גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן"

עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את התחום, ומה צריכות לעשות הרשויות כדי לקדם פרויקטים

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

"הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים להם הוא זקוק נמצאים במרחק הליכה מהבית - באופן שחוסך לו את ההתניידות עם הרכב לכל מקום. אנשים לא רוצים לבזבז זמן על נסיעות וחיפוש חנייה ומעוניינים בדירות באזורים שבקרבתם יש בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. הדרך היחידה לספק זאת היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורי הביקוש, בעיקר בגלל שבמקומות אלה לא נשארו עתודות קרקע לבנייה", כך אומר עו"ד אלעד אפרגן, בעלי ומנכ"ל קבוצת ישראל אירופה, המתמחה בייזום ובניית פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

לדברי עו"ד אפרגן, "תמ"א 38 היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן המקומי והמגמה רק תתחזק בכל שנה. אם מישהו חשב לפני כמה שנים שמדובר בעוד טרנד חולף הוא התבדה. היום כולם מבינים שהשוק, לפחות במרכז הארץ, הולך חזק לכיוון ההתחדשות העירונית".

- מהו הכיוון העיקרי של השוק - תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ומתפתח כל העת. כיום אנו רואים נטייה חזקה אצל הרשויות לכיוון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שבשנים הראשונות מרבית היזמים נמנעו מלגעת בהם לאור הבירוקרטיה הסבוכה והסחבת הארוכה שאפיינה אותם. כאמור, לאחרונה אנו מבחינים בשינוי מגמה מצד הרשויות שמציעות ליזמים לאגד מספר בניינים סמוכים שיועדו לתמ"א 38 (עיבוי-בינוי) ולהגישם במסלול כולל של פינוי-בינוי הכולל שינוי תב"ע ופיתוח סביבתי".

- למה זה קורה לפי דעתך?

"אין ספק שפינוי-בינוי הוא בעל ערך מוסף גבוה יותר עבור הרשות המקומית מאשר פרויקט עיבוי בינוי נקודתי. תמ"א היא תוכנית היתר, כלומר תוכנית העוסקת בגבולות המגרש שבו בנוי הבניין הקיים מבלי שתהיה התייחסות לסביבת הפרויקט. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי מטפלים בתוואי שטח גדולים והדבר מעניק צביון חדש לאזורים שלמים, לעיתים ברמה של שכונות. הגורמים הרלוונטיים ברשויות המקומיות מפנימים את הנושא ואני מאמין שהמגמה רק תלך ותגבר".

גמישות תפעולית

לדברי עו"ד אפרגן, אם בתחום קבוצות הרכישה ראינו פילוג בין חברות היזמות המסורתיות אשר טענו ובצדק בחלק מהמקרים, שמתווה העסקאות עלול לגרום לנזקים בשוק, לבין מארגני הקבוצות שטענו כי קבוצות הרכישה הן הדבר הטוב ביותר שקרה לרוכשי הדירות מאז קום המדינה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס. חברות קטנות וגדולות מנסות לנכס לעצמן מתחמים של התחדשות עירונית ולהפוך לשחקנים משמעותיים בשוק הזה.

בהקשר לכך הוא סבור כי לחברות הגדולות, שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית, אין יתרון על חברות כמו זו שלו, אשר התחילו לפעול בשוק ההתחדשות העירונית בימיו הראשונים: "בניגוד לרכישת קרקעות פנויות, שם מי שמוכן לשלם את המחיר 'זוכה' בקרקע, הרי שבפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט - מעבר לאיתנות הפיננסית, קיים צורך במגע ישיר עם דיירים המתגוררים בבניינים הקיימים. נוכח הניסיון הרב שלנו בתחום ונוכח העובדה כי קיימת אצלנו גמישות תפעולית ומחשבתית, הרי שאנו יכולים לקבל החלטות במהירות יחסית וכך להוביל את הפרויקטים לביצוע, בעוד שהאחרים צריכים להעביר את הדברים במסגרות והליכים נוקשים יותר, דבר שעלול להוביל לאובדן המומנטום במימוש הפרויקט".

- מה הסיבה לדעתך לכניסתן של חברות הבנייה הגדולות לתחום הנישתי הזה?

"ראשית, כבר מזמן לא מדובר בתחום נישתי. האחוז שמהוות הדירות החדשות המוקמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות שיצאו לשוק עמד ב-2015 על 10% והוא יילך וייגדל. מצד אחד, לחברות הגדולות יש הוצאות תפעוליות מאוד גדולות וצורך 'בתזרים עסקאות' גדול ומצד שני, היצע הקרקעות עליהן הן יכולות להקים פרויקטים חדשים הולך וקטן. זאת כיוון שהן משווקות כיום על ידי המדינה ומיועדות למכרזי מחיר למשתכן, שיעילותם הכלכלית לחברות שזכו במכרזים טרם הוכחה. כך, מוצאות עצמן החברות הגדולות בחיפוש אחר אפיקי הכנסה ומקימות חברות בנות או מחלקות ייעודיות שמתעסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"כמו כן, הרבה פעמים לקחו על עצמן חברות ייזום גדולות פרויקטים של התחדשות עירונית וגילו תוך כדי תנועה, כי אלו פרויקטים מורכבים במיוחד ומתאפיינים בהתמודדות ארוכת שנים עם הדיירים ודרישותיהם הספציפיות. כיוון שהקמת מערך ולימוד השוק עלול לארוך שנים, קיבלנו אנו בשנה האחרונה הצעות משתי חברות יזמיות מהגדולות בשוק לפעול בשותפות ובכך להיכנס לתחום דרך הדלת האחורית".

יוזמים ומבצעים

קבוצת ישראל אירופה נוסדה בשנת 2011 על ידי אפרגן ומשה פרנץ והיא קבוצה יזמית המשלבת ביצוע קבלני בפרויקטים שלה. הקבוצה פועלת מנהריה בצפון דרך הקריות, נתניה ועד תל-אביב והסביבה. היא נמנית על החברות הראשונות שבנו פרויקטים של תמ"א 38 בנתניה וכיום יש לחברה מעל 35 פרויקטים פעילים בעיר.

 

"בימים אלו אנו עמלים על תכנון של פרויקט פינוי-בינוי גדול במיוחד, בנתניה, במסגרתו יפונו 8 בניינים ישנים בעלי 128 יחידות דיור קיימות ובמקומם ייבנו כ-500 יחידות דיור חדשות ומרכז מסחרי ", מספר עו"ד אפרגן ומוסיף כי "העובדה שאנחנו חברה יזמית ומבצעת כאחד, מהווה יתרון גדול עבורנו בשוק ההתחדשות העירונית".

- מדוע?

"אנחנו עדים לכך שהרווחיות בתחום הביצוע הקבלני נשחקה עד דק ומשכך, בתקופה האחרונה לא מעט קבלני ביצוע הפכו חדלי פירעון ולא נותרו הרבה חברות ביצוע גדולות. אלו שכן נותרו, הפכו להיות מבוקשות במיוחד והקשיחו את התנאים והדרישות ולמעשה יצרו מעמסה על חברות העוסקות ביזמות גרידא. יתרה מכך, לנו כחברה שאוחזת בשני הכובעים יש שליטה הרבה יותר גדולה בפרויקטים שלנו מבחינת קצב ואיכות הביצוע. לדעתי, חברות שלא ישכילו לבצע את הפרויקטים בעצמן, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, עלולות למצוא עצמן בבעיה בהמשך".

ועדות מיוחדות לקידום פרויקטים

- לתפיסתך הרשויות המקומיות מבינות את המגמה ומקלות על היזמים?

"אני חושב שיותר ויותר ראשי ערים מבינים את היתרונות בפינוי-בינוי, המעניק רווח גם לעיר וגם לתושבים. דוגמה טובה לכך היא עירית נתניה בה מאז התמנו מהנדס העיר החדש ומנהל מחלקת הרישוי החדש, אשר הביאו עימם ניסיון רב והבנה בסקטור ההתחדשות העירונית, ומשתפים פעולה עם היזמים על מנת לקדם במרץ תוכניות של פינוי-בינוי. אחד הגורמים המקלים על ההתחדשות העירונית שם, הוא המעמד שניתן לוועדה המקומית של העיר כוועדה עצמאית מיוחדת. היא קיבלה סמכויות מיוחדות בדומה כמעט לוועדה מחוזית. בצורה זו הסרבול הבירוקרטי קטן יותר וניתן לזרז את האישורים וההיתרים באופן יעיל יותר".

- מה היית מציע לראשי הערים בישראל לעשות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם?

"אני חושב שכל רשות מקומית צריכה לשאוף לחקות את התהליך החיובי שנעשה בעיריית הרצליה, בה הוקמה מחלקה ייעודית העוסקת בקידום של פרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי - ולו רק בשל חוסר הוודאות וזמני ההמתנה הארוכים לאישורים בהם נתקלים היזמים בתחום. אם הדבר אכן יקרה, תתאפשר בנייה מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית בכל הארץ, תהיה הצפה של השוק בדירות חדשות במרכזי הערים ומחירי הדיור יירדו".

לאתר החברה

עוד כתבות

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

טלי גוטליב, מהרן פרוזנפר / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות, תמר מצפי

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים. איך יגיבו העובדים?

סמוטריץ' רוצה מישהו מבחוץ לאגף התקציבים ● הדיון בבג"ץ שלא היה אמור להתקיים ● ומחיר ההתחייבויות שמשרד החינוך שכח ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

בורסת תל אביב / צילום: Shutterstock, MagioreStock

נעילה חיובית בבורסת ת"א בהובלת מניות השבבים; השקל בשיא חדש

מדד ת"א 35 עולה ב-0.7% ● השקל לא עוצר: הדולר עומד על 3.36 שקלים ● לומברד אודייר: ממליצים על חשיפה עודפת לאג"ח בדירוג גבוה בארה"ב ● "צלב מוזהב" ב־S&P 500: האם זה סימן לתשואה גבוהה יותר בעתיד? ● היום יתקיים מסחר מקוצר בוול סטריט - עד השעה 20:00 שעון ישראל ● וגם: המשקיעים מחכים לדוח התעסוקה בארה"ב שישפוך אור על כיוון הריבית

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

צילום: Shutterstock

מדד ה-S&P 500 הציג "צלב מוזהב" לראשונה מאז 2023 - אלו המשמעויות

בזמן שמדד ה-S&P 500 נסחר ברמות שיא, ביום שלישי האחרון, הממוצע הנע של המדד ל-50 יום חצה את הממוצע הנע שלו ל-200 יום כלפי מעלה - מה שיצר חיתוך המכונה "צלב מוזהב" ● ניתוח היסטורי שבוצע במרקטוואץ' העלה כי ברוב המקרים, בשנה שבאה לאחר "צלב מוזהב", התשואה גדולה יותר מאשר בתקופות אחרות

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

יונדאי טוסון הייבריד 4X4 / צילום: יח''צ

מלחמת הסחר שולחת אלינו רכב חדש מאמריקה. האם הוא גם משתלם?

הגרסה האמריקאית של הטוסון, שהגיעה לישראל באדיבות מכסי טראמפ, מציעה תוספת מקום ומערכת הנעה היברידית חסכונית ● המחיר מציב לה אתגר שיווקי ● מבחן דרכים

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

לידיעת המתווכים / איור: Shutterstock

לידיעת המתווכים: חובת הדיווח החדשה שבדרך

הצעת חוק חדשה שהפיץ משרד המשפטים תחייב מתווכי מקרקעין לזהות את הלקוחות, לדווח ולנהל רישומים בכל העברת כספים ● לחוק יהיו כמה השלכות משמעותיות, בהן הפחתת היכולת לבצע עסקאות פיקטיביות או להסוות את זהות הנהנים האמיתיים בעסקאות נדל"ן

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא

חדשות ההייטק / צילום: ap, Michael Perez

החברה הישראלית שתספק נחילי רחפנים חמושים לארה"ב

המדור של גלובס מציג מדי שבוע את כל החדשות המעניינות בענף ההייטק • והפעם: Base44 של היזם מאור שלמה נמכרה לוויקס ב-80 מיליון דולר בעסקה יוצאת דופן, ענקית המחשוב שמאמינה בחברת הקוונטום הישראלית, חברת הרחפנים הישראלית, אקסטנד, זכתה במכרז לאספקת נחילי רחפנים חמושים משוטטים שפרסם משרד ההגנה האמריקאי בהיקף של 10 מיליון דולר, וגם סערה סביב מתכנת הודי שמואשם בהונאה סדרתית ● חדשות ההייטק

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

השבוע בעולם / צילום: רויטרס - PA Images

האם ארה"ב נוטשת את אוקראינה והאם חייזרים מתקרבים על גבו של אסטרואיד

אוקראינה חוששת שהפעם ארה"ב מתכוונת ברצינות לנטוש אותה ● פצצת המכסים מתקתקת - וטראמפ עושה עסקים עם קומוניסטים מכובדים מאוד ● שרת האוצר הבריטית מוחה דמעות ● ביבשת אמריקה הבוחרים מחפשים שמאל קיצוני ● עצם בין כוכבי סר לביקור ● חמישה אירועים מהשבוע שהיה בעולם

שליח מזון רובוטי בארה''ב / צילום: ap, Carlos Osorio

רחובות אמריקה מתמלאים בשליחים רובוטיים - והאנשים מתעלמים ממצוקתם

השליחים האוטומטיים, שאפשר לראות בחלקים נרחבים של ארה"ב, נתקעים לעיתים בשלג או מתהפכים על גבם ● הציבור לפעמים מוצא אותם חביבים, אבל כשהם תקולים, התמונה ברורה: זה כל רובוט לעצמו

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

הטריוויה השבועית / צילום: Shutterstock

ארבעה סוגי ירקות מכילים ניקוטין. באיזה מהם הכמות הגדולה ביותר?

מה מקור המילה ונדליזם, איך נקרא המטבע בגמביה ובאיזו קבוצת NBA ישחקו הישראלים בן שרף ודני וולף? ● הטריוויה השבועית

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים