האם חיים כצמן מתבגר? טייקון הנדל"ן הגלובלי, החולש על מאות מרכזים מסחריים ב-20 מדינות, חושף כי "לילה אחד, זה היה לפני שלוש שנים, בא אלי ג'ף אולסון, אז מנכ"ל חברת אקוויטי וואן, כולו חיוור, אחרי שעבד אצלי שמונה שנים. הוא אמר לי 'חיים, אני עוזב, קיבלתי הצעה שאני לא יכול לסרב לה'.
"בהתחלה היה עלבון; מה זה פה, אני הבאתי אותך, גידלתי אותך, בגיל 36 עשיתי אותך ה-CEO של החברה. אבל אחרי זה אמרתי לו 'אתה יודע מה, 20 שנה אני גנבתי מאחרים, זה סימן שהגעתי לבגרות, ולרמה שבה אחרים גונבים ממני. זאת אומרת, זה שמישהו חושב שמה שאני מגדל אצלי בבית טוב מספיק כדי לפתות אותו במספרים מאוד גדולים, באיזה שהוא מקום זה גם תעודת כבוד לי".
שאלת האגו המצטמצם של כצמן מתחדדת בעקבות עסקת ענק שעליה דיווחה חברת גזית גלוב במהלך חודש נובמבר האחרון. ענקית המרכזים המסחריים שבשליטת כצמן הודיעה כי תמזג את החברה הבת האמריקאית שלה, אקוויטי וואן (Equity One), אל תוך אחת ממתחרותיה הגדולות בארה"ב, ריג'נסי סנטרס, בעסקת מניות. המיזוג ייצור את חברת מרכזי המסחר הגדולה בארה"ב, בשווי שוק כולל של קרוב ל-12 מיליארד דולר, עם נכסים בשווי של יותר מ-15 מיליארד דולר. גזית גלוב תחזיק ב-13.2% מהחברה הממוזגת (בעלת המניות הגדולה ביותר בה), שעשויה להיכנס בזכות שוויה גם למדד S&P 500, וכצמן, שמשמש כיום כיו"ר אקוויטי וואן, ישמש כסגן יו"ר ריג'נסי.
- עבור מי שהוביל לא מעט מהלכי השתלטות, חלקם עוינים, זה בטח היה מוזר לך להפוך למספר 2.
כצמן: "בוודאי, זה היה קצת מוזר, אבל יש איזשהו שלב, שאתה חייב להסתכל על המספרים ועל מה שהכי טוב לבעלי המניות שלך (גזית גלוב עצמה צפויה לרשום רווח של מיליארד שקל כתוצאה מהמיזוג, ש' ש')".
- המוטיבציה למיזוג הייתה גם החולשה בעסקי הקמעונות המסורתית בארה"ב?
כצמן: "ממש לא. הנכסים שלנו מעוגנים בסופרמרקטים ובספקים של צרכים ושירותים יומיומיים. אנחנו נמצאים באזורים אורבניים, ממש בתוך שכונות מגורים, וחברות כמו אמזון פותחות אצלנו חנויות כדי ל'קצר את המייל האחרון', כך שההשפעה של הסחר האלקטרוני היא דווקא חיובית מבחינת התפוסה שלנו".
לאחר חתימת העסקה טען כצמן, כי "תמיד אמרנו שאנחנו רוצים לגדול דרך מיזוגים ורכישות, וכפי שאלי הורביץ אמר שהוא מעדיף להחזיק שיעור קטן יותר בחברת טבע גדולה יותר, כך גם אנחנו מעדיפים להחזיק שיעור קטן יותר, אבל בחברה שתהיה הכי גדולה בתחומה בארה"ב".
- האם אנו צפויים לראות המשך של מימושי החזקות בחברות בקבוצה, למשל מיזוג של החברה הבת הקנדית פירסט קפיטל לתוך חברה מתחרה?
"אין כרגע משהו על הפרק, אבל התהליך של מקסום שווי וקציר השקעות בשלות בהחלט יכול להימשך אם נמצא את ההזדמנות. חודשיים לפני שבאה העסקה עם ריג'נסי, לא ידעתי שהיא תקרה, והיא קרתה - קודם כל בגלל ההיגיון הבלתי ניתן לערעור שלה. לא הייתי יכול להתכחש אינטלקטואלית להיגיון של העסקה; באה לך עוד חברה שמתעסקת באותו סוג נכסים, בכל הגיאוגרפיות שלך ויותר, וברור לך לחלוטין ששתי החברות האלה יכולות להתנהל תחת מטה אחד, ולחסוך בכך המון כסף.
"כשאתה מקבל פרמיה נאותה על מחיר השוק לבעלי המניות שלך, ושם אותם בסוף בחברה שתהיה טובה יותר מכל אחת מהחברות המתמזגות, אז אתה גם זוכה בפרמיה, וגם הופך להיות שותף בחברה שהשלם שלה יותר טוב מסך חלקיו".
ההתנגשות עם רוחה לוין
לא צריך לפרש את נכונותו של כצמן להניח את האגו בצד כסימן לחולשה או לעייפות מניהול אימפריית הקניונים שהקים. כמה ימים בלבד לאחר הודעת המיזוג של אקוויטי וואן יצאה מטעם גזית גלוב הודעה לקונית על אודות עזיבת מנכ"לית הקבוצה, רחל (רוחה) לוין, לאחר קצת יותר משנה בתפקיד. לוין תוחלף בדורי סגל, שותפו הוותיק של כצמן לשליטה.
מקורב לגזית גלוב יודע לספר כי כצמן, המשמש כיו"ר גזית גלוב, וסגל, המנכ"ל הנכנס, מוצאים עצמם לאחרונה מתפנים מחלק גדול מעיסוקיהם בחברות הבנות בצפון אמריקה. "לשניהם אין שום כוונה לצאת לפנסיה מוקדמת. בניגוד לבעלי שליטה אחרים, הם רוצים להפשיל שרוולים ולעבוד, להיות קרובים לנכסים - זה ה'פאשן' שלהם". המעורבות הגוברת של השניים בניהול החברה התנגשה עם האופן שבו ראתה לוין את תפקידה כמנכ"לית.
כצמן עצמו מגיב כאן לראשונה להתפטרותה של לוין: "המנכ"לית הזאת רוצה לנסות דברים אחרים, והיא חושבת שטיפוסים כמוני - וכמובן שאני מכחיש זאת בתוקף - כאילו מתערבים מאוד מאוד, ומאוד מעורבים בעסקים - נוסעים לבקר בחברות הבנות ולסייר ב'שופינג סנטרס' שלהן", הוא אומר בקורטוב של אירוניה עצמית.
- היא הרי לא מכירה אותך מאתמול.
"זה נכון, אבל האמת היא שכשהיא ניהלה את אטריום (החברה הבת של גזית גלוב במזרח אירופה, שאותה ניהלה לוין בתפקידה הקודם במשך שש שנים, ש' ש'), היא הייתה מנכ"לית לכל דבר ועניין, ורמת המעורבות שלי בחברה ההיא הייתה שונה מאשר בגזית גלוב. זה נכון".
לוין, אשר לה אושרו בתחילת כהונתה כמנכ"לית תנאי שכר נדיבים במיוחד, בעלות של עד 9 מיליון שקל בשנה, תמשיך לשמש בתפקיד סגנית יו"ר אטריום ודירקטורית בחברה בת נוספת, סיטיקון. בקבוצה טוענים כי עבור תפקידיה אלו היא תמשיך לקבל את רוב השכר שהובטח לה בחברה האם.
כצמן מדגיש: "המעורבות שלי בניהול עסקי החברה משתנה עכשיו. אני הרבה יותר פנוי היום לחפש עסקאות של מיזוג ורכישה עבור גזית גלוב והחברות הבנות. תשמע, רק עכשיו גמרתי עסקה קטנה של איזה כמה מיליארדי דולרים, שאם לא אכפת לך הביאה לגזית פרמיה של מיליארד שקל".
תשואה שלילית של 10% ב-3 שנים
עסקת המיזוג של אקוויטי וואן, והרווח המרשים שהיא צפויה להניב לגזית גלוב, הפיחו אמנם רוח חיים במניית גזית גלוב, אך בפרספקטיבה של שלוש השנים האחרונות היא מציגה תשואה שלילית של כ-10%. זאת לעומת תשואות חיוביות מלהיבות של עד 100% שהניבו בתקופה זו מניותיהן של ענקיות הנדל"ן המניב הפועלות בישראל - עזריאלי, מליסרון, אמות וביג (ראו מסגרת).
- המשקיעים שלכם, בלשון המעטה, לא רווים נחת מביצועי המניה, זה מטריד אותך?
"מאוד. זה גם מעצבן אותי. המילה האמיתית זה מעצבן, לא מטריד. אני לא רגיל לזה. כשאני מנסה לחשוב ביני לביני למה זה, אז נראה לי שזה גם הנושא של חברת החזקות, וגם איזה סנטימנט שלילי שעדיין נשאר מסיפור ההשקעה שלנו בקבוצת א. דורי".
את הנושא הראשון מנסים בגזית גלוב לפתור באמצעות אסטרטגיה חדשה שמוביל כצמן, לצמצום החזקותיה של הקבוצה בחברות בנות ציבוריות, לטובת החזקה ישירה בנדל"ן פרטי, שחלק משמעותי ממנו נרכש בשנים האחרונות בסאו פאולו, ברזיל.
כצמן: "המניה שלנו נסחרת בדיסקאונט עמוק ביחס ל-NAV שלה (ערך נכסי נקי, ש' ש'), שלהערכתי נובע בין השאר מהדיסקאונט של חברת החזקות, ובצדק, כי אם אתה יכול לקנות את מניות סיטיקון, אטריום, פירסט קפיטל ואקוויטי ואן, ברור שאתה צריך להביא נימוקים יותר טובים למה לקנות מניות של החברה האם. התשובה לזה היא רק אם אתה מייצר עסקים חדשים. חלק מהדיסקאונט הזה נובע משנים קודמות שבהן לא ייצרנו עסקים חדשים, או לפחות השוק לא ראה מאיתנו ייצור עסקים חדשים.
"וקרה עוד דבר, החברות הצפון אמריקאיות שלנו הגיעו לבשלות, ובשוק ההון מה שחשוב זה 'מה עשית בשבילי היום. כל מה שעשית בשבילי אתמול, באמת לא נחשב'. הפכנו להיות קורבן של ההצלחה של עצמנו, כי ברגע שאקוויטי וואן ופירסט קפיטל נהיו חברות גדולות, משגשגות ועצמאיות, אתה לא צריך את מניית גזית גלוב. ואז בשוק אמרו 'זה נחמד מאוד, זוכרים שאתה היית המייסד והקמת והכל נהדר, אבל היום אני לא צריך אותך'".
הנקודה השנייה, והכואבת יותר מבחינת כצמן וסגל, היא ההשקעה בקבוצת הבנייה והתשתיות א. דורי, מגה כישלון שעלה לגזית גלוב בהפסדי עתק של מאות מיליוני שקלים (עקב שערורייה ניהולית-פיננסית-חשבונאית איומה). לפני כשנה החליט כצמן לחתוך, ובצעד שנראה לרבים כאמוציונלי, העביר את השליטה בחברה לידי היזם עמוס לוזון, תמורת סכום של פחות מ-10 מיליון שקל.
נכון להיום, נראה שלוזון עשה עסקה מצוינת. מניית א. דורי זינקה במאות אחוזים, גם הודות למהלכי ייעול וארגון מחדש שביצע בעל השליטה החדש בחברה, הנסחרת כיום בשווי של כ-140 מיליון שקל.
- בדיעבד, זו הייתה החלטה נכונה למכור את א. דורי?
"מבחינת הקבוצה בוודאי שההחלטה הייתה החלטה עסקית מצוינת, כי היא פינתה את כולם לעבוד בדברים שהם צריכים לעבוד בהם - לעשות עיסקאות אסטרטגיות, לקנות נכסים וכו'. תשמע, אנשים לא מספיק מעריכים כמה תשומת לב ניהולית הדבר הזה לקח מאיתנו".
- גם אם זה היה כרוך בהפסד כספי גדול?
"כל עסקה שאתה עושה, אתה אף פעם לא יודע מה היה קורה לו לא היית עושה אותה, החיים לא עובדים ככה. אתה עושה כל דבר פעם אחת, ואתה צריך לחיות עם התוצאות. וזה התפקיד של מי שמוביל חברה - לחיות עם התוצאות לטוב ולרע".
לאחרונה פורסם כי גזית גלוב מנהלת עם לוזון מו"מ לעסקה שבה - כנגד מחיקת חוב של כחצי מיליארד שקל שנותר בא. דורי כלפיה (שרובו הגדול כבר הופרש בדוחותיה להפסד) - היא תקבל אג"ח ומניות של החברה הבת לשעבר.
- אז אולי עוד תראו שם איזשהו החזר?
"אנחנו מתפללים להצלחתו, וברור לחלוטין שכרגע נראה שהוא מאוד מצליח".
- זה השאיר צלקת?
"בוודאי, זה השאיר צלקת במובן שקודם כל אנחנו אוהבים להצליח ולא להיכשל. אני אגיד לך גם עוד דבר, אני יודע שאומרים שהתעסקנו עם דברים שאנחנו לא מבינים בהם, אבל תחזור לשנת 2007, שאז בוצעה ההשקעה. שקלנו כניסה למזרח אירופה, וכושר הבנייה של א. דורי יכול היה להיות דבר נורא חשוב. חשבנו שעם הערך המוסף הזה נוכל לעשות דברים נהדרים. לצערי זה לא עבד טוב בסופו של דבר".
"העבודה אצלי במקום מאוד גבוה"
את כצמן, 66, פגשתי לראשונה לפני יותר מ-20 שנה. כאז כן היום הוא נותר מרואיין מרתק ורהוט, המתבטא בגילוי לב ויודע לספק כותרות - מה שהופך אותו לשמורת טבע נדירה בין בכירי הסקטור העסקי בישראל, שגזרו על עצמם תענית שתיקה תקשורתית בשנים האחרונות.
הוא אלמן שחי בזוגיות חדשה, אב לשלוש בנות, המצפה לשתי נכדות ראשונות מבנותיו הגדולות. כשהוא לא מתנייד במטוס הפרטי שלו בין מאות המרכזים המסחריים של הקבוצה על פני הגלובוס, הוא מחלק את עיקר זמנו בין בתיו בניו יורק ובמיאמי.
- אין רגע שבו שאתה אומר לעצמך - די, עבדתי מספיק, עכשיו זמן לשחרר, ליהנות מהפירות?
"אל תספר את זה לאף אחד, אבל ברוב הזמן אני נהנה ממה שאני עושה. אני לא מרגיש שאני גמרתי, ממש לא".
- והעבודה בגזית גלוב היא הדבר שאתה הכי אוהב?
"במקום מאוד גבוה".
- בחזון שלך איזו חברה תהיה גזית גלוב בעתיד?
"הייתי מאוד רוצה שגזית גלוב תמשיך להיות חברה שמתעסקת בעיקר בנדל"ן מניב, אבל תהיה יותר חברה שיודעת גם לקצור, לא רק לזרוע. בעולם מושלם הייתי רוצה להיות כמו קרן פרייבט אקוויטי, בהבדל שאני לא מוגבל באופק של שבע או חמש או שלוש שנים בהשקעה, אלא נהנה מקפיטל פרמננטי, שזה בעיניי המודל הכי מצליח.
"קח לדוגמה את ברזיל. לפני שנתיים לא יכולת לגייס דולר להשקיע פה, היום זה כבר יותר טוב, ובעוד שנה יהיה הרבה יותר טוב. אני אהיה המוכר פה כשכולם ירצו לקנות, אבל בינתיים לא נורא בוער לי - הנכסים כאן ממשיכים לייצר תשואה שנתית של 7%-8%.
"זה המודל שבעיניי הוא המודל הנכון לחברה כמונו - להשקיע לטווחי זמן ארוכים, אבל עם יכולות לצאת בכל מיני נקודות זמן, לפי מבחני כדאיות, ולא לפי מבחן שאומר שיש לך חוזה עם המשקיע שלך, שבעוד שבע שנים אתה חייב לממש. ככה יש לך הגמישויות ששוק ההון מקנה לך, כולל יכולות בגיוס של חוב והון בכל מיני שווקים".
ההשקעה בברזיל:"גם בזמני מיתון אנשים הולכים לסופרמרקט"
הפגישה עם חיים כצמן נערכת בסאו פאולו, ברזיל, שאליה הגיע לצורך פתיחתו של קניון מורומבי. את הקניון הקימה גזית ברזיל, החברה הבת הפרטית של גזית גלוב, אשר עוסקת ברכישה, פיתוח וניהול של מרכזים מסחריים בכרך ההומה.
סאו פאולו, כרך סואן וצפוף שבו מתגוררים כ-22 מיליון איש, נחשבת לבירתה הפיננסית של דרום אמריקה, ולאחת מחמש הערים המאוכלסות והצפופות בעולם. לגזית ברזיל, בניהולה של מיה שטרק, יש כבר תשעה קניונים בעיר, בשווי של יותר מ-1.8 מיליארד ריאל (כ-600 מיליון דולר). מדובר בפרוטפוליו המהווה כ-8% מתיק הנכסים של הקבוצה, ולדברי כצמן "מדובר בפורטפוליו מאוד איכותי ונדיר, שהחלק שלו בתיק עוד יגדל, אנחנו מקווים, גם כתוצאה מהשבחת הנכסים הקיימים שלנו כאן, השיפור במצב הכלכלי בברזיל, וגם באמצעות רכישות אסטרטגיות נוספות".
לדבריו: "יש פה הזדמנויות שאני לא מכיר בשום מקום אחר בעולם. סאו פאולו היא עיר מאוד ייחודית. הדמוגרפיה שלה היא כמו של ניו-יורק, יש לנו בערך מיליון איש ברדיוס של כ-3 מיילים סביב כל אחד מהנכסים שלנו. זה מספרים מטורפים של 'אלפא סיטי', שיש כמוה אולי עשר ערים בעולם".
מיה שטרק, מנכ"לית גזית ברזיל, שעברה ממיאמי לסאו פאולו עם משפחתה ב-2013, מספרת כי "מאז, ולאור הרכישות הממוקדות, השבחת הנכסים ושדרוג תמהיל הדיירים, הפכנו לשחקן דומיננטי בעיר. סאו פאולו נהנית הן מתנאי מזג אוויר טובים והן מתרבות צרכנית אוהדת מותגים, ולכן חרף המיתון של שנה שעברה בברזיל, הצלחנו למשוך למעלה מ-5 מיליון מבקרים בחודש, דבר אשר בא לידי ביטוי בצמיחה ובעלייה בפדיון".
כצמן: "הכלכלה בברזיל חווה את המיתון הכי עמוק שהיה במדינה הזאת משנות ה-50, וזו ההזדמנות. בברזיל יש 200 מיליון תושבים, וזו אוכלוסייה צומחת, וגם יש עלייה ברמת החיים של רבים מתושביה. היום בעולם המערבי יש שלוש מדינות שצומחות באוכלוסייה שלהן - ארה"ב, קנדה וברזיל. אם תסתכל על אירופה היא הולכת ומצטמקת, אם תסתכל על רוסיה, היא מצטמקת לגמרי. יש כאן עלייה ברמת החיים".
- ברזיל נתונה כיום במשבר כלכלי חמור, אתה לא חושש שלהרפתקה הזו עלול להיות סוף רע?
"אני לא חושב שזו הרפתקה. זו הייתה השקעה 'לעומתית' קלאסית לפני מספר שנים, אבל ככל שחולף הזמן מתברר שצדקנו. יכול להיות דאון סייד לתקופה מסוימת, כמו שבארצות הברית יכול להיות דאון סייד לתקופה מסוימת, אבל אני לא חושב שזה דאון סייד שיימשך לעולם. זאת מכיוון שאין כאן סיכון אמיתי לבעלות על הנכסים, ויש כאן שלטון חוק אמיתי שהוכיח את עצמו לאחרונה כשהרשויות הלכו עד לנשיאת המדינה בחקירת שחיתות. אין כאן אף איש שחסין מפני החוק.
"העובדה שיש לנו שוכרים טובים וגידול טבעי באוכלוסייה, עובדים אף הם לטובתנו. תמיד אני אומר שגם בזמני מיתון אנשים הולכים לסופרמרקט לקנות מזון, ויושבים בסטארבקס לשתות קפה".
שטרק מוסיפה: "לאור הפורטפוליו האורבני שבנינו, אשר כולל תשעה מרכזים מסחריים, ולאור החוק אשר מונע הקמת קניונים חדשים בעיר סאו פאולו, אנו מצפים שהנכסים שלנו ימשיכו להניב תשואות נאות גם בימות משבר, שכן מרבית הנכסים שלנו הנם חסיני מיתון וחסיני און-ליין.
"מהיכרותי עם הכלכלה המקומית, שהיא כיום התשיעית בגודלה בעולם, יש לי תחושה שהממשל הנוכחי, נגיד הבנק המרכזי, אילן גולדפיין, שהוא ישראלי במקור, וראש העיר החדש ג*ואו דוריה, ייתנו תנופה משמעותית לכלכלה הברזילאית בכלל, ולעסקים בסאו פאולו בפרט, כך שגזית ברזיל נמצאת כיום בנקודה טובה ליהנות מפרי עמלה".
הכותב היה אורח של חברת גזית גלוב בברזיל