אוהד רוזן / צילום: איל יצהר
במאי 2016 רכשה קרן ריאליטי את קניון ארנה בהרצליה מידי ארנה גרופ שבשליטת מרקוס ובר, ב-335 מיליון שקל. המוכרת רכשה את הקניון ב-2007 מידי מוטי זיסר ב-546 מיליון שקל. בשנים האחרונות ירד ערכו של הקניון, בעיקר בשל בעיות בתכנון ובתמהיל העסקים.
לדברי אוהד רוזן, שותף בקרן ריאליטי: "כשקנינו את הקניון ראינו קופסה על המים, שיש לה חסרונות, אבל יש לה גם יתרונות. צריך לחבר את הקופסה הזאת לטיילת ולים, שהם מה שמייחד אותה. אני לא יכול להגיד שכל מה שעשו עד היום לא נכון, כי הכי קל לשפוט בדיעבד. אבל ברור שכקניון זה לא הצליח עד היום, לכן גם קנינו במחיר שלדעתנו הוא טוב מאוד".
- אילו כיוונים נבדקים?
"אנחנו בוחנים כרגע כיוונים שונים, ונכסים דומים בעולם. זה יכול להיות משרדים, יכול להיות מרפאות, שום דבר עוד לא סגור. מה שבטוח שאנחנו מחפשים קונספט שעוד לא קיים בארץ. המחשבה היא על עירוב שימושים, כי צריך לתמוך במסחר שהוא העוגן העיקרי במקום, והמסחר הזה צריך תמיכה שבעה ימים בשבוע ולא רק בסופי שבוע. אני מקווה שנצליח איפה שאחרים לא הצליחו 15 שנה. חשוב לנו גם להגדיל את זכויות הבנייה שעד היום לא כולן מנוצלות. שכרנו לשם כך את משרד האדריכלים הבריטי נורמן פוסטר, ואנחנו מתייעצים גם עם עיריית הרצליה לגבי התוכנית. נכון להיום התפוסה בקניון היא 75%-80% ועד שנממש את התוכנית, המקום ימשיך להיות קניון ואנחנו גם משקיעים בו כספים רבים בתקופת הביניים".
- רכשתם לאחרונה גם נכס ביישוב אזור ב-105 מיליון שקל.
"קנינו 37 דונם שהם עתודת הקרקע האחרונה באזור. היום בנוי עליה מפעל שהיה שייך בעבר למשפחת פישמן, והכוונה של המועצה המקומית ושל הוועדה המחוזית לשנות את ייעוד הקרקע למגורים בהיקפים של מאות דירות. בתקופת הביניים המפעל מניב לנו שכירות. את הקרקע רכשנו מבנק לאומי, באמצעות המנהלים המיוחדים לנכסים של פישמן, והבנק נשאר בעלים של 30% מהזכויות במגרש. זו חותמת לכך שהבנק מאמין בעסקה, כשהוא בוחר להישאר שותף שלנו".
- קניתם גם את בית העיתונאים בתל אביב, שהקרקע שלו כבר מיועדת למגדל מגורים. תהיה לכם שם השבחה בכלל?
"תהיה ולא מעט. אמנם הקרקע היתה מיועדת למגורים אך היו בה מכשולים רבים והיא לא היתה זמינה לבנייה. ראשית, ההתנהלות מול אגודת העיתונאים לא פשוטה, היו מחלוקות עם רשות מקרקעי ישראל, מתקיים מו"מ עם דובר צה"ל שאמור להתפנות מהמגרש, וישנן זכויות בנייה נוספות שאנחנו פועלים לממש. בגלל הבעיות הרבות, גם המחיר ששילמנו היה כזה שחברות הנדל"ן האחרות מצאו לנכון לא לחצות, ולכן תהיה עליית שווי משמעותית, גם בגלל כל מה שקרה באזור בשנים האחרונות כמו המכרזים הסמוכים של כנרית (פרויקט דה וינצ'י) ושל רשות השידור (בשרונה)".
- תבנו או תמכרו?
"סביר שנמכור את המגרש עם היתר בנייה. אבל לראשונה אנחנו לא פוסלים בנייה, דווקא כשמדובר בנכסים שנדרשת עבודת השבחה מורכבת כמו קניון ארנה, או כמו בנווה אילן שם הוצאנו לאחרונה היתר בנייה לזכויות נוספות שנתחיל לשווק אותן בקרוב".
- ואתם ממשיכים לחפש נכסים "עם צלקות"?
"כל הזמן. בשוק של היום לא קל למצוא נכסים כאלה כי כל אחד כבר מתמחר את הפוטנציאל של הנכס. לכן מבין מאות נכסים שאנחנו בודקים בכל שנה אנחנו בוררים נכסים בודדים. אורך שנים של קרן נע בין 7 ל-10 שנים, ובטווח הזמן הזה אנחנו רוכשים 8-12 נכסים. בארבע השנים הראשונות אנחנו רוכשים נכסים חדשים ואז בשלוש-ארבע השנים הבאות אנחנו משביחים אותם".