המס המגוחך על השכרת דירה - איך זה עובד?

יש בבעלותכם דירה להשכרה או אפילו כמה דירות? אולי אתם מתכוונים לרכוש דירה או דירות להשקעה? חשוב שתזכרו - הכנסות משכירות חייבות במס. כמה ואיך? המדריך שלפניכם כולל הסברים ופירוט על מסלולי המס הקיימים. כן, מסתבר שיש כמה מסלולים שאתם כמשכירים יכולים לבחור ביניהם, וחשוב מאוד להכיר אותם ולבחור נכון. זה יכול לחסוך לכם הרבה כסף. מעבר לכך, על אף שעל הכנסות רווחים משלמים (שכר עבודה, רווחים בבורסה ועוד), על הכנסות משכר דירה, המס האפקטיבי נמוך במיוחד.

להרחבה על רכישת דירה להשקעה

יש גם כאלה שפשוט לא משלמים, אבל זהירות - מס הכנסה בעקבותיכם, כך שלא רק שזה לא צודק ולא מוסרי, זה גם לא משתלם; מעבר לכך, במקרים רבים מס הכנסה על שכר דירה יכול להיות נמוך במיוחד, כך שזה לא שווה את הסיכון - אחרי הכול, חשוב שתוכלו לישון טוב בלילה.

מס הכנסה מאפשר למשכירים בחירה באחד משלושה מסלולי מס:

1. מסלול של פטור ממס (מלא או חלקי) על השכרת דירה.
2. מסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%.
3. חיוב במס לפי מדרגות המס.

בחירה נכונה, של המשכירים, מצמצמת משמעותית את חבות המס על הכנסות משכר דירה. משכיר הדירה צריך לבחור כמובן את המסלול שמבטא מס מינימלי. לאחרונה, אגב, שמענו על מסלול רביעי - התעלמות מוחלטת ממס הכנסה... מתברר שלא מעט משכירים פשוט לא מדווחים על ההכנסות ולא משלמים מס. זה כמובן לא מוסרי ולא חוקי. מס הכנסה מרחיב בזמן האחרון את הפשיטות שלו על משכירי הדירות - ובצדק.

מחשבון מס על שכר דירה

ככה תוכלו לבחור במסלול עם המס הנמוך ביותר:

מסלול פטור ממס

רוב משכירי הדירות נמצאים במסלול הפטור (מלא או חלקי). מדובר במשכירים שלהם דירה אחת, ששכר הדירה ממנה אינו עולה על 5,070 שקל בחודש (הסכום מתעדכן מדי שנה). התנאים הנוספים לקבלת הפטור:

1. ייעוד למגורים (המשכיר צריך להצטייד בהצהרה על כך).
2. הדירה אינה רשומה בספרי העסק.
3. הדירה מושכרת לפרטיים.

תקרת ההכנסה משכירות כוללת את כל הכנסות השכירות של המשפחה (בת/בן זוג המתגורר עימו וילדים עד גיל 18). במסלול הזה יש גם אפשרות לפטור חלקי. כאשר סכום ההכנסה החודשית משכר דירה גבוה מתקרת הפטור של כ-5,070 שקל, אולם אינו עולה על 10,140 שקל, יש לחשב את הפטור באופן הבא:

1. מפחיתים מההכנסה החודשית משכר דירה שהתקבלה בפועל את סכום תקרת הפטור, וההפרש ביניהם ייחשב כסכום עודף.
2. מפחיתים מסכום תקרת הפטור את הסכום העודף.
3. ההפרש המתקבל הוא הסכום הפטור ממס.
4. מסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים מפחיתים את הסכום הפטור.

ההפרש המתקבל הוא הסכום החייב במס.

בואו נראה איך זה עובד בדוגמה. נניח שסכום ההכנסה החודשית משכר דירה למגורים שהתקבל בפועל היה 6,000 שקל, גבוה מתקרת הפטור אך נמוך מכפל התקרה. כלומר, כאן לא יהיה פטור מלא, אלא חלקי, והנה החישוב:

1. סכום ההכנסה משכר דירה למגורים (6,000 שקל) פחות תקרת המס (5,000) = אלף שקל.
2. במקביל (בגלל החריגה) תקרת הפטור יורדת בסכום הזה, כך שהפטור יורד בעצם ל-4,000 שקל. מכאן שחבות המס היא על ההפרש בין שכר דירה של 6,000 שקל לפטור של 4,000 שקל - כלומר: 2,000 שקל. זה הסכום החייב במס.
3. על הסכום החייב במס יחול שיעור המס השולי של המשכיר בהתחשב במכלול הכנסותיו, כאשר מדרגת המס הראשונה היא 30%, למעט מי שמלאו לו בשנת המס 65 שנה, שלגביו מדרגת המס הראשונה היא 10%.

המשכיר רשאי לנכות כנגד הסכום החייב במס הוצאות שוטפות הקשורות לדירה כגון: שכר טרחת עו"ד שערך את חוזה השכירות, תיקונים שוטפים ששילם המשכיר בשנת המס וכן פחת בשיעור של 2% מעלות רכישת המבנה המושכר ללא עלות הקרקע (אם בעת מכירת דירת המגורים לגביה נבחר מסלול הפטור יחול חיוב במס שבח, ינוכה משווי הרכישה, הפחת שאותו היה ניתן לדרוש כנגד ההכנסה הפטורה/ חייבת משכר דירה).

על מנת להסדיר את תשלום המס במקרה של "פטור חלקי" עליכם לפתוח תיק, המיועד לדיווח על השכרת נכסים במשרדי מס הכנסה.

מסלול מס מופחת בשיעור של 10%

ומה קורה אם ההכנסה היא מעל פעמיים הפטור, כלומר מעל 10,140 שקל? במקרים כאלה לא יחול כל פטור וכל סכום ההכנסה החודשית משכר דירה יהיה לכאורה חייב במס. אלא שבמקרה זה, ניתן יהיה לבחור במסלול חיוב במס מופחת בשיעור של 10%. מסלול זה תקף אם הדירה משמשת למגורים בישראל ואם ההכנסה מדמי השכירות איננה הכנסה מעסק.

במסלול זה לא ניתן לנכות הוצאות שקשורות לדירה, גם לא פחת. לכאורה יש כאן פגיעה במשכיר שלא מוכרות לו הוצאות, אבל בפועל שיעור המס הנמוך הוא הטבה שעולה לרוב משמעותית על אי ההכרה בהוצאות.

התשלום למס צריך להיות מיד אחרי סוף השנה (עד 20 יום אחרי סוף השנה) במסגרת שובר דיווח שנמצא במשרדי המס - "בקשה לתשלום מס על הכנסה מהשכרת דירה". אם ההכנסה השנתית משכר דירה, בגינה שילמתם מס מופחת בשיעור 10% אינה עולה על כ-340 אלף שקל (סכום זה מתעדכן באופן שוטף), אינכם חייבים בהגשת דו"ח שנתי למס הכנסה.

מסלול חיוב לפי מדרגות המס

מס על השכרת דירה במסלול זה הוא לפי שיעור המס השולי של המשכיר, בהתחשב במכלול הכנסותיו. כאמור, מדרגת המס הראשונה למשכירי דירות, היא 30%, למעט כאמור מי שמלאו לו בשנת המס 65 שנה ויותר. במסלול זה ניתן לדרוש הוצאות שוטפות שקשורות לדירה/דירות המושכרות. כאשר תימכר דירת המגורים לגביה נבחר מסלול זה, ינוכה מסכום הרכישה (לצורך חישוב מס שבח) הפחת שאותו דרש המשכיר.

העיוות של המס על השכרת דירה

בעיה ראשונה במס על שכר דירה היא שהוא פשוט מעוות את כל מערכת המס - למה על עבודה יש מס, למה על רווחים בבורסה יש מס? ועל השכרת דירות אין? יש כאן העדפה ברורה להשקעות בנדל"ן למגורים (בניגוד למה שהממשלה משדרת).

חוץ מזה, יש הרבה פרצות במס הזה - מה קורה אם משכירים שתי דירות בסכום של 2,500 שקל כל אחת? האם יש פטור? תאורטית לא, בפועל, המשכירים לא מדווחים. מעבר לכך, דירות רבות מושכרות למשרדים שונים (רואי חשבון, עורכי דין, קליניקות ועוד). הדירות האלו לרוב לא מדווחות כנכס עסקי (כפי שצריך). הם מדווחות כדירה, ואז המשכירים בעצם חוסכים את המס. זו כמובן עבירה, ומס הכנסה בשנים האחרונות החל באיתור של הדירות האלו - ואז הקנס יכול להיות כואב מאוד. ראו הוזהרתם.

בעיה אחרת עם המס על השכרת דירה היא במצב שהמשכיר גם שוכר - נניח שיש משכיר שמקבל על דירתו 7,000 שקל והוא שוכר דירה ב-9,000 שקל. על פי החוק הוא צריך לשלם מס על שכר דירה, למרות שבפועל הוא דווקא יותר שוכר ממשכיר. הכסף מהדירה השכורה משמש אותה לשכירת דירתו.

למדריכים ומידע נוסף מאתר הון:

מחשבון מחירי הדירות - חישוב עליית מחיר הדירה בתקופה מסוימת

מחשבון שכר דירה - חישוב עליית שכר הדירה בתקופה מסוימת

מדריך מס רכישה 

* המדריך נכתב על-ידי מערכת אתר הון, מדריכים פיננסים. המידע והנתונים במדריך אינם מהווים המלצה לרכוש או למכור נכסים כלשהם; ואינם תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים של כל אדם.