פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: אוראל כהן
*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני
"הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים להם הוא זקוק נמצאים במרחק הליכה מהבית - באופן שחוסך לו את ההתניידות עם הרכב לכל מקום. אנשים לא רוצים לבזבז זמן על נסיעות וחיפוש חנייה ומעוניינים בדירות באזורים שבקרבתם יש בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. הדרך היחידה לספק זאת היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורי הביקוש, בעיקר בגלל שבמקומות אלה לא נשארו עתודות קרקע לבנייה", כך אומר עו"ד אלעד אפרגן, בעלי ומנכ"ל קבוצת ישראל אירופה, המתמחה בייזום ובניית פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.
לדברי עו"ד אפרגן, "תמ"א 38 היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן המקומי והמגמה רק תתחזק בכל שנה. אם מישהו חשב לפני כמה שנים שמדובר בעוד טרנד חולף הוא התבדה. היום כולם מבינים שהשוק, לפחות במרכז הארץ, הולך חזק לכיוון ההתחדשות העירונית".
- מהו הכיוון העיקרי של השוק - תמ"א 38 או פינוי-בינוי?
"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ומתפתח כל העת. כיום אנו רואים נטייה חזקה אצל הרשויות לכיוון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שבשנים הראשונות מרבית היזמים נמנעו מלגעת בהם לאור הבירוקרטיה הסבוכה והסחבת הארוכה שאפיינה אותם. כאמור, לאחרונה אנו מבחינים בשינוי מגמה מצד הרשויות שמציעות ליזמים לאגד מספר בניינים סמוכים שיועדו לתמ"א 38 (עיבוי-בינוי) ולהגישם במסלול כולל של פינוי-בינוי הכולל שינוי תב"ע ופיתוח סביבתי".
- למה זה קורה לפי דעתך?
"אין ספק שפינוי-בינוי הוא בעל ערך מוסף גבוה יותר עבור הרשות המקומית מאשר פרויקט עיבוי בינוי נקודתי. תמ"א היא תוכנית היתר, כלומר תוכנית העוסקת בגבולות המגרש שבו בנוי הבניין הקיים מבלי שתהיה התייחסות לסביבת הפרויקט. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי מטפלים בתוואי שטח גדולים והדבר מעניק צביון חדש לאזורים שלמים, לעיתים ברמה של שכונות. הגורמים הרלוונטיים ברשויות המקומיות מפנימים את הנושא ואני מאמין שהמגמה רק תלך ותגבר".
גמישות תפעולית
לדברי עו"ד אפרגן, אם בתחום קבוצות הרכישה ראינו פילוג בין חברות היזמות המסורתיות אשר טענו ובצדק בחלק מהמקרים, שמתווה העסקאות עלול לגרום לנזקים בשוק, לבין מארגני הקבוצות שטענו כי קבוצות הרכישה הן הדבר הטוב ביותר שקרה לרוכשי הדירות מאז קום המדינה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס. חברות קטנות וגדולות מנסות לנכס לעצמן מתחמים של התחדשות עירונית ולהפוך לשחקנים משמעותיים בשוק הזה.
בהקשר לכך הוא סבור כי לחברות הגדולות, שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית, אין יתרון על חברות כמו זו שלו, אשר התחילו לפעול בשוק ההתחדשות העירונית בימיו הראשונים: "בניגוד לרכישת קרקעות פנויות, שם מי שמוכן לשלם את המחיר 'זוכה' בקרקע, הרי שבפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט - מעבר לאיתנות הפיננסית, קיים צורך במגע ישיר עם דיירים המתגוררים בבניינים הקיימים. נוכח הניסיון הרב שלנו בתחום ונוכח העובדה כי קיימת אצלנו גמישות תפעולית ומחשבתית, הרי שאנו יכולים לקבל החלטות במהירות יחסית וכך להוביל את הפרויקטים לביצוע, בעוד שהאחרים צריכים להעביר את הדברים במסגרות והליכים נוקשים יותר, דבר שעלול להוביל לאובדן המומנטום במימוש הפרויקט".
- מה הסיבה לדעתך לכניסתן של חברות הבנייה הגדולות לתחום הנישתי הזה?
"ראשית, כבר מזמן לא מדובר בתחום נישתי. האחוז שמהוות הדירות החדשות המוקמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות שיצאו לשוק עמד ב-2015 על 10% והוא יילך וייגדל. מצד אחד, לחברות הגדולות יש הוצאות תפעוליות מאוד גדולות וצורך 'בתזרים עסקאות' גדול ומצד שני, היצע הקרקעות עליהן הן יכולות להקים פרויקטים חדשים הולך וקטן. זאת כיוון שהן משווקות כיום על ידי המדינה ומיועדות למכרזי מחיר למשתכן, שיעילותם הכלכלית לחברות שזכו במכרזים טרם הוכחה. כך, מוצאות עצמן החברות הגדולות בחיפוש אחר אפיקי הכנסה ומקימות חברות בנות או מחלקות ייעודיות שמתעסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
"כמו כן, הרבה פעמים לקחו על עצמן חברות ייזום גדולות פרויקטים של התחדשות עירונית וגילו תוך כדי תנועה, כי אלו פרויקטים מורכבים במיוחד ומתאפיינים בהתמודדות ארוכת שנים עם הדיירים ודרישותיהם הספציפיות. כיוון שהקמת מערך ולימוד השוק עלול לארוך שנים, קיבלנו אנו בשנה האחרונה הצעות משתי חברות יזמיות מהגדולות בשוק לפעול בשותפות ובכך להיכנס לתחום דרך הדלת האחורית".
יוזמים ומבצעים
קבוצת ישראל אירופה נוסדה בשנת 2011 על ידי אפרגן ומשה פרנץ והיא קבוצה יזמית המשלבת ביצוע קבלני בפרויקטים שלה. הקבוצה פועלת מנהריה בצפון דרך הקריות, נתניה ועד תל-אביב והסביבה. היא נמנית על החברות הראשונות שבנו פרויקטים של תמ"א 38 בנתניה וכיום יש לחברה מעל 35 פרויקטים פעילים בעיר.
"בימים אלו אנו עמלים על תכנון של פרויקט פינוי-בינוי גדול במיוחד, בנתניה, במסגרתו יפונו 8 בניינים ישנים בעלי 128 יחידות דיור קיימות ובמקומם ייבנו כ-500 יחידות דיור חדשות ומרכז מסחרי ", מספר עו"ד אפרגן ומוסיף כי "העובדה שאנחנו חברה יזמית ומבצעת כאחד, מהווה יתרון גדול עבורנו בשוק ההתחדשות העירונית".
- מדוע?
"אנחנו עדים לכך שהרווחיות בתחום הביצוע הקבלני נשחקה עד דק ומשכך, בתקופה האחרונה לא מעט קבלני ביצוע הפכו חדלי פירעון ולא נותרו הרבה חברות ביצוע גדולות. אלו שכן נותרו, הפכו להיות מבוקשות במיוחד והקשיחו את התנאים והדרישות ולמעשה יצרו מעמסה על חברות העוסקות ביזמות גרידא. יתרה מכך, לנו כחברה שאוחזת בשני הכובעים יש שליטה הרבה יותר גדולה בפרויקטים שלנו מבחינת קצב ואיכות הביצוע. לדעתי, חברות שלא ישכילו לבצע את הפרויקטים בעצמן, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, עלולות למצוא עצמן בבעיה בהמשך".
ועדות מיוחדות לקידום פרויקטים
- לתפיסתך הרשויות המקומיות מבינות את המגמה ומקלות על היזמים?
"אני חושב שיותר ויותר ראשי ערים מבינים את היתרונות בפינוי-בינוי, המעניק רווח גם לעיר וגם לתושבים. דוגמה טובה לכך היא עירית נתניה בה מאז התמנו מהנדס העיר החדש ומנהל מחלקת הרישוי החדש, אשר הביאו עימם ניסיון רב והבנה בסקטור ההתחדשות העירונית, ומשתפים פעולה עם היזמים על מנת לקדם במרץ תוכניות של פינוי-בינוי. אחד הגורמים המקלים על ההתחדשות העירונית שם, הוא המעמד שניתן לוועדה המקומית של העיר כוועדה עצמאית מיוחדת. היא קיבלה סמכויות מיוחדות בדומה כמעט לוועדה מחוזית. בצורה זו הסרבול הבירוקרטי קטן יותר וניתן לזרז את האישורים וההיתרים באופן יעיל יותר".
- מה היית מציע לראשי הערים בישראל לעשות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם?
"אני חושב שכל רשות מקומית צריכה לשאוף לחקות את התהליך החיובי שנעשה בעיריית הרצליה, בה הוקמה מחלקה ייעודית העוסקת בקידום של פרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי - ולו רק בשל חוסר הוודאות וזמני ההמתנה הארוכים לאישורים בהם נתקלים היזמים בתחום. אם הדבר אכן יקרה, תתאפשר בנייה מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית בכל הארץ, תהיה הצפה של השוק בדירות חדשות במרכזי הערים ומחירי הדיור יירדו".
לאתר החברה