הפרשות בדוחות הכספיים הן נתונים גמישים - חברות באופן שוטף מפרישות בגין חובות מסופקים, בגין אחריות מוצרים, תביעות משפטיות (שיש הערכה שיהיה בגינן תשלום), וכן בגין הוצאות שעדיין לא שולמו. אם חברה אמורה לשלם לספק מסוים כתלות בפרמטר כלכלי/עסקי מסוים, היא צריכה להעריך באופן שוטף את סכום ההוצאה העתידית ולרשום אותה בספרים.
לדוגמה, אם חברה אמורה לשלם לגוף מסוים (שסיפק את הרעיון למוצר) שיעור כלשהו - 1% מכלל מכירות המוצר, אזי בכל תקופה החברה צריכה להפריש 1% ממכירות המוצר בגין הוצאה לגוף הזה. אותו הדבר בכל המקרים שבהם יש קשר/תלות בין הוצאה לבין פרמטר מהדוחות/כלכלי וכד'.
וזהו המקרה של נכסים ובנין : מתברר שהפרשה בהיקף 155 מיליון שקל בדוחות החברה עשויה לקטון משמעותית, וליצור בעצם רווח גדול לחברה. נכסים ובנין, מקבוצת אי.די.בי, הפרישה באופן שוטף בדוחותיה עבור דמי תיווך בגין הסכם שחתמה עם חברת Rock Real Estate Partners Limited בשליטת האחים ג'קי ומארק שימל, וכעת היא טוענת שההסכם לא מחייב, ובמילים אחרות - שהיא הפרישה יותר מדי.
נכסים ובנין רכשה בשנת 2009 יחד עם כור (חברה נוספת שהייתה אז בקבוצת אי.די.בי) את בניין HSBC בשדרה החמישית בניו יורק בתמורה לכ-350 מיליון דולר. בהמשך רכשה נכסים ובנין את חלקה של כור (לפי שווי של 480 מיליון דולר), וכיום שווי הבניין קרוב ל-900 מיליון דולר. הרווח מהעסקה הזו הוא פנומנלי, כשמעבר לעליית הערך החברה נהנתה כמובן גם מדמי שכירות.
את העסקה הזו סידרה לנכסים ובנין Rock Real של האחים שימל, שהיו מקושרים אז חזק לצמרת אי.די.בי (מקורבים לנוחי דנקנר הבעלים אז, ולדירקטורים בקבוצה). Rock Real, על פי ההסכם עם נכסים ובנין, הייתה זכאית לדמי תיווך בגובה 12% מהרווחים העתידיים על הנכסים. מדובר בהסכם מסגרת שאמור היה להיות תקף לכל עסקאות התיווך ש-Rock Real תציע לנכסים ובנין, כשבפועל עסקת HSBC הייתה היחידה.
דמי התיווך - תשלום עתידי שתלוי ברווח
"ביום 2 בנובמבר 2009 אישרו ועדת הביקורת והדירקטוריון של החברה את התקשרותה בהסכם עם Rock Real, במסגרתו תיזום זו ותציע לחברה, מעת לעת, לרכוש זכויות בנכסי נדל"ן מחוץ לישראל, תסייע במו"מ בקשר עם רכישת נכסי הנדל"ן ובקבלת מימון לרכישתם, תלווה ותתאם את הרכישה עד להשלמתה, תספק שירותי ייעוץ אסטרטגי בנושאי ניהול נכסי הנדל"ן והשבחתם, וכן תסייע באיתור עסקאות למכירת נכסי הנדל"ן וביצוען", מפרטים מנהלי נכסים ובנין בהודעה על כוונתם "לפתוח" את ההסכם בין החברות.
"... בתמורה לשירותי Rock-Real בקשר עם כל נכס נדל"ן שנרכש על ידי החברה, לאחר שהוצע לה על ידי Rock-Real, תשלם החברה ל-Rock Real תמורה בשיעור של 12% מהרווחים שייווצרו לחברה בגין נכס הנדל"ן (דהיינו, מלוא ההכנסות לאחר ניכוי כל ההשקעות וההוצאות בגין הנכס)", נכתב עוד.
"כן נקבע בהסכם כי התשלום ל-Rock Real יבוצע רק במועד מכירת נכס הנדל"ן, או במקרה שבו לפני מכירת נכס הנדל"ן, תשיב החברה לעצמה את מלוא השקעותיה והוצאותיה בגין רכישת נכס הנדל"ן וניהולו בערכים ריאליים, לרבות מהכנסות שוטפות וממימון מחדש במסגרת הלוואות ללא זכות חזרה לחברה - הכול בתנאים ועל פי אופן ההתחשבנות הקבועים בהסכם".
אם כך, מההסכם עולה כי תשלום דמי התיווך לא נעשה בעת העסקה, אלא מדובר בתשלום עתידי שתלוי ברווח, בהחזר ההשקעה ובמימוש הנכס. במצב כזה, החברה בעצם צריכה להעריך כל תקופה את דמי התיווך העתידיים ולהפריש אותם בספרים, וזה מה שנכסים ובנין עשתה, וכך הגיעה בדוח האחרון להפרשה של 155 מיליון שקל בגין עסקת HSBC.
ההסכם פקע כבר ב-2012
אלא, שעכשיו טוענים בנכסים ובנין כי ההסכם מול Rock Real אינו בתוקף. הנהלת החברה מסבירה כי חוות דעת שקיבלה קובעת כי הסכם התיווך שנחתם עם Rock Real בסוף 2009 אינו מחייב אותה לאורך כל התקופה, וזאת בשל תיקון בחוק החברות.
"ביום 21 בדצמבר 2009 אושר ההסכם על ידי האספה הכללית של בעלי המניות של החברה לתקופה של 5 שנים", מעדכנים בנכסים ובנין. "ואולם, עם כניסתו לתוקף של תיקון 16 לחוק החברות, ובהתאם להוראות המעבר שבו, תוקפו של ההסכם פג ביום 21 בדצמבר 2012 (תום שלוש שנים ממועד אישורו לראשונה). נכון ליום 30 בספטמבר 2016 הפרישה החברה בדוחותיה סכום מצטבר של כ-155 מיליון שקל בגין שירותי Rock Real בקשר עם בניין מטה HSBC... לרבות בגין עליית הערך של הנכס ממועד רכישתו ועד למועד האמור".
בנכסים ובנין סבורים, בהינתן חוות הדעת שבידם (לנוכח תיקון 16 לחוק החברות), שהיה חובה לאשרר עסקאות מסוימות (לרבות עסקת התיווך הזו) מדי 3 שנים. כלומר, מבחינתם ההסכם פקע לאחר 3 שנים ממועד אישורו המקורי, קרי בדצמבר 2012.
"הוראות תיקון 16 לחוק החברות הינן קוגנטיות, והן גוברות על הקבוע בהסכם", כותבים בנכסים ובנין, ומוסיפים כי "ממילא, הוראות ההסכם לפיהן הוא ימשיך לחול בקשר עם נכסי נדל"ן שנרכשו לפני מועד פקיעת ההסכם, כפופות אף הן לתיקון 16 לחוק החברות. משהוראות ההסכם האמורות לא אושררו בחלוף שלוש שנים ממועד אישור ההסכם בהתאם לחוק החברות, הרי שהן בטלות".
וזה לא עניין של מה בכך. החבות בגין דמי התיווך אמורה לקטון משמעותית. החברה לא פירטה בכמה, וייתכן מאוד שזה לא יעבור בלי התדיינות משפטית, אך מדובר, ככל הנראה, על עשרות רבות של מיליונים. בינתיים, החברה מעדכנת כי אין בכוונתה לשנות את המדיניות החשבונאית בנוגע להפרשות שנעשו עד כה.
והשאלה היא - למה? אם בחברה בטוחים שההפרשה מנופחת, אז יש מקום להפחית את היקפה. אבל, הפרשות בדוחות, לאו דווקא מסוג זה (בגין דמי תיווך), הן מטבען כאמור נתונים יחסית גמישים, שתלויים מאוד בהנהלת החברה, באומדנים שונים ובסבירות של תרחישים מסוימים.
■ הכותב הוא מרצה לחשבונאות, ניתוח דוחות כספיים והערכות שווי, ויועץ בתחומים אלו. בכל מקרה, אין לראות בכתבות אלה משום עצה ו/או המלצה לרכישה או למכירה של ני"ע. כל הפועל בהסתמך על המאמר ו/או על תוכנו, אחראי באופן בלעדי לכל נזק ו/או הפסד שייגרם לו
