משקיעים: אשת הנדל"ן דנה תדמור 'עקצה' אותנו

האם אשת העסקים והנדל"ן דנה תדמור, מנכ"לית חברת אקסיום, רימתה משקיעים וביצעה הונאת פונזי? כך טוענת קבוצת משקיעים שהשקיעו - כל אחד בנפרד - מאות אלפי שקלים בהשקעות נדל"ן בקנדה באמצעות תדמור. זאת, במסגרת בקשה לצווי עיקול זמניים שהגישו לבית משפט השלום בתל-אביב נגד אשת הנדל"ן.

בבקשה נטען כי תדמור הונתה אותם כאשר גרמה להם להאמין שהם משקיעים בנכס בקנדה שיניב להם תשואה של מעל 10% בשנה, אך בפועל התברר כי הנכס מצוי בהליכי כינוס נכסים ושקוע בחובות-עתק.

לפי הבקשה, מאות המשקיעים הישראלים השקיעו בחברות של תדמור סכום מצטבר של כ-16.3 מיליון שקל (5.8 מיליון דולר קנדים).

לטענת המשקיעים, פעולותיה של תדמור כוללות הפרת חובות חוזיות, ניסיון להבריח רכוש והולכת שולל של המשקיעים - ועל בסיס פעולות אלה ניתן לבסס הרמת מסך נגדה, כך שהיא תהיה חייבת בחבות אישית כלפי המשקיעים ולא "תסתתר" מאחורי החברות בבעלותה.

הפרשה המגוללת בבקשת העיקול נפתחת בהצעה "מפתה" שהציגה תדמור בפני המשקיעים, במסגרתה הבטיחה - ככל הנראה למאות משקיעים ישראלים - תשואה של 10.4% ריבית שנתית על הקרן, במסגרת פרויקט להקמת מרכז מסחרי באונטוריו-קנדה.

ואולם, בבקשת העיקולים נטען כי מהר מאוד הפסיקו החברות להעביר את הריבית כמובטח למשקיעים, ואף צמצמו את קרן הלוואה שניתנה להם במסווה של הוצאות משפטיות על סך 17%.

בבקשה הדחופה לצווי עיקול זמניים שהוגשה נגד תדמור ושתי החברות שבבעלותה - "אקסיום גלוב אינווסטמנטס" הישראלית ו-"DA ONTARIO (2009)" הקנדית - באמצעות עו"ד אבי ענתבי, נטען כי תדמור ונציגי החברות שבבעלותה הונו משקיעים, כאשר הבטיחו להם תשואה של 10.4% בשנה על השקעתם, אך בפועל עיכבו את תשלומי הדיבידנדים לאורך חודשים ואף שנים, ניכו מהם הוצאות משפטיות גבוהות, ומיאנו, חרף הבטחותיהם, להחזיר למשקיעים את כספי השקעתם.

חמור מכך, מהבקשה עולה כי בשבועות האחרונים התברר למשקיעים כי הנכס בו השקיעו את כספם, מרכז מסחרי באונטוריו קנדה, נמצא תחת כינוס נכסים מזה למעלה מחצי שנה, וכי עשרות אלפי דולרים קנדיים נעלמו ממנו ללא הסבר.

חרף קריסת המיזם, נטען בבקשה, פעלו תדמור ואנשיה על-מנת להסתיר את המידע ממאות המשקיעים הישראלים שהשקיעו בו, והעבירו להם מיצגי-שווא, כאילו יש למרכז המסחרי אופק כלכלי יציב ומשגשג.

הדוא"ל של תדמור לכונס

לבקשת הצווים צורפו, בין היתר, תכתובות דואר אלקטורני בין תדמור לבין כונס הנכסים שמונה לחברה בקנדה, ובהן מתבטאת תדמור על כך שהיא זו המייצגת את קבוצת המשקיעים הישראלים, שהשקעתם בפרויקט נאמדת ב-5.8 מיליון דולר קנדי, כבר שנים רבות, ועל כן היא היחידה שאמורה לבשר להם את הבשורה על אובדן השקעתם, ובצורה עדינה. ואולם, לטענת המשקיעים, תדמור לא "בישרה" להם דבר על כך.

המשקיעים התייחסו בבקשתם לדוח שהגיש הנאמן שמונה לחברה בקנדה, ממנו עולה כי בחשבון החברה יש כיום פחות מ-10 אלפים דולר, בעוד שחובותיה של החברה הקורסת נאמדים בכ-15 מיליון דולר. גם פרטים אלה, נטען, לא נמסרו להם על-ידי תדמור.

לטענת המשקיעים, "מעשיה של תדמור מהווים למעשה הונאת פונזי, והחברות שבבעלותה של תדמור פועלות יחד על-מנת להוליך שולל את המשקיעים, למשוך זמן, ולהמשיך ולפגוע בכספים שהופקדו בידיהם".

הרשמת ורדה שוורץ מבית צשפט השלום בתל-אביב נעתרה לבקשת המשקיעים והטילה לפני כשבועיים עיקולים על חשבונות החברות הנתבעות ועל חשבונה של תדמור.

ריבית באיחור

שניים ממשקיעי החברה, האחים יחזקאל ושלום פורטוביץ', שהגישו את בקשות העיקולים, טוענים כי בעקבות פניות של נציגי חברת אקסיום אליהם, שחלקם מיודדים עם בני משפחתם, הם חתמו על הסכם המעניק לחברת "אוונטריו ישראל" וחברה נוספת בבעלות תדמור הלוואה בסך 57,330 דולר קנדי (207,936 שקל).

בהתאם להסכם, נטען, הכספים הושקעו לתקופה של 5 שנים ואופציה ל-5 שנים נוספות, בנכס מקרקעין, ובתמורה הם אמורים לקבל ריבית שנתית על ההלוואה בשיעור של 12.3%, המשוערכת לאחר הוצאות לסך של 10.4% ריבית שנתית, המשולמת אחת לחצי שנה.

אקסיום, נכתב בבקשה, הייתה החברה המקומית-הישראלית שהחליפה בפעילותה את חברת פאונדרס, באמצעותה פעלה תדמור בעבר, ושסיפקה דיווחים בכל הנוגע להשקעות הנדל"ן של הקבוצה. היא גם הייתה הגורם המעביר את כספי הריבית מדי חצי שנה. לפי הנטען, הודעות, עדכונים, דיווחים ותשלומים בוצעו על-ידי אקסיום ואונטריו בערבובייה, ותשלומים אף שולמו על-ידי חברת פאונדרס.

ואולם, נטען, בשלב מסוים, בין 2010, המועד בו החלו המשקיעים לקבל את כספי הריבית מהחברות, ועד 2013 - נטרפו הקלפים. על-פי הבקשה, תשלומי הריבית שבוצעו שולמו באיחור, כאשר בכל פעם תירצו זאת נציגי החברה בתירוצים שונים ומשונים, כדוגמת - הנציג חולה; או חברת הראל, שהייתה אמונה על המרת המט"ח, טעתה והחזירה תשלום וכיוצ"ב - ובהמשך פסקו התשלומים כליל.

לטענת המשקיעים, כשביקשו לצאת מהעסקה, כיוון שכבר הבינו כי ההתנהלות של החברות בעייתית, החברות הציעו לרכוש את חלקם במחיר קרן ההשקעה - או למכור לצד שלישי ולקבל יותר, אולם ההצעה לא יצאה לפועל. מכאן ואילך, טוענים המשקיעים, החלו החברות להתחמק מהם.

חובות כבדים

עוד נטען בבקשת העיקולים כי כשנה לאחר תחילת הפרויקט בו השקיעו, אחד השוכרים הגדולים במרכז המסחרי, רשת קמעונאות גדולה ומוכרת בקנדה, הודיעה על עזיבת המרכז המסחרי באונטוריו, ושילמה את מלוא הפיצויים המוסכמים בחוזה, במקרה של עזיבה מוקדמת, על סך 2.8 מיליון דולר קנדיים. ואולם, לדברי המשקיעים, תדמור והחברות שבבעלותה לא החזירו את הכספים שקיבלו מהרשת הקנדית למשקיעים, בטענה כי הן עושות בהם שימוש לצורך שיפוץ הנכס.

לטענת המשקיעים, מאוחר יותר התברר להם כי הכספים כלל לא נוצלו למטרה זו, ולא זו בלבד שהנכס לא שופץ בכספי הפיצוי של הרשת הקמעונאית, אלא מי ששיפץ אותו היו שתי חנויות התופסות 19% משטח המרכז המסחרי, ושמאז אינן משלמות דמי שכירות. זאת, בטענה כי היזמים חבים להן 780 אלף דולר קנדיים.

כמו כן, נטען כי לפי דוח הנאמן על הנכס, החברה המנהלת את המרכז חייבת 1.1 מיליון דולר קנדיים לחברת בנייה, 7.5 מיליון דולר קנדיים למשכנתא וכן עוד 5.8 מיליון דולר קנדיים - כספי המשקיעים הישראלים (סך החובות - כ-10 מיליון דולר של ארה"ב).

עוד ציין הנאמן בדוח, עליו מסתמכים המשקיעים, כי בחשבון הבנק של החברה נמצאים בימים אלה 9,971 דולר בלבד, לעומת חובות המסתכמים בכ-15 מיליון דולר קנדים.

בבקשה צוין עוד כי הנאמן פנה לחברה בבעלותה של תדמור ביחס למשקיעים הישראלים, וציין כי רשימת המשקיעים והנושים לא הועברה לידיו כדין. ואולם, החברה הודיעה לנאמן כי מדובר בלקוחות שלה, המנוהלים אצלה שנים רבות, והיא זו שצריכה להיות הראשונה שפונה ומודיעה להם "בעדינות" על גורל הפרויקט.

לטענת המשקיעים, הנסיבות הללו הוסתרו מהם עד כה, למרות שהליכי כינוס הנכסים של המרכז המסחרי החלו ביולי 2015.

ההצעה המפתה של תדמור ואקסיום: בעלות על הפרויקט במקום השקעה

אשת העסקים דנה תדמור (49) מכהנת כיום כיו"ר ובעלים של חברת ההשקעות אקסיום, עם השותף שלה אורי עצמון, החתומה על לא מעט עסקאות נדל"ן גדולות בשנים האחרונות.

החברה, הממוקמת ברמת-גן, רכשה בספטמבר אשתקד את קניון הראל במבשרת-ציון מידי קבוצת מליסרון של משפחת עופר וחברת בן-דוד, תמורת כ-300 מיליון שקל. שנתיים קודם רכשה את קניון עכו מקבוצת דלק נדל"ן תמורת כ-62 מיליון שקל. לחברה יש נכסים גם בצפון אמריקה ובמונטנגרו.

המנגנון שאקסיום מציעה מאפשר למשקיעים פרטיים להיות הבעלים של נכסים מניבים, כמו קניונים ומרכזים מסחריים, חלקם בארץ, אחרים בחו"ל.

בראיון שנתנה ל"גלובס" לפני כשנה הסבירה תדמור כי בניגוד לחברות אחרות שמתעסקות בגיוס כספים ממשקיעים פרטיים עבור פרויקטים נדל"ניים, היא מציעה למשקיעים להיות הבעלים של הפרויקט. "אנחנו מחפשים אנשים שמבינים בכלכלה, אנשים שחוו כמה דברים בחיים, גם כישלונות. אנשים שיודעים מה זה להרוויח ומה זה להפסיד, שמכירים את שוק ההון, יודעים מה זה כסף ציבורי ומה זה כסף פרטי", אמרה.

תדמור אמרה עוד בראיון כי "מי שמפחד, המקום שלו לא כאן. נדל"ן הוא לא תחום לאנשים עם פחד. אני לוקחת את הכסף הפרטי של אנשים, שזה דבר שרגשית אתה הכי מחובר אליו - לצד הילדים, כמובן - ומשקיעה אותו בנדל"ן. ובנדל"ן, סולידי ככל שיהיה, תמיד יש סיכון".

עוד הוסיפה תדמור על סגנון פעילותה כי "שקיפות זה 'מייק' או 'ברייק' של חברות כמו שלנו. אם לא נהיה שקופים עד הפסיק האחרון, אנחנו בצרות".

ואולם, בדיוק על כך מתקוממים המשקיעים שהגישו נגד תדמור את הבקשה לצווי עיקול זמניים - חוסר שקיפות בנוגע לעובדה שהנכס בו השקיעו מצוי בכינוס נכסים ובחובות-עתק.

תביעות על "עוקץ"

הפרשה סביב המרכז המסחרי באונטוריו אינה הפעם הראשונה שתדמור מככבת, שלא בטובתה, בזירה המשפטית. בעבר הוגשו נגד תדמור, שותפיה (בהם עצמון) וחברה קודמת שעמדה בראשה - פאונדרס - תביעות משפטיות של משקיעים שונים, שהעלו טענות קשות על מצגי-שווא, הטעיה והתנהגות שלא בתום-לב מצדם של פאונדרס ובעליה שהביאו להפסדים כספיים.

פאונדרס, שבבעלות תדמור, עצמון וטניה אמיד, עסקה באיתור ובהשקעות בנכסי נדל"ן בחו"ל, באמצעות כספים של משקיעים פרטיים, ופעלה בין היתר בקנדה, וייטנאם וארה"ב.

ב-2009 הוגשו נגד החברה שתי תביעות כספיות בסכום כולל של 3.88 מיליון שקל, מטעם משקיעים שהשקיעו בנדל"ן בארה"ב, ולטענתם נתקלו בתרגיל "עוקץ" מטעם פאונדרס ומנהליה.

במקרה אחר, ב-2008, הוגשה נגד פאונדרס תביעה, בטענה כי גרמה נזק המוערך במיליוני דולרים לעשרות אנשים שרכשו דירות במסגרת פרויקטים ששיווקה בלוס אנג'לס. זאת, לאחר שהסכמי הרכישה לא יצאו בסופו של דבר לפועל.

באחת התביעות נגד פאונדרס אף חויב עצמון, שותפה של תדמור, לשלם לזוג רוכשים שרכשו דירה להשקעה בארה"ב פיצויים בסך 385 אלף שקל, לאחר שביטלו את העסקה ולא קיבלו את כספם בחזרה.

בבקשת המשקיעים החדשים לצווי עיקול זמניים, נטען כי חברת אקסיום בראשות תדמור מהווה את המשכה הישיר של חברת פאונדרס, ומבצעת את אותה פעילות בדיוק תחת שם אחר.

תדמור: "העסקה הניבה למשקיעים את התשואות החזויות במשך מספר שנים. הם היו ערים לסיכונים"

עו"ד אמיר אלטשולר, בא-כוחם של חברת אקסיום גלובל אינווסטמנטס ובעליה, דנה תדמור, מסר בתגובה לטענות: "מרשותינו מכחישות את הטענות הנטענות נגדן על-ידי האחים פורטוביץ'. הניסיון לרוץ לאמצעי התקשורת בשלב זה, בעוד התיק מתנהל בבית המשפט מזה תקופה ארוכה, הוא ניסיון שכל-כולו הפעלת לחץ פסול על מרשותינו.

"פורטוביץ' השקיע כספים בעסקה נדל"נית בקנדה, כשהוא היה ער היטב לסיכונים הכרוכים בעסקה זו, כמו בכל עסקה או השקעה אחרת. לפורטוביץ' ניתנה ההזדמנות להתייעץ עם עורכי דין טרם כניסתו לעסקה, הוסברה לו מהות העסקה, הוא קרא את ההסכמים והבין היטב שבצד היכולת להרוויח קיימת היכולת להפסיד.

"מדובר בעסקה שלוותה על-ידי עורכי דין ורואי חשבון קנדים, נכרתה ונחתמה כדבעי ויצאה אל הפועל. עסקה זו הניבה למשקיעים את התשואות החזויות במשך מספר שנים. על-פי הסכמי ההשקעה, התשואה למשקיעם מותנית בהכנסות מספיקות בפועל מהשכרת הנכס.

"במקרה המיוחד של עסקה זו, השוכרת, רשת ריטייל הידועה בקנדה, עזבה את הנכס, וזאת על רקע המשבר בענף הריטייל בצפון אמריקה. על-מנת להשביח את ההשקעה, הוחלט לשנות את הנכס מחנות ענק אחת לפלאזה מרובת דיירים, תהליך שכרוך בתקופה ממושכת של בינוי ואכלוס במהלכה הנכס אינו מניב תשואות. המשקיעים עודכנו באופן מלא בדבר ההתרחשויות.

"לאחרונה, עם סירוב הבנק המממן להאריך את תקופת ההלוואה וקשיים בהשגת מימון חלופי, נכנס הנכס להליכי כינוס. לכל אורך הדרך אקסיום עשתה ועדיין עושה כל אשר לאל ידה כדי למזער את הפסדי המשקיעים, תוך שהיא מוציאה מכיסה משאבים וכספים רבים, הגם שהיא איננה מחויבת לכך מכוח הדין.

"בהתייחס לצו העיקול הזמני, הרי שזה נתבקש וניתן במעמד צד אחד ובכוונות מרשותינו לעתור לבית המשפט הנכבד במועדים הקבועים בתקנות לשם ביטולו.

"ברי כי 'הנייר סובל הכול', ואולם מן הראוי שמי שמשתמש בביטויים קשים וזורק טענות בעלמא יהיה ער לנפקות דבריו שלו. כך, אמירות כמו 'הונאת פונזי', פרי מדרשם של פורטוביץ', לא רק שהן משוללות כל יסוד, אלא הן נזרקות לחלל האוויר במנותק מהמשמעות שלהם. מדובר בהשקעה אמיתית, בה נרכש נכס אמיתי אשר נכנס לקשיים. הא ותו לא".

עוד מסר עו"ד אלטשולר, בא-כוחן של תדמור והחברות שבבעלותה: "לעניין הטענה של האחים פורטוביץ' בדבר תביעות אחרות שהוגשו בעבר או במקביל נגד דנה תדמור ו/או נגד הנתבעות האחרות - הרי שבתי המשפט השונים דחו, נכון למועד זה, כל תביעה אישית שמאן דהוא הגיש נגד תדמור, תוך שהם קובעים כי אין יסוד לטענות של הונאה ו/או תרמית ו/או טענות לענין הרמת המסך התאגידי. מדובר בקביעות מהותיות שניתנו לאחר שמיעת ראיות ובחינת העובדות - להבדיל מהליך המתנהל במעמד צד אחד.

"גם אם נבחן את היקף התביעות שהוגשו נגד תדמור ו/או איזו מהחברות הקשורות אליה, הרי שמדובר בהיקף זניח ביחס לכמות העסקאות והמשקיעים שביצעו עסקאות כאלה ואחרות בניצוחה ו/או במעורבותה".