בניין בחיזוק לפי תמ"א 38 בר"ג / צילום: תמר מצפי
בית המשפט המחוזי בחיפה פסק נגד דיירים סרבנים בפרויקט תמ"א 38 בחיפה וקבע שהתנגדותם אינה עניינית וכי אם הסרבנים לא יחתמו תוך שלושה שבועות על הסכם לביצוע הפרויקט מרצונם, עורכי הדין של בעלי הדירות יוכל לחתום במקומם. פסק הדין שניתן בחודש שעבר (ינואר) בערעור על החלטת המפקחת על רישום המקרקעין.
פסק הדין מתייחס לבניין ברחוב צדקיהו בעיר חיפה, שבו שש דירות מגורים. כחלק מקידום פרויקט תמ"א 38 במסלול תוספת בנייה על הבניין הקיים התקשרו בעלי הדירות לפני כארבע שנים עם אדריכל, כדי שיקדם בעבורם את הפרויקט. האדריכל פעל לקבל היתר ולאחר מכן ביקש להכניס חברה יזמית לעסקה.
רוב בעלי הדירות בבניין (בעלים של חמש דירות מתוך השש) חתמו על הסכם לביצוע התמ"א מול החברה היזמית, אך שתי דיירות שהן בעלות של דירה אחת בבניין התנגדו.
בעלי הדירות שחתמו על ההסכם פנו למפקחת על המקרקעין בתביעה כנגד הדיירות הסרבניות. הסרבניות, טענו שהאדריכל העביר את הפרויקט לחברה יזמית חסרת ניסיון, אך המפקחת לא קיבלה את טענתן.
בעלות הדירה לא הסתפקו בפסיקת המפקחת והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי, ובו טענו כי אינן מתנגדות לפרויקט אך דורשות להחליף את החברה היזמית משום שהן מטילות ספק באיתנותה הפיננסית.
בית המשפט קבע כי החוזה קובע כי הדיירים מסכימים שעבודות הבנייה יבוצעו על ידי גורם שהאדריכל יבחר, וכי אם יתגלה בעתיד שהבחירה היתה רשלנית - הסרבניות יוכלו לתבוע את האדריכל בנזיקין.
"בחוזה לא מצאתי תניה המשחררת את האדריכל מהתחייבויותיו כלפי בעלי הדירות. על כן, התחייבויותיו כלפי בעלי הדירות בבית המשותף שרירות וקיימות, ובכל מקרה, אם יתברר שבחירתו בחברה היזמית הייתה בחירה רשלנית, כי אז עשוי הוא לחוב בנזיקין כלפי בעלי הדירות".
באשר לטענות בנוגע ליציבות הפיננסית של היזם כתב השופט בפסק הדין כי: "אודה, כי טענות המערערות בהקשר זה גרמו לי להיסוסים. ואולם, טענות המערערות נבחנו על ידי כבוד המפקחת, שמצאה, כי המערערות 'לא ביססו את הביקורת כלפי היזם ברמה שתצדיק את ביטול החוזה עמו', ובסופם של דברים החלטתי שלא להתערב בקביעותיה של המפקחת. יש סיכון מסוים שהפרוייקט 'ייתקע', אך סיכון שכזה קיים בכל פרויקט.
"אחריות בנזיקין"
"המערערות טוענות לפגמים שונים בחברה היזמית, אך לעומתן, כל יתר בעלי הדירות בבית המשותף, שהם רוב בעלי הדירות, השלימו עם בחירתו של האדריכל ועם החוזה, והרי ברור שגם המשיבים רוצים בהצלחת הפרויקט".
בסופו של דבר פסק השופט כי אם הסרבניות לא יחתמו על ההסכם בתוך 21 יום, עורך הדין של בעלי הדירות יהיה רשאי לחתום במקומן על החוזה והסרבניות חויבו בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בגובה עשרת אלפים שקל.
לדברי מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית מחוז תל אביב בלשכת עורכי הדין, עו"ד דן הלפרט: "תחום ההתחדשות העירונית רווי שחקנים כמו מתווכים, 'פרוייקטורים' ו'מינהלות' הפועלים לגיבוש בעלי הדירות וקידום הפרויקט עוד קודם להתקשרות עם יזם.
"פסק הדין מצביע על גישה שאינה מוכרת עד כה, לפיה אותם גורמים המסייעים לקידום הפרויקט נותרים אחראים בנזיקין כלפי בעלי הדירות גם לאחר ההתקשרות עם יזם וזאת ככל שיתברר כי בחירת היזם נעשתה באופן רשלני.
"מדובר באחריות שאין להקל בה ראש ושומה על אותם גורמים להתייחס אליה ביתר רצינות בבואם לסייע בידי בעלי הדירות בבחירת היזם לפרויקט".