גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן"

עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את התחום, ומה צריכות לעשות הרשויות כדי לקדם פרויקטים

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

"הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים להם הוא זקוק נמצאים במרחק הליכה מהבית - באופן שחוסך לו את ההתניידות עם הרכב לכל מקום. אנשים לא רוצים לבזבז זמן על נסיעות וחיפוש חנייה ומעוניינים בדירות באזורים שבקרבתם יש בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. הדרך היחידה לספק זאת היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורי הביקוש, בעיקר בגלל שבמקומות אלה לא נשארו עתודות קרקע לבנייה", כך אומר עו"ד אלעד אפרגן, בעלי ומנכ"ל קבוצת ישראל אירופה, המתמחה בייזום ובניית פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

לדברי עו"ד אפרגן, "תמ"א 38 היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן המקומי והמגמה רק תתחזק בכל שנה. אם מישהו חשב לפני כמה שנים שמדובר בעוד טרנד חולף הוא התבדה. היום כולם מבינים שהשוק, לפחות במרכז הארץ, הולך חזק לכיוון ההתחדשות העירונית".

- מהו הכיוון העיקרי של השוק - תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ומתפתח כל העת. כיום אנו רואים נטייה חזקה אצל הרשויות לכיוון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שבשנים הראשונות מרבית היזמים נמנעו מלגעת בהם לאור הבירוקרטיה הסבוכה והסחבת הארוכה שאפיינה אותם. כאמור, לאחרונה אנו מבחינים בשינוי מגמה מצד הרשויות שמציעות ליזמים לאגד מספר בניינים סמוכים שיועדו לתמ"א 38 (עיבוי-בינוי) ולהגישם במסלול כולל של פינוי-בינוי הכולל שינוי תב"ע ופיתוח סביבתי".

- למה זה קורה לפי דעתך?

"אין ספק שפינוי-בינוי הוא בעל ערך מוסף גבוה יותר עבור הרשות המקומית מאשר פרויקט עיבוי בינוי נקודתי. תמ"א היא תוכנית היתר, כלומר תוכנית העוסקת בגבולות המגרש שבו בנוי הבניין הקיים מבלי שתהיה התייחסות לסביבת הפרויקט. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי מטפלים בתוואי שטח גדולים והדבר מעניק צביון חדש לאזורים שלמים, לעיתים ברמה של שכונות. הגורמים הרלוונטיים ברשויות המקומיות מפנימים את הנושא ואני מאמין שהמגמה רק תלך ותגבר".

גמישות תפעולית

לדברי עו"ד אפרגן, אם בתחום קבוצות הרכישה ראינו פילוג בין חברות היזמות המסורתיות אשר טענו ובצדק בחלק מהמקרים, שמתווה העסקאות עלול לגרום לנזקים בשוק, לבין מארגני הקבוצות שטענו כי קבוצות הרכישה הן הדבר הטוב ביותר שקרה לרוכשי הדירות מאז קום המדינה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס. חברות קטנות וגדולות מנסות לנכס לעצמן מתחמים של התחדשות עירונית ולהפוך לשחקנים משמעותיים בשוק הזה.

בהקשר לכך הוא סבור כי לחברות הגדולות, שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית, אין יתרון על חברות כמו זו שלו, אשר התחילו לפעול בשוק ההתחדשות העירונית בימיו הראשונים: "בניגוד לרכישת קרקעות פנויות, שם מי שמוכן לשלם את המחיר 'זוכה' בקרקע, הרי שבפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט - מעבר לאיתנות הפיננסית, קיים צורך במגע ישיר עם דיירים המתגוררים בבניינים הקיימים. נוכח הניסיון הרב שלנו בתחום ונוכח העובדה כי קיימת אצלנו גמישות תפעולית ומחשבתית, הרי שאנו יכולים לקבל החלטות במהירות יחסית וכך להוביל את הפרויקטים לביצוע, בעוד שהאחרים צריכים להעביר את הדברים במסגרות והליכים נוקשים יותר, דבר שעלול להוביל לאובדן המומנטום במימוש הפרויקט".

- מה הסיבה לדעתך לכניסתן של חברות הבנייה הגדולות לתחום הנישתי הזה?

"ראשית, כבר מזמן לא מדובר בתחום נישתי. האחוז שמהוות הדירות החדשות המוקמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות שיצאו לשוק עמד ב-2015 על 10% והוא יילך וייגדל. מצד אחד, לחברות הגדולות יש הוצאות תפעוליות מאוד גדולות וצורך 'בתזרים עסקאות' גדול ומצד שני, היצע הקרקעות עליהן הן יכולות להקים פרויקטים חדשים הולך וקטן. זאת כיוון שהן משווקות כיום על ידי המדינה ומיועדות למכרזי מחיר למשתכן, שיעילותם הכלכלית לחברות שזכו במכרזים טרם הוכחה. כך, מוצאות עצמן החברות הגדולות בחיפוש אחר אפיקי הכנסה ומקימות חברות בנות או מחלקות ייעודיות שמתעסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"כמו כן, הרבה פעמים לקחו על עצמן חברות ייזום גדולות פרויקטים של התחדשות עירונית וגילו תוך כדי תנועה, כי אלו פרויקטים מורכבים במיוחד ומתאפיינים בהתמודדות ארוכת שנים עם הדיירים ודרישותיהם הספציפיות. כיוון שהקמת מערך ולימוד השוק עלול לארוך שנים, קיבלנו אנו בשנה האחרונה הצעות משתי חברות יזמיות מהגדולות בשוק לפעול בשותפות ובכך להיכנס לתחום דרך הדלת האחורית".

יוזמים ומבצעים

קבוצת ישראל אירופה נוסדה בשנת 2011 על ידי אפרגן ומשה פרנץ והיא קבוצה יזמית המשלבת ביצוע קבלני בפרויקטים שלה. הקבוצה פועלת מנהריה בצפון דרך הקריות, נתניה ועד תל-אביב והסביבה. היא נמנית על החברות הראשונות שבנו פרויקטים של תמ"א 38 בנתניה וכיום יש לחברה מעל 35 פרויקטים פעילים בעיר.

 

"בימים אלו אנו עמלים על תכנון של פרויקט פינוי-בינוי גדול במיוחד, בנתניה, במסגרתו יפונו 8 בניינים ישנים בעלי 128 יחידות דיור קיימות ובמקומם ייבנו כ-500 יחידות דיור חדשות ומרכז מסחרי ", מספר עו"ד אפרגן ומוסיף כי "העובדה שאנחנו חברה יזמית ומבצעת כאחד, מהווה יתרון גדול עבורנו בשוק ההתחדשות העירונית".

- מדוע?

"אנחנו עדים לכך שהרווחיות בתחום הביצוע הקבלני נשחקה עד דק ומשכך, בתקופה האחרונה לא מעט קבלני ביצוע הפכו חדלי פירעון ולא נותרו הרבה חברות ביצוע גדולות. אלו שכן נותרו, הפכו להיות מבוקשות במיוחד והקשיחו את התנאים והדרישות ולמעשה יצרו מעמסה על חברות העוסקות ביזמות גרידא. יתרה מכך, לנו כחברה שאוחזת בשני הכובעים יש שליטה הרבה יותר גדולה בפרויקטים שלנו מבחינת קצב ואיכות הביצוע. לדעתי, חברות שלא ישכילו לבצע את הפרויקטים בעצמן, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, עלולות למצוא עצמן בבעיה בהמשך".

ועדות מיוחדות לקידום פרויקטים

- לתפיסתך הרשויות המקומיות מבינות את המגמה ומקלות על היזמים?

"אני חושב שיותר ויותר ראשי ערים מבינים את היתרונות בפינוי-בינוי, המעניק רווח גם לעיר וגם לתושבים. דוגמה טובה לכך היא עירית נתניה בה מאז התמנו מהנדס העיר החדש ומנהל מחלקת הרישוי החדש, אשר הביאו עימם ניסיון רב והבנה בסקטור ההתחדשות העירונית, ומשתפים פעולה עם היזמים על מנת לקדם במרץ תוכניות של פינוי-בינוי. אחד הגורמים המקלים על ההתחדשות העירונית שם, הוא המעמד שניתן לוועדה המקומית של העיר כוועדה עצמאית מיוחדת. היא קיבלה סמכויות מיוחדות בדומה כמעט לוועדה מחוזית. בצורה זו הסרבול הבירוקרטי קטן יותר וניתן לזרז את האישורים וההיתרים באופן יעיל יותר".

- מה היית מציע לראשי הערים בישראל לעשות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם?

"אני חושב שכל רשות מקומית צריכה לשאוף לחקות את התהליך החיובי שנעשה בעיריית הרצליה, בה הוקמה מחלקה ייעודית העוסקת בקידום של פרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי - ולו רק בשל חוסר הוודאות וזמני ההמתנה הארוכים לאישורים בהם נתקלים היזמים בתחום. אם הדבר אכן יקרה, תתאפשר בנייה מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית בכל הארץ, תהיה הצפה של השוק בדירות חדשות במרכזי הערים ומחירי הדיור יירדו".

לאתר החברה

עוד כתבות

טבריה / צילום: Shutterstock

מבקר המדינה: זו העיר עם הכי הרבה תלונות מוצדקות על ארנונה

מאות תלונות על גביית ארנונה נבדקו על ידי מבקר המדינה, מהן כ־40% נמצאו מוצדקות והובילו להשבת כספים לתושבים; הדוח מצביע על ליקויים חוזרים ביישום הנחות ופטורים, כאשר טבריה מדורגת בראש דירוג התלונות לנפש

פינוי בינוי בתל אביב / צילום: שי אשכנזי

כשהיזם מבקש לפתוח את החוזה מחדש: על מה אסור לוותר ובמה ניתן להתפשר

שחיקה ברווחיות פרויקטים של התחדשות עירונית דוחפת יזמים לדרוש קיצוצים בתמורות שהובטחו לדיירים במעמד חתימת החוזה ● הדיירים נדרשים לבחור בין פשרות ו"הצלת" הפרויקט לבין קיפאון של שנים בהמתנה להשלמת המלאכה ● גלובס עושה סדר

מגדלי YOO בתל אביב / צילום: Shutterstock

דוח מומחה: הסרת קיר מגן בדירה באחד ממגדלי YOO מסכנת אותו

דוח מומחה, שהוגש במסגרת סכסוך משפטי סביב עסקה שבוטלה באחד ממגדלי YOO בת"א, קובע כי במגדל בוצעו עבודות שיפוץ ללא היתר ● על פי הדוח, השיפוץ גרם לפגיעה בקונסטרוקציית המבנה, והדבר מגדיל את הסיכון להרס המבנה או לחלקים ממנו

וול סטריט / צילום: ap, Mary Altaffer

נעילה ירוקה בוול סטריט; אנבידיה ירדה, סנדיסק זינקה בכ-16%

הנאסד"ק עולה בכ-0.8% ● טראמפ הודיע על הסכם סחר עם הודו ● אורקל הודיעה כי תגייס עד 50 מיליארד דולר כדי להרחיב את תשתיות הענן שלה ● אנבידיה נחלשה, לאחר שדווח כי תוכנית ההשקעה שלה בהיקף של עד 100 מיליארד דולר ב־OpenAI הוקפאה ● מחיר הזהב ירד, מחיר הכסף נע בתנודתיות ● מחירי הנפט צונחים

סניף הבנק הבינלאומי / צילום: אייל טואג

צדיק בינו מתקרב לבינלאומי: ממזג את פיבי עם הבנק

כדי לסגור דיסקאונט של 24%, צדיק בינו, בעל השליטה בבנק הבינלאומי, מנהל מו״מ למיזוג פיבי עם הבנק בהחלפת מניות ● העסקה תלויה, בין השאר, באישור בנק ישראל

מנכ''ל קרן מנור אוורגרין, אבי אורטל / צילום: אורן דאי

בבוקר מכרה נדל"ן, בצהריים את השליטה: היום העמוס של יצרנית הנייר

יותר מ-35 אחרי שייסדו את החברה בני הזוג אברהם ואילנה ברנט מוכרים את השליטה בחברת שניב לידי קרן ההשקעות מנור אוורגרין לפי שווי של עד 485 מיליון שקל ● מוקדם יותר היום הודיעה שניב על מכירת מחצית מפעילות הנדל"ן שבבעלותה לקרן הריט מניבים תמורת כ-58 מיליון שקל

ראש הממשלה בנימין נתניהו ושר האוצר בצלאל סמוטריץ׳ / צילום: חיים צח-לע''מ

המאבק על התקציב מתחמם: הקלף שעשוי לעצור את רפורמות הדגל של האוצר

יועמ"שית הכנסת הודיעה כי תתנגד לשורת סעיפי חקיקה בחוק ההסדרים, בהם רפורמות החלב, הבנקים הקטנים ומס קרקעות ● בסביבת שר האוצר אומרים כי ההמלצות אינן מחייבות, אבל בממשלה מעריכים: בגלל החשש ליצור עימות מול הייעוץ המשפטי סמוך לחוק הגיוס - הוצאת הרפורמות מחוק ההסדרים לא תיתקל בהתנגדות

אופיר שריד, מנכ''ל מליסרון / צילום: רמי זרנגר

מליסרון מבקשת לתת למנכ"ל אופציות בהיקף של 17.6 מיליון שקל

חברת הקניונים מליסרון של ליאורה עופר (50.8%) מבקשת להקפיץ את שכרו של המנכ"ל אופיר שריד, לצד מענק בדמות שני סוגי אופציות ● קבוצת המסעדות נונו מימי ממנה מנכ"ל חדש, וגם לבנק ישראל יש מנכ"ל חדש - שמגיע מעיריית נתניה ● אירועים ומינויים

סניף בנק הפועלים / צילום: אייל הצפון

הסכסוך בבנק הפועלים מסלים: הוועד טוען כי ההנהלה כופה עליו "מכסות" לסימון עובדים

ועד עובדי בנק הפועלים פנה יחד עם ההסתדרות באופן תקדימי לבית הדין לעבודה נגד הנהלת הבנק ● בוועד טוענים כי המנהלים נדרשים לסמן 5% מהעובדים בתור כאלה שנדרשים לשיפור, זאת כחלק משיחות המשוב התקופתיות המתבצעות הבנק

מנכ''ל מִנהל התכנון רפי אלמליח ויו''ר מטה התכנון הרב נתן אלנתן / צילום: רז רוגובסקי

מינהל התכנון: "רווחיות עודפת של יזמים אינה עילה לצמצום נפח הבנייה"

בעקבות עדכון התקן השמאי שהגדיר רווח מזערי לפרויקטים של פינוי־בינוי, מדגישים גופי התכנון כי מבחן הרווח הוא רק "שלב מסייע", אחרי פרמטרים כמו "צפיפות ראויה, איכות עירונית ועוד"

דוד צרויה, מנכ''ל פלוס500 / צילום: נתנאל טוביאס

תתחרה בפולימרקט? החברה הישראלית שמזנקת לשווי שיא של 13.5 מיליארד שקל

הפלטפורמה הפיננסית Plus500 דיווחה על התרחבות לשוק החיזוי עבור לקוחות ריטייל: "באזוורד משוגע בארה"ב"

בינה המלאכותית מפרקת ובונה מחדש את המבנה הארגוני בהייטק / אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי

אחראי מקצה לקצה: הדרישות החדשות ממהנדסים בעידן ה־AI

הבינה המלאכותית כבר לא רק מייעלת את העבודה, היא מפרקת ובונה מחדש את המבנה הארגוני בהייטק ● מוויקס ועד חברות ההשמה - התעשייה מחשבת מסלול מחדש בכל הקשור לדמותו של המפתח, ומבהירה: הקוד הופך לאמצעי, האחריות היא ליבת התפקיד

קמפיין החוצות נגד צביקה נווה / צילום: מיכל אריאלי

לאחר קמפיין החוצות נגדו: צביקה נווה תובע 10 מיליון שקל מאלכס סקלר

נווה הגיש לבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו תביעה נגד סקלר וחברות הפרסום, בטענה כי קמפיין שלטי החוצות שערכו נגדו כלל פרסומים שקריים שפגעו במוניטין שלו, בעסקיו ובחיי הפרט שלו, ונועד להרתיעו מתמיכה בגרושתו של סקלר בהליכים המשפטיים שהיא מנהלת נגדו

יפעת תומר-ירושלמי, הפצ''רית לשעבר / צילום: דובר צה''ל

המשטרה עם סיום חקירת הפצ"רית: בהרב-מיארה לא מעורבת

היועץ המשפטי של משטרת ישראל מסר את הדברים ליועצת המשפטית של משרד המשפטים, ובו ביקש ממנה לבחון מחדש את קביעתה כי היועמ"שית גלי בהרב-מיארה מצויה בניגוד עניינים בחקירת פרשת הפצ"רית יפעת תומר-ירושלמי ● בכך הוא רומז כי יש מקום לאפשר את ליווי החקירה ע"י בהרב-מיארה

הספארי ברמת גן / צילום: Shutterstock

המשרד לאיכות הסביבה, האוצר ועיריית רמת גן סיכמו על העתקת הספארי אך שכחו את רמ"י

השרה עידית סילמן חתמה עם ראש העיר רמת גן על הסכם עקרונות להעתקת הספארי לפארק אריאל שרון, אך נציגי רמ"י ומינהל התכנון טרם אישרו את התוכנית ● "ההסכם נועד בעיקר למצלמות", התבטא בחריפות סגן ראש העיר, "תועלת לא תצמח לתושבי הערים הסובבות את הפארק המטרופוליני"

ראמין מוסאבי, מנכ''ל Cathworks / צילום: LSI Lens Magazine

"החוצפה הישראלית כל כך חשובה": אקזיט של 585 מיליון דולר לחברת ביומד

Cathworks, שפיתחה מערכת לא פולשנית לאבחון סיכון למחלות לב, תימכר לענקית המכשור הרפואי מדטרוניק בעסקה שעשויה להגיע למיליארד דולר ● המנכ"ל האיראני־אמריקאי ראמין מוסאבי מספר לגלובס על הקשר עם ישראל ועל התוכניות להרחיב את מרכז המו"פ בארץ

דיון בבג''ץ

בג"ץ קבע בדיון נוסף כי מינוי נציב שירות המדינה אינו מחייב הליך תחרותי

ההחלטה היא בניגוד לפסק הדין המקורי בו נקבע כי הליך המינוי מחייב הליך תחרותי בין מועמדים ● דעת המיעוט יוצגה ע"י  נשיא ביהמ"ש העליון, יצחק עמית, והשופטת דפנה ברק-ארז ● התנועה לאיכות השלטון: "נסיגה משמעותית מעקרונות המנהל התקין"

חוות השרתים באלבניה / הדמיה: APPA Architects

החברה הישראלית שתבנה את חוות השרתים הראשונה באלבניה

חברת ADC הישראלית תקים את החווה הראשונה עבור ממשלת אלבניה, שתתבסס על מעבדי אנבידיה ועל חשמל ירוק ● המיזם נהנה ממימון אירופי ומהיתרים מהירים בצל הידוק היחסים ● ראש ממשלת אלבניה אדי רמה הפך לאחד מתומכיה הבולטים של ישראל באירופה מאז פרוץ המלחמה

מאות פקיסטנים ממתינים בכניסה לקונסוליה הפקיסטנית בברצלונה בעקבות החלטת ממשלת ספרד להעניק אישורים למהגרים / צילום: ap, Emilio Morenatti

בניגוד למגמה ביבשת, ספרד מעניקה תושבות למאות אלפי מהגרים לא חוקיים

ממשלת ספרד מובילה מהלך היסטורי להענקת תושבות לשנה עם אפשרות להארכה למהגרים לא חוקיים ● המטרה: להילחם בהעסקה לא חוקית ולתמוך בצמיחה הכלכלית במדינה ● באופוזיציה מיהרו להזהיר כי המהלך יביא "לקריסת השירותים הציבוריים" ו"רק יחמיר את בעיית הדיור"

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: שלומי יוסף

מודי'ס נותנת להפניקס דירוג מעל מדינת ישראל, ומשדרגת גם את תחזית הדירוג לבנקים

אחרי שהעלתה בסוף השבוע את תחזית הדירוג של ישראל מגיע השלב המשלים ● הפניקס זוכה לעלייה בדירוג לרמה בינלאומית שהיא מעל הדרגה של המדינה עצמה, מהלך שנחשב מפתיע ● במקביל היא העלתה גם את תחזית הדירוג לבנקים ●  בבורסה מניות הפיננסים מזנקות היום