גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד התחדשות עירונית עשויה לפתור את בעיית החניה בת"א?

מצוקת החניה בת"א מתמרצת עסקאות של התחדשות עירונית ■ עבור חלק מהתושבים פתרון חניה קריטי אף יותר מתוספת של חדר נוסף, שדרוג המבנה או פתרון לבעיית המיגון ורעידות האדמה ■ כתבה ראשונה בסדרה

כיצד התחדשות עירונית תעזור לפתור את בעיית החניה בתל אביב / צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
כיצד התחדשות עירונית תעזור לפתור את בעיית החניה בתל אביב / צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף יעז יזמות ובנייה

בין אם אתם תושבי תל-אביב או מגיעים אליה מבחוץ, סביר כי מצאתם את עצמכם לא אחת תרים בייאוש בין רחובותיה הצרים של בירת הנדל"ן שלנו בתקווה למצוא פיסת אספלט, כמקום חניה נדיר לרכבכם. מאחר ורוב הבנייה בעיר ישנה ורוב השכונות והבניינים מתקופה זו נבנו ללא חניות צמודות, או במקרה הטוב עם חניה משותפת שאינה מספיקה לרוב הדיירים, בעיית החניה של העיר, אשר הפכה בעל כורחה לאחד מסמליה, מהווה בעקיפין גם טריגר מרכזי עבור דייריה כמקדם עסקאות התחדשות עירונית. בעבור חלק נכבד מהתושבים, פתרון חניה קריטי אף יותר מתוספת של חדר נוסף, שדרוג המבנה ואפילו מציאת פתרון לבעיית המיגון ורעידות האדמה.

פתרון החניה משתנה בין סוגי ההתחדשות העירונית. עצם העובדה כי בתמ"א 38 חיזוק מבנים, מתמודדים עם המבנה הישן, הרי שפתרונות החניה האפשריים מוגבלים יותר, שכן לא ניתן בפועל לחפור מתחת לבניין הקיים ומכאן שכמות החניות שניתן להפיק וליצור יש מאין, מוגבלת. זאת ועוד, במקרים רבים נאלץ היזם לוותר על החניות ולשלם לרשויות כופר חניה, שמהווה מעין קנס על אי עמידה בתקנים. בעוד שבפרויקטים של תמ"א 38 חיזוק מבנים חניה לדיירים היא פריבילגיה בלבד ולרוב ניתנת אך ורק לדירות היזם, אם בכלל, הרי שבתמ"א 38 הריסה ובנייה, משום שלמעשה מקימים את הבניין מן היסוד אחרי הריסתו, כל הדיירים זכאים לחניה. ברוב רובם של פרויקטים אלו התקן דורש חפירת חניונים תת קרקעיים על פי תקני חניה, המחייבים את היזם ליצור חניות לא רק לדירות המכירה כי אם גם לדיירים הקיימים. כך שזו סיבה נוספת להעדפה הגורפת בציבור לפרויקטים של הריסה ובנייה על פני פרויקטים של חיזוק.

דיירים רבים מביעים התנגדות לפרויקטים נטולי חניה

"בפרויקטים של הריסה ובנייה לפחות בתל-אביב, אף יזם לא יסכים להיכנס להתחייבות כל עוד לא ניתן לקדם פתרון של חניה", מספר תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז - יזמות ובנייה, המתמחה בייזום וביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בעיר. לדבריו, שיקולי היזם במקרים אלו אינם טכניים כי אם כלכליים. "שאלת ההיתכנות הפיזית והטכנית אינה רלוונטית בפרויקטים של הריסה ובנייה, שכן בפועל בונים מאפס ולכן גם אם השטח מצומצם, ניתן לחפור יותר לעומק ולייצר מקומות חניה לפי התקן. אך לעיתים גובה ההוצאות מייתר את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקט. כך למשל, באזורים רבים של העיר ישנה בעיית מי התהום, אשר הטיפול בה לעיתים נמדד במיליונים, ובמידה והדיירים אינם מסכימים לקצץ בתמורות שיקבלו הרי שהפרויקט ייפול".

לעומת זאת, בתחום התמ"א 38 חיזוק, התפישה שונה ולדברי רייפמן, "באזורים בהם אין היתכנות טכנית וכלכלית, נהוג ומקובל למכור דירות בלי חניה". להבדיל מההריסה והבנייה, שם השאלה האם תהיה חניה היא שאלה כלכלית, הרי שבחיזוק, כאמור, בטרם מגיעים לגיליונות האקסל ולניתוחי הכדאיות, יש לעשות בדיקה באשר לקרקע ולהיתכנות הפיזית ליצירת מקומות חניה. "הכל תלוי בתנאי השטח", מספר רייפמן ומפרט באשר לשאלות העולות על הפרק, "האם יש מקום להכיל חניות בקרקע, האם ניתן למקם מתקנים בחזית הבניין, האם מבחינה קונסטרוקטיבית ניתן למקם מתקן חניה ועוד סוגיות, שלעיתים מביאות את היזם למסקנה כי לא ניתן לייצר חניות מבחינת תנאי השטח, למרות שבמידה והקרקע הייתה מאפשרת, הנושא היה עומד בתנאים הכלכליים". באופן כללי טוען רייפמן כי "דיירי העיר אינם לוקחים את החניה כמובן מאליו, אך רבים מהם מביעים התנגדות להמשיך בפרויקטים נטולי חניה. זאת, כיוון שמלכתחילה התמריץ של רבים מהם הוא החניה ובעבורם שיפוץ הדירות והתוספות אינם מהווים טריגר מספק לביצוע פרויקט".

באופן אבסורדי, מספר רייפמן על מקרים בהם החניה, ב'הפוך על הפוך', מהווה מכשול בפני מימוש הפרויקט. "יש גם את הצד השני, פרויקטים בהם מעבר לדירות היזם ניתן לספק חניות בודדות גם לדיירים הקיימים, אך בכמות שאין בה על מנת לכלול את כלל הדיירים. משכך, עולה השאלה שלרוב מתפתחת לכדי ויכוח באשר לזוכים המאושרים מקרב הדיירים באותה חניה, מה שיוצר ריבים ומתחים שהיו נמנעים אם מלכתחילה לא ניתן היה לייצר את אותן החניות. סוג של פרדוקס".

לאתר החברה

עוד כתבות

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

איל וולדמן / צילום: נועם מושקוביץ, דוברות הכנסת

שר החינוך התקפל ולאיל וולדמן יוענק פרס ישראל

לפני מספר שבועות הודיע שר החינוך יואב קיש כי הוא מבטל את טקס פרס ישראל, זאת בין היתר על רקע הפרסומים כי אחד מן הזוכים הוא היזם איל וולדמן ● כעת, חזר בו קיש מעמדתו והוא מכריז כי הטקס יתקיים כסדרו בשדרות ● ומי עוד בין הזוכים?

סם בנקמן-פריד / צילום: ap, Bebeto Matthews

סם בנקמן-פריד, מייסד בורסת הקריפטו FTX, נידון ל-25 שנות מאסר

בנובמבר האחרון חבר מושבעים בארה"ב מצא את סם בנקמן-פריד אשם ● היום, השופט בתיק קבע כי הוא ירצה 25 שנות מאסר ● "אני הייתי המנכ"ל ולכן האחריות היא עלי", אמר בנקמן-פריד עם מתן גזר הדין

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

מירי רגב, ליכוד / צילום: אלכס קולומויסקי-ידיעות אחרונות

ועדות חקירה ממלכתיות תמיד הטילו אחריות אישית על ראש הממשלה?

עד כמה חריפה הביקורת שנמתחה על נתניהו בדוח מירון בהשוואה היסטורית? בדקנו ● המשרוקית של גלובס

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

בנימין נתניהו ואריה דרעי / צילום: עמוס בן גרשום, לע''מ

דרעי: "בג"ץ מתעמר בלומדי התורה, אות קין", גנץ: "בג"ץ פסק את המובן מאליו" | התגובות הפוליטיות על צו הביניים

הפוליטיקאים הגיבו על החלטת בג"ץ שקיבל את עמדת היועמ"שית ● גולדקנופף: "אות קלון וביזיון, ניאבק בכל דרך על זכותו של כל יהודי ללמוד תורה ולא נתפשר" ● דרעי: "מבין את הלוחמים שלא רוצים לשרת עכשיו בצבא" ● גנץ: "הגיעה העת שהממשלה תעשה את המובן מאליו"

אילוסטרציה: טלי בוגדנובסקי, צילום: שלומי יוסף

העליון מגדיר מחדש את גבולות שכר הטרחה לעורכי דין בתביעות ייצוגיות

פסק דין שאישר פשרה עם סופרגז ואמישראגז קבע תקדימים בעניין שכר טרחת עורכי דין בתביעות ייצוגיות ● בין השאר נקבע כי שר הטרחה יוגבל לפי מדרגות מקסימליות, ודרך היישום לתשלום הובהרה ● בשוק יש שמברכים על ההסדרה, ואולם אחרים מזהירים: תפגע בתמריץ להשיג פיצוי מרבי

אסף גולדברג, מנכ''ל סלייס עד לאחרונה / איור: גיל ג'יבלי

בדיקת אי הסדרים בעיצומה, אז איך זה שאפשר להפקיד חיסכון לכל ילד בסלייס

רשות שוק ההון מצאה לאחרונה אי סדרים חמורים בהתנהלותו של בית ההשקעות סלייס ● למרות זאת, באתר הביטוח הלאומי סלייס מוצגת כאפשרות להפקדת כספים בתוכנית "חיסכון לכל ילד" ● עד תחילת מאי לא ניתן יהיה למשוך כספים מקופות סלייס, אך הרגולטור לא מודאג

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

דוד פתאל / צילום: איל יצהר

לאחר שלוש שנים של הפסד, אירופה עזרה לדוד פתאל לחזור להרוויח

עם סיומה של השנה הסתכמו הכנסותיה של פתאל ב-6.93 מיליארד שקל, עלייה חדה של 26.6% ביחס לשנה שקדמה לה ● בשורה התחתונה רשמה פתאל רווח נקי של 45.2 מיליון שקל ● הסיבות לעלייה: שיפור בשיעורי התפוסה במלונות הרשת, עלייה במחיר של חדר ממוצע למתארחים ושיפור בשערי החליפין

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל