גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

חידושים בקביעת השווי בעסקת קומבינציה

לדעתי צריך להינתן בניכוי שווי שרותי הבנייה שנקבעו בעסקה המוקדמת ולא שווי שרותי הבנייה שנקבעו בעסקה המאוחרת וזאת באופן קוהרנטי להחלטת בית המשפט שלא להתערב בשווי המכירה שנקבע בעסקה המוקדמת 

בשנת 2005 בוצעה עסקת קומבינציה במסגרתה רכש הקבלן חלק מזכויות הבעלים בקרקע בתמורה להענקת שרותי בנייה לבניית 21 דירות מגורים עבור הבעלים בחלק הקרקע שנותר בבעלותם. בנוסף התחייב הקבלן לפנות דיירים מוגנים ממבנה שהיה על הקרקע. בגין עסקה זו הוציא מנהל מיסוי מקרקעין שומת מס שבח לבעלים, ושומת מס רכישה לקבלן, לפי שווי מכירה של 5.9 מיליון המבוסס, בין היתר, על שווי שרותי הבנייה שהוערכו נכון ליום המכירה על סך של 3.5 מיליון (יתרת התמורה הינה בגין פינוי הדיירים המוגנים ותשלום היטל ההשבחה של הבעלים).

בשנת 2010, ולאחר שהעסקה משנת 2005 לא יצאה אל הפועל והקבלן טרם החל בביצוע הבנייה על הקרקע, התקשר הקבלן עם חברה קבלנית למכירת חלק מזכויותיו בקרקע שנרכשו בעסקה משנת 2005. בתמורה לכך התחייבה החברה הקבלנית לבנות את 21 הדירות עבור הבעלים, במקום הקבלן, וכן לבנות 5 דירות נוספות עבור הקבלן, ביתרת הקרקע שנותרה בידו, בתוספת תשלום מזומן של 5 מיליון לקבלן וכן התחייבה לבנות עוד 5 דירות מגורים עבור הדיירים המוגנים שהקבלן פינה כחלק מהתחייבויותיו החוזיות על פי ההסכם בעסקה הקודמת. בגין עסקה זו הוציא המנהל שומת מס שבח לקבלן לפי שווי מכירה של 15 מיליון, המשקפים את שווי שרותי הבנייה שהתחייבה החברה הקבלנית לתת (לבעלים, לקבלן ולדיירים המוגנים) בתוספת המזומן בסך של 5 מיליון.

הקבלן טען בהשגה, ולאחר מכן במסגרת הערר לוועדה, כי לנוכח העסקה המאוחרת משנת 2010 והשווי הגבוה של שרותי הבנייה על פיה, יש לאפשר לו להקטין את שווי המכירה בעסקה המאוחרת בגובה ההפרש שבין שווי שרותי הבנייה שנקבע בעסקה המאוחרת (10 מיליון) לבין שווי שרותי הבנייה שנקבע בעסקה המוקדמת (3.5 מיליון).

טענה זו הגיעה לפתחו של בית המשפט העליון בעניין ע"א 7699/13 פינת פלורנטין אשר הגיע למסקנה, פה אחד, כי יש לקבל את ערעור מנהל מיסוי מקרקעין על פסק דינה של וועדת הערר.

בית המשפט העליון קבע, מפי כב' השופט מזוז, כי אין מחלוקת כי שווי המכירה בעסקה המאוחרת שבין הקבלן לבין חברה הקבלנית הוא שווי שרותי הבנייה להם התחייבה החברה הקבלנית (15 מיליון) וכן אין מחלוקת כי שווי הרכישה בעסקה זו הוא שווי המכירה שנקבע בעסקה הקודמת לפי שווי שרותי הבנייה להם התחייב הקבלן (5.9 מיליון). ניסיונו של הקבלן להציג בדיעבד שווי רכישה חדש לעסקה המאוחרת, בהתבסס על שווי שרותי הבנייה שנקבעו בעסקה המאוחרת, עלול לגרום לקיומו של שבח בלתי ממוסה שכן משמעות הדברים היא שלא ישולם מס שבח על הפער שבין שווי שרותי הבנייה על פי שתי העסקאות. זאת ועוד, נקבע כי התפתחות חיצונית ומאוחרת שחלה לאחר מועד ביצוע העסקה אינה משפיעה על שווי המכירה שנקבע על ידי הצדדים בעסקה המוקדמת (וראו ע"א די-רום ו-ע"א 7759/07 כספי). בהקשר זה יש לזכור כי קביעת שווי שרותי הבנייה בעסקת קומבינציה נעשה בהתבסס על העלויות החזויות של שרותי הבנייה ואלו העלויות שעמדו לנגד עיני הצדדים ועל פיהם הם קבעו את תנאי העסקה. לו ידעו הצדדים במועד כריתת העסקה המוקדמת כי שווי שרותי הבנייה יהיה, בסופו של יום, גבוה יותר הם היו משנים את תנאי העסקה לטובת בעלי הקרקע.

עם זאת, בשלב מכירת הדירות על ידי הקבלן, הוא יהיה זכאי לנכות את עלויות הבנייה, לפי השווי הגבוה, שהושקעו על ידי החברה הקבלנית בהתייחס לדירות אלו.

בהערת אגב אציין כי, לדעתי, ושלא בהתאם להחלטת בית המשפט העליון (ראו פסקה אחרונה לסעיף 16 לפסק דינו של כב' השופט מזוז), במכירת הדירות של בעלי הקרקע (21 יחידות) צריך להינתן בניכוי שווי שרותי הבנייה שנקבעו בעסקה המוקדמת ולא שווי שרותי הבנייה שנקבעו בעסקה המאוחרת וזאת באופן קוהרנטי להחלטת בית המשפט שלא להתערב בשווי המכירה שנקבע בעסקה המוקדמת.

עוד כתבות

נטל המס על הציבור הגיע ב-2025 לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022

דוח הכלכלן הראשי: "נטל המס עלה שוב בצורה משמעותית ב-2025"

נתוני האוצר מצביעים על קפיצה של כמעט 2% תוצר בנטל המס על הציבור, לרמתו הגבוהה ביותר מאז 2022 - זאת בעיקר בשל העלאות המסים שנועדו לממן את המלחמה ● באוצר מזהירים מפני שחרור הרסן התקציבי: "גידול מהיר בגביית המס עשוי להיות זמני"

טראמפ בנאומו, אמש / צילום: ap, Alex Brandon

שעה ו־47 דקות: הצד הכלכלי של הנאום הארוך בתולדות ארה"ב

בנאום "מצב האומה" המסורתי, ניסה נשיא ארה"ב להציג תמונת ניצחון, למרות הקשיים מבית ומחוץ איתם הוא מתמודד ● טראמפ קרא להקמת פנסיה בגיבוי ממשלתי לכל העובדים שאין להם תוכנית פנסיונית דרך העבודה, והבטיח שהמכסים יחזרו, ואף יחליפו את מס ההכנסה

דוד לרון / צילום: ישראל שם טוב

מנכ"ל דואר ישראל דוד לרון פורש אחרי 4 שנים

דוד לרון, שמונה בשנת 2022 ע"י דירקטוריון החברה לתפקיד המנכ"ל, הודיע על פרישתו ● טרם ברור מי יחליף אותו, ולרון מתכנן להמשיך ולכהן כמנכ"ל בחודשים הקרובים עד שיימצא לו מחליף

אילוסטרציה: shutterstock

החודש הכי חזק של מיטב אי פעם ושיא של 3 שנים בתעשיית הגמל

מנהל הגמל הגדול בישראל גייס בינואר 2.4 מיליארד שקל - הגיוס החודשי השלישי בגודלו אי פעם בתעשייה ● לעומתו ממשיכים אלטשולר שחם וילין לפידות לשלם את מחיר החולשה בתשואות ומאבדים מיליארדים למתחרים ● מנכ"ל מיטב גמל: "יש לנו יתרון תחרותי משמעותי"

ח''כ לימור סון הר-מלך. ''זמרי ופתחי בע''מ'', גלי ישראל, 22.2.26 / צילום: נועם מושקוביץ', דוברות הכנסת

לימור סון הר-מלך טענה שאין חוק שאוסר על כניסה לעזה. מתברר שיש שניים כאלה

ח"כ לימור סון הר-מלך נכנסה לעזה והתעקשה שאין חוק שאוסר זאת עליה ● אלא שיש שני חוקים כאלה, והפרתם יכולה לעלות כדי עבירה פלילית ● המשרוקית של גלובס

ממ''ד / צילום: דוברות משרד הביטחון

עוד 700 שקל לדירה עם ממ"ד, בתל אביב - דחוף

בקבוצות פייסבוק שונות המיועדות למחפשי דירות ניכרת עלייה בפוסטים שפורסמו בחיפוש אחר דירות עם ממ"ד, הן להשכרה והן לסאבלט, כדי להיערך מבעוד מועד לתקיפה נוספת

שר האוצר בצלאל סמוטריץ' / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

במאבק מול הנגיד, סמוטריץ' הבטיח הורדות מסים. מה קרה בפועל?

סמוטריץ' לא מרוצה מההתנהלות של בנק ישראל, אבל מה עם החלק שלו במשוואה? ● האם הורדות המסים שהוא הבטיח אכן קרו? ● המשרוקית של גלובס

וולט מרקט, תל אביב / צילום: Shutterstock

בלי שירות המשלוחים ועם שורה של מגבלות: מי ירכוש את המרקט של וולט?

הודעת רשות התחרות כי לא תחדש את הפטור מהסדר כובל לוולט מרקט, מחייבת את ענקית המשלוחים למכור את זרוע הקמעונאות שלה, אך היקף הפעילות הרחב - כ-30 סניפים והכנסות של עד מיליארד שקל - עלול להקשות עליה ● במקביל, וולט מעלה הילוך בתחרות מול סיבוס

וול סטריט / צילום: ap, Mary Altaffer

וול סטריט התאוששה בהובלת מניות התוכנה; AMD זינקה ב-9%

נאסד"ק עלה ב-1% ● מנכ״ל ג'יי.פי מורגן, ג'יימי דיימון, מזהיר כי האווירה בשווקים מזכירה באופן מדאיג את השנים שלפני המשבר הפיננסי העולמי ● AMD זינקה בעקבות עסקת ענק שחתמה עם מטא ● הביטקוין בדרך לחודש הגרוע ביותר מאז יוני 2022 ורצף של חמישה חודשי ירידות, הארוך ביותר מאז 2018

צוללת BlueWhale בניסוי שהתקיים בקיץ בגרמניה / צילום: commons.wikimedia.org

היוצרות התהפכו: התעשייה האווירית מסרה צוללת לחיל הים הגרמני

הצוללת הבלתי-מאוישת Bluewhale, של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לצרכי איסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ובחשאיות ● העסקה מוערכת בשווי של עשרות מיליוני אירו ועשויה לפתוח פתח להצטיידות נוספת בעתיד

צוללת בלתי מאוישת BlueWhale בגרמניה / צילום: התעשייה האווירית

"עשרות מיליונים": מאחורי העסקה של התעשייה האווירית בגרמניה

הצוללת הבלתי מאוישת BlueWhale של התעשייה האווירית משמשת בעיקר לאיסוף מודיעין באמצעים אלקטרוניים ● בועז לוי, מנכ"ל תע"א: "עוד הרבה מדינות מתעניינות ברכש של צוללות"

מטוסי אל על / צילום: עידו וכטל

170 אלף שקל בשנה בממוצע: הדוחות חשפו בונוס אדיר לטייסי אל על

גם בשנה שבה נפגעה משקל חזק, מלחמה באיראן והפרשה לקנס של רשות התחרות, הרוויחה חברת התעופה 403 מיליון דולר - ירידה של 26% מ–2024 ● הבונוס לכל טייס: מעל 170 אלף שקל ויותר מכפול מתחילת המלחמה ● והיכן מתכנן המנכ"ל להשקיע את המיליארדים שבקופה

ארז דגן, נשיא wayve / צילום: יח''צ wayve

עם נשיא ישראלי ומרכז בהרצליה: חברת הנהיגה האוטונומית שגייסה 1.2 מיליארד דולר

Wayve הבריטית השלימה גיוס לפי שווי של 8.6 מיליארד דולר לקראת השקת רובוטקסי בלונדון ● בסבב השתתפו יצרניות הרכב מרצדס בנץ, סטלנטיס וניסן, לצד ענקיות הטכנולוגיה אנבידיה, מיקרוסופט ואובר ● ל־Wayve יש נוכחות ישירה בישראל באמצעות משרד בהרצליה, ונשיא החברה הוא ארז דגן הישראלי

ראש הממשלה בנימין נתניהו וראש ממשלת הודו נרנדרה מודי בנתב״ג, היום / צילום: קובי גדעון, לע״מ

לייזר ועסקאות במיליארדים: מה מחפש ראש ממשלת הודו בישראל

ביקורו של נרנדרה מודי בארץ, לראשונה מאז 2017, יכלול שורת היבטים, בהם ביטחוניים, סחר והעברת טכנולוגיות להודו ● לצד הרחבת הסחר ושיתופי פעולה טכנולוגיים, אחד הנושאים המרכזיים שהצדדים ידונו עליו הוא פיתוח בתחום ההגנה מטילים בליסטיים

אילון מאסק / צילום: ap, Jae C. Hong

הביקור הגדול הבא בישראל: מה מחפש האיש העשיר בעולם בארץ?

אילון מאסק צפוי להשתתף בחודש הבא בכנס "תחבורה חכמה" של משרד התחבורה ואף לנאום בו ● לא הרבה ידוע על תוכן ביקורו של מאסק, אך סביר להניח שהביקור ינוצל לפגישות מדיניות, כלכליות ופוליטיות עם מגוון גורמים

רעיה שטראוס בן דרור / צילום: תומס סולינסקי

שתי ההשקעות שסידרו לרעיה שטראוס 350 מיליון שקל

עסקת הרכישה של קבוצת אקרו והנפקתה הצפויה של ב.ס.ר הנדסה, מניבות ערך נאה עבור המשקיעה הוותיקה בחברות הנדל"ן, שמימשה את מניותיה בקבוצת שטראוס לפני כשני עשורים ● אותן מניות שמכרה שטראוס בן דרור בקבוצת המזון, שוות כיום קרוב ל–2 מיליארד שקל

מטוס של אל על / צילום: עידו וכטל

התלונה לשב"כ וביטול טיסות הביזנס: הסכסוך שמאחורי קנס הענק של אל על

לגלובס נודע כי מאחורי הקנס בסך 110 מיליון שקל שקיבלה אל על מרשות התחרות בגין חסימת האנגרים, התנהל קרב שכלל האשמות של ארקיע למשרד רה"מ על אפליה באבטחת טיסות וביטול טיסות בביזנס לבכירים בשתי החברות ● מקורות בענף: אל על פעלה לסכל את התחרות, וחלק מההאשמות לא נכללו בהחלטת הרשות ● אל על: "דוחים מכל וכל את הטענה"

ראש ממשלת הודו, נרנדרה מודי, בכנסת בטקס חגיגי בהשתתפות יושב ראש הכנסת אמיר אוחנה ובן זוגו, ראש הממשלה בנימין נתניהו ורעייתו / צילום: מארק ישראל סלם/הג'רוזלם פוסט

ממזון ועד הייטק: המשלחת ההודית תיפגש עם שורת חברות תעשייה וטכנולוגיה בישראל

הערב ייפגשו שורה של חברות ישראליות בתחום התעשייה והטכנולוגיה עם נרנדרה מודי, ראש ממשלת הודו ומשלחת אנשי העסקים שמתלווה אליו ● רשימת החברות עמן נפגשים ההודים נבחרה על ידי ההודים עצמם ותואמה על ידם ישירות ללא מעורבות ישירה של גורמים רשמיים

נשיא ארה''ב דונלד טראמפ והמנהיג העליון של איראן עלי חמינאי / צילום: ap, Alex Brandon, khamenei.ir

ההערכה בישראל: תקיפה אמריקאית באיראן - בלתי נמנעת

הבית הלבן: "דיפלומטיה היא תמיד האפשרות הראשונה, אבל טראמפ מוכן גם להשתמש בכוח קטלני"; שר ההגנה האיראני: לא מחפשים מלחמה ● דיווח: ארה"ב תוכל לתקוף באיראן רק 5-4 ימים ברצף; טהרן מאיימת: "תיזהרו מטעות בחישוב"● דיווח: ישראל איימה על לבנון - "נתקוף בעוצמה אם חיזבאללה יתערב"; שר החוץ הלבנוני התריע: "חוששים מתקיפות ישראליות, שואפים לפעול דיפלומטית"● דיווחים שוטפים

דירה בשיפוצים / צילום: כדיה לוי

החשש ממלחמה מגיע לתחום השיפוצים: ירידה של 25% בהזמנות לקראת פסח

הציפייה להסלמה ביטחונית עוצרת את תנופת ההתחדשות של משקי הבית: הציבור חושש להיתקע עם "בית מפורק" בחירום, וקבלני השיפוצים מדווחים על טלפונים דוממים בשיא העונה ● במקביל, האיום האיראני מאלץ את ענף הבנייה לדרוש פתרונות להפעלת מנופים מהקרקע