קניון בפנסילבניה שבבעלות נמקו / צילום: מצגת החברה
חברת הקניונים נמקו ריאלטי, של יזם הנדל"ן האמריקאי יגאל נמדר, מחדשת את תוכניתה לגיוס כספים בשוק החוב הישראלי. החברה, שעצרה לפני כ-5 חודשים את הנפקת האג"ח הראשונה שלה בבורסה בת"א בעקבות המשבר שיצרה קריסת חברת הבנייה הקנדית אורבנקורפ, פרסמה אמש טיוטת תשקיף חדשה לקראת גיוס של עד 300 מיליון שקל (78 מיליון דולר) בהנפקת אג"ח שקלית לא צמודה מסדרה א'. במקביל, קיבלה דירוג מקדים של A פלוס מחברת S&P מעלות.
את האג"ח תנפיק נמקו לזמן ארוך של 10 שנים, אולם משך החיים הממוצע (מח"מ) שלהן יעמוד על כארבע שנים בלבד, מאחר שקרן החוב תיפרע בתשלומים שווים מדי חצי שנה, החל מהשנה הראשונה להנפקה. אג"ח של שתי חברות נדל"ן זרות אחרות, רילייטד במח"מ 3.3 שנים ולייטסטון במח"מ של 3.9 שנים, נסחרות כיום בבורסה בתשואות של 4.9% ו-5.7%, בהתאמה.
נמדר מקווה לקבל מהשוק תשואות דומות גם לאג"ח של נמקו, אחרת הוא עשוי לצמצם את היקף ההנפקה, בתקווה לקבל תשואות טובות יותר בעתיד, כאשר המשקיעים יכירו טוב יותר את החברה שבבעלותו.
נמקו מציגה למשקיעים תיק מבוזר הכולל 31 קניונים ומרכזי קניות, וכן שני בנייני משרדים. נכסי החברה מניבים כולם, והם פזורים על פני 14 מדינות במזרח ובמרכז ארה"ב. נמדר מתכוון להשתמש בכספי ההנפקה לרכישת קניונים פעילים נוספים בעלי פוטנציאל השבחה משמעותי.
לדבריו, השנתיים-שלוש הקרובות יספקו הזדמנויות פנטסטיות, מאחר שלשוק יגיעו נכסים מניבים רבים שנרכשו במחירי שיא טרם התפרצותו של המשבר הפיננסי ב-2008.
מדובר על נכסים שנרכשו אז במינוף גבוה של כ-90% על שווי הנכס, ושההלוואות לרכישתן (שניתנו ל-10 שנים) נמכרו, ונארזו מחדש בחבילות חוב שכנגדן הונפקו איגרות חוב. עקב כך, לא יכולים למעשה הלווים לבקש מהמלווים כל שינוי בתנאי ההלוואה המקורית.
מצב זה יגרום, להערכת נמדר, ללווים רבים לנטוש נכסים אלו, ולהעבירם לידי סוכני האג"ח, תמורת ויתור על החוב. סוכני החוב יבקשו למכור את הנכסים במהירות האפשרית, וכך ייפתחו להערכת נמדר שפע של הזדמנויות בפני נמקו ומתחרותיה.
נמקו מתמחה ברכישה ובהשבחה של קניונים במרכזי ערים. מדובר בקניונים שנקלעו לקשיים בגלל ניהול לקוי, או בנכסים שנמכרים בידי קרנות ריט שאינן מוצאות בהם את ליבת פעילותן.
בתשקיף ובמצגת למשקיעים, מציינת החברה כי היא בעלת חוסן פיננסי שכולל הון עצמי של 329 מיליון דולר על נכסים בשווי של 548 מיליון דולר. יחס החוב ל-CAP נטו עומד לדבריה על 36% בלבד, והיא מייצרת בחישוב שנתי רווח של 57.5 מיליון דולר מהפעלת הנכסים המניבים (NOI) ותזרים נטו של כ-48 מיליון דולר מפעילותה (FFO).
יותר מכך, נמקו גם מדגישה כי בניכוי תשלומי הריבית והקרן לבנקים, וכן חלק המיעוט בתזרים, היא מייצרת תזרים שיורי של כ-27 מיליון דולר בשנה, שמאפשר לה להתחיל לפרוע את חובותיה למחזיקים, מיד לאחר השלמת הנפקת האג"ח.