גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה כולל תפקיד מנהל פרויקט במיזמי התחדשות עירונית?

בעת האחרונה נוספו כמה וכמה בעלי מקצוע לפרויקטי התחדשות עירונית, המרכזי שבהם הוא מנהל פרויקט שעובד בצמוד לדיירים, בקיא בזכויותיהם ותומך ובהם לאורך התהליך ■ "מנהל-מלווה יכול לקחת על עצמו חלק ממשימות אנשי המקצוע ומטלות של הדיירים"

פרויקטים של התחדשות עירונית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
פרויקטים של התחדשות עירונית/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'

מלבד השחקנים הראשיים בתהליך ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, קרי היזם ובעלי הדירות, ישנם שחקני משנה קבועים מטעמם של הדיירים, הנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקט התחדשות עירונית. הבולטים שביניהם הם עו"ד מומחה בתחום ומפקח בנייה, שהכרחיים לפרויקט ולמעשה הוא אינו יכול לצאת בלעדיהם לדרך. בעל מקצוע נוסף הוא האדריכל אשר מגויס למערכה במיוחד בפרויקטים היותר סבוכים ולמשך תקופה מוגבלת בתוך חיי הפרויקט.

בשנים האחרונות נוספו עוד כמה בעלי מקצוע, בעיקר בפרויקטים באזורי הביקוש המרכזיים והמורכבים מבחינה אנושית ותכנונית. מדובר על בעלי מקצוע המוגדרים כמנהלי עסקאות, או בשמם הנוסף, מלווי הפרויקטים. פועלם המרכזי הוא למעשה מינוי הנציגות, ליכוד הדיירים, הבנה מעמיקה בזכויותיהם, ליווי שלהם בתהליך בחירת אנשי המקצוע, וייצוג האינטרסים מול היזם שיבחר במסגרת הליך מכרזי בין מספר יזמים ע"י הובלת תהליך מסודר ושיטתי. חלק מאותם מנהלי פרויקטים יוזמים בעצמם את ההתקשרות הראשונית מול הדיירים ויש כאלו אשר נקראים לדגל מטעם הוועד המייצג.

 

"בתחילת הדרך, אנו עורכי הדין, התייחסנו לאותם גורמים בסקפטיות מסוימת, שכן מביניהם היו כאלו אשר לא התנהלו במקצועיות והיו למעשה סוג של קבלני קולות/וחתימות אשר הבטיחו לדיירים הרים וגבעות אך למעשה סינדלו לא מעט פרויקטים", מספרים עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', המתמחה בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית. "אך ככל שהשוק הולך ומשתכלל, גם האבולוציה של אלו משביחה, וכיום יש בין מנהלי הפרויקטים מי שמפשט את התהליך ועוזר לשאר בעלי המקצוע להתרכז בתפקידם המקורי ולא לגלוש לתחומים של פתרון סכסוכים ושיחות פסיכולוגיות אל תוך הלילה עם הדיירים, ובמיוחד הסרבנים שבהם".

"בפועל, בחלק לא מבוטל של הפרויקטים, העו"ד עומד בחזית ומשמש הדמות המובילה את הדיירים, והוא נאלץ לעסוק גם במקרים שאינן משפטיים", מספרים סמואל ואברהמוב ואומרים כי במספר פרויקטים הם נאלצו להתמודד גם עם בעיות מתחום הפסיכולוגיה וסוגיות שאינן מהעולם המשפטי. "עם הזמן יצרנו לעצמנו מיומנות גם באלה, אך חובה להבין כי עו"ד צריך להשקיע עבודה סיזיפית בנושאי התמחותו ובכל פרויקט אנו משקיעים מאות שעות עבודה. לכן עדיף שתהיה דמות נוספת ומקצועית שמכירה את התהליך שתעזור לקדם את העניינים, כזו אשר תגיש לנו הסכמות מסחריות, שאותם נתרגם להסכם משפטי ואשר באמתחתה ניסיון מוכח ואנו נתרכז במשימות המשפטיות הרבות".

עורך הדין אלון אברהמוב ועורך הדין אלון סמואל/ צילום: יגאל עמר

"מדובר על תופעה חיובית בתחום", ממשיכים סמואל ואברהמוב. "אותם מנהלים מגיעים לפרויקט מתחילתו, מגבשים את הדיירים, משלבים אינטרסים, עושים מכרז יזמים ומרכזים את התוצאות בטבלאות מעודכנות, בוחנים את ההצעות ומנהלים מו"מ מול החברות". עוד מספרים השניים, כי נוכחותם מקלה גם בהסבר לדיירים באשר לתהליכים והדגשים בנושאים שפחות מוכרים להם - דוגמת נושא הערבויות, המימון, הליכי התכנון, נושא ליווי הבנייה ועוד".

יחד עם זאת, על הדיירים להיזהר בטרם חותמים עם דמות המגדירה עצמה ככזו. "עדיין קיימים בשוק גורמים המכנים עצמם מנהלי פרויקטים, אך בסופו של יום הם עתידים להכשיל את הפרויקט כיוון שהם מהווים רק גורם מתווך נוסף שלא מעניק עזרה מקצועית אמיתית", מזהירים סמואל ואברהמוב. "לכן, אין לחתום עם אף גורם, על שום הסכם מבלי שעו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית אישר את ההתקשרות, וכמובן שיש לבחון פרויקטים קודמים בהם היו אותם מנהלים מעורבים. יש לבדוק שביעות רצון של יזמים בעבודה מולם, לבחון את אנשי המקצוע עימם הם עובדים ולאמת את מקצועיותם, לשוחח עם דיירים של אותם פרויקטים בהם נשכרו לעבודה, להבין את שביעות רצונם באשר לתמורות ולוחות הזמנים ויעילותם בפתרון סכסוכים ורגעי משבר". בהקשר זה מוסיפים עורכי הדין כי בכל מקרה על דיירים לקצוב את תקופת הבלעדיות של מנהל הפרויקט לשישה חודשים מקסימום.

שכרם של מנהלי הפרויקטים, כמו זה של שאר בעלי המקצוע, נגבה מהיזמים, עובדה אשר גורמת ליותר נציגויות ליזום בעצמם התקשרות עימם, ובמיוחד עם הבולטים שביניהם בתחום. "למרות שבסופו של דבר הגמול נעשה מכיסם, יותר ויותר יזמים מבינים כיום כי קשה יהיה לממש פרויקטים ולקדמם בלוחות זמנים יעילים מבלי לערב מנהלי פרויקט", מסכמים סמואל ואברהמוב. "כפי שעו"ד ומפקח הכרחיים בכל פרויקט התחדשות עירונית, לא ירחק היום בו נראה בכל פרויקט, או לפחות בחלק ניכר מהם, מנהלי פרויקטים מלווים".

לאתר החברה

עוד כתבות

הפגנה לשחרור החטופים בדרך בגין בירושלים / צילום: יעל גדות

בכיר ישראלי - התקבלה ההחלטה על יציאת משלחת לקטאר

ראש הממשלה בנימין נתניהו הורה הערב (שבת) על יציאת משלחת ישראלית לקטאר • טראמפ: "חמאס הגיב ברוח חיובית, אולי תהיה עסקה עד השבוע הבא" ● לראשונה: שני עובדי סיוע אמריקנים נפצעו בפיגוע של חמאס בעזה ●  50 חטופים - 638 ימים בשבי ● עדכונים שוטפים 

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו / צילום: ap, Eric Risberg

הבניין בסן פרנסיסקו התנדנד ועבר שיפוץ. מה קרה למחירים?

מגדל המילניום בסן פרנסיסקו עבר שיפוץ יסודי בשווי 100 מיליון דולר, לאחר שהחל לשקוע זמן קצר לאחר שהושק • אלא שלמרות הצלחת השיפוץ, מחיר הדירות בו ירדו ביותר מ־20%

צ'רצ'יל מסמן V. ביום הניצחון על גרמניה הנאצית / צילום: Reuters, IMAGO/piemags via Reuters

לסיים מלחמה: עצתו הפיקטיבית של צ'רצ'יל לנתניהו

אבי הכישלון הגדול של המלחמה הקודמת הוביל את הבריטים אל חוף מבטחים, וזכה בסליחה ובהערצה. הוא הבין כי אנחת הרווחה חשובה יותר מתרועת הניצחון

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק / צילום: ap

המועמד שמסמל את "סופה של ניו יורק היהודית שאנו מכירים"

זוהרן ממדאני, המועמד הדמוקרטי לראשות העיר ניו יורק, צמח בעולם פריבילגי והגיח משם עם פוליטיקה רדיקלית וערימות של קסם אישי ● הוא מבטיח להוריד את יוקר המחיה ולמסות את האחוזון העליון ● אלא שעבור ישראל הנבחר המוסלמי מציג אג'נדה מדאיגה

התחדשות עירונית בת''א. התחום תופס יותר משליש מהתחלות הבנייה / צילום: דיויד לוין

אופטימיות על סטרואידים: 13 חברות נדל"ן חדשות הגיעו לבורסה מאז ינואר

13 חברות נדל"ן הצטרפו לבורסת תל אביב במחצית הראשונה של השנה, חלקן אפילו לא מסרו פרויקט עדיין ● במקום שהריבית הגבוהה תנקה את השוק, רק צצים עוד ועוד יזמים - וההוצאות שלהם דווקא גדלות

שר המשפטים ויו''ר ועדת השרים לענייני חקיקה, יריב לוין / צילום: נועם מושקוביץ'/דוברות הכנסת

השרים ידונו בהכפפת היועמ"שים במשרדי הממשלה למנכ"ל ולשר

הצעת החוק, שתעלה ביום ראשון לוועדת השרים לחקיקה, בראשות שר המשפטים יריב לוין, מבטלת את הכפיפות של היועמ"שים במשרדים ליועצת המשפטית לממשלה, וקובעת כי הם יידרשו לפרסם תזכירי חוק לפי דרישה ישירה של השר במשרד

דונלד טראמפ, נשיא ארצות הברית פוסט ברשת Truth, 26.6.25 / צילום: ap, Michael Perez

חנינה בלי הרשעה: האם הנשיא יכול לחלץ את נתניהו ממשפט?

הקריאה של הנשיא האמריקאי להפסיק את משפט נתניהו העלתה לשיח את האפשרות שהנשיא הרצוג יעניק לו חנינה ● אלא שנתניהו טרם הורשע בדבר, מה שמקשה על כניסה למסלול הזה ● וגם: מה חשב בזמן אמת אהרן ברק על הרעיון?

מל''ט אנקה 3 / צילום: צילום מסך יוטיוב

המל"ט הטורקי שהתרסק והביך את ארדואן

אנקה 3, המל"ט המתקדם ביותר של טורקיה, התרסק במהלך טיסת ניסוי ● קוריאה הצפונית תקבל הדרכה שתאפשר לה לייצר כטב"מים איראניים מסוג שאהד 136, תמורת העברת 25 אלף עובדים למפעל כטב"מים ברוסיה ● אוקראינה מייצרת מוקשים במדפסות תלת־ממד ● והודו חושפת כטב"ם מתאבד חדש ● השבוע בתעשיות הביטחוניות

מצלמות לרחפנים של נקסט ויז'ן / צילום: יח''צ

המצלמה שהפכה את האלוף במילואים, ולא רק אותו, למיליונר כבד

המניה שזינקה ב־2000% בארבע שנים, המימושים שהניבו לבכיריה 800 מיליון שקל והאלוף במיל' עמירם לוין שרשם אקזיט עצום ● איך הפכה חברה ביטחונית קטנה מרעננה לאחד מסיפורי ההצלחה הגדולים של שוק ההון, והאם יש סדקים בחלום של נקסט ויז'ן?

ניב כרמי, מייסד פולוס-טק / איור: גיל ג'יבלי

לתפוס מחבלים מהאוויר: המיזם החדש של ההייטקיסט שהקים חברה שנויה במחלוקת ועזב לשוויץ

חברת פולוס־טק שהקים אחד ממייסדי NSO, ניב כרמי, מפתחת חיישן שמותקן על מל"טים ומזהה מחבלים על פי אותות רדיו מהטלפון - בלי לפרוץ למכשיר ● לגלובס נודע: מתקיימים מגעים עם מערכת הביטחון לשילוב הטכנולוגיה, שהחלה את דרכה בתחום החילוץ וההצלה

הדמיית מגדל הספירלה של קבוצת עזריאלי בתל אביב / צילום: KPF

עסקת ענק: משרד עורכי הדין שעובר למגדל הספירלה של עזריאלי

משרד עורכי הדין נשיץ, ברנדס, אמיר, ישכור 11,000 מ"ר במגדל הספירלה של עזריאלי ● על פי הערכות בשוק, המחיר לרמת מעטפת עומד על כ-130 שקל למ"ר, כך שהמשרד ישלם כ-17 מיליון שקל בשנה ● וגם: הריבית עוד לא ירדה - אבל היזמים מתנפלים על המכרזים: יותר מ־130 הצעות לארבעה מגרשים בת"א וביבנה ● חדשות השבוע בנדל"ן

כרזת הסרט ''בחזרה לעתיד'' בעברית. אופטימיזציה של ההווה / צילום: גולן גלובוס - קנון ישראל / יוניברסל

40 שנה ל"בחזרה לעתיד": שובר הקופות שלימד אותנו מה עושים עם טיימליין ואיך לספר מחדש את חיינו

הסרט האייקוני היה הרבה יותר מבידור - הוא עיצב את ההיגיון הפנימי של תרבות הפופ ● בסרט מרטי מק'פליי חוזר בזמן עם הדלוריאן כדי ליצור גרסה משופרת של החיים שלו. היום צריך בשביל זה רק להעלות פוסט

מייסדי רובינהוד. מימין: ולדימיר טנב, ובאיג'ו באט / צילום: ap, Mark Lennihan

וול סטריט סוף סוף מתגמלת את החברה של שני האאוטסיידרים שהפכו למיליארדרים

אפליקציית המסחר האמריקאית רובינהוד הגיעה לוול סטריט בסערה לפני כארבע שנים וספגה כישלון חרוץ ● סאגת מניות ה"מם" סיבכה את החברה עם הרגולטורים, היא נזקקה למיליארדי דולרים לערבויות ואף הגיעה לסף פשיטת רגל ● אבל מאז השפל ההוא, המניה זינקה ביותר מ־1,300%, הרווחים רק גדלים, והמוניטין השתקם

בודקים את המיתוס / צילום: דפנה גזית, רשות העתיקות

מי היה הראשון שהשתמש באריה כסמל שלטוני? לא ממלכת יהודה

מדור המשרוקית של גלובס מתחדש ומציג פינה חדשה: בודקים את המיתוס ● אחת לשבוע המדור יעסוק בעיוותים היסטוריים מפורסמים, מדוע נוצרו, וכיצד הם משפיעים עד ימינו ● והפעם: שר המורשת סיפר שהאריה היהודאי השפיע על העמים מסביב, אבל זה כנראה עבד הפוך

מאפים וסלטים ב–Benno / צילום: אורנה בן חיים

היקב עם המיתוג המוזר שמוכר 10,000 בקבוקים בשנה

יקב בוטיק עם בלנד ייחודי, סדנת קרמיקה משעשעת, הרצאה בשפת הסימנים ותפריט עם נגיעות מקורדון בלו ● מצאנו חמלה לנפש ביישובים סביב נתב"ג ● חגית אברון תופרת יום

בובות לבובו מוצגות לראווה בחנות של פופ מארט / צילום: Reuters, Oriental Image via Reuters Connect

חיוך מטריד ששווה מיליארדים: בובת הפרווה שהפכה לטרנד וכבשה את העולם

לבובו, הבובה הפרוותית בעלת הבעת הפנים המעט קריפית, הפכה ללהיט גלובלי - ולפריט חובה אצל סלבריטאיות על, כמו ריהאנה וקים קרדשיאן ● היצרנית, חברת פופ מארט הסינית, הכפילה את הכנסותיה ב־2024 ובסין כבר הזהירו מהתמכרות לבובה המעוצבת

דונלד טראמפ, נשיא ארה''ב / צילום: ap, Evan Vucci

נעילה אדומה באירופה; טראמפ: מדינות יתחילו לשלם מכסים ב-1 באוגוסט

טראמפ הודיע כי 10 עד 12 מדינות יקבלו הודעה היום בנוגע לשיעור המכס שיוטל עליהן, וכי מכסים בטווח שנע בין 10% ל-70% ייכנסו לתוקף בתחילת אוגוסט ● דאקס מאבד 0.7%, קאק נסוג ב-0.9% והפוטסי נחלש ב-0.2% ● הביטקוין ירד ביממה האחרונה ב-0.6%, וכעת ערכו של מטבע אחד עומד על כ-108,870 דולר ● היום יום העצמאות בארה"ב - לא יערך מסחר בוול סטריט

הריסות ברצועת עזה, ארכיון / צילום: ap, Ariel Schalit

דיווח סעודי: "חמאס החל ליידע גורמים שבכוונתו להשיב הלילה באופן חיובי לעסקה"

מחצית מהחטופים, ב-5 פעימות: זו העסקה שנרקמת ● ארה"ב במגעים לחידוש המו"מ עם איראן - כבר בשבוע הבא ● כתב אישום הוגש נגד שני חשודים נוספים בריגול למען איראן ● מקורות מקורבים לחמאס: ארגון הטרור ימסור את תשובתו למתווכות לפני יום שישי ● הפנטגון: התקיפות על מתקני הגרעין האיראניים החזירו לאחור את תוכנית הגרעין בין שנה לשנתיים ● 50 חטופים - 636 ימים בשבי • עדכונים שוטפים 

ישי דוידי, מראשי קרן פימי / צילום: יונתן בלום

קרן פימי ממשיכה למכור מניות בטחוניות: הציפה רווחים של כ-2 מיליארד שקל מתחילת השנה

הקרן, שמוביל ישי דוידי, מכרה אמש מניות עשות אשקלון ברבע מיליארד שקל - בהמשך למימושים בפי.סי.בי, אורביט ותאת

סא''ל איתי זמיר / צילום: פיקוד העורף

הקצין ששלח לנו התרעות של פיקוד העורף: "יש הבדל בין רקטה מעזה לבין מה שמגיע מאיראן"

עשרות אלפי התרעות שוגרו לציבור במהלך 12 ימי הלחימה מול איראן, בעוד מוקד פיקוד העורף טיפל בכמיליון פניות אזרחים ● ההתמודדות, אומר סא"ל איתי זמיר, שאמון על מערך ההתרעה, הייתה מוצלחת - אך "אי אפשר לנוח על זרי הדפנה" ● לאן נעלמה ההנחיה המקדימה, אילו לקחים הופקו מהמערכה - ומה מתוכנן לעשור הבא