גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מיסוי נכסים שנקנו בנאמנות

 הקניית מקרקעין לנאמנות תהווה העברה במישרין של המקרקעין מהיוצר בנאמנות לנהנה. העברה זו, ככל שהיא נעשית בין קרובים כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין, תהיה פטורה ממס שבח אך תחויב במס רכישה

סעיף 69 לחוק מיסוי מקרקעין מגדיר "נאמן" כמי שמחזיק בזכות במקרקעין או בזכות באיגוד מקרקעין עבור נהנה ו"נהנה" מוגדר כמי שמוחזקת עבורו הזכות כאמור. במקביל, לפי סעיף 69(ב) לחוק העברת הזכות מהנאמן לנהנה פטורה ממס שבח ולפי תקנה 27 לתקנות מס רכישה הנהנה פטור ממס רכישה.
סעיף 74 לחוק קובע, כי בעת רכישת זכות במקרקעין או זכות באיגוד על ידי נאמן עבור נהנה יש למסור למנהל מיסוי מקרקעין הודעת נאמנות ובה פרטי הנאמן ופרטי הנהנה עבורו נרכשה הזכות. הודעה זו יש למסור למנהל מיסוי מקרקעין תוך 30 ימים מיום רכישת הזכות.

פסיקה ענפה שדנה בסוגית הנאמנות הכבירה מילים בחשיבות מסירת הודעת הנאמנות במועד וזאת כדי למנוע מניפולציות והערמות על החוק. לדוגמא, מוכר נכס יטען כי רכש אותו בנאמנות עבור הרוכש כדי לזכות בפטור ממס שבח לפי סעיף 69 ופטור ממס רכישה לפי תקנה 27 בגין המכירה. למרות זאת, בפס"ד אביגדור זיו נקבע כי הודעת הנאמנות הינה במישור הפרוצדורלי וכאשר הוכחו יחסי נאמנות מהותיים בין הצדדים יש לשקול מתן אורכה להגשת הודעת הנאמנות באיחור, לפי הנסיבות.

סוגיית היותו של הנהנה מזוהה וידוע בעת רכישת הזכות במקרקעין על ידי הנאמן הינה בעלת חשיבות מיוחדת. רק רכישת נכס עבור נהנה קונקרטי תזכה את העברת הנכס אליו בפטור ממיסים. כך גם לעניין רכישת נכס בנאמנות עבור חברה בהקמה (פס"ד יוסף כהן ופס"ד הנרי לנדשפט). בכל מקרה אחר עשוי "הנאמן" להתחייב במס רכישה נוסף מלבד חיובו של "הנהנה" במס רכישה.

למותר לציין כי רכישת נכס בנאמנות עבור נהנה מחייבת, כי כבר בשלב חתימת החוזה לרכישת הנכס, קיים הסכם נאמנות בין הרוכש לנהנה. ייסודם של יחסי נאמנות לאחר מועד רכישת הנכס משמיטה את הקרקע מתחת טענת הנאמנות לצורך הפטור ממיסים.

בשנת 2006 הוסף לפקודת מס הכנסה פרק רביעי 2 ובו הסדר שלם וממצה של מיסוי נאמנויות בישראל. אין זה המקום לפרט את הסדרי המס על נאמנויות לפי הפקודה אולם חשוב לעמוד על כמה הבדלים בין מיסוי נאמנויות שיש להן זכויות במקרקעין לפי חוק מיסוי מקרקעין לעומת נאמנויות שאין להן זכויות כאמור.

הקניית מקרקעין לנאמנות תהווה העברה במישרין של המקרקעין מהיוצר בנאמנות לנהנה. העברה זו, ככל שהיא נעשית בין קרובים כמשמעותם בחוק מיסוי מקרקעין, תהיה פטורה ממס שבח אך תחויב במס רכישה (בד"כ, שליש) בידי הנהנה כבר בשלב ההקניה גם אם חלוקת המקרקעין לנהנה תהא בשלב מאוחר יותר. לעומת זאת, בנאמנות תושבי ישראל שהוקנה לה נכס שאינו מקרקעין, החיוב במס רווח הון לפי חלק ה' לפקודה בגין ההקניה יידחה לשלב חלוקת הנכס לנהנה. תשומת הלב כי גם הגדרת "קרוב" לפי הפקודה שונה מזו של חוק מיסוי מקרקעין.

חילופי נהנים בנאמנות, שיש לה נכסי מקרקעין, משמעותם מכירת הנכסים בין הנהנים והיא תחויב במס רכישה. בנאמנות ללא נכסי מקרקעין, חילופי נהנים אינו חייב במס כלל.

גם מכירת נכסי מקרקעין בידי הנאמן זוכה להתייחסות שונה, לעומת מכירת נכס אחר, שכן על מכירה זו לא יחול סעיף 75ו לפקודת מס הכנסה על ההוראות המיוחדות הכתובות בו. לדוגמא, מכירת המקרקעין בידי הנאמן בעסקת הפסד תגרום לשיוך ההפסד באופן אישי לנהנה לעומת ייחוסו, במקרה אחר, לנאמנות בלבד.

לעומת זאת, על הכנסות השוטפות של הנדל"ן המניב שבנאמנות יחולו ההוראות המיוחדות שבסעיף 75ו לרבות לעניין פטור מוגבל בתקרה של דמי שכירות.

עוד כתבות

בורסת תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

המסחר בת"א ננעל במגמה מעורבת; ירידות במניות הבנקים והנדל"ן

מדד ת"א 35 ירד ב-0.1%, מדד ת"א 90 ירד ב-0.7% ● מניות האופנה נחלשו, אחרי ששר האוצר הודיע על העלאת תקרת הפטור ממע"מ לחבילות עד 130 דולר ​​● וגם: אנבידיה תפרסם הלילה את תוצאותיה הכספיות - אלו ציפיות האנליסטים

קניות באינטרנט / אילוסטרציה: Shutterstock

"אנשים גילו בבוקר שהם צריכים לשלם מס שלא לקחו בחשבון"

הכנסת הצליחה לבטל הלילה את הצו של שר האוצר סמוטריץ' להרחבת הפטור ממע"מ ביבוא אישי ל-150 דולר ● מה קורה עם חבילות שכבר הוזמנו, איך נדע אם דרוש חיוב נוסף, ומהי תקרת הפטור עכשיו? ● גלובס עושה סדר

אורן הולצמן, מנכ''ל ומבעלי אודיטי טק / צילום: יח''צ

הישראלית שצוללת בכ-50% במסחר בוול סטריט

חברת הטכנולוגיה לעולם היופי אודיטי טק צוללת במסחר בוול סטריט לשפל לאחר שסיפקה תחזית חלשה ● בחברה מייחסים את התחזית לאתגר בו היא נתקלה מול שותף הפרסום שלה, שהוביל לגידול בעלויות, ומעריכים כי הסוגיה תיפתר ● אורן הולצמן, מנכ"ל החברה: "זיהינו רק לאחרונה את שורש הבעיה, לוקח זמן להתאושש"

בית המשפט העליון / צילום: ראובן קסטרו, וואלה! NEWS

נגד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: העליון קיבל את עמדת דניה סיבוס

עתירת דניה סיבוס נגד הלמ"ס, לפיה הרכב מדדי התשומה לא עודכנו 13 שנה, תידון בפני הרכב שופטים בבית המשפט העליון ● חברת קייטו נטוורקס מגדילה את שטח המשרדים שלה בלב ת"א ב-6,400 מ"ר ובעלות מוערכת של 13 מיליון שקל בשנה ● איסתא זכתה ב-20 דונם בבני דרום תמורת כ-134 מיליון שקל ● הסכם מימון בהיקף חצי מיליארד שקל נחתם בין הפניקס לקבוצת גוהרי ● וזה המנהל החדש של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ● חדשות השבוע בנדל"ן

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"

מהו תיק ההשקעות האופטימלי? / אילוסטרציה: Shutterstock

תרחיש של פעם ב-25 שנה והסכנה לתיק המניות שלכם

ענקית המדדים MSCI חוששת שתיק המורכב מ־60% מניות ו־40% אג"ח עלול להוביל להפסדים בשנת 2026 - גם בעקבות אירוע נדיר שכמעט לא נראה ב־25 השנים האחרונות ● עם זאת, בשוק המקומי מעריכים כי הגדלת החשיפה למניות בטווח הארוך נכונה למשקיעים הישראלים

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

לא רק הפטור ממע"מ: הסדקים בקואליציה מאיימים על הבטחות האוצר

ההפסד בהצבעה על המע"מ מסמן את הקושי הצפוי לסמוטריץ' בקידום צעדיו הכלכליים ● עתיד רפורמות החלב ומס הרכוש תלוי ביכולתו לגייס רוב בוועדות, בעוד ההתנגדות בקואליציה גוברת

בעל השליטה באל על קני רוזנברג / צילום: גיא כושי ויריב פיין

אל על מציגה: רווח שנתי גבוה למרות איראן, הדולר והתחרות שמתגברת

חברת התעופה אל על דיווחה על רווח של כ-403 מיליון דולר בשנת 2025, המשקף ירידה של 26% ביחס ל-2024 ● החזרה ההדרגתית של חברות התעופה הזרות לישראל הגבירה את התחרות בשמיים והקטינה את נתח השוק של אל על

משרדי אנבידיה ביקנעם / צילום: אנבידיה

הרחק מהעיסוק המסורתי: מאחורי הרכישה החמישית של אנבידיה בישראל

הרכישה האחרונה של ענקית השבבים בארץ מסמנת את כניסתה לתחום ניהול המידע בארגונים. מאחוריה: מהפכת הסוכנים החכמים שלה ● המהלך מצטרף לרכישות קודמות דוגמת ראן איי.איי ודסי

צוללת BlueWhale בניסוי שהתקיים בקיץ בגרמניה / צילום: commons.wikimedia.org

היוצרות התהפכו: התעשייה האווירית מסרה צוללת לחיל הים הגרמני

הצוללת הבלתי-מאוישת Bluewhale, של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לצרכי איסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ובחשאיות ● העסקה מוערכת בשווי של עשרות מיליוני אירו ועשויה לפתוח פתח להצטיידות נוספת בעתיד

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

במאבק מול הנגיד, סמוטריץ' הבטיח הורדות מסים. מה קרה בפועל?

סמוטריץ' לא מרוצה מההתנהלות של בנק ישראל, אבל מה עם החלק שלו במשוואה? ● האם הורדות המסים שהוא הבטיח אכן קרו? ● המשרוקית של גלובס

ממ''ד / צילום: דוברות משרד הביטחון

עוד 700 שקל לדירה עם ממ"ד, בתל אביב - דחוף

בקבוצות פייסבוק שונות המיועדות למחפשי דירות ניכרת עלייה בפוסטים שפורסמו בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד, הן להשכרה והן לסאבלט, כדי להיערך מבעוד מועד לתקיפה נוספת

פעילי חיזבאללה / צילום: ap, Hussein Malla

גורם בחיזבאללה: אם ארה"ב תבצע "תקיפה מוגבלת" - לא נתערב

באיראן מדווחים כי שר החוץ עראקצ'י בדרך לז'נווה • טראמפ התייחס בנאום "מצב האומה" לאיראן, והבהיר: "לא אאפשר למקור מספר 1 של טרור בעולם להשיג נשק גרעיני" • הוא טען כי הטילים האיראניים יכולים לפגוע במדינות אירופה, וכי המשטר מנסה לשקם את תוכנית הגרעין • באיראן הגיבו: "הדברים שאמר - שקר אחד גדול" • בינתיים, הכוננות במזרח התיכון נמשכת • עדכונים שוטפים 

מטוסי אל על / צילום: עידו וכטל

170 אלף שקל בשנה בממוצע: הדוחות חשפו בונוס אדיר לטייסי אל על

גם בשנה שבה נפגעה משקל חזק, מלחמה באיראן והפרשה לקנס של רשות התחרות, הרוויחה חברת התעופה 403 מיליון דולר - ירידה של 26% מ–2024 ● הבונוס לכל טייס: מעל 170 אלף שקל ויותר מכפול מתחילת המלחמה ● והיכן מתכנן המנכ"ל להשקיע את המיליארדים שבקופה

השופט דוד מינץ / צילום: שלומי יוסף

בג"ץ נגד המוסכים: "מרוויחים על חשבון המבוטחים"

בג"ץ דחה את עתירת המוסכים לחייב את חברות הביטוח לשלם על חלקי החילוף לפי מחירון של חברות יבוא חלקי החילוף לרכב (חלפים) - שגבוה במאות אחוזים ולפעמים יותר מ"מחיר השוק" ● השופטים תקפו את משרד התחבורה: "כשל שוק. מצב מעוות"

זהבית כהן, מנכ''לית אייפקס / צילום: יונתן בלום

"זבל ואידיוט": התביעה שמסעירה את שוק ההון והשאלות הפתוחות

תביעה שהגיש ארז נחום נגד קרן אייפקס והעומדת בראשה, זהבית כהן, מתארת יחס פוגעני לעובדים ופגיעה בשקיפות ובניהול חברת הפורטפוליו הציבורית, מקס סטוק ● מומחי משפט מצביעים על השאלות העקרוניות שאיתן תתמודד התביעה

וול סטריט / צילום: ap, Mary Altaffer

וול סטריט התאוששה בהובלת מניות התוכנה; AMD זינקה ב-9%

נאסד"ק עלה ב-1% ● מנכ״ל ג'יי.פי מורגן, ג'יימי דיימון, מזהיר כי האווירה בשווקים מזכירה באופן מדאיג את השנים שלפני המשבר הפיננסי העולמי ● AMD זינקה בעקבות עסקת ענק שחתמה עם מטא ● הביטקוין בדרך לחודש הגרוע ביותר מאז יוני 2022 ורצף של חמישה חודשי ירידות, הארוך ביותר מאז 2018

ארז דגן, נשיא wayve / צילום: יח''צ wayve

עם נשיא ישראלי ומרכז בהרצליה: חברת הנהיגה האוטונומית שגייסה 1.2 מיליארד דולר

Wayve הבריטית השלימה גיוס לפי שווי של 8.6 מיליארד דולר לקראת השקת רובוטקסי בלונדון ● בסבב השתתפו יצרניות הרכב מרצדס בנץ, סטלנטיס וניסן, לצד ענקיות הטכנולוגיה אנבידיה, מיקרוסופט ואובר ● ל־Wayve יש נוכחות ישירה בישראל באמצעות משרד בהרצליה, ונשיא החברה הוא ארז דגן הישראלי

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: מירי שמעונוביץ

סמוטריץ' חתם על צו חדש: פטור ממע"מ עד 130 דולר ביבוא אישי

שר האוצר חתם על הצו לאחר שהכנסת פסלה אמש את הצו הקודם שהוציא, שכלל פטור ממע"מ לחבילות בסכום של עד 150 דולר ● הכניסה לתוקף של הצו החדש: מהלילה בחצות ● סמוטריץ': "לא אתן לקומץ קומוניסטים בליכוד ולאופוזיציה חסרת אחריות לנצח" ● איגוד לשכות המסחר: "מחר בבוקר נגיש לבג"ץ בקשה לצו מניעה"

מטוס אל על / צילום: עידו וכטל

אל על בתגובה לייצוגית: לא יכולנו לנצל את כוחנו בגלל כוחות השוק

חברת התעופה אל על הגישה את תגובתה לבקשה לאישור תובענה ייצוגית נגדה בטענה לגביית מחירים מונופולסטיים בתקופת המלחמה ● לטענתה, היא לא הייתה יכולה לנצל את כוחה המונופוליסטי הנטען, כאשר בכל רגע חברות זרות יכלו לחדש את טיסותיהן לישראל