פרוייקטי התחדשות עירונית צומחים מתוך רצונם של בעלי הדירות לבצעם. ללא רוב משמעותי של בעלי הדירות לא ניתן לקדם פרוייקט מסוג זה.
כידוע, לעיתים תכופות קיים קושי בגיבוש בעלי הדירות בבית המשותף.
על פי חוק המקרקעין (חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה) התשס"ח 2008, יש צורך בהסכמה של לפחות 66% מבעלי הדירות לקיום פרוייקט מסוג תמ"א 38/1 (חיזוק מבנה קיים, בניית תוספות בניה לדירות הקיימות ובניית דירות חדשות על גג הבניין או בקרקע) ואילו לצורך קידום פרוייקט מסוג תמ"א 38/2 (הריסת הבניין הקיים ובניית בניין חדש במקומו), דרוש רוב של 80% לפחות מבין בעלי הדירות.
על פי החוק, בהינתן הרוב הנ"ל מבין בעלי הדירות, ניתן לעתור למפקח על המקרקעין בתביעה כנגד הדיירים המתנגדים לפרוייקט ובמסגרת הליך זה, ככל שיקבע כי סיבת ההתנגדות איננה סבירה, רשאי המפקח לכפות את הפרוייקט על המתנגדים.
המתואר לעיל הוא המישור "הקנייני" של סוגיית 'הסרבנות'.
קיים מישור נוסף, הוא המישור התכנוני המתנהל באופן מקביל למישור הקנייני.
על מנת להוציא אל הפועל פרוייקט התחדשות עירונית, מגיש היזם תוכניות בניה לאישור הועדה המקומית וזאת על מנת לקבל היתר בניה. הליך זה נתון אף הוא להתנגדויות מצד מתנגדי הפרוייקט שזכאים להגיש התנגדות לועדה המקומית וזו האחרונה דנה בהתנגדות וקובעת האם לקבלה באופן מלא או חלקי או האם לדחות אותה ולאשר את מתן היתר הבניה המבוקש.
מקרה מעניין שנדון לאחרונה על ידי ועדות התכנון עסק בבקשה להיתר בניה למימוש פרוייקט תמ"א 38/1 במבנה קיים ברחוב בית וגן 37 בירושלים.
במסגרת הבקשה להיתר בניה שהוגשה לועדה המקומית, ביקש יזם הפרוייקט לבנות תוספות בנייה לדירות הקיימות (בעיקר תוספות ממ"דים) וכן להוסיף שתי קומות ובהן 5 יחידות דיור על גג המבנה.
לבקשה להיתר הוגשו התנגדויות, הן על ידי דיירי המבנים הסמוכים והן על ידי אחד מבעלי הדירות בבית המשותף בו מבוצע הפרוייקט (שדירתו נמצאת בקומה העליונה בבניין), אשר טען כי קידם תוכנית מפורטת (יחד עם שני בעלי דירות נוספים שלהם דירות בקומה העליונה) לביצוע תוספת בניה על גג הבניין.
הועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות ואישרה את בקשת ההיתר לביצוע פרוייקט התמ"א.
בעל הדירה העליונה בבניין שלא השלים עם החלטת הועדה המקומית הגיש ערר לועדת הערר, במסגרתו טען, כי אין מקום לתת היתר בניה לביצוע פרוייקט תמ"א 38 בבניין ובניית הקומות הנוספות, אלא יש לאפשר לו לבנות באופן עצמאי את תוספת הבניה שהוא חפץ לבנות.
לאחר בחינת טענות בעל הדירה המתנגד, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר ולהותיר את החלטת הועדה המקומית (ואת היתר הבניה שניתן לפרוייקט התמ"א) על כנו.
תחילת ציינה ועדת הערר כי במצב כזה בו מוגשות בקשות היתר סותרות, על מוסד התכנון לשקול את הבקשות השונות ולהכריע בעניין האפשרות העדיפה, תוך הפעלת שיקולים תכנוניים.
בענייננו, כך נקבע, להיתר הבנייה לפי תמ"א 38 יתרונות מובהקים.
בנימוקיה קבעה ועדת הערר, כי היתכנות להוצאתה לפועל של התוכנית המפורטת שיזם בעל הדירה מוטלת בספק לאור זאת ששני בעלי הדירות הנוספים בקומה העליונה שהיו שותפיו להגשת התוכנית המפורטת מעדיפים דווקא את ביצוע פרוייקט התמ"א ולא את ביצוע תוספת הבניה העצמאית על הגג.
ועדת הערר הוסיפה וקבעה כי קיימת עדיפות תכנונית ברורה בקידום בקשת ההיתר לפי התמ"א, אשר תאפשר את חיזוק המבנה, הוספת ממ"דים ותוספות בנייה לכלל הדירות.
נמצאנו למדים, כי לרוב יעדיפו רשויות התכנון לאשר ולקדם פרוייקט תמ"א 38 שיתרונותיו ידועים וברורים והם חלים לגבי כל בעלי הדירות בבית המשותף, על פני קידום תוכנית שמאפשרת בניה חלקית לטובת בעלי דירות מסויימים בבניין.
הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון