פינוי בינוי בהרצליה / צילום: קיקה בראז אדריכלים
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
עולם הפינוי בינוי מהווה את חוד החנית בכל הקשור לפרויקטי נדל"ן שאפתניים. האתגר בו אינו נחלתו הבלעדית של יזם הפרויקט כי אם גם של בעלי המקצוע השונים. בין נותני שירותים אלו ישנו השמאי, אשר מבצע עבודה רבה וסיזיפית, הנמשכת לאורך כל תקופת חיי הפרויקט. על מנת לאמוד את היקף המיזם על השמאי לבחון תחילה את מצבם הפיזי של המבנים, את גודל השטח הבנוי, ההצמדות הקיימות, את חריגות הבנייה שתמיד צצות ו"תגליות" אחרות ולאחר מכן לנסות לתרגמם לכדי מספרים מקדמיים. בהמשך הדרך, עוד בטרם החל השלב התכנוני, על השמאי להפיק דוח קריאת כיוון ראשונית.
כאשר עולים שלב להליך התכנוני, נעזר השמאי בתקן ייחודי לתחום, תקן 21 הידוע, שעל פיו נבחן הפרויקט לאור קריטריונים מוגדרים ומטרתו לבחון האם המיזם עומד ברמת הריווחיות המומלצת (20-25% רווח יזמי) המשפיעה על מכפילי התוכנית (היחס בין הדירות הישנות לחדשות) וקריטריונים נוספים אחרים. התהליך מלווה בעבודה מאומצת אל מול הוועדות המאשרות. לאחר אישור התוכנית למיזם על השמאי להכין תוכנית נקודתית, בה מחושבת התמורה הספציפית של כל דייר ודייר - איזו דירה יקבל, באיזו קומה בבניין, מהם כיווני האוויר וכן הלאה. במקביל עליו לפתור, או לכל הפחות להקל על מלאכת העו"ד בסוגיות המיסוי המסועפות שעולות, הייחודיות לכל דייר ודייר, ומידת החשיפה של היזם לנושא זה ולהיטלים השונים.
"עבודת השמאי בפרויקטים של פינוי בינוי איננה נגמרת", אומרת נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, בעלת משרד בכיר לשמאות מקרקעין, "מאחר ומדובר בפרויקט משנה חיים מבחינתם של הדיירים, הרי שאלו, לצד היזם, רוצים לדעת החל למן תחילת הפרויקט, מה יקבלו, כך שנוכחותו של השמאי נחוצה כבר בתחילת הדרך".
לדבריה, בנוסף לעובדה כי מדובר באין ספור דיונים ושעות של מגעים אל מול הוועדות השונות ודין ודברים אל מול שמאי הוועדה המחוזית, נדרש מן השמאי להוות סוג של סמכות שיפוטית, מגשרת בין כל השחקנים. "במקרים בהם הדיירים החלו את התהליך עם יזם מלווה, המעורבות של השמאי באה לידי ביטוי גם כמגשר ומפשר בין הדייר ליזם ועליו לייצג את האינטרסים של שני הצדדים. במקביל לתהליך זה, השמאי הוא גם סוג של מגשר בין היזם והדייר המאוגדים כגוף אחד, אל מול הוועדות המאשרות, כך שעליו לשמור על האינטרסים המשותפים של שניהם מול הגורמים ברשויות, בו בזמן שעליו לפשר בין האינטרסים הכלכליים המנוגדים של שני שחקנים אלו", מסבירה בוגין.
בשל ריבוי תפקידיו, "חשוב מאוד לבחור שמאי אשר דעתו המקצועית נחשבת אל מול הרשויות, ובמקביל יודע להתמודד מבחינה חברתית ורגשית עם פרויקט רווי אמוציות ודעות". בוגין מסבירה כי "בשונה מיזם הפרויקט וחברי הוועדות השונות המודעים לשיקולים הכלכליים והמקצועיים, הדינמיקה אל מול הדיירים מתבססת יותר על רבדים פסיכולוגיים: "על מנת לרכוש את אמון הדיירים, יורשיהם ונאמניהם השונים יש לפעול בשקיפות מרובה. ברגע שהשמאי משתף ומסביר את שיקוליו הוא יוצר אמון בקרב הדיירים ואילו מאפשרים לו לבחון סוגיות קריטיות עבורם הנוגעות לתמורות העתידיות שיקבלו. בסופו של דבר, יש להיות מאוד פרקטיים ולגרום לדיירים, לנסות לבחון את הפרויקט ממעוף הציפור, לנסות לגרום לדייר לצאת מהאינטרס הספציפי שלו עצמו ולבחון את הפרויקט ברמת המאקרו. במקביל, על השמאי לנסות ולטשטש אצל הדייר את הדחף לבחון את צבע הדשא של השכן ולגרום לו להביט על חצי הכוס המלאה, גם אם האחרון מקבל מעט יותר".
מלבד העבודה אל מול הגורמים הפנימיים, קרי היזם והדייר, עיקר המאמץ של השמאי מופנה לדיונים בוועדות השונות ולמו"מ מקצועי אל מול שמאי הוועדה המאשרת. לצורך כך, לדעתה של בוגין, "יש לערב את שמאי הוועדה המחוזית כמה שיותר מוקדם ולשתף אותו בשיקולים השונים על מנת לקדם את התוכנית". בכל מקרה, גם במקרים של התנצחויות עקרוניות עדיף להימנע מלהגיע לערכאות משפטיות. "הגישה שלי בחיים היא להיות פרקטיים ולפעמים התעקשות יתר חורצת גורל פרויקט לכן יש להגיע להחלטה מושכלת, נטולת אגו. יש לפתח יכולות מו"מ מעולות, לקדם תהליכים לא על ידי כוחניות ואגרסיביות יתר, אלא על ידי דיון ובתבונה. עדיף תמיד לפתור מחלוקות מחוץ לכותלי בית המשפט".
בוגין מסכמת ואומרת כי "פרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ושל פינוי בינוי בפרט מחייבים את השמאי לרמת מקצועיות גבוהה במיוחד הן בבחינת תנאי השטח, הן בהתמודדות אל מול הנפשות הפועלות מבפנים והן אל מול הרשויות השונות".