פרויקט בראשית ברמת השרון/ קרדיט הדמיה משרד אדריכלים מזור פירשט
*** הכתבה בשיתוף יעז
לאחר תקופה ארוכה של עיכובים וחוסר ודאות, בתחילת מאי השנה, נכנסה תוכנית רש/3838 לתוקף ובאמתחתה בשורה משמחת לתושבי רמת השרון וליזמי ההתחדשות העירונית בעיר. מדובר על תוכנית מתאר מקומית שמטרתה להסדיר את כל תחום התמ"א 38 בעיר המבוקשת, הממוקמת מצפונה של האחות הגדולה תל אביב.
היתרון של תוכנית המתאר המקומית של רמת השרון היא בהסרת חסמים בירוקרטיים ותכנוניים וכן בהגדרת זכויות בנייה מדויקות באשר לנפחי התמ"א 38, כאשר בדומה לתוכנית הרבעים של תל אביב, לכל אזור, ניתנו זכויות בנייה שונות בהתאם למאפייני הסביבה ולתשתיות הקיימות. זהו הייחוד המרכזי של התוכנית - בשונה מערים אחרות ותכניות מתאר מקומיות מוניציפאליות, נקבעו בה מכסות בנייה מדויקות של יחידות דיור, המייצגות את המקסימום הניתן לבנות בכל אזור.
תומר רייפמן, סמנכ"ל בחברת יעז, המתמחה בייזום ובנייה של מיזמי התחדשות עירונית בתל אביב ובסביבתה, סבור כי מדובר בבשורה אמיתית לעיר וכי התוכנית החדשה, עשויה לשנות את פניה של רמת השרון בתקופה הנראית לעין. "התמ"א 38 בכללותה היא תוכנית מבורכת, אך מאחר ומדובר על תוכנית כללית שאינה ספציפית, היא נידונה להרבה פרשנויות ובערים מסוימות לא מצליחים לתרגמה לכדי כללי עבודה ברורים ולתכניות פעולה מיידיות. לשמחתי ברמת השרון השכילו להבין שיש לנצל את שעת הכושר ולהיעזר בה לצורך תכנון נכון של המלאי העתידי בכפוף לתשתיות הקיימות".
ככלל, העירייה, כאמור, חלקה את העיר למספר אזורים ולכל אחד מהם, הקצתה מכסה של יחידות דיור המותרת לבנייה במסגרת התמ"א 38. "בגדול מדובר על שיטת כל הקודם זוכה", מסביר רייפמן ומפרט, "דיירי העיר מבינים כעת כי במידה וימתינו ויתמהמהו, המכסה תתמלא, כך שלא יוכלו עוד לממש את הפוטנציאל". לדבריו, הגבלת כמות זו עשויה למנוע את התופעה המוכרת מערים אחרות, בהן הדיירים מעדיפים להמתין עם התהליך משיקולים ספקולטיביים.
רייפמן ממשיך ומציין כי יש בהגבלה מוטיבים חיוביים נוספים: "אחת מתופעות הלוואי הקשות של תמ"א 38 היא הריבים והחיכוכים הבלתי פוסקים בין הדיירים, בינם לבין עצמם ובינם לבין היזמים באשר לתמורות. הגבלת המכסה, משמעה, שעון חול ההולך ופוחת שבאמצעותו יזדרזו הדיירים לפתור את הבעיות הפנימיות שיהפכו לשוליות, מאחר ומשמעות אי פתירתן המהירה, היא ביטול של הפרויקט".
עוד אומר רייפמן כי "הגבלת המכסה מבטיחה יציבות מחירים, כזו שתמנע אפשרות להצפת סחורה עתידית ולכן היא תעניק שקט ובטחון כלכלי ועסקי ליזמים, לדיירים הקיימים ולרוכשים פוטנציאליים של הסחורה החדשה. מדובר על איזור ביקוש מרכזי בו ההיצע העתידי מוגבל לכמות מסויימת של יחידות דיור, כך שהמשמעות הברורה היא המשך השבחת הנכסים ושמירת המרקם הקיים באזור הפעולה".
"כפי שתוכנית הרבעים עשתה מהפכה תכנונית בתל אביב כך לדעתי תוכנית רש/3838 תביא מהפכה ברמת השרון, שתהפוך להיות עיר מרכזית לפעילות של יזמים ראויים אשר יוכלו לממש פרויקטים ובמהירות", מעריך רייפמן. "אנו ביעז החלטנו לפעול אך ורק באזורי ביקוש קשיחים בהם יש שקיפות תכנונית באשר לזכויות הבנייה ואומדן זמן די ברור באשר למימוש התכניות ולכן עד כה התמקדנו בתל אביב וכעת אנו שמחים שפעילות תמ"א 38 ברמת השרון תהפוך למנוע צמיחה חשוב נוסף שלנו", הוא מסכם.
חברת יעז בנייה מתמחה בפרויקטי התחדשות עירונית לכניסה לאתר הקליקו כאן