הרצליה כמשל ליוקר הדיור

בשבוע שעבר החליטה הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז תל-אביב, להפקיד בתנאים את תוכנית-המתאר הכוללת של העיר הרצליה, לאחר עשרות שנות הכנה. יש בתוכנית איכויות רבות, שלא זה המקום לדון בהן. עם זאת, היא משקפת שתיים מבין הבעיות העיקריות של תכנון הבנייה במדינת ישראל, שבהצטברותן גורמות לעליית מחירי הדיור: עיוות במיסוי המוניציפלי, ותכנון על-סמך אינטרסים צרים של גופים אדמיניסטרטיביים.

מסיבות פופוליסטיות לגמרי, הארנונה לשימוש צרכני בקרקע, כלומר, הארנונה למגורים, היא נמוכה מן העלות הריאלית של השירותים הניתנים על-ידי הרשות המקומית למחזיק בנכס; ואילו הארנונה העסקית גבוהה מן השירותים הניתנים למי שעושים בקרקע שימוש יצרני, כלומר: למשרדים ולמסחר.

התוצאה הישירה של עיוות זה היא הטיה בתמריצים הניתנים לוועדות התכנון המקומיות, בשעה שהן קובעות את ייעודי הנכסים המתוכננים בתחומן. עיריית הרצליה מעדיפה ללחוץ על הוועדה המחוזית לדחוס אל שטחה כמה שיותר שטחי משרדים, מסחר ומלונאות, שיצטרפו למיליוני המטרים-הרבועים שכבר אושרו למטרות דומות בתל-אביב ובערים הסמוכות לה וטרם נבנו, מאשר לייעד שטחים לבנייה מבוקשת למגורים.

משום כך, ההשלכה של העיוות במיסוי המוניציפלי על מחירי הדיור היא כפולה: נוסף לכך שמחיר קרקע למגורים הוא רב, משום שהוא משקף הבטחה לסובסידיה עתידית בשירותים מוניציפליים, הוא גם גורם לכך שהיצע הקרקעות למגורים יישאר נמוך.

העיוות הזה הוא רק חלק מהתמונה הכללית של חוסר עקביות במיסוי המקרקעין בישראל. משטר המיסים הישירים (מס-חברות, מס-הכנסה) מפחית את דמי השכירות של דירות מגורים, ומגדיל את שווי הבעלות בהן. עם זאת, בהינתן שארנונה מוטלת בדרך-כלל על השוכר, הסבסוד הניתן בישראל לארנונה למגורים מייקר במשהו את דמי השכירות, בעודו מפחית במשהו את עלות הדיור הכוללת, וכן מעלה את מחיר הבעלות בדירת מגורים.

התוצאה המצטברת של העיוותים האלה היא חלק מן ההסבר לכך שבהרצליה, למשל, דירות מגורים הן יקרות מאוד, אך העלות הכוללת של מגורים בהן (כלומר, דמי שכירות וארנונה) היא רק כ-3% ממחירן של הדירות בשוק החופשי.

על רקע זה מתבלטת חשיבותו של קושי פוליטי נוסף: חלוקת המרחב לרשויות מקומיות לפי אינטרסים של פוליטיקאים ופקידים, ולא לפי צרכיהם של תושבים. ההפרדה בתכנון ובאינטרסים המוסדיים בין המוסדות האדמיניסטרטיביים השונים בעיר תל-אביב רבתי, היא מלאכותית לגמרי. היא איננה מעניינם של אף אחד ממיליון וחצי תושבי הכרך הזה, לבד מקומץ עסקנים ופקידים. אולם האינטרסים של עסקני עיריות תל-אביב, הרצליה, רמת-השרון, רמת-גן, בת-ים ויתר הגופים הנפרדים העוסקים בתכנון הכרך הגדול הזה, מכתיבים תכנון המבזבז מיליארדים לשם שימור כוחם של מוסדות מיותרים.

תוכנית-המתאר החדשה של הרצליה, היא דוגמה מובהקת לכך. התוכנית החדשה מקדישה מאות מיליוני שקלים ליצירת דרכי רוחב מיותרות ממערב למזרח, שכל מטרתן לעודד את התושבים של השכונות החדשות במערב הרצליה, לבצע את הקניות שלהם בהרצליה (ולשלם שם בעקיפין ארנונה מסחרית), ולא בתל-אביב. חייו של שום תושב בשכונות האלה לא יהיו טובים במאומה כתוצאה מההשקעה העצומה הזאת, שכל מטרתה היא להסיט מיסים מפקיד היושב בכיכר רבין בתל-אביב לפקיד אחר היושב באותו מרחב אורבני ברחוב הנדיב בהרצליה.

כבר בשלב התכנון ברשות המקומית, הבליטה העירייה בין מטרות התוכנית את המטרות הבאות: "העצמת מעמדה הכלכלי של העיר בתחום התעסוקה על-ידי הגדלת היקף התעסוקה, תוך ריכוז מאמץ למשיכת תעסוקה מתקדמת לעיר"; וכן "איחוד הרקמות העירוניות השונות לעיר אחת השוכנת על חוף הים". כל צירופי המילים הללו נושאים מסר חיובי בפני עצמם, אך תוכנם האמיתי מוסווה: מחמת קיומה הנבדל של העיר הרצליה, כופים מוסדותיה על הציבור השקעה של מיליוני שקלים, שנועדה להפנות ארנונה לעיריית הרצליה.

התוכנית של הרצליה, יש לציין, איננה שונה בעניין זה מתוכניות אחרות. עיון בה רק מדגים מחדש את שהכול יודעים: עיוותים מבניים ופוליטיים עולים לכל אחד מאיתנו בפגיעה עצומה באיכות חייו.

■ הכותב שימש חבר המועצה הציבורית לעניין הכנת תוכנית דרום-מערב הרצליה, המכונה "חוף התכלת".