בניין בשיפוץ לפי תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
על פניו נראה כי בתחום ההתחדשות העירונית, הממשלה קובעת את הכללים, אך נותנת לשוק הפרטי לעשות את העבודה בשטח וליהנות במידת האפשר מהרווחים. אולם מסתבר כי הממשלה עצמה היא שחקנית משמעותית במשחק ההתחדשות העירונית לצד היזמים הפרטיים. ולא זו בלבד, יש גם צלע נוספת למשולש בדמותן של הרשויות המקומיות. הללו נכנסות לתחום ההתחדשות העירונית לא רק כאחראיות על התכנון, אלא גם כשחקניות לכל דבר באמצעות חברות כלכליות, חברות ניהול ועוד פלטפורמות ההופכות את העיריה ליזמית בשטח למטרות רווח. וכאן מסתתרת בעיה מובנת.
לדברי עו"ד ארנון יהב שותף במשרד עורכי הדין "יהב ושות'", ומנכ"ל חברת up to A capital, העוסקת בתחום ההתחדשות העירונית, למרות ההנחה הרווחת כי הערוץ הפרטי הוא הנכון ביותר לשוק ישנם מקומות בהם הפיכתה של הממשלה, באמצעות גופים שבבעלותה, ליזמית בשטח, נכונה וראויה. הוא מסביר כי מאחר וישנם מתחמים רבים בישראל אשר חלק מהבעלות על הדירות בהם היא של עמידר הרי שקל לגוף זה לקדם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38. "הממשלה, באמצעות עמידר, יכולה כך לקצר הליכים בצורה מהותית ולהוציא לדרך פרויקטים של התחדשות עירונית גם באזורים בהם יזם פרטי לא היה נכנס מלכתחילה מהיעדר כדאיות כלכלית. יש בידה של הממשלה להפוך לקטר באזורים אילו ולקדם פרויקטים של פינוי בינוי ותמ"א 38 בפריפריה הקרובה והרחוקה".
עו"ד יהב מוסיף כי כי גם האזרח מרוויח מן המהלך: "שאלת החוסן הכלכלי איננה רלוונטית כאן מכיוון שהדייר בטוח כי היזמית - המדינה עצמה - לא הולכת לשום מקום ועל כן מדובר במנוע ראוי למימוש פרויקטים. גם משום שלהבדיל מהיזם הפרטי, המדינה מחזירה את רווחיה לציבור".
"בפועל הממשלה הופכת ליזם גדול במדינה בתחום ההתחדשות העירונית באמצעות עמידר", מסביר עו"ד יהב, "מדובר בגוף ממשלתי שהופך עורו בשנים האחרונות מכזה שתכליתו העיקרית שיכון ותפעול זכאים לגוף שמקדם פרויקטים של התחדשות עירונית וביכולתו לעשות זאת בצורה מהירה הרבה יותר מיזם רגיל".
האינטרס של העיריות
עד כאן הכל טוב, יפה וידוע, אבל לדעת עו"ד יהב בנוגע לשחקן השלישי בתחום ההתחדשות העירונית - הרשויות המוניציפליות - כלל לא נעשה דיון ציבורי: "לכאורה, הרשויות אמורות בעיקר לטפל בכל הקשור לפן התכנוני, לקבוע את כללי המשחק ולהפעיל שיקול דעת נרחב בדבר זכויות תכנון, עם השנים, העיריות והרשויות הקימו או ירשו מנגנונים אשר מייצרים בעבורם הכנסה, כדוגמת עזרה וביצרון, החברות הכלכליות העירוניות, חברות מנהלות מוניציפאליות ועוד. וכך ברגע שהרשות מחד נותנת היתרים ומאידך מתחרה באותו (או כמעט אותו) שוק הרי שיש בכך קושי מסויים, שכן קיים סיכוי לתחרות לא שוויונית. זאת מאחר שבאופן תאורטי, מעצם היותה הגוף המתכנן והגוף המאשר, הרשות עלולה שלא לתת את הפרויקט ליזם מסוים - מכיוון שהיא מעוניינת לקדם את הפרויקט או את התכנון שלו בעצמה".
"אינני טוען כי דברים כאלו נעשים", מדגיש עו"ד יהב, "אך כל עוד קיימת האפשרות זה עלול להיות כשל שוק ופוטנציאל לבעיה, שכן ברגע שהעירייה מקימה בתוכה גוף אשר 'חייב להרוויח כסף' זה מאוד בעייתי לשוק הפרטי ועלול לפגוע בתחרות ההוגנת".
"כמובן שניתן לראות גם את הצד השני של המטבע בסיפור המוניציפאלי" , הוא מוסיף, "הרי יכול להיות מקום נרחב יותר לשיקולי הציבור, על חשבון שיקולי הרווח הקר". אולם לדברי יהב קיים שוני מהותי בין הצד הממשלתי לזה המוניציפאלי, "מאחר והממשלה אינה אחראית על מתן אישורים ואינה אמונה על הנושא התכנוני, הרי שהחשש מתחרות שאינה הוגנת בין חברות פרטיות לבין חברות מטעם הממשלה הוא נמוך ומוקדי הפעילות של החברות האלו שונים. זאת בניגוד לועדות התכנון או החברות הכלכליות העירוניות, שכאמור, מתחרות, או יכולות להתחרות באופן תאורטי, ביזמים הפרטיים על אותם פרויקטים וכאן מצויה הבעיה".
שיעורי מימוש נמוכים
זאת ועוד, לדברי עו"ד יהב אחת הסוגיות המרכזיות בהן קשורה הרשות, המשפיעות באופן ישיר על הבשלתם של פרויקטים, עוסקת במועד יידוע ושיתוף הציבור: "על פי רוב, שיתוף ציבור בעלי הקרקע בפרויקטים הנעשים על ידי יזמים פרטיים מוקדמת יותר, מאשר בפרויקטים המנוהלים על ידי הרשות המקומית.או חברה ציבורית מטעמם מכאן ששיעור מימושי פרויקטים הנעשים על ידי העיריות עשוי להיות נמוך מדי". הוא נותן כדוגמה לכך את תחום הפינוי הבינוי בו ישנם שני מסלולים מרכזיים - מסלול המיסוי, המקודם על ידי היזמים הפרטיים ומסלול הרשויות המקודם על ידי העיריות.
עו"ד יהב טוען כי קיים אבסורד במבנה הפעילות הזו: "דווקא במסלול הרשויות, במסגרתו הרשות המקומית מקבלת תקציב לפרויקטים מהמדינה, הציבור מעורב בשלב מאוחר מדי, בין היתר, משום שלקידום השלבים הראשוניים אין צורך בהסכמת הבעלים. זאת בניגוד למסלול המיסוי בו היזמים נדרשים הלכה למעשה להסכמת בעלי הקרקע על מנת להתקדם בהליך תכנון הפרויקט. זו אחת מהסיבות לשיעור הבשלה נמוך של הפרויקטים". הוא מוסיף כי "יכול להיווצר מצב בו הרשות מקדמת תוכנית באזור מסוים, כאשר דיירי אותו אזור מקדמים במקביל פרויקט עם יזם פרטי, מבלי לדעת על תוכניות הרשות והדבר מוביל לכפילות ובמקרים קיצוניים אף לחוסר אמון בין הדיירים לרשות".
"נושא שיתוף הציבור בעיקר בתחום ההתחדשות העירונית הוא הכרח, שכן מדובר על קניין קיים של בעלי הדירות, ולכן ככל שהוא נעשה מוקדם יותר, שיעורי המימוש גבוהים יותר. יש כאן סוגייה כלכלית גדולה - האם נכון יותר שגוף פרטי או גוף ציבורי יובילו מהלכים של התחדשות עירונית? יש כאן שאלה של נקודות מבט אך מה שבטוח הוא ש-2 המערכות פועלות במקביל - המטרה היא להמשיך את השיח הציבורי בכדי להעלות את שיעורי המימוש. על אחת כמה וכמה כאשר מדובר בתקציב שכולנו כאזרחי המדינה משלמים עליו - ושיתוף ציבור בעלי הקרקע בשלב מוקדם יותר במסלול רשויות בהחלט ישפר את אחוזי המימוש", הוא מסכם.