גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

ייזהר הקונה? יזהיר המוכר!

מהן אמות-המידה לשקיפות הנדרשת ממוכר דירה במהלך המו"מ עם הקונה?

יריד דירות / קרייג אריאב
יריד דירות / קרייג אריאב

אחד הסעיפים המוכרים לכל מי שרכש דירה או נכס מקרקעין אחר עוסק בדרישה מהרוכש להצהיר כי בדק היטב את הדירה הנמכרת ועקב כך הוא מתחייב כלפי המוכר שאין ולא תהיינה לו טענות ותביעות כלפי המוכר בקשר למצב המשפטי, הפיסי והתכנוני של הדירה הנמכרת.

התחייבות גורפת זו מעוררת חדשות לבקרים ויכוחים בין הצדדים, ולא לחינם. האם מי שרכש דירה והצהיר בפני המוכר כי לא תהיינה לו תביעות נגד המוכר, אכן מנוע מלהסתמך על אי התאמה שהתגלתה בנכס לאחר החתימה על החוזה וקבלת הדירה? מהן אמות-המידה החלות ביחס לגילוי ושקיפות הנדרשים ממוכר דירה במהלך משא ומתן למכירת הדירה?

מאדם שעומד לרכוש דירה, חשוב להדגיש, מצופה לבצע בדיקות מקדימות (בדיוק כמו שהיה עושה אילו היה עומד לרכוש לעצמו רכב). הימנעותו מלבצע בדיקות מקדימות ביחס למצבו של הנכס הנרכש, בין אם המצב הפיסי ובין אם המצב התכנוני, והסתמכות בלעדית על מצגים של מוכר הנכס, עלולה לתרום באופן משמעותי לתקלה, שבה נרכש נכס שיש בו פגם, אי-התאמה או ליקוי כלשהם. במקרים כאלה, בדרך כלל לא יוכל הרוכש להשתמש בתירוץ "לא ידעתי", שכן ניתנה לו, טרם ההתקשרות בחוזה הרכישה, הזדמנות לבצע בדיקות מקדימות, בין בעצמו ובין באמצעות פרקליט, שמאי ומהנדס.

ואולם, חובת הקונה לבצע בדיקות מקדימות אינה פוטרת את המוכר באופן מוחלט מלגלות פרטים חיוניים אודות הנכס הנמכר. חובת הגילוי, מכוח החוק, היא חובה הדדית החלה לכאורה באופן אחיד על שני הצדדים לחוזה. יחד עם זאת, מקורה של החובה הזאת בצורך להגן על הצד המצוי בעמדת נחיתות אינפורמטיבית, ועל כן לאור תכליתה מטילה החובה האמורה, דווקא על המוכר, את הנטל לפרט ולגלות את מלוא המידע הרלוונטי לעסקה.

הסתפקות מצד מוכרי דירה בגילוי פרטים שוליים בלבד, כאליבי של מסירת מידע, לא תועיל להם בבית המשפט. לכן, כדאי שיידע כל מי שמתעתד למכור נכס, שלכלל התקף "ייזהר הקונה" יש המשך - "אך יזהיר המוכר".

הטעם לכלל זה נעוץ בציפייה הטבעית של רוכש הנכס, כצד לחוזה מסחרי, שהצד השני לחוזה, המוכר, שברשותו פרט מידע חשוב ביחס למצבו של הנכס, יחשוף אותו לעיני הרוכש. הפרת ציפייה זו של הרוכש מצדו של המוכר עלולה בנסיבות מסוימות להיחשב הפרה יסודית של החוזה בין הצדדים.

חובה זו מטילה על המוכר לגלות לרוכש, באופן אקטיבי ומפורש, על אודות נתונים הקשורים במצבו הייחודי של הנכס הנמכר, בין אם אלו נתונים פיסיים (רטיבויות וכיוצא בזה ליקויים בנכס או במערכותיו), נתונים ביחס לסטטוס המשפטי של הנכס (למשל, קיומם של הליכים משפטיים), או נתונים לגבי מצבו התכנוני (למשל, התאמתו להיתר הבנייה) - זאת, אף אם ביכולתו של הרוכש לגלות נתונים כאלה בעצמו.

על רקע האמור ניתן להבין את פסק הדין שניתן לאחרונה בבית המשפט, בו נקבע כי מוכרי דירה שהסתירו מהרוכשים מכתב של מהנדס המכריז על הבניין בו ממוקמת הדירה הנרכשת כ"מבנה מסוכן", ולא יידעו את הרוכשים בדבר מסוכנות הבניין במועד כריתת ההסכם, אגב שהם מצהירים בהסכם כי "לא ידוע להם על פגמים ו/או מומים נסתרים כלשהם בדירה" - הפרו את חובת הגילוי החלה עליהם כלפי הרוכשים.

פסק הדין הוסיף וקבע כי לא עומדת לזכות המוכרים העובדה שהם הראו כי היה ביכולתם של הרוכשים לגלות בעצמם כי הבניין מסוכן, או העובדה שהרוכשים יכלו להתרשם בעצמם מחזות הבניין, והם חויבו בתשלום פיצויים לרוכשי הדירה.

נוכח החובה האקטיבית המוטלת על מוכרי דירות לגלות גילוי מלא של כל העובדות הרלוונטיות באשר לדירה הנמכרת, ובהיעדר כל אפשרות להתנאה על דרישה זו, נדחות חדשות לבקרים טענות של מוכרי דירות בבית המשפט, ולפיהן היה בידי הרוכש לבדוק את הדירה באמצעות אנשי מקצוע והוא העדיף שלא לעשות כן, גם במקרים שהדירה נרכשה במצבה "כמות שהוא".

על כן פוסקים בתי המשפט באופן עקבי כי על מוכרי דירות מוטלת החובה למסור לרוכש הדירה מידע מלא אודות ליקויי רטיבות (קל וחומר רטיבות מתמשכת או כזו המופיעה מדי חורף, כמו גם אודות ליקויים אחרים הקיימים בדירה, וכן לגלות לרוכש קיומן של תביעות בגין ליקויים שהמוכר מנהל נגד הקבלן ממנו רכש את הדירה.

במקרה מעניין אחר, הורה בית המשפט על ביטול חוזה מכר מקרקעין והשבת התמורה לקונה, שעה שהתברר כי המוכר והמתווך ניהלו משא ומתן מולו בחוסר תום לב, בכך שמכרו את הנכס במחיר העולה בכ-75% על מחיר השוק האמיתי שלו, בלי לגלות כי למתווך עניין אישי בעסקה (כשלעצמו הפרת חוק המתווכים במקרקעין), וגרמו למוכר להאמין כי לא יוכל לרכוש מהמוכר את הנכס תמורת סכום נמוך יותר, אף על פי שהמתווך ידע שזה איננו מצב הדברים. בכך הסתירו המוכר והמתווך מטעמו "מידע מהותי" מהרוכש - הסתרה שהיוותה כאמור עילה לביטול הסכם המכר והשבת הכספים לרוכש.

לסיכום, מוכרי דירות צריכים להבין, שמוטלת עליהם חובה לשקף לקונה את מצבו האמיתי של הנכס, שכן במצב שבו רוכש הדירה יגלה פגם או אי-ההתאמה שהמוכר ידע עליהם מראש, אך בחר להסתירם מעיני הרוכש, אותו מוכר לא יוכל להתגונן בטענה כי הרוכש חתום על תנאי בהסכם הרכישה לפיו הוא מוותר על תביעות כלפי המוכר.

בית המשפט העליון קבע בעניין זה לא אחת, כי "הפרת החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב יכולה ללבוש צורתו של מחדל או של אי גילוי עובדות, כאשר על פי הנסיבות היה מקום לצפות לכך שהאדם המנהל משא ומתן יגלה אותן לצד השני". זאת, ממש כפי שרוכשי דירות צריכים להבין ולזכור, כי בעת שהם מנהלים משא ומתן לרכישת נכס מקרקעין, מוטלת עליהם חובה לבצע בדיקות מקדימות מקיפות אודות מצבו של הנכס שהם עומדים לרכוש (ולא לצפות כמובן מאליו שהמוכר יגלה להם מיוזמתו את כל המידע ביחס לנכס).

■ עו"ד טל ספיר הוא שותף במשרד שיפמן, ספיר שטורם ושות', המתמחה בדיני מקרקעין, התחדשות עירונית ומשפט מסחרי. 

עוד כתבות

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

גזירת סרט בפתיחת משרדי ASI, חברת הבת בהודו יחד עם שגריר ישראל בהודו, נאור גילאון / צילום: תעשייה אווירית

מתחת לרדאר: התעשייה האווירית הקימה חברה בת בהודו

התעשייה האווירית השיקה השבוע את חברת הבת ההודית שלה בניו דלהי ● החברה הוקמה במסגרת שיתוף הפעולה בין התעשייה האווירית לבין DRDO, גוף המחקר והפיתוח בנושאי הגנה של ממשלת הודו

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

מתחם חזית הים בחיפה / הדמיה: מן-שנער-יעד אדריכלים

נסגר המכרז הראשון של רמ"י בחזית הים בחיפה: כמה תשלם הזוכה?

יורו ישראל זכתה במכרז של רמ"י על קרקע של 23 דונם, להקמת 500 יחידות דיור ושטחי מסחר באחד מהמתחמים המסקרנים בישראל ● החברה תשלם על הקרקע, הסמוכה לבית החולים רמב"ם בחיפה, כ-205 מיליון שקל כולל הוצאות פיתוח

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

מישל וונטסוס, לשעבר מנכ''ל ביוג'ן / צילום: Quris

"ביוג'ן הייתה פסגת הקריירה שלי עד כה": המנכ"ל לשעבר מדבר על התוכניות לעתיד

מישל וונטסוס היה מנכ"ל ביוג'ן בתקופה שבה הייתה במוקד תשומת הלב בעקבות התרופה החדשנית שלה לאלצהיימר, אבל בסוף שילם בכיסאו על הכישלון שלה בשוק ● בראיון ל"גלובס", הוא מגיב על הביקורת שהושמעה נגדו, מספר אילו חברות מעניינות אותו עכשיו ומדבר על ההשקעה שלו בקיוריס הישראלית ● על המיזם החדש שהוא מקים בסינגפור, הוא עדיין לא מוכן לפרט

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילומים: AP, דוברות הכנסת, שאטרסטוק

הדרך לאספקת הפגזים האמריקאיים לישראל עוברת בטורקיה

היחסים בין נשיא טורקיה, רג'פ ארדואן ונשיא ארה"ב, ג'ו ביידן, מתהדקים למרות היחסים המעורערים שהיו בין השניים לאורך השנים ● מדיווח בלומברג, מתברר כי ארה"ב מנהלת מו"מ עם טורקיה לצורך רכישת פגזים וחומרי נפץ, שיאפשרו לה להאיץ את קצב הייצור שלה ולשלוח את חלקם לישראל

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

בורסת טוקיו / צילום: Associated Press, Eugene Hoshiko

עליות קלות באסיה. מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8%

היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות באירופה ובוול סטריט ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה ● מחיר הביטקוין עומד על 70.5 אלף דולר למטבע

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מבצע לתשלום חלקי על דירה על הנייר / צילום: דרור מרמור

מספר הדירות שנרכשות רק עולה, אז למה נתוני המשכנתאות נמוכים?

נתוני המשכנתאות החדשות שניטלו ממשיכים לדשדש כבר כמה חודשים, למרות העלייה ברכישת דירות ● האם מבצעי הקבלנים המאפשרים לשלם רק 10% בתשלום הראשון ואת היתר במסירה, יתבטאו במשכנתאות בעוד שנתיים־שלוש?

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד