סאו פאולו, העיר שלא נגמרת, הפכה בשנה האחרונה לאחד מיעדי ההשקעה המרכזיים של חיים כצמן, יו"ר קבוצת המרכזים המסחריים גזית גלוב , ואחד משני בעלי השליטה בה, יחד עם דורי סגל. את הפעילות בסאו פאולו השיק כצמן עוד ב-2007, אבל רק בשנתיים האחרונות הועלה הילוך בהשקעות שם.
לא פחות מ-2 מיליארד ריאל ברזילאי (שווה ערך ל-2 מיליארד שקל כיום, ול-3.6 מיליארד שקל לפני שנתיים) כבר השקיעה גזית גלוב בסאו פאולו והיד עוד נטויה. מרכזים מסחריים בלב העיר נרכשו ושופצו, קניון חדש הולך ונבנה על הריסותיו של סופרמרקט ישן בתוך שכונת מגורים מתפתחת, ונתח של 4.3% ממניות קניון משפחתי ותיק ומצליח נרכש תמורת כ-73 מיליון שקל כדי לשים יד על זכות הסירוב הראשונה המוקנית לבעליו במקרה שחלקים נוספים מבני המשפחה השלטת יבקשו להיפגש בעתיד עם הכסף. אפילו 5% ממניות חברת הקניונים הגדולה בברזיל, BR Malls, בשווי נוכחי של 270 מיליון שקל, נרכשו בבורסה כהשקעה פיננסית, משום שלהערכת כצמן תומחרו בחסר בידי המשקיעים.
כעת כצמן מבקש להסביר מדוע מדובר להערכתו בתחילתו של עוד סיפור הצלחה עבור החברה שהקים עם סגל לפני יותר מעשרים שנה ושכוללת כיום פעילות בארה"ב, קנדה, סקנדינביה, מזרח אירופה, גרמניה, ישראל וברזיל. "אנשים אולי לא זוכרים את זה", הוא אומר בראיון ל"גלובס", "אבל ב-1997, כשהגענו בפעם הראשונה לקנדה, קוויבק נראתה פחות טוב מסאו פאולו של היום. גם למזרח אירופה נכנסנו ב-2008, כשהייתה שם אדמה חרוכה".
מוקדם יותר החודש הצטרפנו לסיור עיתונאים שערכה גזית גלוב בנכסיה בסאו פאולו, במטרה להראות ולהסביר את רציונל ההשקעה שלה דווקא שם. את כצמן ליוו בסיור מנכ"לית גזית גלוב, רחל (רוחה) לוין; מנכ"לית גזית ברזיל, מיה שטרק, ובכירים נוספים בקבוצה.
ברזיל במשבר, סאו פאולו לא
ברזיל של היום היא מדינה שנמצאת במשבר, הן כלכלי והן שלטוני, עם אפשרות ממשית להדחת הנשיאה המכהנת, דילמה רוסף, בהאשמת שחיתות וחריגות תקציביות. כלכלת המדינה התכווצה בקצב הולך וגדל בששת הרבעונים האחרונים, כאשר ברבעון שהסתיים בספטמבר נרשמה צמיחה שלילית של 4.5%. במקביל, נשחק המטבע המקומי ביותר מ-40% מול הדולר ב-18 החודשים האחרונים, האינפלציה דהרה לקצב שנתי של 10% והבנק המרכזי העלה את שיעור ריבית הבסיס ל-14.25%, לעומת 10% לפני שנתיים. גם שיעור האבטלה טיפס השנה לכ-7.5% השנה, בהשוואה לכ-5% אשתקד, ולכל אלו התווספה לאחרונה גם הודעת סוכנות הדירוג S&P על הפחתת דירוג החוב של המדינה לרמה של BB פלוס, המוגדרת בסולם הבינלאומי כ"זבל".
אלא שסאו פאולו היא לא ברזיל. מדובר בבירה העסקית, הפיננסית והתעשייתית של אמריקה הלטינית. עיר צפופה שחיים בתוכה 12 מיליון תושבים ועוד 8 מיליון בסביבותיה, עם אוכלוסייה מגוונת של מהגרים מאירופה, המזרח התיכון ודרום מזרח אסיה, ובעיקר עם אוכלוסייה עשירה בהרבה מזו הנמצאת בשאר חלקי המדינה. סאו פאולו היא גם עיר של פקקי תנועה לרוב, אבל כזו שבין אינספור מגדליה חג צי מסוקים מהגדולים בעולם, שמאפשר למי שידו משגת להיכנס לקניון או למלון דווקא מהגג.
התמקדות בערים חזקות אליהן נודדת כיום האוכלוסייה, היא מרכיב מרכזי מהאסטרטגיה הנוכחית של גזית גלוב. גם במדינות בהן האוכלוסייה מתכווצת, ישנן ערים מרכזיות שממשיכות לגדול ולהתפתח, מזכירים שם. "סאו פאולו היא עיר עם תמ"ג לנפש שגבוה פי שלושה מבשאר חלקי המדינה, והחזון שלנו הוא להפוך לשחקן מוביל בשוק המרכזים המסחריים כאן", אומר כצמן.
השקעה מחוץ לעיר: בזבוז
לגזית ברזיל בעלות על 7 נכסים מסחריים מניבים בשטח בנוי כולל של 81 אלף מ"ר, לצד מרכז מסחרי בפיתוח, עתודות קרקע, וכן החזקות המיעוט שנרכשו לאחרונה בקניון אלדוראדו ובחברת BR Malls. רק בתשעת החודשים הראשונים של 2015 רכשה גזית ברזיל עוד שני נכסים מניבים ב-444 מיליון שקל, והשקיעה 169 מיליון שקל בפיתוח נכסים ורכישת קרקעות, כשעיקר ההשקעה קשורה להקמתו של קניון מורומבי טאון בשטח של 31 אלף מ"ר. בקניון, שבנייתו החלה רק באמצע 2014 (יום לאחר סיום המונדיאל) ועתיד להיפתח בתחילת מאי, כבר הושקעו 222 מיליון שקל ועלותו הכוללת צפויה לעמוד על 289 מיליון שקל. כלל הפעילות בברזיל, יצרה ברבעון השלישי 3% מה-NOI של הקבוצה, אולם אמורה להגיע לשיעור כפול (אם לא יותר) בעתיד.
לפעילות זו אחראית כאמור מיה שטרק, שנשלחה לנהל את הפעילות המקומית אחרי עבודה ארוכת שנים תחת כצמן במיאמי. היא מספרת כי מעט אחרי הגעתה לסאו פאולו, ועוד לפני שהחלו רכישות הנכסים, הבינה מכמה נסיעות אל מחוץ לעיר, כי כל השקעה מחוצה לה תהווה בזבוז של זמן וכסף. "התחלנו למפות את כל הקניונים שקיימים בעיר, ובמקביל הסתכלנו גם על החברות הציבוריות, ובאמת ראינו שאחת החברות ג'נרל שופינג, נמצאת בבעיה (מדובר בחברה שאף נבחנה בעבר האפשרות לרכוש אותה, ע"כ). אז פנינו אליה והצלחנו לקנות ממנה גם את קניון טופ סנטר שבשדרת פאוליסטה (הרחוב המרכזי של סאו פאולו, ע"כ) בסוף 2014 וגם את המרכז המסחרי שופינג לייט (שנמצא ליד בניין העירייה, ע"כ) השנה.
"למעשה, כל העסקאות שביצענו כאן הן של נכסים שהיו מחוץ לשוק, כלומר כאלה שלא עמדו על המדף למכירה ובכל זאת הצלחנו לרכוש אותם. יצרנו בעיר פורטפוליו של נכסים מאוד משמעותיים על צירי תנועה מרכזיים והפכנו לחברה עם מספר הנכסים הגדול ביותר בסאו פאולו. צריך להדגיש שיש כאן הרבה אתגרים. זו לא מדינה קלה אבל אנחנו מנסים לקחת נכסים בעלי מורכבות ולפשט אותם", מסבירה שטרק, שמתגוררת עם משפחתה מול קניון מורומבי טאון, ההולך ומוקם על חורבותיו של סופר מרקט שנרכש בעבר.
"אנחנו לא חברת החזקות"
כשאנחנו מסתובבים חבושי קסדות בין הפיגומים של מורומבי טאון, מדגיש כצמן כי "אחרי שנקבל קצת אומץ, נקנה כאן עוד כמה נכסים ונגדיל את הפורטפוליו. השווקים בעולם המערבי אינם זולים, אבל כאן זה זול, ולקנות בזול זה רעיון לא רע. כמובן שהרבה יותר נעים לקנות במקום שיש סביבו התרגשות והמחירים כבר בשמיים, אבל זה לא איפה שההזדמנויות נמצאות".
אלא שכרגע, הוא מוסיף, "אין בכל סאו פאולו נכס מסחרי אחד למכירה ברמה שאנחנו רוצים. כשיהיו כאלה, אנחנו ננצל את זה". עד כמה שזה יישמע מוזר, הסתכלותם של בעלי הנכסים המקומיים על המצב שונה לחלוטין מזו של המשקיעים הזרים. בעוד הזרים בורחים בהמוניהם מהשקעות בחברות ציבוריות בברזיל, מאז ניצחונה השני של רוסף בבחירות לנשיאות בסתיו אשתקד, הרי שהמשקיעים המקומיים אינם ממהרים להיפטר מנכסים בימים של האטה כלכלית וירידה בפדיונות העסקים, ומעדיפים להמתין בתקווה לקבל בעתיד תמורה גבוהה יותר עבור כספם.
"ברזיל מהווה כיום 5% מהפעילות של גזית גלוב ואני לא חושב שהיא תהפוך להיות 30%, אבל היא כן תגדל יחד עם כלל הפעילויות של הקבוצה. לטעמי, היא משתלבת היטב, קודם כל בגלל שהיא עולה בקנה אחד עם האסטרטגיה העיקרית שלנו, שהיא להחזיק באופן ישיר בכמה שיותר נדל"ן מניב (בשונה מהחזקה בחברה ציבורית שמחזיקה בנכסים בעצמה, ע"כ). שלא בצדק, מדביקים לנו יותר ויותר תווית של חברת החזקות ואנחנו הכל חוץ מחברת החזקות. הקמנו את אקוויטי וואן ואת פירסט קפיטל רילטי (החברות הבנות שמרכזות את פעילות הקבוצה בארה"ב ובקנדה, בהתאמה, ושנסחרות בבורסות שם, ע"כ) בדיור כפי שהקמנו את גזית ברזיל ואת גזית ישראל. כך שהידע הוא אצלנו והיכולת להעביר אותו ממקום למקום היא שלנו".
"אבל יחד עם זאת אנחנו רוצים יותר נדל"ן שיוחזק על ידנו באופן פרטי, ולכן ברזיל משתלבת היטב בזה. היא גם משתלבת באסטרטגיה של להיות אך ורק במרכזים אורבניים גדולים וצפופים, שהנדל"ן בהם הוא באמת בנדירות כלכלית גדולה. ככה שמבחינתי סאו פאולו עונה על שני הקריטריונים העיקריים עבורנו: בעלות פרטית על הנדל"ן והשקעה במרכזים אורבניים גדולים".
- והעובדה שאין נכסים למכירה, היא זו שגרמה לכם לאחרונה לקנות מניות בחברה ציבורית?
"לא, זה לא קשור. התהליך כאן היה הפוך. כשבאנו לברזיל, למדנו את כל חברות הנדל"ן הציבוריות כאן, כי זה המקור הכי פשוט להשיג אינפורמציה. אבל בדרך הזו גם למדנו להכיר את אותן החברות ברמה מאוד גבוהה. ואת המהלך שעשינו ב-BR Malls עשינו כבר הרבה פעמים בעבר בטריטוריות אחרות כמו ארה"ב ואירופה, ורשמנו מהם רווחים מאוד יפים.
"במקרה הזה גילינו תמחור חסר עמוק ביותר בחברה המובילה בדרום אמריקה בתחום המרכזים המסחריים, ויש פה קודם כל הזדמנות עסקית אמיתית לרכוש נכס שאנחנו מכירים בדיסקאונט עמוק, כשברמה התיאורטית מדובר במחיר שבו היינו קונים גם 100% מהמניות של אותה החברה. אבל זה כמובן דבר שלא יקרה. אין לנו שום כוונות להשתלט על החברה הזאת, ומדובר בניצול הזדמנות עסקית שנקרתה בפנינו בתחום שאנחנו מבינים אותו".
"לראשונה מיליונרים ומנהיגי מפלגות נכנסים לכלא; ברור שהמיתון בברזיל לא יימשך לנצח"
אילן גולדפיין, הכלכלן הראשי של איטאו יוניבנקו, הבנק הפרטי הגדול בברזיל, מעריך כי "ב-2016 יימשך המיתון והכלכלה המקומית תתכווץ בעוד 2%-3%. אבל ברור לגמרי שהמיתון לא יישאר כאן לנצח, כך שעבור מי שמסתכל על הטווח הבינוני, זה זמן טוב להסתכל על השקעות כאן. בנוסף, צריך לזכור שגם בזמן הנוכחי, יש מי שנהנה מהמיתון ואלו בעיקר היצרנים המקומיים שמתחרים במוצרי היבוא המאמירים בשל נפילת הריאל. ומרבית היצרנים המקומיים נמצאים בדרום ברזיל וזה כמובן מסייע לאזור סאו פאולו".
את האינפלציה הגבוהה השנה הוא מסביר בין השאר בהחלטת הממשלה לבטל את סבסוד מחירי הדלק והחשמל, אולם הריבית במדינה תחל להערכתו לרדת רק לאחר שהבנק המרכזי יראה את האינפלציה יורדת לכיוון היעד הממשלתי, שעומד על 4.5% בשנה.
גולדפיין מאמין, כי ההאטה הכלכלית היא שהובילה לחקירות השחיתות במסדרונות השלטון: "לאנשים היו חלומות כשהכלכלה פרחה, אבל מאז המשבר שנובע מנפילת מחירי הסחורות בעולם, האדם ברחוב איבד את חלום חיי הרווחה, והכעס הציבורי הוא שמוביל למה שאנחנו רואים היום. כל תהליך ההדחה הפך את הממשלה והמערכת הפוליטית לאופרת סבון, אבל חקירות השחיתות הן אמיתיות. לראשונה בברזיל נכנסים לכלא מיליונרים, מנהיגי מפלגות ומנהיגים של ועדי העובדים הגדולים, והפעולות הללו מנקות את המערכת, לפחות באופן זמני. בטווח הבינוני אנחנו רואים את זרעי ההתאוששות, כי מנקים את האנשים המושחתים מתוך המערכת".
גזית גלוב מממשת השקעות בצפון אמריקה ובישראל
במקביל להשקעות שביצעה השנה גזית גלוב בברזיל ובאירופה, היא החלה לאחרונה גם לממש חלק מהשקעותיה בצפון אמריקה. החודש מכרה החברה הישראלית 3.7% ממניות החברה הבת האמריקאית אקוויטי וואן תמורת 125 מיליון דולר (486 מיליון שקל) וירדה להחזקה של 38.5% בה. בנוסף, היא פרסמה בסוף השבוע האחרון הודעה על כוונתה להעמיד למכירה עד 6.5 מיליון מניות של החברה הבת הקנדית פירסט קפיטל רילטי (FCR) בשווי של 121 מיליון דולר קנדי (341 מיליון שקל). מדובר במכירה שתצמצם את האחזקה בחברה הקנדית מ-42.2% ל-39.3% בלבד.
לדברי מנכ"לית גזית גלוב, רחל (רוחה) לוין, פעולות אלו משתלבות עם האסטרטגיה של החברה לשנים הקרובות, להגדיל את האחזקה של גזית גלוב בנכסים פרטיים. "בהנחה שאנחנו רוצים פחות אחזקות בחברות ציבוריות בתיק שלנו ובהתחשב במקורות הקיימים לנו, אז או שהולכים לעסקאות חדשות עם שותפים, או שלוקחים מהשקעות אחרות".
"למכור את אקוויטי וואן, זה דבר שגזית עושה בפעם הראשונה, ואני לא חושבת שזה רע לקחת מידי פעם קצת רווחים הביתה. אפשר להגיד בצורה ברורה שאנחנו רוצים להוריד את רמות המינוף ואנחנו רוצים להשיג דירוג השקעה (לפחות BBB מינוס בדירוג בינלאומי שמקביל לדירוג AA מקומי, ע"כ) בדירוגי החוב הבינלאומיים (כיום גזית גלוב מדורגת AA מינוס בדירוג המקומי שמקביל לדירוג בינלאומי של BB פלוס, ע"כ).
- כלומר, השלב הבא הוא הנפקת אגרות החוב בארה"ב?
"אני לא יכולה להגיד מה השלב הבא, כי קודם נצטרך להגיע לשם, ויש עוד הרבה דברים שנצטרך לעשות לצורך כך. יש הרבה מאוד שצעדים שעדיין לא ניתן לפרטם, אבל הכיוון הכללי די ברור".
- גם בישראל הנכסים שלכם אינם מונפקים בבורסה, ולמרות זאת העמדתם אותם למכירה? מדוע?
"אם נוכל להיות שחקן דומיננטי בשוק הישראלי אנחנו נהיה, אבל אם בעבור הנכסים שלנו ישלמו לנו מחירים שיגלמו את הפרמיות שלפיהן נסחרות החברות הציבוריות האחרות בתחום זה בישראל (למשל מליסרון, ע"כ), אז אנחנו כנראה נצא ממנו, כי להישאר בגודל הנוכחי זה לא הכיוון שלנו. אבל אם לא נקבל מה שנרצה, עדיין נישאר, כי הפעילות בישראל נחשבת נדל"ן פרטי ונדל"ן לא רע בכלל".
- ואיך הרגישו בכירי BR Malls כשהם שמעו על זה? הם דיברו אתכם?
"זו חברה ללא גרעין שליטה. אז דיבר איתנו המנכ"ל שלה ובירך אותנו בחום. השוק ראה בזה הבעת אמון מאוד גדולה".
- איך בכלל הגעתם דווקא לסאו פאולו?
"בסוף 2006 קיבלנו החלטה לחפש מקומות השקעה נוספים. זה השתלב לי טוב, כי אני אישית סיימתי אז את תפקידי כמנכ"ל אקוויטי וואן (שפועלת ממיאמי, ע"כ) והפכתי ליו"ר שלה, וכך התפניתי יותר לעסוק בענייני גזית. בתחילת 2007 הלכתי ללמוד את השווקים המעניינים של אמריקה הלטינית, ובתקופת המשבר של 2008 הסתובבתי בשווקים מתעוררים גם בשאר העולם. מכולם בחרנו להתמקד בברזיל, והסיבות לכך היו גודל המדינה, גודל האוכלוסייה, האטרקטיביות, הכלכלה שהציגה צמיחה גבוהה מידי שנה, המספר הגדול יחסית של ערי ענק בעלות מיליוני תושבים כל אחת, והעובדה שמדובר במדינה עם התנהלות מערבית.
"ראינו אז כי המצאי הקמעונאי לנפש הוא נמוך ביותר ושאין פה את המוצר שאנחנו מפתחים, שהוא מרכז מסחרי מעוגן סופרמרקט (כלומר שמהווה עוגן עסקי ומושך אליו את תושבי השכונות שמסביבו, ע"כ). ראינו גם מדינה שקיפחה מאוד את המעמד הבינוני, שבו אנחנו מתמקדים, ועסקה בעיקר בהשקעה בהעלאת המעמדות הנמוכים לעבר המעמד הבינוני".
- אבל מאז הכלכלה הלכה והאטה, והצמיחה הפכה למיתון. אלו לא בדיוק אותם נתונים שראית כאן לפני שמונה שנים.
"נכון, הצמיחה הכלכלית האטה, אבל אני מאמין שהיא תחזור. אולי לא לאותם שיעורים כמו בעשור הקודם, אבל בוודאי שיותר גבוהים ממקומות אחרים בעולם. זו מדינה שיש בה צמיחה דמוגרפית, ויש בסך הכול שלוש כאלה בעולם המערבי - ארה"ב, קנדה וברזיל - שהאוכלוסייה שלהן צומחת.
"בכל מקרה, בנדל"ן לא משקיעים דרך קריאת נתוני מאקרו, וגם בתוך סאו פאולו קניון אחד אינו דומה למשנהו. כל נכס הוא מקרה ספציפי ובסוף צריך להאמין שאנחנו יודעים לבחור נכסים טובים, לנהל אותם ולהשיג בהם ערך מוסף. עשינו את זה בעבר ויש לי הרגשה שגם הפעם זה לא יהיה שונה".
* הכותב היה אורח גזית גלוב בסאו פאולו
