רו"ח בועז יפעת / צילום: איל יצהר
"אילולא העובדה שבא-כוח המבקש חזר בו במהלך הדיון בפניי מטענות המבקש בנוגע להפרת חובת האמונים (על-ידי נושאי המשרה בבנק לאומי - ג'מ'), הייתי מחייב את המבקש בהוצאות לדוגמה, משום העובדה שהוא העלה טענות בלתי מבוססות ללא כל ראיות, שיש בהן כדי לפגוע בשמם הטוב של נושאי המשרה, כמו גם של יצחק תשובה, ולייחס להם מעשי נוכלות ומרמה בלתי מבוססים".
במילים קשות אלה דחה שופט המחלקה הכלכלית בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, חאלד כבוב, את בקשתו של רו"ח בועז יפעת לקבלת מסמכים בטרם הגשת בקשה לאישור תביעה נגזרת נגד בנק לאומי, בפרשת שמיטת החוב לחברת דלק נדל"ן בקשר לפרויקט "חוף הכרמל". השופט מחק את הבקשה, בהיעדר תשתית ראייתית לנטען בה, וחייב את רו"ח יפעת בהוצאת משפט של 10,000 שקל.
תשובה קנה את החוב
המבקש, רו"ח יפעת, הצביע על פער מתמיה לכאורה, לפיו ערב הסדר הנושים בדלק נדל"ן ניתנה חוות-דעת שמאית לפי שווי הפרויקט עמד על 303 שקל, כאשר באותו הזמן יתרת ההלוואה שנתן הבנק לחברה עמדה על כ-250 מיליון שקל; לפיכך - לטענתו של יפעת - לא ברור למה הסתפק הבנק בהחזר של כ-130 מיליון שקל להלוואה.
ואולם, השופט כבוב קיבל את עמדת הבנק כי לא הוא הזמין את חוות-הדעת השמאית שהציגה דלק נדל"ן לציבור, וכי זו נערכה לפי תקן חשבונאי שונה מזה הנדרש לשם הערכת שווי בטוחה לחוב לתאגיד בנקאי. לבסוף פסק השופט כי רו"ח יפעת לא העמיד תשתית ראייתית לקבלת הבקשה, ומחק אותה.
הבקשה, שהוגשה באמצעות עורכי הדין אסף ברם עידו קוסובר, עוסקת בנכס הנדל"ן הכולל את מלון חוף הכרמל שבחיפה, שבמסגרתו תוכננו לבנייה גם חלקים חדשים המיועדים למגורים. מדובר במבנה השוכן ממש על חוף הים, באופן נדיר - פרט שבו מתגאה רשת מלונות פתאל, המפעילה את המלון, בפני לקוחותיה, אך הוא גם עקב האכילס המעיב על עתידו של הפרויקט, כפי שנספר בהמשך.
דלק נדל"ן, עד לשנים האחרונות חברת נדל"ן ציבורית בשליטתו של יצחק תשובה, רכשה את הפרויקט בשנת 2008. למימון הרכישה נטלה מבנק לאומי הלוואה בגובה כ-350 מיליון שקל. עם מתן ההלוואה שועבדו מניות החברות שהחזיקו בקרקע, כמו גם הזכויות בקרקע עצמה, לטובת הבנק.
במקביל החלו המשבר הכלכלי העולמי ומשבר הנדל"ן העולמי לתת את אותותיהם גם על דלק נדל"ן שהחזיקה גם נדל"ן בחו"ל, ובאוגוסט 2011 החברה לא עמדה בתשלום למחזיקי האג"ח. במקביל החל המשא-ומתן שהביא בשנה שלאחר מכן להסדר החוב ולתספורת בהיקף עצום של 1.4 מיליארד שקל לנושים, לרבות למחזיקי האג"ח. בשולי הדברים התגלתה גם פרשת "ניפוח" הדוחות הכספיים של החברה.
בדוחות הכספיים של דלק נדל"ן ליום 31 בדצמבר 2011 נכללה חוות-דעת של השמאי זיו ולכינסקי, לפיה שווי פרויקט חוף הכרמל הוא 303 מיליון שקל. כשהגיע הסדר הנושים לאישור באסיפות מחזיקי האג"ח, כמה חודשים מאוחר יותר, הוצגה בפני הנושים חוות-דעת של פרופ' אמיר ברנע, שהסתמך על חוות-הדעת השמאית של ולכינסקי, וקבע כי שווי הנכס ב"מימוש מהיר" הוא 217 מיליון שקל.
ואולם, במסגרת הסדר החוב, רכש מי שהוגדר כ"צד ג'" את יתרת החוב כולל זכויות השיעבוד מהבנק, בתמורה לכ-130 מיליון שקל (לטענת רו"ח יפעת). אותו צד ג', הסתבר בהמשך, הוא בעל השליטה בדלק נדל"ן שהפך בעקבות ההסדר לבעל המניות היחיד בה - יצחק תשובה.
על בסיס הפערים בין השווי השמאי של הקרקע (הבטוחה להלוואה) לבין המחיר שבו נמכרה ההלוואה לתשובה, טען רו"ח יפעת כי הבנק הקל כביכול עם תשובה, כשהסכים להסתפק בסכום נמוך משמעותית ממה שהיה מקבל לו היה פועל למימוש הבטוחה בטרם הסדר הנושים.
תקן שמאי שונה
השופט כבוב דחה את טענותיו של רו"ח יפעת וקיבל את טענות הבנק, בבקשת המחיקה שהוגשה באמצעות עורכי הדין ברק טל, חניטל בלינסון-נבון ורועי ששון ממשרד יגאל ארנון ושות'.
הבנק טען כי אינו מחויב לחוות-הדעת השמאית שהציגה החברה לציבור, זאת משום שחוות-הדעת ניתנה לבקשת דלק נדל"ן ולא לבקשת הבנק עצמו. יתרה מכך - השופט אימץ את טענות הבנק, לפיהן חוות-הדעת נעשתה לפי תקן שמאי לא רלוונטי (תקן 17). זאת, בניגוד לתקן השמאי המחמיר החל על בטוחות להלוואה לתאגיד בנקאי (תקן 19). עוד טען הבנק (והטענה לא נסתרה) כי תשובה שילם 140 מיליון שקל, ולא 130 מיליון שקל, בעד ייתרת ההלוואה.
לטענת הבנק, שווי הקרקע פחת משמעותית בין מתן ההלוואה לבין היום בו נמכרה ההלוואה לתשובה. זאת, משום כך שלצורך מימוש זכויות הבנייה שניתנו בפרויקט נדרש לבצע מהלך מורכב של ייבוש קטע ים, וזאת בשל הקרבה החריגה של המתחם לקו המים; בנוסף, תוכנית בניין העיר (התב"ע) שאפשרה את הגדלת זכויות הבנייה בקרקע, פקעה - ולמרות שהוגשו תוכניות חדשות שאישורן עמד על הפרק נכון ליום מכירת יתרת ההלוואה לתשובה - סיכויי התוכניות לקבל אישור נראו להערכת הבנק לא ודאיים. זאת, בשל העובדה שבנייה בקרבה שכזו לים עומדת בסתירה לכאורה לתוכנית מתאר ארצית.
בהקשר הזה טען רו"ח יפעת כי חוות-הדעת שהציגה דלק נדל"ן למשקיעיה התייחסה לעניין זכויות הבנייה שפקעו, ולמרות זאת תמחרה את ערך הנכס ב-303 מיליון שקל, שכ-154 מיליון שקל מתוכם ייוחסו לשטחים הבנויים על הקרקע, וכ-149 מתוכם ייוחסו לזכויות העתידיות, בהנחה שמרבית הסיכויים שיאושרו.
השופט פסק כי "אין חולק בדבר העובדה שולכינסקי הוא שמאי עצמאי שהתבקש להכין חוות-דעת שמאית, שכפי שהוא מציין בחוות-דעתו התבקשה על-ידי החברה ונועדה לצורך פרסום נתוני השמאות בספרי החברה ובדוחותיה. מאידך, חוות-דעתו של השמאי מטעם הבנק נערכה לצרכים אחרים לחלוטין, מנקודת הראייה והבחינה של הבנק לצורך מתן אשראי ללווה שמבקש לשעבד את הנכס שבבעלותו כבטוחה", פסק השופט.
"אינני יכול להתעלם מהעובדה שיש לראות בתקן 19 להערכת שווי בטוחה עבור מעמיד האשראי בלבד, כהערכה שמרנית מובהקת על-מנת להגן על האינטרס הכלכלי של מעמד האשראי. זאת בעוד ששומת ולכינסקי נערכה על-פי תקן 17 והינה מיועדת לקהל הרחב, כולל בעלי מניות ומשקיעים פוטנציאליים ששיקוליהם שונים משיקולי הבנק", הוסיף השופט.
בהמשך ציין השופט כי נושאי המשרה בבנק "יכלו לבחון רק את השומה שנערכה לפי תקן 19, הוא התקן המחייב בנסיבות העניין".
השופט ציין כי חוות-הדעת שצירף הבנק מטעמו, זו של השמאי דורון יוסקוביץ, לא נסתרה. בשומה הזאת נקבע שווי הנכס על בסיס השטחים הבנויים בלבד, וזאת תוך שהשמאי קובע כי אין לקחת בחשבון את יתרת זכויות הבנייה, חסרות האישור בר-התוקף.
לעניין טענותיו של רו"ח יפעת בנוגע לכך שתשובה עצמו הוא שרכש את החוב מהבנק, פסק השופט בפשטות כי "אין בכך כדי להעיד דבר וחצי דבר ממה שנטען על-ידי המבקש". בהמשך ציין השופט כי יפעת טען טענות חמורות כלפי נושאי המשרה בבנק, כאילו פעלו בניגוד לאינטרס של הבנק, וזאת מבלי שהציג "תשתית ראייתית ראשונית לכך". מכאן "הנזיפה" של השופט ברו"ח יפעת, שהובאה בפתח הכתבה.
לאחר פסק הדין נותרת השאלה - האם זה ראוי שחוות-דעת שמאית המוצגת למלווה אחד, לא מתוחכם במיוחד (בעלי האג"ח מקרב הציבור), מראה תמונת ערך אחת - בעוד שלמלווה אחר ומתוחכם הרבה יותר (הבנק) מוצגת תמונה שונה בתכלית המזהירה אותו מפני הסיכונים שבמתן ההלוואה? נשאלת השאלה - מה באמת שוות הערכות שווי שנמסרות לציבור במסגרת דוחות כספיים?