תמ"א 38 / צילום: תמר מצפי
הכתבה בשיתוף חברת נדל"ן אורבני
הסחבת סביב תיקון 3א' לתמ"א 38 רחוקה מלהסתיים, והמאבק בין הגישה המצמצמת בה מצדד היועץ המשפטי לממשלה, לבין זו המרחיבה מבית מדרשו של עו"ד מיכה גדרון, לשעבר ראש ועדת הערר המחוזית ת"א, בה תומכת המועצה הארצית לתכנון ולבניה, תופש כותרות ומהווה כר נרחב לדיונים מקצועיים בתחום. כעקרון הוויכוח סובב סביב שאלת הזכויות המקדמיות של הבניין והשאלה העוסקת בסוגייה האם יש לחשב את זכויות הבסיס סביב הבניין הקיים, או לחילופין סביב גישת הבניין הרעיוני, קרי הזכויות התב"עיות להן הוא זכאי ללא קשר למה שבנוי בפועל. הלכה למעשה הנושא גורם לעיכוב ולהקפאה בכל הקשור להתפתחותה של ההתחדשות העירונית במדינה, ובערים רבות נעצרו תהליכים באיבם, ויזמים לצד הדיירים מחכים בכיליון עיניים להחלטה בנושא, כזו שתחזיר את גלגלי המערכת לפעול ואת תשומות העבודה לאתרי הבניה.
בעזרת רון חן, בעלים ומנכ"ל חברת אנשי העיר, העוסקת בהתחדשות עירונית, ננסה ללמוד מהן ההשלכות של עיכוב ההחלטה על השוק, מיהם הנפגעים המרכזיים מכך, מיהם המרוויחים מכל הסחבת ומדוע למעשה לא כל כך חשוב מה תהיה ההחלטה, אלא בעיקר חשוב שזו תגיע בהקדם האפשרי.
"החוזים שנחתמו לפני כשנה שנתיים התבססו על מציאות קיימת, כזו שלקחה בחשבון כי הגישה המרחיבה, היא זו המקובלת, ועל פיה אף קמו פרויקטים רבים של הריסה ובניה", מספר רון, אשר לחברה שבניהולו פרויקטים רבים בהתהוות בין היתר ברמת גן, שעד לא מזמן נחשבה לעיר בה קודמו ובוצעו מספר הפרויקטים הרב ביותר במסגרת תמ"א 38 הריסה ובניה, כך שבאופן ישיר היא אחת הרשויות המוניציפאליות שנפגעה באופן מהותי מהמחלוקת שנוצרה.
"הדיירים לרוב, אינם מכירים את פרטי המחלוקת ומכאן שקשה מאד להסביר להם מדוע למעשה היזמים אינם אשמים בעיכוב ההליכים, ומדוע לא ניתן ליישם כיום את החוזים שנחתמו עימם בימי טרום המשבר", מציין רון. "בעיריית רמת גן למשל, לא ניתן כיום להוציא היתרים על בסיס הגישה המרחיבה ולכן לא ניתן לקדם חוזים שנחתמו על בסיס זה". לדבריו, "חלק מסוים מהדיירים מחפש את האשמים בעיכוב ומאחר והיזמים הם אלו שעמדו מולם בעת המו"מ, הרי שבאופן טבעי, רואים בהם כאשם, למרות שבפועל היזמים הם הנפגעים המרכזיים של אותה סחבת". רון מפרט, "היזם עצמו פעל על פי הרוח באותה תקופה. קידם תכנון, הפעיל יועצים מקצועיים, הקריב תשומות עבודה ולכן העיכוב גורם לנזקים של עשרות ואף מאות אלפי שקלים לכל פרויקט תקוע, עוד בטרם נשאלת השאלה, האם הפרויקט בכלל ימומש בעתיד".
רון מדגים באשר להשלכות העיכוב מהשטח. " יש לנו, בין היתר, פרויקטים חתומים ברחובות הגפן ורוקח ברמת גן, בהם העירייה עוצרת את מסכת האישורים ומונעת הוצאת היתר עד אשר יתקבלו מסקנות חד משמעיות באשר להכרעה סביב תיקון 3א' לחוק התמ"א 38. בבניינים אלו החוזים נחתמו סביב הלכת הגישה המרחיבה ובמידה וגישת היועץ המשפטי לממשלה היא זו שתונהג, הרי שלא ניתן יהיה לקדם את הנושא מאחר והכדאיות לפרויקט של הריסה ובניה כבר לא תהיה רלוונטית.
אך מסתבר, כי לצד הנפגעים הראשיים ישנם כאלה הנהנים מן ההפקר. "לצערי ככל שהנושא מתעכב, כך השוק עצמו חוזר אחורה, ואינטרסנטים שונים לצד יזמים לא מקצועיים, כאלו הרואים בעיכוב פירצה, פונים לדיירים ומנסים לשכנעם לסגת מהחוזה הקיים ולחתום עימם על חוזה חדש, למרות שבפועל אין סיכוי לקיימו. במקביל, באופן טבעי, כל עיכוב מעלה שוב את כוחם של אותם סרבנים, אלו אשר במסגרת החוזה המקורי, לא הצליחו להפיל את העסקה וכעת יש להם לכאורה 'קייס' נוסף לנסות לשכנע את יתר הדיירים לצאת מהחוזה, למרות שבפועל, כאמור, העיכוב אינו מתרחש בשל אוזלת ידו של היזם, כי אם בשל אוזלת ידה של המערכת".
למרות כל זאת הוא מדגיש כי הוודאות התכנונית היא זו החשובה ולכן השוק ידע להתמודד עם כל החלטה שתתקבל, ובלבד שתגיע בהקדם האפשרי. "היזמים והשוק כולו צועקים לשמיים: תנו לנו ודאות תכנונית ואנו כבר נדע להסתדר איתה. גם אם משמעות הדבר שתתקבל הגישה המצמצמת יש להחליט עליה מהר. בתור יזמים מקצועיים נוכל להתמודד בכל מציאות, כל עוד זו מייצרת וודאות תכנונית ואופק כלכלי נסבל, מצב שכזה עדיף ליזם על פני קיפאון. כאשר תתקבל החלטה נוכל לשבת אל מול הדיירים כאשר בידינו הכלים האמיתיים והיכולת להגיע לעמק השווה, בעוד שכיום, אין לי את האפשרות הזו, כך שהיזמים הופכים בעל כורחם לחצי מהמרים ומציאות שכזו היא בלתי נסבלת".
הנושא רק מעלה את חשיבות סעיף 23 לתמ"א 38, לפיו רשאית כל רשות מקומית לקדם תכנית מתאר מקומית לנושא התמ"א 38, ובכך לקבוע לעצמה כללי משחק שעוקפים ברובם את הסחבת הנוצרת בין הגישות. תכנית המתאר המקומית שקידמה עיריית תל אביב היא דוגמה מצויינת לכך. "תכנית הרבעים, הדוגלת בשיטת חישוב זכויות נפחית יוצרת ודאות תכנונית כך שהוויכוח סביב שאלת הגישות, אין בו על מנת לעכב הבשלתם של פרויקטים, שכן אינו רלוונטי באשר לזכויות הבניה". (ההכרעה באשר לגישה המחייבת תשפיע בעיקר על נושא המס שיזם יחוייב בדינו בעיר - א.ש.). "זו הסיבה המרכזית שכיום יש נהירה של יזמים לתל אביב, שכן הוודאות התכנונית מאפשרת ניהול סיכונים מושכל. במידה וערים נוספות יילכו בדרכה, הרי שהשוק לא יהיה חשוף לקפריזות כאלו ואחרות של רגולטורים מחד, והרשויות, מאידך, יוכלו להתאים לצרכיהם תכניות מקומיות המתאימות למידותיהם", מסכם רון.
למידע נוסף אנשי העיר