שמעון וינטרוב / צילום: תמר מצפי
מניית חברת הנדל"ן בראק אן.וי זינקה היום ביותר מ-3% בבורסה, לאחר שהחברה פרסמה את תוצאותיה לרבעון הראשון של 2017, ודיווחה במקביל על אימוץ מדיניות דיבידנד, שבמסגרתה תשלם לבעלי מניותיה 30% מהתזרים השוטף השנתי (FFO) המושג מנכסיה המניבים.
לפי החלטת דירקטוריון בראק אן.וי, יחושב ה-FFO השנתי על בסיס שימוש בנתוני הרבעון הרביעי (שישמש כרבעון מייצג) של כל שנה קלנדרית, ולא כסיכום של ה-FFO שהושג בארבעת הרבעונים של אותה השנה. התשלום הראשון יבוצע בתחילת 2018, על בסיס נתוני הרבעון הרביעי של 2017.
החלטת הדירקטוריון עשויה לכאורה להעיד על רגיעה מסוימת במאבק שהתנהל בחודשים האחרונים בין דירקטוריון בראק אן.וי והנהלתה, לבין בעל השליטה בחברה, שמעון וינטרוב, ושעסק בין השאר גם במימוש מדיניות דיבידנד בחברה. אלא שבמקביל ביקש היום וינטרוב (באמצעות חברת BCRE שבשליטתו) להוסיף סעיף לאסיפת בעלי המניות הקרובה של בראק אן.וי, המגביל את הסמכויות שהוקנו בעבר לדירקטוריון החברה.
מההודעה שפרסמה בראק אן.וי עולה, כי ביולי 2015 אישרה אסיפת בעלי המניות הצעת החלטה, להסמיך את הדירקטוריון לאשר גיוסי הון באמצעות הנפקת מניות חדשות (מתוך ההון הרשום הקיים) עד נובמבר 2020. ההון הרשום של של בראק אן.וי עומד על 22.5 מיליון מניות, בעוד שעד כה הנפיקה החברה רק 7.25 מיליון מניות, כך שלכאורה רשאי הדירקטוריון להנפיק עוד כ-15 מיליון מניות, ולהביא לדילול חריף של בעלי המניות הקיימים, ובראשם בעל השליטה.
למצב תיאורטי זה וינטרוב אינו יכול כיום להסכים, ולאור המתיחות מול הדירקטוריון, הוא מבקש כעת להגביל את כמות המניות שיהיה הדירקטוריון רשאי להנפיק. לפי הצעת ההחלטה של BCRE, תשונה ההחלטה הקודמת, וייקבע כי בכל שנה קלנדרית (עד נובמבר 2020) יוכל הדירקטוריון להגדיל את ההון המונפק של החברה ב-10% בלבד.
שמעון וינטרוב ושותפו רונן פלד מחזיקים כיום ב-34.2% ממניות בראק אן.וי, באמצעות החזקה ישירה ודרך חברות שבשליטתם (כולל BCRE). באחרונה מכר וינטרוב כ-2% ממניות בראק אן.וי, שהחזיק באופן ישיר תמורת כ-50 מיליון שקל.
צמיחה של 23% ברווח הרבעוני
בתוך כך, פרסמה כאמור בראק את דוחותיה לרבעון הראשון של 2017. מהדוחות עולה כי ברבעון הראשון רשמה החברה רווח נקי של 22.6 מיליון אירו, המשקף צמיחה של 23% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. לצמיחה ברווח הנקי תרמה בעיקר עלייה של 21.2 מיליון אירו בערך הנדל"ן להשקעה שבבעלות החברה, וזאת בהשוואה לעלייה של 15.4 מיליון אירו בערך הנדל"ן שלה, שנרשמה ברבעון המקביל אשתקד.
בראק אן.וי מהווה את זרוע הפעילות בגרמניה של קבוצת BCRE שבשליטת וינטרוב. בראק אן.וי עוסקת הן בתחום של ייזום פרויקטים לבנייה ומכירת דירות, והן בתחום הנדל"ן המניב - באמצעות רכישה והשכרה של דירות ומרכזים מסחריים.
תחום ייזום הבנייה למגורים מתמקד כיום בחטיבת קרקע גדולה שרכשה בראק אן.וי בעבר בעיר דיסלדורף. ברבעון הראשון רשמה החברה רווח של כ-1.7 מיליון אירו בגין השלמה ומסירה של 13 יחידות דיור בשלב ב'3. שלב זה כלל מכירת 107 יחידות דיור בתמורה ל-55.2 מיליון אירו, שממנו הכירה החברה עד כה ברווח של 11.3 מיליון אירו (המהווה 98% מסך הרווח הצפוי).
שלב ג' של הפרויקט כולל הקמה של 109 יח"ד, ש-93% מהן כבר נמכרו, בעוד ששלב ד' יכלול הקמה של עוד 119 יח"ד, ש-18% מהן כבר נמכרו. שלבים אלו אמורים לייצר לחברה בעתיד רווח של 28.8 מיליון אירו, לאחר שהדירות שנבנות במסגרתם יימסרו לרוכשים.
בתחום הנדל"ן המניב, מחזיקה החברה ביותר מ-10,000 דירות להשכרה, וב-28 נכסים מסחריים בערים מרכזיות ברחבי גרמניה. בסך הכול הציגה החברה ברבעון הראשון FFO של 8.08 מיליון אירו (המגלם קצב שנתי של 32.3 מיליון אירו), לעומת 6.8 מיליון אירו ברבעון המקביל.
בתחום הדירות להשכרה מציינת בראק אן.וי, כי נרשם גידול של 5.4% בשכ"ד מנכסים זהים, ושל כ-7.8% בשכ"ד למ"ר בחוזי ההשכרה החדשים. בתחום המניב נרשם גידול של כ-2.6% בשכ"ד מנכסים זהים כתוצאה מהשבחת נכסים.
ההון העצמי של בראק אן.וי עמד בסוף מארס 2017 על 488.5 מיליון אירו (1.95 מיליארד שקל), והחברה נסחרה היום בבורסה לפי שווי של 2.47 מיליארד שקל.