גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מה כולל תפקיד מנהל פרויקט במיזמי התחדשות עירונית?

בעת האחרונה נוספו כמה וכמה בעלי מקצוע לפרויקטי התחדשות עירונית, המרכזי שבהם הוא מנהל פרויקט שעובד בצמוד לדיירים, בקיא בזכויותיהם ותומך ובהם לאורך התהליך ■ "מנהל-מלווה יכול לקחת על עצמו חלק ממשימות אנשי המקצוע ומטלות של הדיירים"

פרויקטים של התחדשות עירונית/ צילום:  Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
פרויקטים של התחדשות עירונית/ צילום: Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף משרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות'

מלבד השחקנים הראשיים בתהליך ההתחדשות העירונית ותמ"א 38, קרי היזם ובעלי הדירות, ישנם שחקני משנה קבועים מטעמם של הדיירים, הנוטלים חלק בלתי נפרד בפרויקט התחדשות עירונית. הבולטים שביניהם הם עו"ד מומחה בתחום ומפקח בנייה, שהכרחיים לפרויקט ולמעשה הוא אינו יכול לצאת בלעדיהם לדרך. בעל מקצוע נוסף הוא האדריכל אשר מגויס למערכה במיוחד בפרויקטים היותר סבוכים ולמשך תקופה מוגבלת בתוך חיי הפרויקט.

בשנים האחרונות נוספו עוד כמה בעלי מקצוע, בעיקר בפרויקטים באזורי הביקוש המרכזיים והמורכבים מבחינה אנושית ותכנונית. מדובר על בעלי מקצוע המוגדרים כמנהלי עסקאות, או בשמם הנוסף, מלווי הפרויקטים. פועלם המרכזי הוא למעשה מינוי הנציגות, ליכוד הדיירים, הבנה מעמיקה בזכויותיהם, ליווי שלהם בתהליך בחירת אנשי המקצוע, וייצוג האינטרסים מול היזם שיבחר במסגרת הליך מכרזי בין מספר יזמים ע"י הובלת תהליך מסודר ושיטתי. חלק מאותם מנהלי פרויקטים יוזמים בעצמם את ההתקשרות הראשונית מול הדיירים ויש כאלו אשר נקראים לדגל מטעם הוועד המייצג.

 

"בתחילת הדרך, אנו עורכי הדין, התייחסנו לאותם גורמים בסקפטיות מסוימת, שכן מביניהם היו כאלו אשר לא התנהלו במקצועיות והיו למעשה סוג של קבלני קולות/וחתימות אשר הבטיחו לדיירים הרים וגבעות אך למעשה סינדלו לא מעט פרויקטים", מספרים עורכי הדין אלון סמואל ואלון אברהמוב ממשרד עורכי דין ונוטריונים יוסף סמואל ושות', המתמחה בייצוג דיירים בעסקאות של התחדשות עירונית. "אך ככל שהשוק הולך ומשתכלל, גם האבולוציה של אלו משביחה, וכיום יש בין מנהלי הפרויקטים מי שמפשט את התהליך ועוזר לשאר בעלי המקצוע להתרכז בתפקידם המקורי ולא לגלוש לתחומים של פתרון סכסוכים ושיחות פסיכולוגיות אל תוך הלילה עם הדיירים, ובמיוחד הסרבנים שבהם".

"בפועל, בחלק לא מבוטל של הפרויקטים, העו"ד עומד בחזית ומשמש הדמות המובילה את הדיירים, והוא נאלץ לעסוק גם במקרים שאינן משפטיים", מספרים סמואל ואברהמוב ואומרים כי במספר פרויקטים הם נאלצו להתמודד גם עם בעיות מתחום הפסיכולוגיה וסוגיות שאינן מהעולם המשפטי. "עם הזמן יצרנו לעצמנו מיומנות גם באלה, אך חובה להבין כי עו"ד צריך להשקיע עבודה סיזיפית בנושאי התמחותו ובכל פרויקט אנו משקיעים מאות שעות עבודה. לכן עדיף שתהיה דמות נוספת ומקצועית שמכירה את התהליך שתעזור לקדם את העניינים, כזו אשר תגיש לנו הסכמות מסחריות, שאותם נתרגם להסכם משפטי ואשר באמתחתה ניסיון מוכח ואנו נתרכז במשימות המשפטיות הרבות".

עורך הדין אלון אברהמוב ועורך הדין אלון סמואל/ צילום: יגאל עמר

"מדובר על תופעה חיובית בתחום", ממשיכים סמואל ואברהמוב. "אותם מנהלים מגיעים לפרויקט מתחילתו, מגבשים את הדיירים, משלבים אינטרסים, עושים מכרז יזמים ומרכזים את התוצאות בטבלאות מעודכנות, בוחנים את ההצעות ומנהלים מו"מ מול החברות". עוד מספרים השניים, כי נוכחותם מקלה גם בהסבר לדיירים באשר לתהליכים והדגשים בנושאים שפחות מוכרים להם - דוגמת נושא הערבויות, המימון, הליכי התכנון, נושא ליווי הבנייה ועוד".

יחד עם זאת, על הדיירים להיזהר בטרם חותמים עם דמות המגדירה עצמה ככזו. "עדיין קיימים בשוק גורמים המכנים עצמם מנהלי פרויקטים, אך בסופו של יום הם עתידים להכשיל את הפרויקט כיוון שהם מהווים רק גורם מתווך נוסף שלא מעניק עזרה מקצועית אמיתית", מזהירים סמואל ואברהמוב. "לכן, אין לחתום עם אף גורם, על שום הסכם מבלי שעו"ד המתמחה בהתחדשות עירונית אישר את ההתקשרות, וכמובן שיש לבחון פרויקטים קודמים בהם היו אותם מנהלים מעורבים. יש לבדוק שביעות רצון של יזמים בעבודה מולם, לבחון את אנשי המקצוע עימם הם עובדים ולאמת את מקצועיותם, לשוחח עם דיירים של אותם פרויקטים בהם נשכרו לעבודה, להבין את שביעות רצונם באשר לתמורות ולוחות הזמנים ויעילותם בפתרון סכסוכים ורגעי משבר". בהקשר זה מוסיפים עורכי הדין כי בכל מקרה על דיירים לקצוב את תקופת הבלעדיות של מנהל הפרויקט לשישה חודשים מקסימום.

שכרם של מנהלי הפרויקטים, כמו זה של שאר בעלי המקצוע, נגבה מהיזמים, עובדה אשר גורמת ליותר נציגויות ליזום בעצמם התקשרות עימם, ובמיוחד עם הבולטים שביניהם בתחום. "למרות שבסופו של דבר הגמול נעשה מכיסם, יותר ויותר יזמים מבינים כיום כי קשה יהיה לממש פרויקטים ולקדמם בלוחות זמנים יעילים מבלי לערב מנהלי פרויקט", מסכמים סמואל ואברהמוב. "כפי שעו"ד ומפקח הכרחיים בכל פרויקט התחדשות עירונית, לא ירחק היום בו נראה בכל פרויקט, או לפחות בחלק ניכר מהם, מנהלי פרויקטים מלווים".

לאתר החברה

עוד כתבות

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

בזבוז בימי קורונה: כמה תעלה הממשלה הגדולה של נתניהו וגנץ?

במסגרת אישור תקציב המדינה 2019 קיבלה הממשלה החלטה לצמצם בהדרגה את מספר משרדי הממשלה מ-29 ל-17 החל משנת 2020 ● אך כעת מסתמן שכחלק ממשלת האחדות של נתניהו וגנץ מספר המשרדים יזנק ל-30, ואיתו גם הגירעון, שיעלה ב-700 מיליון שקל

סוחרים מודאגים בוול סטריט צופים בנשיא טראמפ / צילום: Mark Lennihan, Associated Press

בית הנבחרים אישר את חבילת החילוץ בשווי 2 טריליון דולר, אבל המדדים בוול סטריט התרסקו

מחיר הנפט הגולמי ירד ב-4.8% ● בורסות אירופה ננעלו בירידות חדות, מדד הפוטסי צלל לאחר שהתגלה כי ראש הממשלה ג'ונסון חולה בקורונה ● השווקים באסיה ננעלו במגמה מעורבת, הניקיי טיפס ל-3.5% ואוסטרליה צנחה ב-5.3%

איגנץ זימלווייס. הכרה מאוחרת  / צילום: Associated Press

זמלווייס אמר לשטוף ידיים: הכירו את הרופא הראשון שהבין את חשיבותם של סבון ומים

שטיפת ידיים עם סבון נראית בנאלית בימינו, אך היא גילוי חדש יחסית בהיסטוריה של הרפואה ● התיאוריות של איגנץ זמלווייס ההונגרי על חשיבות השמירה על היגיינה נדחו על ידי הקהילה הרפואית בתחילת המאה ה-19, הוא הושמץ וסיים את חייו באופן טרגי

קניות בסופרמרקט בימי קורונה / צילום: כדיה לוי, גלובס

מהי המנה הקריטית של הווירוס שתדביק אותנו

חוקרים זיהו עבור וירוסים רבים את מה שמכונה "המנה המזהמת" - כלומר שאם ניחשף לכמות קטנה יותר, כנראה שלא נידבק ● הקורונה כנראה לא שונה מווירוסים אחרים בהקשר זה

חיטוי כיכר סן מרקו בוונציה, השבוע  / צילום: רויטרס

מנהיגי האיחוד האירופי מתלבטים האם להנפיק אג"ח משותפות כדי להתמודד ביחד עם המשבר

מנהיגי צרפת, איטליה וספרד ושש מדינות נוספות קראו במכתב לנשיא המועצה האירופה ליצירת מסגרת אג"ח כל־אירופיות שתוכל לתמוך במדינות החלשות ● עם זאת, דוברים רשמיים מטעם מדינות צפון אירופה מביעים סקפטיות ביחס למאמצים לגיוסי חוב הדדי בגוש האירו

אנשים עם מסכות בשוק הכרמל בתל אביב / צילום: Oded Balilty, AP

3,619 נדבקים בקורונה בישראל; אזרח ישראלי נפטר באיטליה

מספר הנדבקים בעולם עומד על 645,606 איש, מתוכם, 139,552 איש החלימו ● היקף הקורבנות בעולם עלה ל-29,971 ● 54 ישראלים במצב קשה, מתוכם 43 מונשמים

אנשים שומרים על מרחק זה מזה ברומא, איטליה / צילום: Andrew Medichini, AP

יותר מ-10 אלף מתים באיטליה; טראמפ שוקל להטיל סגר על ניו יורק

889 בני אדם מתו באיטליה ביממה האחרונה ● 832 בני אדם מתו ב-24 השעות האחרונות בספרד ● הסגר בגרמניה יימשך לפחות עד ה-20 באפריל ● טראמפ שוקל להטיל סגר על מוקדי התפרצות קורונה בארה"ב, ביניהם המדינות ניו יורק, ניו ג'רזי וקונטיקט

דוד אמסלם / צילום: יוסי זמיר

שר התקשורת ישחרר תדרים להרחבת התחרות בשוק הנייח

שר התקשורת דודי אמסלם צפוי לחתום בשבוע הקרוב על תיקון חקיקה שיאפשר הקצאת תדרים לתקשורת אלחוטית רחבת פס לעסקים ובתים

עובדת בצוות רפואי מחוץ לבית חולים בניו יורק, ארה"ב / צילום: Kathy Willens, AP

הישראלית שמחפשת תרופה לקורונה: "הנגיף לא ייעלם כמו הסארס ואסור להתייחס אליו כאל שפעת"

פרופ' מיכל ליניאל, מהמכון למדעי החיים באוניברסיטה העברית, חוקרת את נגיפי הקורונה: את הנוכחי, את סארס המקורי ואת מרס שהופיע ב-2012 ● "הפיתוחים שהיו בקנה להתמודדות עם הסארס, לא יעזרו לקורונה, כי הנגיפים שונים בהתנהגות שלהם"

מעבדה של כללית ברמת החייל שבודקת דגימות קורונה  / צילום: דוברות משרד הבריאות, יח"צ

מחיר העלייה בקצב הבדיקות: תוצאות לא בטוחות ובדיקות אבודות

ל"גלובס" נודע כי כלל הנראה ישנן בדיקות נוספות שאבדו ● משרד הבריאות אישר כי התקבלו תוצאות סותרות בחלק מהבדיקות, אך טוען כי לא מדובר בתוצאות שכבר נמסרו לחולים ● אתמול בוצעו כ-6,000 בדיקות ברחבי הארץ, ובמשרד מקווים להגיע ל-10 אלף בדיקות יומיות בשבוע הבא

בנימין נתניהו מול בני גנץ / צילום: Ariel Schalit, Associated Press

לאחר דיונים ליליים: הסכמות לקראת ממשלת אחדות לאומית

נתניהו וגנץ יתחלפו בתפקיד ראש הממשלה 18 חודש מיום הקמתה ● המפלגות המרכיבות את הממשלה הן הליכוד, ש"ס, יהדות התורה, ימינה וחוסן לישראל בת 15 המנדטים

ניהול משק בית מרחוק / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

דעה: מי שהתכונן טכנולוגית, מוכן לתקופות משבר כמו מגפה עולמית

אפשר להניח שחברות שהטמיעו תהליכי חדשנות טכנולוגית מבעוד מועד, יצלחו את המשבר הזה בצורה מיטבית ואף ייהנו מיתרון יחסי בהשוואה לאחרות ● איך עושים זאת?

וירוס, עולם בצל מגפת השפעת בשנת 1918  / צילום: עטיפת הספר

ספר על השפעת הספרדית ב-1918 מתגלה כרלוונטי גם לימינו

"וירוס, עולם בצל מגפת השפעת בשנת 1918" שראה אור מחדש בהוצאת מטר, רלוונטי באופן מצמרר

אנגלה מרקל במסיבת עיתונאים על נגיף הקורונה / צילום: מישל טנטוסי, רויטרס

"שליטה בהתפרצות": גרמניה שוקלת לאמץ המודל הדרום-קוריאני של בדיקות מקיפות

נכון לעכשיו, אמרה אמש הקאנצלרית אנגלה מרקל, קצב ההכפלה של מספר החולים בגרמניה עומד על חמישה ימים, כך ש"מוקדם לדבר על הקלת בתקנות" ● היא ציינה כי אם הקצב יואט לעשרה ימים, ידונו הרשויות בהקלת הצעדים

טים קוק, מנכ"ל אפל / צילום: Che liang, רויטרס

אפליקציית הקורונה של אפל: שיתוף הפעולה של ענקית הטק עם ממשלת ארה"ב

אפליקציית הקורונה כבר זמינה בחנות האפליקציות של אפל, וישנו גם אתר באוויר אליו אפשר להתחבר ממערכת הפעלה של ווינדוס או אנדרואיד, כך שהשירות זמין לא רק למשתמשי אפל

שדות, ושהקורונה תחכה / צילום: איל יצהר

ובינתיים בחוץ: כך נראית ישראל בימי הסגר

דרור פויר ואיל יצהר יצאו לדרכים, רגע לפני שגם הן נסגרות לתנועה ● מסע דרומי בין אשדוד, נתיבות ובאר שבע, בין ערים ריקות לשדות ירוקים, שרק אחרי שהם נלקחים ממך אתה מתחיל להעריך עד כמה הם חסרים עכשיו

 חדר להשכרה באיטליה / צילום: shutterstock, שאטרסטוק

Airbnb מתמודדת עם גל עצום של ביטולים בעולם על רקע מגפת הקורונה

על פי הנתונים, רק 1,600 הזמנות Airbnb נרשמו בבייג'ין בתאריכים 1–7 במרץ, ירידה של 96% מיותר מ–40 אלף הזמנות ● סין איננה המקרה היחיד: בבירות רבות בעולם המצב דומה ● ענקית ההשכרה לטווחים קצרים תכננה השנה הנפקה, אבל כרגע שוק המניות בירידה דרסטית

אחמד טיבי / צילום: Ammar Awad, רויטרס

פרשנות: האביב הערבי הגיע לכנסת ישראל

איך הפכו חברי הרשימה המשותפת מקבוצה של עסקנים, שאף אחד לא סופר, לכוח הפוליטי השלישי בגודלו בכנסת, למה כוח העל של בנימין נתניהו יכול לסייע למאבק בקורונה ומי ניסה לשכנע את יולי אדלשטיין לכתוב נאום שמציג אותו כמרטיר

מאיר בן שבת, משה בר סימן טוב, בנימין נתניהו ושי באב"ד / צילום: צילום מסך

הגבלות התנועה יתגברו; נתניהו: אם לא יהיה שינוי בשיעור הנדבקים, אין מנוס מסגר

בתום ישיבת ממשלה על משבר הקורונה, סוכם על היערכות להידוק משמעותי של הגבלות התנועה באופן שיצמצם אף יותר את מספר השוהים מחוץ לבית, כדי למנוע את התפשטות מגפת הקורונה ● משרד האוצר יגבש מתווה לצמצום נוסף של העבודה במשק

שר האוצר סטיבן מנושין מציג לאשתו לואיס לייטון, דף של שטרות טריים / צילום: Jacquelyn Martin, Associated Press

הקורונה והכלכלה: השיעור שלא נלמד מ־1920

האם חבילות הסיוע והתמריצים של הפדרל רזרב והממשל האמריקאי באמת יסייעו לאמריקה לצאת מהשפל הגדול אליו היא דוהרת? ● בסדרת כתבות נסביר מדוע הם רק שלב נוסף בתהליך מקולקל שעתיד להגיע לתחנתו הסופית בעשור הקרוב ● "הקורונה והכלכלה - מה הלאה?", כתבה ראשונה