גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

"התחדשות עירונית היא מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן"

עו"ד אלעד אפרגן, בעלי קבוצת ישראל אירופה המתמחה בפינוי-בינוי ותמ"א 38, מסביר מדוע פינוי-בינוי הוא הפתרון המועדף כעת על הרשויות, מה היתרון של חברות קטנות על חברות הענק שגילו את התחום, ומה צריכות לעשות הרשויות כדי לקדם פרויקטים

פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון /  צילום: אוראל כהן
פרויקט פינוי בינוי ברמת השרון / צילום: אוראל כהן

*** הכתבה בשיתוף נדל"ן אורבני

"הציבור הרחב מחפש כיום פרויקטים למגורים בהם כלל השירותים להם הוא זקוק נמצאים במרחק הליכה מהבית - באופן שחוסך לו את ההתניידות עם הרכב לכל מקום. אנשים לא רוצים לבזבז זמן על נסיעות וחיפוש חנייה ומעוניינים בדירות באזורים שבקרבתם יש בתי ספר איכותיים, מרכזי קניות, בתי קפה, מסעדות ומרכזי תרבות. הדרך היחידה לספק זאת היא אך ורק באמצעות התחדשות עירונית במרכזי הערים, באזורי הביקוש, בעיקר בגלל שבמקומות אלה לא נשארו עתודות קרקע לבנייה", כך אומר עו"ד אלעד אפרגן, בעלי ומנכ"ל קבוצת ישראל אירופה, המתמחה בייזום ובניית פרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38.

לדברי עו"ד אפרגן, "תמ"א 38 היא כיום מנוע הצמיחה העיקרי של שוק הנדל"ן המקומי והמגמה רק תתחזק בכל שנה. אם מישהו חשב לפני כמה שנים שמדובר בעוד טרנד חולף הוא התבדה. היום כולם מבינים שהשוק, לפחות במרכז הארץ, הולך חזק לכיוון ההתחדשות העירונית".

אלעד אפרגן מנכל ובעלים ישראל אירופה / צילום: יח"צ

- מהו הכיוון העיקרי של השוק - תמ"א 38 או פינוי-בינוי?

"תחום ההתחדשות העירונית הוא דינמי ומתפתח כל העת. כיום אנו רואים נטייה חזקה אצל הרשויות לכיוון של פינוי-בינוי על פני תמ"א 38. מדובר בפרויקטים שבשנים הראשונות מרבית היזמים נמנעו מלגעת בהם לאור הבירוקרטיה הסבוכה והסחבת הארוכה שאפיינה אותם. כאמור, לאחרונה אנו מבחינים בשינוי מגמה מצד הרשויות שמציעות ליזמים לאגד מספר בניינים סמוכים שיועדו לתמ"א 38 (עיבוי-בינוי) ולהגישם במסלול כולל של פינוי-בינוי הכולל שינוי תב"ע ופיתוח סביבתי".

- למה זה קורה לפי דעתך?

"אין ספק שפינוי-בינוי הוא בעל ערך מוסף גבוה יותר עבור הרשות המקומית מאשר פרויקט עיבוי בינוי נקודתי. תמ"א היא תוכנית היתר, כלומר תוכנית העוסקת בגבולות המגרש שבו בנוי הבניין הקיים מבלי שתהיה התייחסות לסביבת הפרויקט. לעומת זאת, בפרויקטים של פינוי-בינוי מטפלים בתוואי שטח גדולים והדבר מעניק צביון חדש לאזורים שלמים, לעיתים ברמה של שכונות. הגורמים הרלוונטיים ברשויות המקומיות מפנימים את הנושא ואני מאמין שהמגמה רק תלך ותגבר".

גמישות תפעולית

לדברי עו"ד אפרגן, אם בתחום קבוצות הרכישה ראינו פילוג בין חברות היזמות המסורתיות אשר טענו ובצדק בחלק מהמקרים, שמתווה העסקאות עלול לגרום לנזקים בשוק, לבין מארגני הקבוצות שטענו כי קבוצות הרכישה הן הדבר הטוב ביותר שקרה לרוכשי הדירות מאז קום המדינה, הרי שבתחום ההתחדשות העירונית קיים קונצנזוס. חברות קטנות וגדולות מנסות לנכס לעצמן מתחמים של התחדשות עירונית ולהפוך לשחקנים משמעותיים בשוק הזה.

בהקשר לכך הוא סבור כי לחברות הגדולות, שהחלו לעסוק בהתחדשות עירונית, אין יתרון על חברות כמו זו שלו, אשר התחילו לפעול בשוק ההתחדשות העירונית בימיו הראשונים: "בניגוד לרכישת קרקעות פנויות, שם מי שמוכן לשלם את המחיר 'זוכה' בקרקע, הרי שבפרויקטים של התחדשות עירונית בכלל ותמ"א 38 בפרט - מעבר לאיתנות הפיננסית, קיים צורך במגע ישיר עם דיירים המתגוררים בבניינים הקיימים. נוכח הניסיון הרב שלנו בתחום ונוכח העובדה כי קיימת אצלנו גמישות תפעולית ומחשבתית, הרי שאנו יכולים לקבל החלטות במהירות יחסית וכך להוביל את הפרויקטים לביצוע, בעוד שהאחרים צריכים להעביר את הדברים במסגרות והליכים נוקשים יותר, דבר שעלול להוביל לאובדן המומנטום במימוש הפרויקט".

- מה הסיבה לדעתך לכניסתן של חברות הבנייה הגדולות לתחום הנישתי הזה?

"ראשית, כבר מזמן לא מדובר בתחום נישתי. האחוז שמהוות הדירות החדשות המוקמות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית מכלל הדירות החדשות שיצאו לשוק עמד ב-2015 על 10% והוא יילך וייגדל. מצד אחד, לחברות הגדולות יש הוצאות תפעוליות מאוד גדולות וצורך 'בתזרים עסקאות' גדול ומצד שני, היצע הקרקעות עליהן הן יכולות להקים פרויקטים חדשים הולך וקטן. זאת כיוון שהן משווקות כיום על ידי המדינה ומיועדות למכרזי מחיר למשתכן, שיעילותם הכלכלית לחברות שזכו במכרזים טרם הוכחה. כך, מוצאות עצמן החברות הגדולות בחיפוש אחר אפיקי הכנסה ומקימות חברות בנות או מחלקות ייעודיות שמתעסקות בפרויקטים של התחדשות עירונית.

"כמו כן, הרבה פעמים לקחו על עצמן חברות ייזום גדולות פרויקטים של התחדשות עירונית וגילו תוך כדי תנועה, כי אלו פרויקטים מורכבים במיוחד ומתאפיינים בהתמודדות ארוכת שנים עם הדיירים ודרישותיהם הספציפיות. כיוון שהקמת מערך ולימוד השוק עלול לארוך שנים, קיבלנו אנו בשנה האחרונה הצעות משתי חברות יזמיות מהגדולות בשוק לפעול בשותפות ובכך להיכנס לתחום דרך הדלת האחורית".

יוזמים ומבצעים

קבוצת ישראל אירופה נוסדה בשנת 2011 על ידי אפרגן ומשה פרנץ והיא קבוצה יזמית המשלבת ביצוע קבלני בפרויקטים שלה. הקבוצה פועלת מנהריה בצפון דרך הקריות, נתניה ועד תל-אביב והסביבה. היא נמנית על החברות הראשונות שבנו פרויקטים של תמ"א 38 בנתניה וכיום יש לחברה מעל 35 פרויקטים פעילים בעיר.

 

"בימים אלו אנו עמלים על תכנון של פרויקט פינוי-בינוי גדול במיוחד, בנתניה, במסגרתו יפונו 8 בניינים ישנים בעלי 128 יחידות דיור קיימות ובמקומם ייבנו כ-500 יחידות דיור חדשות ומרכז מסחרי ", מספר עו"ד אפרגן ומוסיף כי "העובדה שאנחנו חברה יזמית ומבצעת כאחד, מהווה יתרון גדול עבורנו בשוק ההתחדשות העירונית".

- מדוע?

"אנחנו עדים לכך שהרווחיות בתחום הביצוע הקבלני נשחקה עד דק ומשכך, בתקופה האחרונה לא מעט קבלני ביצוע הפכו חדלי פירעון ולא נותרו הרבה חברות ביצוע גדולות. אלו שכן נותרו, הפכו להיות מבוקשות במיוחד והקשיחו את התנאים והדרישות ולמעשה יצרו מעמסה על חברות העוסקות ביזמות גרידא. יתרה מכך, לנו כחברה שאוחזת בשני הכובעים יש שליטה הרבה יותר גדולה בפרויקטים שלנו מבחינת קצב ואיכות הביצוע. לדעתי, חברות שלא ישכילו לבצע את הפרויקטים בעצמן, בעיקר בתחום של התחדשות עירונית, עלולות למצוא עצמן בבעיה בהמשך".

ועדות מיוחדות לקידום פרויקטים

- לתפיסתך הרשויות המקומיות מבינות את המגמה ומקלות על היזמים?

"אני חושב שיותר ויותר ראשי ערים מבינים את היתרונות בפינוי-בינוי, המעניק רווח גם לעיר וגם לתושבים. דוגמה טובה לכך היא עירית נתניה בה מאז התמנו מהנדס העיר החדש ומנהל מחלקת הרישוי החדש, אשר הביאו עימם ניסיון רב והבנה בסקטור ההתחדשות העירונית, ומשתפים פעולה עם היזמים על מנת לקדם במרץ תוכניות של פינוי-בינוי. אחד הגורמים המקלים על ההתחדשות העירונית שם, הוא המעמד שניתן לוועדה המקומית של העיר כוועדה עצמאית מיוחדת. היא קיבלה סמכויות מיוחדות בדומה כמעט לוועדה מחוזית. בצורה זו הסרבול הבירוקרטי קטן יותר וניתן לזרז את האישורים וההיתרים באופן יעיל יותר".

- מה היית מציע לראשי הערים בישראל לעשות על מנת לקדם את ההתחדשות העירונית בעירם?

"אני חושב שכל רשות מקומית צריכה לשאוף לחקות את התהליך החיובי שנעשה בעיריית הרצליה, בה הוקמה מחלקה ייעודית העוסקת בקידום של פרויקטי תמא 38 ופינוי-בינוי - ולו רק בשל חוסר הוודאות וזמני ההמתנה הארוכים לאישורים בהם נתקלים היזמים בתחום. אם הדבר אכן יקרה, תתאפשר בנייה מואצת של פרויקטים להתחדשות עירונית בכל הארץ, תהיה הצפה של השוק בדירות חדשות במרכזי הערים ומחירי הדיור יירדו".

לאתר החברה

עוד כתבות

קניות בצל הקורונה בסניף יוחננוף בתל אביב. בסופרים יש ריכוזי התקהלות מותרת / צילום: כדיה לוי, גלובס

אחרי שנדחו בגלל דליפת המיקומים: כך יתנהלו בדיקות הקורונה ברשתות המזון

"נבצע כחצי מדגם של קופאיות וכחצי - של מבקרים רגילים", אומר פרופ' ברבש, המרכז מטעם מכון ויצמן את ההליך עם משרד הבריאות ● מי שייקחו את הדגימות הם נציגי פיקוד העורף ● דליפת המיקומים הביאה לחשש כי בעלי תסמינים יגיעו במיוחד ויגדילו את היקפי ההדבקה

עבודות בכביש / צילום אילוסטרציה: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב

אפקט הקורונה: נתיבי ישראל תקדים תשלומים בהיקף כמיליארד שקל

נוסף על מאות המיליונים שהחברה הממשלתית תעביר כערבויות לקבלנים, בנתיבי ישראל מנסים דווקא למנף את את הריקנות שבכבישי ישראל ● לדברי החברה, ארבע הנפות גשרים בוצעו בשבוע במקום בשלושה חודשים, בשל התנועה הדלילה בכבישים

נתב"ג בימי קורונה / צילום: מתן פורטנוי, גלובס

רשות שדות התעופה: "היקף הפעילות בנתב"ג צנח ב-98%, נבצע החלטות דרמטיות"

אובדן ההכנסות גרם לנתב"ג להפסדים של 1.5 מיליארד שקל ● מנכ"ל רשות שדות התעופה ונציגות העובדים הורו על נקיטת צעדים נוספים, ובהם הוצאת 600 עובדים נוספים לחל"ת וכן קיצוץ שכר רוחבי של 10%-15% לעובדי היום המוגדרים כחיוניים

רופא מוטרד הולך מחוץ לבית החולים לחולי קורונה שהוקם במיוחד  / צילום: רויטרס

האם המחיר הכבד של המלחמה בקורונה שווה את זה? המחקרים הכלכליים הטריים סבורים שכן

שני מחקרים טריים הגיעו למסקנה כי ריחוק חברתי הוא המדיניות הנכונה, למרות הנזק הכלכלי הניכר ● כלכלנים מהפדרל ריזרב ו-MIT בדקו את מגפת השפעת הספרדית בארה"ב, ומצאו כי ערים שנלחמו מהר ובאגרסיביות - צמחו יותר בהמשך

אייל לפידות / צילום ארכיון: יוסי כהן

בזמן שאייל לפידות הפך לשיאן השכר ב-2019, שווי ההטבה ההונית שקיבל בשו"ב התכווץ ביותר מ-100 מיליון שקל

דוחות שיכון ובינוי חושפים כי חברת התשתיות והנדל"ן רשמה בשנה שעברה הוצאות שכר של כ-62 מיליון שקל בגין חמשת בכיריה, בראשות לפידות ● אלא שמאז השיא בפברואר צללה מניית החברה ב-50% כמעט ומחקה חלק ניכר מההטבה לבכירים

שלמה אליהו / צילום: תמר מצפי

מידרוג בוחנת "עם השלכות שליליות" את דירוג האג"חים של שלמה אליהו

מידרוג מצמידה כיום לאג"חים של שלמה אליהו דירוג A1.il שמשקף כושר החזר גבוה

חדוה בר/ צילום איל יצהר

בנק ישראל מגונן על הבנקים, מזהה גידול בסיכון במשק וצופה גידול בהפסדי האשראי

בבנק המרכזי מציינים היום כי "סיכון הלווים גדל באופן משמעותי, וצפויה עלייה משמעותית בהפסדי האשראי" ● במקביל, רשות ניירות ערך מפרסמת הקלות נוספות למנהלי קרנות הנאמנות ויועצי ההשקעות

חמאה  /צילום: שני מוזס

היבואנים ינסו לבלום את ההחלטה לפקח על מחירי החמאה המיובאת

החל מה-30 באפריל צפוי משרד החקלאות לפקח על מחירי החמאה המיובאת כך שמחירה יהיה זהה למחיר המפוקח ● נשיא איגוד לשכות המסחר אוריאל לין: "הזמנות היבואנים של חמאה בוצעו על בסיס ההנחה העולה בבירור שהמחיר אינו מפוקח ונתון לתחרות"

אמיר אוחנה / צילום: רפי קוץ

בשל משבר הקורונה: שר המשפטים אישר להמציא כתבי בי-דין בדוא"ל

המהלך נועד לייתר ככל הניתן העברת עותק קשיח באמצעות שליח כפי שהיה נהוג בשגרה עד כה, וכך להפחית קירבה לא הכרחית בהתאם להנחיות משרד הבריאות וכן להקל על הציבור מבחינה ביורוקרטית ● התקנה לא תחול על כתב בי-הדין הראשון בתיק

מטוס איזי ג'ט / צילום: יח"צ

איזי ג'ט החליטה לקרקע את כל צי המטוסים שלה

החברה לא נוקבת במועד שבו היא תחדש את טיסותיה ● באיזי ג'ט מציינים כי "אנו ממשיכים לנקוט כל פעולה המאפשרת להפחית עלויות והוצאות שאינן קריטיות בכל הרמות, על מנת למתן את השפעת משבר הקורונה"

טל גרנות-גולדשטיין, מנכ"לית HOT / צילום: יח"צ

בצל משבר הקורונה: הוט מושכת את ההצעה לרכישת פרטנר

על רקע התמשכות המגעים ועל רקע קריסת השווקים הפיננסיים הוחלט באלטיס, חברת האם של הוט להפסיק המו"מ ● מהוט לא נמסרה תגובה

אדם עם מסכה עובר ליד בניין בורסת ניו יורק / צילום: Mark Lennihan, AP

ראלי בוול סטריט: המדדים קפצו בכ-3%; הנפט נפל לשפל של 18 שנה

מדד הנאסד"ק ומדד S&P 500 קפתו בכ-3% כ"א ● ג'ונסון אנד ג'ונסון אבוט מכריזות על חיסון פוטנציאלי נגד הקורונה וערכת בדיקה מהירה של הווירוס ● טראמפ האריך את הוראות ההימנעות מהידבקות עד סוף אפריל

מחאת העצמאים בירושלים / צילום: שלומי יוסף, גלובס

"העצמאים לקחו את גורלם בידם. לא מאמינים יותר לאף פוליטיקאי"

היום התקיימה בירושלים הפגנה של אלפי עצמאים, שמחו נגד התעלמות הממשלה מקריסתם על רקע משבר הקורונה ● יועץ המס ירון גינדי: "אני פשוט לא מסוגל להאמין למשמע אוזניי ולמראה עיניי שזאת תוכנית האוצר"

אורן שובל מייסד שותף ומנהל מרכז הפיתוח של Via / צילום: יח"צ

מה עומד מאחורי גיוס של מאות מיליוני דולרים בלב המשבר? מייסד Via מדבר

חברת Via הודיעה על גיוס לפי שווי של 2.25 מיליארד דולר ● אורן שובל, ממייסדי החברה, מסביר למה הם לא חוששים מפגיעה בנסיעות התחבורה הציבורית, מספר איך הרימו פרויקט חדש בברלין תוך יומיים כדי להסיע עובדי קורונה ואומר: "קשה לדעת אם המשבר יפגע בכלכלה השיתופית"

גיא מונרוב / צילום: סיון פרג'

דווקא במשבר: 90% מהארגונים במשק הקטינו את פעילות מבקרי הפנים

כך עולה מסקרים שנערכו בימים האחרונים ● מומחה ניהול הסיכונים רו"ח גיא מונרוב מזהיר כי "דווקא בעיתות משבר יש חשיבות קריטית למבקרי הפנים" ● מבקר הפנים של אל על: "עבודה מהבית מהווה פתח נרחב לביצוע של מעילות והונאות"

פרויקט פינוי בינוי של דוניץ ביד אליהו / צילום: האחים דוניץ

המשבר יוצר הזדמנויות: 13 מניות נדל"ן בסיכון נמוך יחסית

שי ליפמן, אנליסט הנדל"ן של בית ההשקעות ווליו בייס, פרסם בעקבות המשבר ולקראת חג הפסח סקירה הכוללת המלצות על מניות סולידיות באופן יחסי, בארבעת תחומי נדל"ן: מסחרי, משרדים, ענף הלוגיסטיקה ומגורים ● מהן המניות המומלצות שלו?

מיניבוס Bubble של ויה וחברת דן / צילום: יח"צ

למרות הקורונה: חברת שירותי ההסעות הישראלית ויה מגייסת 400 מיליון דולר לפי שווי של מעל 2 מיליארד דולר

מי שהוביל את הגיוס היא חברת האחזקות Exor שמחזיקה באחזקה משמעותית בחברות פיאט, קרייזלר, פרארי, עיתון אקונומיסט וקבוצת הכדורגל יובנטוס ● Via פיתחה מערכת תחבורה דינמית, בהתאם לצרכי הנוסעים שרוצים לעלות על כלי הרכב שמפעילה ופועלת בכ-100 ערים בעולם

תוכנית התחדשות עירונית במקום מרכז הקליטה בגילה / הדמיה: משרד הבינוי והשיכון

אושרה להפקדה תוכנית התחדשות עירונית במקום מרכז הקליטה בגילה

במסגרת התוכנית מוצע פרויקט התחדשות עירונית נרחב במתחם, ששטחו 83 דונם וכולל בהווה 287 יחידות דיור ● לאורך השנים התפרסמה ביקורת רבה על התכנון האדריכלי, איכות הבנייה והתחזוקה של הקומפלקס האייקוני, שכונה בידי יושביו "הארלם"

אוטובוס חברת דן / צילום: איל יצהר, גלובס

אקזיט בטיימינג מושלם: חברי דן מכרו מניות ב-450 מיליון שקל רגע לפני שהקורונה הכתה בתחבורה הציבורית

בין המשקיעים בעסקה שנסגרה בחודש שעבר - הכשרה ביטוח, דיסקונט, נורסטאר, חן למדן, דוד פתאל ודן פרופר

ד"ר טליה כהן סולל (ג'נטיקה +) יונית סירקין, מנכ"ל מסצ'אלנג, שרון ברק (סולוטום)

מאיץ מרחוק: המחזור החדש של המאיץ מאסצ'לנג' יפתח כמתוכנן אבל באופן מקוון

תוכנית הלימודים של מסצ'אלנג' עברה בשבועות האחרונות התאמות טכנולוגיות ושינויים בתוכן שיאפשרו קיום תוכנית לימודים ליזמים והחברות שנבחרו להשתתף בתוכנית הממוקמים במדינות שונות ברחבי העולם.