קניון ארנה הרצליה. לעסקה תהיה השפעה "לא מהותית" על הרווח של החברה / צילום: תמר מצפי
חברת הנדל"ן ארנה גרופ (לשעבר מנופים פיננסיים) נוקטת צעדים בניסיון להתמודד עם מצבה הפיננסי המאתגר, ולצורך כך היא מקדמת את מכירת קניון ארנה בהרצליה תמורת 335 מיליון שקל, בתוספת מע"מ. בסוף השבוע עדכנה ארנה, שבשליטת איש העסקים מרכוס וובר, כי דירקטוריון החברה אישר את מכירת הנכס.
הרוכשת הפוטנציאלית היא קרן ריאליטי של מיקי ורדי, אוהד רוזן, אסף ורדי ושלמה גוטמן, שעיקר המשקיעים בה הם גופים מוסדיים. בהתאם לסיכום בין הצדדים, 10% מסך התמורה בעסקה יופקדו בחשבון נאמנות במועד חתימת ההסכם, והיתרה תשולם במועד השלמת העסקה, הצפויה במהלך הרבעון השלישי של 2016.
ארנה גרופ מציינת כי השפעת העסקה על הרווח של החברה "אינה צפויה להיות מהותית", אולם התזרים נטו ממנה צפוי להגיע לכ-100 מיליון שקל. עוד ציינו בארנה כי יתרת ההלוואה הבנקאית על הנכס, שהוענקה לה ביולי 2007, המובטחת בשיעבוד ראשון על הקניון, עומדת על 214 מיליון שקל.
קניון ארנה הוא אחת מההשקעות הגדולות שביצעה ארנה גרופ, והוא גם אחד הנכסים המעיבים על מצבה הפיננסי של חברת ההשקעות הכושלת. בעקבות הידרדרות מצב הקניון, נמצאת החברה כיום בהפרה של אמות-מידה פיננסיות של הלוואה שהוענקה לה לרכישת הנכס.
פעילות הקניון מתקשה להתרומם, ובסיכום 2015 רשמה החברה הפחתה שנתית של 93 מיליון שקל בשוויו, המוערך כיום ב-320 מיליון שקל בלבד (נמוך בכ-4% משווי העסקה הנוכחית). שיעורי התפוסה בקניון עומדים כיום על 77% בלבד.
נגישות נמוכה וקהל קונים מצומצם
מאז 2007, אז רכשה ארנה את הקניון בהרצליה מידי איש העסקים מוטי זיסר, מצבו רק הולך ומידרדר. ארנה גרופ שילמה בעשור הקודם 546 מיליון שקל עבור הקניון וציפתה להפוך אותו למרכז קניות מוביל בישראל. בשנת 2010 הגיע אמנם שוויו ל-640 מיליון שקל, אבל מאז - ובחלוף 5 שנים בלבד - נחתך שווי הקניון בחצי.
למרות שיפוץ נרחב שביצעה הקבוצה בקניון, בהשקעה של 70 מיליון שקל, הקניון לא מצליח להתרומם. ארנה ממוקם אמנם בלב שכונת יוקרה - הרצליה פיתוח - ונהנה מקרבה לים, אבל דווקא המיקום שלו הוא אחד הגורמים העיקריים לכישלונו. הנגישות לקניון נמוכה, אין אליו תחבורה ציבורית מסודרת, הוא סובל מקהל מועט, מכיוון שהאוכלוסייה ברדיוס הקרוב אליו דלילה, ואין לו בידול תחרותי מול קניונים אחרים בסביבה, ובעיקר מול קניון שבעת הכוכבים.
דמי השכירות הממוצעים בקניון ירדו מ-127 שקל למ"ר ב-2010 ל-96 שקל בלבד ב-2015 - צניחה של 24.4%.
גם ה-NOI (רווח תפעולי נקי) של הקניון יורד בהתמדה. ב-2015 הוא צנח ב-24.2% והסתכם ב-16.1 מיליון שקל בלבד, לעומת 21.3 מיליון שקל ב-2014. לשם השוואה, נציין כי בשנת 2011 הניב הקניון NOI של 34.3 מיליון שקל.
קניון ארנה בהרצליה אינו הנכס היחיד של ארנה גרופ, שמייצר לה קשיים בפעילות, ובימים האחרונים דיווחה החברה על הארכה נוספת (אחת מני רבות) של מועד הפירעון הסופי של הלוואות בהיקף של 245 מיליון שקל מבנק לאומי עבור מתחם הסטאר סנטר שלה באשדוד עד ל-19.7. בארנה ציינו כי "הנהלת החברה סבורה כי תוכל להגיע להסכמות עם הבנק בקשר למימון מחדש של הלוואות הסטאר סנטר".
מניית ארנה איבדה 90% מהשיא ב-2011
בעל השליטה במנופים הוא מרכוס וובר, 61, רואה חשבון בהשכלתו, שהיה ונותר אלמוני מבחינת שוק ההון המקומי. על-פי דיווחים קודמים של ארנה, חברת ASTC, שבאמצעותה ביצע וובר את השקעתו במניות החברה, עוסקת בתחומי הטקסטיל, מסחר ונדל"ן בסינגפור, גרמניה ושוויץ.
ביולי 2008 העמיד וובר לארנה מסגרת אשראי של 25 מיליון דולר, ושנה לאחר מכן - בעיצומו של משבר האשראי העולמי שהיכה גם במנופים - הפכה ההלוואה להשקעה הונית יוצאת דופן של כ-100 מיליון דולר במניות החברה.
השקעת הענק, לצד הלוואות שהעמיד לחברה עד היום בסכום דומה, הגדילו את סך ההשקעה של וובר בארנה עד קרוב למיליארד שקל, בעוד ששווי מניותיו בחברה (62%) עומד כיום על 75 מיליון שקל בלבד. מניית החברה איבדה מעל 90% משווי השיא שלה באפריל 2011, אז נסחרה בשווי של 1.1 מיליארד שקל.
את דוחות ארנה גרופ מלווה זה תקופה ארוכה הערת "עסק חי", לאחר הפסדי ענק של מאות מיליוני שקלים שרשמה מהשקעותיה בתחומי הנדל"ן וחיפושי הנפט, תוך שרואי החשבון מפנים את תשומת-לב המשקיעים לגירעון של 645 מיליון שקל בהון החוזר, חוסר ודאות בדבר התממשות תוכניות החברה להתמודד עם התחייבויותיה וכן לחוסר הוודאות לגבי קרקע שבה היא מחזיקה בקזחסטן.
מדובר בקרקע של 580 דונם בעיר הבירה אסטנה, שנרכשה בעסקה תמוהה בשנת 2007, בעת שמנופים נשלטה בידי ג'קי בן-זקן ואברהם נניקשווילי (המחזיק כיום ב-23% מהונה). הקרקע נמכרה לחברה מבן-דוד של נניקשווילי תמורת 41 מיליון דולר, חודש בלבד לאחר שרכש אותה תמורת פחות מ-3 מיליון דולר.
מאז הסבה ההחזקה בקרקע לחברה הפסדים גדולים, ונוסף על כך היא נמצאת בסכסוך ממושך מול הרשויות בקזחסטן והקרקע עלולה להיות מופקעת ממנה עד חודש אוגוסט הקרוב בגין אי-שימוש, כאשר "הקרקע יכולה להיות מועברת למדינה ללא פיצוי כלשהו". בסיכום הרבעון הראשון של השנה ארנה רשמה מהקרקע ירידת ערך של 12.5 מיליון שקל, אחרי שהסבה לה הפסד של 125 מיליון שקל בסיכום 2015.
