כך נפוצץ את בועת המחירים

במאמר הקודם שפורסם ב"גלובס", ציינו מספר תרחישים שעשויים להביא לצניחת מחירי הדיור. אך התרחישים שעשויים לפוצץ את בועת מחירי הנדל"ן אינם פוטרים את הממשלה מחובתה לפעול בלי להמתין עד שכוחות הכלכלה יפעלו את פעולתם - עד שהריבית תעלה בחדות, או עד שהמיתון יתדפק על הדלתות, מה שיבוא קודם. צריך לקחת יוזמה ולעשות מעשה.

במטרה לצנן את עליית מחירי הדירות, ניסו ממשלות ישראל כמה דרכי פעולה, בהן הצהרות בנוסח "פטיש 5 קילו", תוכנית "מע"מ אפס" על רכישת דירות בסכום מסוים, שלא הגיעה למימוש, וטוב שכך, "מחיר מטרה", העלאת מס הרכישה ועוד. לאחרונה, שר האוצר משה כחלון ושר הבינוי יואב גלנט שמים את יהבם על תוכנית "מחיר למשתכן", שיש לה סיכוי טוב להצליח אם תהיה מספיק מאסיבית, אבל עדיין אין די בכך.

כדי לגרום לירידת מחירי הדירות, צריך הרבה יותר מזה, ויש הכרח לטפל בו-זמנית הן בצד ההיצע והן בצד הביקוש.

אף שהנתונים על מגמת מחירי הדירות שפורסמו לאחרונה אינם חד-משמעיים, ישנם כמה סימנים המעידים על התייצבות במחירים, הן במישור ציפיות הקבלנים והן במישור כוונות הצרכנים לרכישת דירות.

הצעדים לטיפול בהיצע

כאשר דנים בנושא של ההיצע בתחום הדיור, הטענה הנשמעת מיד היא ש"אין די קרקע", וה"מדייקים" יותר מוסיפים: "אין די קרקע באזורי הביקוש". הנה לנו עוד אחד מן המיתוסים שענף הנדל"ן מלא בהם.יש קרקע די והותר, וכן - גם באזורי הביקוש, כולל בתל-אביב.

ראשית, ניתן להגדיל באופן ממשי את היצע הדירות (מה שבחלקו כבר נעשה) ע"י פינוי בסיסי צה"ל באזור המרכז. בסיסים דוגמת צריפין, תל-אביב, סירקין, שלישות, שדה דב, האזור הגדול של תעש ברמת השרון (אחרי ניקוי הקרקע), "הגוש הגדול".

שנית, המושג של "אזורי הביקוש" הוא כבר מזמן לא ת"א וגוש דן רבתי. פיתוח תשתיות התחבורה מקל מאוד על זוגות צעירים למצוא את מקומם הרחק מת"א, גם אם מקום עבודתם הוא בגוש דן. הבעיה היא לא במחסור בקרקע, אלא בתהליכי התכנון והביצוע ה"ארוכים להפליא". הפתרון מצריך טיפול בכל "שרשרת המזון" - מוועדות התכנון דרך הפיתוח, אמצעי הייצור, הבנייה (מדוע היא צריכה להימשך יותר משנתיים?).

גם מעבר לכך יש היצע קרקע למכביר, ויש פתרונות ידועים שכל מה שצריך זה ליצור תשתית משפטית וביורוקרטית נוחה יותר לתוכניות פינוי-בינוי ולתמ"א 38. מדובר בהריסת שכונות שלמות שנבנו בישראל בשנות ה-50, ה-60 וה-70, שחזותן נוראית ושמהוות סכנה למתגוררים בהן (רעידות-אדמה), ולטפל בבנייתן מחדש, כאשר ניתן לשלש ויותר את מספר הדירות על אותה יחידת קרקע.

מצד המיסוי - גם החמרות במיסוי תחום הנדל"ן עשויות לדחוף ל"זריקת" עשרות-אלפי דירות ריקות ומשרדים שהוסבו מדירות לשוק.

פתרון נוסף בצד ההיצע, שהוא באופיו פתרון לטווח ארוך, הוא הקמתו, סוף-סוף, של שוק מוסדר של שכירות, במקום ההפקרות השוררת בתחום זה שנים. לחברת "דירה להשכיר" יש פוטנציאל ניכר לטווח ארוך. הוא יכול להיות מאוד כלכלי לזוגות צעירים שיובטח להם תשלום שכ"ד סביר, שיעלה בהתאם למדד המחירים לצרכן ולטווח ארוך מאוד. זה מה שדרוש כדי לשנות את ה"דיסקט" שאדם חייב לגור בדירה בבעלותו. ניתן בהחלט לייצר פתרונות כאלה שיהיו כדאיים גם ליזמים.

הצעדים לטיפול בביקוש

אחרי שאמרנו את כל זה, נאמר עם זאת, שאין די בטיפול בבעיית יוקר הדיור רק דרך צד ההיצע. יש לטפל גם בצד הביקוש וכאן אני מציע פתרון מאוד בלתי שגרתי, אך לדעתי, יעיל מאוד.

בשנת 1981 פרסמתי יחד עם שותפי בבית-ההשקעות מיטב, שלמה סימנובסקי, כתבה שכותרתה ה"פודל". הימים היו "הימים העליזים" של ויסות מניות הבנקים, שדאגו לכך שמניותיהם לא ירדו ולו ליום אחד, אלא יעלו מדי יום כמעשה שבשגרה בין 0.25% ל-0.4%.

אך לנו, במיטב, הימים לא היו עליזים, שכן חששנו מאוד ממה שעתיד לקרות כאשר הבועה הזו תתפוצץ. לכן נמנענו, ככל יכולתנו, מלרכוש את המניות, אף שהיינו נתונים ללחץ כבד של לקוחות שלא הבינו מדוע אנחנו מתעקשים לא לרכוש עבורם את מניות הבנקים ה"עולות תמיד".

בערבו של יום, ובסוג של הומור שחור, כתבנו את מאמר ה"פודל" - ראשי-תיבות שחיברנו לפועלים, דיסקונט, ולאומי, שמאלפים את ה"כלב" - הציבור - לרכוש את מניותיהם, עם העצם היומיומית הממכרת שהם זורקים לו - מניות שיודעות רק לעלות.

הצענו לממשלה להנפיק איגרות-חוב של המדינה שיהיו צמודות למדד הבנקים, "מדד פודל", אבל יעניקו למשקיעים ריבית נמוכה בנוסף, מעין "פודל פלוס". כתבנו, שהמדינה תרוויח מכך, שכן היה לנו ברור שיום יבוא הבועה תתפוצץ, מחירי מניות הבנקים יצללו, האג"ח בעקבותיהן; והתחייבויות המדינה יקטנו.

נזכרתי והזכרתי את הכתבה ההיא - כי יש דמיון רב בין העלייה שנרשמה במניות הבנקים אז, לבין העלייה במחירי הדירות בשנים האחרונות. נכון, יש גם שוני, שהרי אז מקור הביקוש היה בבסיסו מלאכותי, וכיום הביקוש לדירות רובו אמיתי, אבל הוא נובע מצירוף של נסיבות שגם הוא אינו בר-קיימא.

אז מה הפתרון? המדינה תנפיק איגרות-חוב ממשלתיות צמודות למדד מחירי הדירות (בתוספת ריבית מסוימת), כפי שהוא נמדד ע"י הלשכה-המרכזית-לסטטיסטיקה (או אפילו ברמה אזורית). מהלך כזה יאפשר לכל מי שחושש שמחירי הדירות "יברחו לו" להשקיע באג"ח אלה ככל יכולתו. ברור שמהלך כזה לא יעזור לכל מי שצריך דירה כאן ועכשיו, אבל הוא ישחרר לחץ עצום של ביקוש לדירות. המדינה תרוויח מהמהלך הזה גם במונחים של עלויות המימון, שכן כל אדם נבון מבין, שכל מה שאיננו טבעי ואין הציבור יכול לעמוד בו, סופו לרדת.

המהלך הזה יצנן את הביקוש לנדל"ן, ביקוש שמגיע משני כיוונים: מצרכני דירות, שמבקשים להקדים את רכישת הדירה שלהם, מחשש שמחר יהיה יקר יותר. נכון, זהו פתרון חלקי כי הם יוכלו להשקיע רק את הכסף שיש להם (ללא רכיב המשכנתא).

אשר למשקיעים בנדל"ן שמאמינים בהמשך עליות המחירים בנדל"ן, אלה יסתפקו באג"ח צמוד למדד מחירי הדירות, שמעניק להם בנוסף לעליית ערך (שבה הם מאמינים) ריבית שנתית של 2%, שעדיפה על תשואת השכרת נכס ב-3% על כל המתלווה לכך, עלויות שונות כמו מס-רכישה, עלויות משפטיות, לרבות הסיכון שבאי-השכרת הנכס בפרקי זמן שונים.

יתרה מכך, מבחינת שוק ההון יהיה במהלך זה גיוון נוסף של מכשירים פיננסיים, ומבחינת משרד האוצר ובנק ישראל, המחירים שייקבעו לאיגרות-חוב אלה ייתנו אינדיקציה ברורה ויומיומית לציפיות בשוק - כלי עזר ממדרגה ראשונה לקובעי המדיניות. בשלב הראשון ניתן לשקול את פתיחת הגיוס אך ורק למשקיעים פרטיים (ולא למוסדיים). ולאלה החוששים מעלות גיוס ההון, זהו חשש שווא.

נניח שבשנה הראשונה למהלך, המדינה תנפיק כפיילוט איגרות-חוב בסכום כולל של 10 מיליארד שקלים (במקום אג"ח צמודות מדד). ההנפקה תהיה בשלב זה לשלוש-חמש שנים, מתוך הערכה שעד אז יחול שינוי בנתיב המחירים. נניח, שניתן יהיה להנפיק איגרות-חוב כאלה בעלות אפקטיבית של 2% לשנה צמוד למדד מחירי הדירות, עלות שהיא גבוהה בכ-2% יותר מעלות הגיוס של אג"ח ממשלתית צמודת מדד, לאותו פרק זמן. מדובר בסכום פעוט במונחי תקציב.

הכותב הוא יו"ד מיטב דש השקעות