גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

משכנתא הפוכה – כל מה שצריך לדעת

מה זו משכנתא הפוכה? ● מי יכול לקחת אותה ● מתי? איזה סכום אפשר לקחת? ● ואיך מחזירים – הנה התשובות ● למדריך ומחשבון משכנתא 

שעבוד / צילום: shutterstock
שעבוד / צילום: shutterstock

משכנתא ניתנת לרוב כשרוכשים דירה, אבל יש גם משכנתא מסוג אחר - משכנתא הפוכה, כשכבר קיימת דירה בבעלות, והבעלים משעבדים אותה לטובת משכנתא. לרוב, במקרים של משכנתא הפוכה, מדובר על אנשים בגיל 60 פלוס שפשוט זקוקים לכסף. זה יכול להיות כסף לילדים (עזרה בחתונה, רכישת דירה ועוד), זה יכול להיות כסף למחיה שוטפת או איזה טיול גדול ועוד.

לאחרונה עדכנו בבנק ישראל את הכללים והנחיות לבנקים בנוגע למשכנתאות הפוכות. למשל, על פי ההנחיות, הבנקים לא יכולים לשווק משכנתאות כאלו וזאת ככל הנראה לאור הבעייתיות המובנית בהלוואות מסוג זה. שמשמעותם לרוב - שימוש בכספי הירושה לטובת - הילדים או לטובת ההורים. הבנקים צריכים לתת לכם גילוי מלא והסברים לגבי מועד ההחזר ודחיית החזר המשכנתא בסוף התקופה, כאשר הם אמורים במידה ויש למכור את הדירה כדי להחזיר את ההלוואה לתת לכם גרייס של שנה (לרוב משכנתאות הפוכות הן כמו הלוואות בלון). כמו כן, חשוב עוד לפני שנכנסים למהלך להבין שהריביות במשכנתא הפוכה הן גבוהות באופן יחסי מאשר מאשר במשכנתא רגילה (לריביות משכנתא הפוכה).

האנשים האלו נמצאים לרוב לקראת פנסיה או שכבר יצאו לפנסיה, ולהשיג "כסף גדול" זה לא עניין של מה בכך עבורם. אז מה עושים? לרובם יש נכס - לרוב דירה, ואת הנכס הזה אפשר לשעבד לבנק או לגוף פיננסי אחר - לרבות חברות הביטוח, ומנגד לקבל הלוואה/משכנתא. החזר המשכנתא הוא דרך מכירת הנכס בעתיד.

 

המשכנתא הזו נקראת משכנתא הפוכה. אז מתי אפשר לקחת אותה, כמה אפשר לקחת ואיך מחזירים? הנה התשובות:

נתחיל בכך שהרעיון הוא פשוט - בדיוק כפי שבלקיחת משכנתא משעבדים נכס ומקבלים הלוואה, גם במקרה הזה משעבדים נכס ומקבלים הלוואה. אלא שבניגוד למשכנתא רגילה, במשכנתא הפוכה מדובר בהלוואה לכל מטרה שאינה מוגבלת בזמן ולא צריך להחזיר אותה בהחזרים חודשיים שוטפים. מעבר לכך, גם לא צריך לעשות ביטוח חיים כפי שעושים במשכנתא רגילה, וגם מדלגים על השלב של מבדקי הכנסה - פשוט בגלל שמבחינת המלווה ברגע שאין החזרים שוטפים, הכנסה השוטפת לא מעניינת. לרוב ניתן לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל נקודת זמן וללא קנס.

לוקחי המשכנתא ההפוכה בעצם "חיים" על חשבון הנכס - לוקחים הלוואה על חשבון הנכס. זו דרך מאוד מקובלת למי שזקוק למימון בגילאים האלו - זה עדיף על למכור את הבית, זה עדיף על הלוואות אחרות (גם בגלל הריבית ופרישת ההחזרים), והכי חשוב - הלווים הם בעלי הבית והם ממשיכים לחיות בבית. מנקודת המבט של הבנק - ברגע שיש לו שעבוד על הבית, הוא די רגוע - הוא מרוויח בשוטף על כספי ההלוואה (הריבית היא הרווח של הבנק - גם אם היא לא משולמת, היא נצברת ונרשמת בספרי הבנק כרווח), ובבוא הזמן, כאשר הלווים מחליטים או בעת מוות, הדירה נמכרת והבנק מקבל את סכום ההלוואה בתוספת הריבית שנצברה.

בעולם, משכנתא הפוכה היא להיט גדול, בישראל זה עדיין בשלב ראשוני. אבל על רקע יוקר המחיה וההישענות ההולכת וגוברת של הצעירים על ההורים, הצורך של ההורים בהשגת מימון גדל. הורים רבים מאמצים קו מחשבה בסגנון "ניקח עכשיו משכנתא הפוכה ונעזור לילדים לרכוש דירה, זה עדיף מאשר שהם יקבלו ירושה כשנמות. הרי הם צריכים את זה עכשיו". זה אולי נשמע קצת מצמרר, אבל בסופו של דבר זו תובנה נכונה.

מי זכאי למשכנתא הפוכה?

מי שעבר את גיל 60, שיש ברשותו נכס מגורים, ללא חובות, שעבודים או עיקולים, וכן כאלו שיש ברשותם עדיין יתרת משכנתא נמוכה ומעוניינים להחליף משכנתא רגילה במשכנתא הפוכה.

מי נותן משכנתא הפוכה?

הגופים שמספקים משכנתאות, לרבות הבנקים וחברות הביטוח.

איך זה מתבצע בפועל?

ניגשים לגורם מממן משכנתא ומגישים בקשה. את הכסף שקיבלתם אתם לא חייבים להחזיר כי כאמור הנכס משועבד לטובת הגוף המלווה. בבוא העת, הכסף יעבור למלווה בדרך כלל באמצעות מכירת הנכס או פירעון המשכנתא ההפוכה על ידי הלווה.

למי מתאימה משכנתא הפוכה?

בדרך כלל לבני 60 פלוס שהם גם אלו שזכאים לקבלת המשכנתא ההפוכה, שבדרך כלל סיימו עם החובות שלהם ושזקוקים לכסף מזומן מבלי לשבור את הראש על החזרים חודשיים. החזר המשכנתא הוא דרך מכירת הנכס בעתיד.

מה אם מכירת הנכס מותירה עודף?

אם נותרת יתרה בעת מכירת הנכס העודף עובר ללווה. במקרה של מות הלווה העודף עובר ליורשים.

אפשר לפרוע את ההלוואה לפני הזמן שנקבע?

קיימת אפשרות לפרוע את המשכנתא ההפוכה בכל עת וללא קנסות. עם זאת, כדאי לוודא את העניין בעת חתימה על החוזה.

האם קיימת מגבלה בשימוש בכספי המשכנתא ההפוכה?

לא. הכסף שניתן בתמורה למשכנתא הפוכה הוא לכל מטרה. החל משיפוץ הבית, עובר בטיול לקריביים וכלה בסיוע לילדים.

האם צריך ביטוח על הנכס והוכחת הכנסה חודשיים?

מכיוון שהנכס הקיים הוא הבטוחה להלוואה, ומאחר שאין החזרים חודשיים במשכנתא ההפוכה, אין צורך בהוכחת הכנסות חודשיות קבועות, גם לא בביטוח חיים כפי שמקובל בנטילת משכנתא רגילה.

מהו סכום ההלוואה שניתן לקבל?

הסכום תלוי בגיל הלווים. אבל הוא בדרך כלל מגיע עד מחצית שווי הנכס. ככל שמתקדמים יותר בגיל, שיעור ההלוואה ביחס לשווי הנכס עולה.

האם קיימים מסלולים שונים למשכנתא הפוכה?

ישנם מספר מסלולים שתלויים בלווים ובהחלטות שלהם בנוגע להחזר המשכנתא. לווים שרוצים להמשיך לגור בדירתם אבל זקוקים לכסף עבור מחיה יכולים לבקש משכנתא הפוכה שתוחזר בעת מוות או לאחר עזיבת הבית. לווים שמעוניינים בכסף על מנת לעבור לבית אבות גם הם יקבלו את הכסף עד המוות (או עד שייצאו מבית האבות).

אפשרות נוספת היא לכאלו שיש להם עדיין משכנתא על הנכס, והם מעוניינים להפסיק לשלם את התשלומים החודשיים. הם יכולים לקחת משכנתא הפוכה ,לכסות את החוב ולהשאיר ברשותם עוד כסף למחיה.

מהי הריבית הנהוגה במשכנתא הפוכה?

הריבית על משכנתא הפוכה לא אמורה להיות רחוקה מריבית על משכנתא, אבל לרוב היא קצת יותר גבוהה - בסביבות 0.3% ל-1.3% מעל ריבית משכנתא סטנדרטית.

הריבית במשכנתא הפוכה נצברת עם הזמן (להבדיל ממשכנתא רגילה שבה התשלומים שוטפים). בנוסף ישנן עלויות נוספות כמו דמי טרחת עורכי דין כשחותמים על המסמכים בפתיחת התיק, הוצאות פתיחת תיק משכנתא - בין 1% ל-2% מערך הנכס ודמי טרחה לשמאי שקובע את ערך הנכס. תשלום נוסף קבוע שיש לקחת בחשבון הוא ביטוח על הדירה ותשלום דמי שירות.

החסרונות של משכנתא הפוכה?

עלולים להיווצר חיכוכים משפחתיים בשל אי שביעות רצון הילדים שמחכים לירושה מההורים. עם זאת, פעמים רבות המשכנתא ההפוכה נועדה לעזור לילדים, שכן ההורים מעדיפים לתת עכשיו כשהילדים צריכים, ולא להמתין להעברת הכסף אליהם כירושה לאחר המוות.

למדריכים נוספים באתר הון:

מה עדיף? משכנתא בריבית קבועה לא צמודה או ריבית קבועה צמודה (קל"צ)

הלוואות חברתיות - פתרון נוח ללווה

ריבית משכנתא - כל מה שצריך לדעת

* המאמר נכתב על ידי מערכת הון, מדריכים פיננסיים. המידע והנתונים במאמר אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור ניירות ערך ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.

עוד כתבות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

מטבעות דיגיטליים / אילוסטרציה: Shutterstock

מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%; הביטקוין צמוד ל-70 אלף דולר למטבע

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על כ-69.7 אלף דולר למטבע ● נעילה ירוקה באסיה, מדד שנגחאי עלה ב-1%

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

ישראל תקפה בשדה התעופה בסוריה / צילום: נלקח מרשתות חברתיות לפי סעיף 27 א' לזכויות יוצרים

חיזבאללה מפרסם את שמותיהם של 5 מפעילי הארגון שנהרגו בחלב

בין ההרוגים בתקיפה בנמל התעופה בחלב ישנם גם חיילים מצבא אסד, דווח כי מערכות ההגנה האווירית הופעלו • מוקדם יותר נפצעו 2 בתקיפה שיוחסה לישראל באזור דמשק • דובר צה"ל עדכן כי בכיר חמאס חוסל בפעילות בבית החולים שיפא ● עדכונים בולטים

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי / אילוסטרציה: Shutterstock

הטבת המס הגדולה שהבטיחה הממשלה נכנסה לתוקף. מה יקרה לנטו שלכם?

הורים לילדים שגילם עד שלוש יקבלו החל מתלוש השכר הקרוב תוספת של נקודות זיכוי, אשר תגדיל להם את ההכנסה הפנויה ● ואולם, מומחים טוענים כי הטבת המס לא תשפיע על מי שבאמת זקוק לה

מה חדש בדוחות / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, חומרים: shutterstock

כלל: רווח של 305 מיליון שקל ב-2023, השפעת רכישת מקס עוד קטנה

מדור חדש של גלובס יביא את הסיפורים של עונת הדוחות בבורסת ת"א שאולי פספסתם ● והפעם: אימקו מסכמת את 2023 עם רווח כ-6.2 מיליון שקל לאחר שרשמה הפסד בתקופה המקבילה, כלל הציגה דוח רבעוני חזק, אך טרם רשמה רווח משמעותי מרכישת חברת כרטיסי האשראי מקס והרווח הנקי של מור השקעות זינק בכ-60% ● מדור חדש

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס