בפרויקטי תמא 38 החברה היזמית חשובה להצלחת הפרויקט / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
הכתבה בשיתוף סבן יזמות אחרת
"יזמי התחדשות עירונית שלא מגיעים מתחום הבנייה, סבורים כי התחדשות עירונית היא סוג של מכרה זהב וניגשים לפרויקטים שונים ומגוונים תוך שהם מפזרים לדיירים הרים וגבעות מבלי שיש להם מושג אם הדברים הם בכלל ברי מימוש מבחינה תכנונית. ההתנהלות הבעייתית הזו מובילה פעמים רבות לפשיטות רגל, הן של יזמים שלא מבינים לאן הם נכנסו והן של קבלני ביצוע שלא התנסו עד כה בפרויקטים מורכבים כמו תמ"א 38 או פינוי-בינוי וביקשו לנסות את מזלם", כך אומר עו"ד ניר דהן, סמנכ"ל סבן יזמות אחרת, חברה יזמית וקבלנית בתחום הנדל"ן, הפועלת בתחום ההתחדשות העירונית בערים רמת-גן, ראשון-לציון ובת-ים.
לדברי דהן, ההתנהלות הלא אחראית הזו מצד יזמים רבים גורמת לכך שהרבה בניינים שהיו בתהליכי התחדשות עירונית, במקרה הטוב נתקעו תכנונית למשך שנים ארוכות ובמקרה הרע עקב התנהלותו הביצועית או הרשלנית של היזם/קבלן גרמו להפסדים של כספים רבים לדיירי הבניין שאף נאלצו לגור בתוך "אתר בנייה" במשך שנים. "קבוצת סבן יזמות הצילה שני בניינים כאלה שנתקעו זמן רב בתהליך וכעת הם נמצאים בשלבי גמר בנייה ועתידים להסתיים בטווח חודשים ספורים בלבד", הוא מציין ומוסיף כי "לצערי זה מאוד שכיח בענף ולכן חשוב שהיזם יהיה גם קבלן ביצוע, כך יוכלו הדיירים לוודא שהעבודה תתבצע בלוח הזמנים ובאיכות הבנייה שנחתמו מולם בחוזה".
מה בעצם כל כך מורכב בפרויקטים האלו שגורם לפשיטות רגל של יזמים?
"יזם שאין לו ניסיון בבנייה לא יבין את הדקויות הקשורות לתכנון הביצועי של הפרויקט - לעיתים יש בבניין פיר מדרגות צר מדי שדורש הרחבה לצורך התקנת מעלית, לעיתים יש צורך במציאת פתרונות יצירתיים ויקרים להוספת מקומות חנייה, לפעמים יש קרבה לעמוד קו מתח חשמל שדורש התייחסות פרטנית ומימון רב בטיפול בו ויש שמדובר על בניין ישן עם גג מרעפים שמצריך את בנייתו מחדש של גג מבטון - כל אלו ועוד מייצרים עלויות בנייה נוספות ויזם שלא ייקח זאת בחשבון, יהפוך את הפרויקט ללא רווחי עבורו, יפשוט את הרגל וישאיר את הדיירים חסרי אונים".
דהן חוזר ומדגיש את חשיבות היותה של חברה יזמית גם קבלנית מבצעת. "כשדיירים חותמים על הסכם עם חברה שהיא יזמית בלבד הם מכניסים את עצמם לסיטואציה די מורכבת משפטית, מכיוון שאם הדיירים יגלו ליקויים בבניין את מי הם יוכלו לתבוע, את היזם שיגיד כי הוא רק אחראי על קבלת ההיתרים מהעירייה או לחילופין את קבלן הביצוע שיגיד שהוא בסך הכל עשה את מה שהיזם ביקש ממנו. היתרון של סבן יזמות הוא שבהיותנו חברה המשלבת יזמות וקבלנות ביצוע, יש לפרויקט אבא ואמא ולדיירים כתובת אחת לכל בקשותיהם ודרישותיהם.
"היזמות עוסקת בעיקרה בתכנון הפרויקט, בנראות הבניין, בבירוקרטיה ובהתנהלות מול כלל רשויות התכנון. יחד עם זאת, על אף שהיזמות היא אמנות בפני עצמה וחשובה מאד בביצוע הפרויקט, הרי שהביצוע הוא לב ההתחדשות העירונית והוא כמובן המשתנה החשוב בתהליך. אם נהיה פואטיים לרגע, נוכל להגיד שהיזם הוא האמן והקבלן הוא המכחול, כך שחייבת להיות הרמוניה מושלמת ביניהם, שאם לא כן האמנות היפה תהפוך למיצג מכוער. יש עדיין דיירים שאינם מבינים זאת וחותמים עם יזמים שמבטיחים להם עוד מטרים לדירה, בלי כיסוי. כך אני מוצא את עצמי מזכיר לדיירים פעמים רבות, שזה נכון ולגיטימי לבצע מו"מ על התמורות, אבל כדאי תמיד לברר האם היזם באמת יוכל לבצע את מה שהתחייב עליו בהסכם. זאת על מנת שזה לא ייגמר במפח נפש, הפסדים כספיים וערכאות משפטיות".
ההבדלים מתבטאים גם באיכות הבנייה?
"ודאי. ברמת העיקרון הבנייה צריכה להיעשות על פי מה שהיזם חתם עליו במסגרת ההסכם עם הדיירים, אבל אם היזם הבטיח לדיירים בנייה מסוג מסוים, נניח חיפויים שונים או שילוב של אלומיניום זה לא אומר שהוא יכתוב זאת בחוזה העבודה מול הקבלן שלו. התוצאה תהיה חוסר התאמה בין ציפיות הדיירים לבין הבנייה בפועל, כאשר הנפגעים העיקריים יהיו הדיירים שלא יקבלו את מה שהובטח להם. לנו לעומת זאת הכי פשוט לעמוד בהסכם כי היד שחתמה היא גם היד שמבצעת את הבנייה ויש לנו מהנדסים ואנשי ביצוע מהשורה הראשונה".
לדברי דהן, ההבדלים ניכרים גם בכל מה ששייך ליחס האישי לדיירים בפרויקטים. "כשאני מגיע לשטח והתעוררה בעיה מסוימת, בין אם מדובר בבנייה המקורית של הבניין שהתבצעה שלא על פי התקן, או בבנייה לא חוקית של אחד מהדיירים הקיימים, יהיה לי יותר נוח לדבר על זה עם הדייר שמכיר אותי כבר זמן רב ולפתור את הבעיה. זאת לעומת קבלן ביצוע שהדיירים לא פגשו עד היום ולפתע מבשר להם על תקלות או שינויים בתוכניות.
"בסופו של דבר", מסכם דהן, "השילוב בין חברה יזמית מצד אחד וחברה מבצעת מצד שני, מעניק לדיירים ערך מוסף למול חברות העוסקות ביזמות בלבד. דיירי הפרויקט יודעים שהם יכולים להיות רגועים יותר לאור העובדה כי היד שחתמה על החוזה מולם היא גם היד שתבנה את הפרויקט ותבטיח שהוא אכן יתממש".
לאתר החברה