בדרך כלל תכניות בניין עיר חלות על מתחמים גדולים הכוללים חלקות רבות. אמנם יש תכניות שחלות על חלקה בודדת או שתיים אך אלו חריגות מאוד. הסיבה היא כי תכנית בניין עיר נועדה להביט על שטחים גדולים בכדי לתת מענה הולם ככל שניתן לשטחים גדולים בהם ניתן לתכנן יעודים שונים כגון מסחר ומגורים ומבני ציבור ושטחים פתוחים יחדיו לטובת כלל התושבים ולאוכלוסיה גדולה ככל שניתן.
תכנית החלה על מתחם ענק של עשרות ומאות דונמים , גורמת לעיתים קרובות לפיצול של המתחם ולקביעת תכניות שונות בחלקים של תכנית ללא קשר האחד לשני. לדוגמה ניקח מתחם של כמאה דונמים. לא מן הנמנע שרשויות התכנון יחלקו את המתחם לחלקים תכנוניים שונים .כלומר הרשות התכנונית תתכנן חלק אחד מהמתחם עד לדרגת תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתר בניה ואילו לגבי חלק אחר הרשות התכנונית תעדיף להשאיר חלק זה רק עם שינוי יעוד כללי לדוגמא מחקלאי למגורים וכו' מבלי לקבוע בשלב זה תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתר בניה ולהשאיר את החלק הזה לתכנית מפורטת בעתיד. כלומר בין לילה ,מתחם גדול פוצל לשני מתחמים כשבאחד ניתן להגיש בקשה להוצאת היתר בניה כי לגביו באותה תכנית כללו גם תכנית מפורטת ואילו בחלק השני לא ניתן להוציא היתר בניה עד שבעתיד בחלק השני יעשו תכנית מפורטת.
עניין זה קורה לעיתים כשבמתחם יש שני סוגי בעלי קרקעות כשבאותו מתחם יש קרקעות בבעלות המדינה וקרקעות בבעלות פרטית. מבחינה תכנונית , קשה לתכנן מתחם הכולל שני סוגי בעלויות אלו באשר מדובר בבעלות בעלת אופי שונה .לכן לא פעם יש עדיפות לפיצול או יותר נכן פרוק השיתוף במתחם על ידי תכנון חלק אחד שיהיה בבעלות המדינה ובחלק השני תכנון של חלקות בבעלות פרטית.
דא עקא לפיצול זה השלכות רבות בעיקר בתחום של הפקעות וטבלאות איזון וכו'.אותו חלק מהמתחם שכולל כעת גם תכנית מפורטת מביאה בחשבון הפקעות בכל המתחם כך שאותן חלקות שנשארו לחלק השני של המתחם, נכנסות לתחשיב של הפקעות ולדוגמא מופקע מהם עשרים אחוז כי על פי דיני תכנון ובניה , בכל מתחם תכנוני , כל חלקה נכנסת עם שווי יחסי למתחם ואמור לצאת עם אותו שווי יחסי לאחר ההפקעות ,אחרת יש לשלם תשלומי איזון בדמות פיצויי הפקעה וכו'.
והינה בא החלק השני להכין תכנית מפורטת בכדי שבעלי חלקות בחלק שלא תוכנן בתכנית הראשונית יוכלו להוציא היתר בניה .הכנת תכנית מפורטת בחלק השני הזה כוללת בהכרח גם הפקעות חלקות שנשארו לחלק השני ונשאלת השאלה מה גורל של חלקה מעין זה שפעם אחת הפקיעו ממנה במסגרת התכנית הקודמת וכעת מפקיעים ממנה בחלק השני? האם שתי הפקעות אלו מצטברות או שמא כל תכנית יצרה הפקעה מחדש ואין לצרף שתי הפקעות באמצעות תכנית הפיצול הראשוני.
כלומר האם בעלי חלקות שבחלק השני המיועד לתכנית מפורטת רשאים לבקש כי בתכנית הפיצול הראשוני , כבר יילקח בחשבון בטבלאות האיזון ההפקעה שמתבצעת בתכנית הפיצול הראשוני וגם ההפקעה שתהיה בעתיד במסגרת התכנית המפורטת ? זאת בכדי למנוע מצב שמאותה חלקה יפקיעו למעשה עד אין סוף במסגרת תכניות חדשות? ונשאלת השאלה מהו הכלי הנכון למנוע מצב זה? האם הכלי התכנוני הנכון הינו כי בתכנית הפיצול הראשוני כבר במסגרת "תכנית איחוד וחלוקה" יתחשבו בהפקעה עתידנית , או שמא להמתין לתכנית המפורטת העתידנית שתהיה ורק אז יעשו התחשבנויות?כלומר האם בעלי החלקות בחלק השני רשאים לבקש להוסיף לתכנית הפיצול הראשונה הוראה לפיה תובא בחשבון הקצאת זכויות לצרכי ציבור שנעשתה בזכויותיהם, כחלק מהקצאות העתידיות לצרכי ציבור, במסגרת התכנית המפורטת שהם מקדמים מכוח התכנית, מה שמכונה " שיחזור זכויות "? "שחזור זכויות" הוא כלי תכנוני המיושם במסגרת הליך של איחוד וחלוקה ותמציתו - הכללת קרקע מסוימת בתוך טבלת הקצאה ואיזון על פי ייעודה התכנוני הקודם חלף ייעודה התכנוני הנוכחי. כלומר האם ניתן להשתמש בכלי התכנוני הנקרא "איחוד וחלוקה" רק לצרכי פיצוי ,גם אם אין קשר תכנוני בין החלקות ?או שמא על בעלי החלקות להמתין לתכנית מפורטת משלהם ורק אז להעלות את סוגית פיצויי הפקעה וכו' במסגרת תכנית מפורת העתידית?
שאלה תכנונית מורכבת זו נדונה לאחרונה בבית משפט מחוזי מרכז בפני כב' השופטת ורדה מרוז. התובעים ומדינה ישראל הינם בעלים של חלקות רבות שנכנסו למתחם תכנוני אחד בשל קרבתם זו לזו והיותם חלק מיישוב קדימה צורן. משרד השיכון יזם תכנית ליישוב קדימה צורן. המתחם חולק מבחינה תכנונית לשני חלקים ,חלק ראשון שהחלקות שלו בבעלות המדינה וחלק שני ,זז שהחלקות שבו הינן בבעלות העותרים ובעלים פרטיים אחרים. בעוד לגבי החלק הראשון של המדינה הוכנה גם תכנית מפורטת המאפשרת הוצאת היתר בניה ,לגבי החלק השני לא הוכנה תכנית מפורטת ועל כן לא תתאפשר בו בניה עם אישור התכנית, אלא לאחר גיבוש תכנית מפורטת ע"י בעלי מקרקעי החלק השני .לטענת התובעים, יש להחיל על שטח החלק השני תכנית איחוד וחלוקה ובתוך כך לערוך מה שמכונה "שחזור זכויות". כלומר להשתמש בכלי התכנוני הנקרא "איחוד וחלוקה" בתכנית השייכת לחלק הראשון שבבעלות המדינה רק לצרכי פיצוי , גם אם אין קשר תכנוני בין שני החלקים. לטענת התובעים אין על בעלי החלקות בחלק השני להמתין לתכנית מפורטת עתידנית משלהם ורק אז להעלות את סוגית פיצויי הפקעה אלא כבר עכשיו ובמסגרת תכנית של חלק הראשון יש לקחת בחשבון את הפקעות שנעשו לחלקות של התובעים במסגרת תכנית חלק הראשון ותכנית עתידנית שתהיה בעתיד בחלק השני השייך לתובעים. בית המשפט דחה את התביעה וקבע כי יש לשלול שימוש במכשיר "איחוד וחלוקה" לשם פיצוי בלבד. התובעים מבקשים לכפות על הרשות התכנונית את דרך הפיצוי באמצעות "איחוד וחלוקה". בשעה שתכנית "איחוד וחלוקה" נועדה לתיכנון ולא לקביעת פיצויים ואין להשתמש בו מקום שאין "זיקה תכנונית " בין שני חלקים וניתן לתכנן כל מתחם לחוד. בית המשפט פסק כי הפיצוי שאמור להגיע לתובעים , עתיד להידון במסגרת תכנון מפורט שיהיה בעתיד בחלק השייך לתובעים ולא במסגרת תכנון של החלק השייך למדינה כעת ועל כן התביעה הנדחית.
עת"מ 35827-09-16 טיקוצינסקי ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז- ועדת משנה להתנגדויות ואח'