אפקט אדמה: שקיפות מלאה בשיווק קרקעות חקלאיות

לידיעת החברות המשווקות קרקעות חקלאיות: שר האוצר והכלכלה משה כחלון חתם על התקנות להגברת השקיפות במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה. מדובר בתקנות הגנת הצרכן - "חובת גילוי פרטים במכירת קרקע שאינה זמינה לבנייה (התשע"ו 2016)".

כחלון חתם על התקנות בהתייעצות עם הממונה על הגנת הצרכן והסחר ההוגן ולאחר אישור ועדת הכלכלה של הכנסת את התקנות בתחילת החודש. התקנות החדשות ייכנסו לתוקף חודש מיום פרסומן. 

התקנות החדשות הותקנו ככל הנראה על רקע פרשת חברת "אדמה" של אורן קובי, שעל-פי החשד שיווקה קרקעות חקלאיות תוך הונאת הלקוחות. 

על-פי התקנות החדשות, עוסק המפרסם או משווק קרקע שאינה קרקע זמינה לבנייה לצרכן, יגלה לצרכן באופן ברור ובולט בפרסומת או בפעולת השיווק כי הקרקע אינה זמינה לבנייה.

בנוסף, עוסק המשווק קרקע חקלאית תוך הבטחה כי תופשר בעתיד, חייב להציג שומה שנערכה על-ידי שמאי מוסמך על-פי תקן 22, וזאת כדי להביא בפני הצרכן את כל המידע אשר יאפשר לו לקבל החלטה מושכלת, כמו גם יכולת להעריך באופן מודע את סיכויי ההפשרה של הקרקע, המכשולים בדרך להפשרה, לוח הזמנים והעלויות הצפויות לו בדרך להפשרת הקרקע למגורים.

תקן 22, שנוסח על-ידי משרד המשפטים, לשכת שמאי המקרקעין והרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן במשרד הכלכלה, נכנס לתוקף עוד בדצמבר 2014, אך היה חסר שיניים ללא התקנות שאושרו החודש, ושעליהן חתם כעת שר האוצר והכלכלה כחלון.

אחד השינויים המשמעותיים שצפוי לעבור שוק הקרקעות החקלאיות נוגע לאופן שבו מפרסמים המשווקים השונים את העסקאות. על-פי התקנות, מי שמפרסם קרקע שאינה זמינה לבנייה יגלה לצרכן בפרסומת, באופן ברור ובולט, כי היא אינה זמינה לבנייה. פרט שלא הופיע עד כה במרבית הפרסומים של המשווקים השונים.

יש לציין כי על-פי התקנות, משווקי קרקע שלא יידעו את הלקוח בתקן השמאי החדש ולא יציגו אותו יעמדו בפני קנס כספי של 22 אלף שקל לכל לקוח שכזה. באם יוחלט על-ידי הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן כי מדובר במקרה המצריך אישום פלילי, יוגש כתב אישום שכזה, ועל-פי התקנות, העונש המרבי הצפוי למשווק קרקע שיואשם יעמוד על עד 204 אלף שקל. 

במשרד המשפטים הסבירו כי משווקים שיצרפו למסמכי העסקה דוח שמאי, יהיו מחויבים לכך שהדוח יעמוד בתקן 22, שיפרט את שווי הקרקע החקלאית כיום, ויסביר מכחינה תכנונית אילו הליכי תכנון צריכה הקרקע לעבור כדי להגיע לתוכנית שאותה מציגים המשווקים. בנוסף יציג הדוח גם את העלויות הנוספות הכרוכות בהפרשת הקרקע, עלויות שמשווקים רבים נוטים לטשטש בפרסומיהם כגון היטלי השבחה. המטרה היא שבפני הרוכש יהיה כל המידע לקבל החלטה מושכלת האם עסקה לרכישת קרקע במחיר המוצע לו אכן משתלמת לאור העלויות הנוספות הצפויות והליכי התכנון הכרוכים כדי להביא למימוש התוכנית.

יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, אוהד דנוס, התייחס לחתימה על התקנות וציין כי "נושא הקרקעות החקלאיות כאוב ביותר. חדשות לבקרים אנו נתקלים בהצעות מפתות לרכישת קרקע או ״זכות ליחידה״ ובאותם העמודים ממש כתבות על רוכשים תמימים התובעים את אותם מפרסמים, על שהונו אותם לחשוב שההפשרה ממש מעבר לפינה. התקנות החדשות אינן אמורות ל״הרוג״ את המסחר בשוק. הן אמורות לעשות בו סדר, ושכל אחד מהשחקנים יידע בדיוק מה הוא רוכש ויקבל את ההחלטות שלו באופן מושכל ועם מידע מלא ואמין. השומות אליהן ייחשפו הקונים הפוטנציאליים, ייערכו לפי תקן שמאות מס׳ 22, אשר מבטיח את מסירת כל המידע ללקוחות". 

במקביל לתקנות שאושרו, מקדם ח"כ אלי כהן הצעת חוק שאמורה אף היא ליצור ודאות למשתתפים בהתאגדות לרכישת קרקע חקלאית בדרך של הגדרת תחומי אחריות למאגדי הקבוצות והבטחת כספי הרוכשים. על-פי ההצעה מלוא התמורה שתשולם על-ידי משתתפים בגין רכישת קרקע חקלאית תוחזק במלואה בידי עורך דין אשר ישמש כנאמן לצורך רכישת המקרקעין והנאמן יעביר כספים מחשבון הנאמנות לצורך רכישת המקרקעין בלבד.

כמו כן, שכר-טרחת המאגד לא ישולם לו במלואו מראש, אלא בשלבים קבועים מראש ובהתאם להתקדמות רכישת המקרקעין ורישום הזכויות על שם כל אחד מהמשתתפים.

על-פי ההצעה, ההליך יחל ב-3 אופנים: 

1. הגנה על כספי הרוכש באמצעות הטלת חובה קוגנטית לביצוע תשלומי התמורה ושכר-טרחת המאגד לחשבונות נאמנות בלבד.
2. תשלום שכר-טרחת המאגד בשלבים קבועים ומוגדרים מראש.
3. הטלת חובה על המאגד, להציג בפני רוכשים פוטנציאליים לרכישת קרקע חקלאית חוות-דעת שמאית על-פי תקן 22 בדבר סיכויי הפשרת המקרקעין. תקן זה בא במטרה ליצור שקיפות בשיווק קרקע שאינה מיועדת עדיין לבנייה ובמטרה להנחות את הרוכש בהליך המתוכנן לקרקע כזו עד להפשרתה ו/או עד לסיום הבניhה על הקרקע, כולל כל היבטי העלויות הכרוכים בהליך זה.

בנוסף לכך הצעת החוק מכילה הוראות בנוגע לצורתו של הסכם השיתוף המאגד את המשתתפים, ובין היתר מטיל חובת אימות על-ידי עורך דין, בטרם חתימה על ההסכמים. עוד מוצע בחוק לקבוע פרוצדורה ברורה של השבת כספים במקרה של ביטול בקשת ההצטרפות.