משרדים בתל אביב. "מרבית הביקושים יתרכזו במטרופולין" / צילום: תמר מצפי
מאחורי המחיר למ"ר קנייה או השכרה של משרד, עומד תמיד גם מחיר נוסף - דמי הניהול. זהו סכום שלרוב אינו נתון לשיקול דעתם של השוכר או של הרוכש, אולם אין להקל בו ראש: גם אם זה נראה כמו כסף קטן לכל מ"ר, דמי הניהול מהווים לעתים כשליש או רבע מדמי השכירות במגדל משרדים. ומתברר שלעתים דמי הניהול כוללים גם את עלות החשמל של מיזוג האוויר למשל, אבל לפעמים לא. נקודה נוספת שצריך להביא בחשבון היא שלא תמיד הבניין החדיש ביותר יהיה בעל דמי הניהול הגבוהים יותר.
ממוצע של 20 שקל למ"ר
ובעוד שמחירי המשרדים אינם יורדים, דווקא בכל מה שקשור לדמי ניהול ניתן לזהות שינוי מגמה. לצד שחיקה מסוימת במחירים, נוצר לאחרונה סטטוס-קוו חדש בכל הנוגע לגביית תשלומים נוספים בהתאם לעלויות שצצו במהלך השנה.
קבוצת נת"מ בדקה היכן משלמים את דמי הניהול הגבוהים ביותר בבנייני המשרדים בתל-אביב וברמת-גן. בסקר נבדקו 61 מגדלים מסוג Class A (הרמה הגבוהה ביותר) בתשעה אזורים מרכזיים, המהווים מדגם מייצג לכלל אזורי המשרדים הממוקמים במרחב העירוני באזור, ונמצא שממוצע דמי הניהול בהם עומד על 20 שקל למ"ר. שטחם הכולל של המגדלים שנסקרו 1,729,972 מ"ר ודמי הניהול הגבוהים ביותר נסקרו באזור הסיטי של תל-אביב ובאזור בית המשפט. נציין שכל תעריפי דמי הניהול כוללים גם את עלות מיזוג האוויר.
על פי נתוני הסקר, מגדל אלרוב הממוקם בפינת הרחובות שד"ל ורוטשילד בתל-אביב, הוא המגדל שבו דמי הניהול הגבוהים ביותר - 28 שקל למ"ר, לפי דו"ח נת"מ. במקום השני מרכז עזריאלי בתל-אביב (המגדל העגול, המשולש והמרובע) שבו גובים דמי ניהול בגובה 27 שקל למ"ר. במקום השלישי ברמת המחיר ניתן למצוא שלושה מגדלים שונים, בהם נגבים 25 שקל למ"ר: בית התעשיינים ברחוב המרד 29 בתל-אביב, מגדל עתידים החדש (בקרית עתידים ברמת-החייל) ובית אסיה ברחוב ויצמן 4 בתל-אביב.
בהמשך הרשימה מופיעים מגדלי שקל ברחוב ארלוזורוב 111, בית אמות אירופה ברחוב ויצמן ובית אירופה באותו הרחוב שם עומד תעריף דמי הניהול על פי הדו"ח על 24 שקל למ"ר.
את רשימת עשרת המגדלים היקרים ביותר בדמי ניהול סוגרים מגדל משה אביב ובית שאפ, שניהם במתחם הבורסה ברמת-גן, שבהם גובים 22 שקל למ"ר דמי ניהול.
"ההשפעה על גובה דמי הניהול היא בראש ובראשונה תולדה של היקף וסוג השירותים הניתנים בבניין", מסבירים בנת"מ. "בבניין עם סטנדרטים גבוהים יסופקו שירותי ניהול ברמה הגבוהה ביותר, והדבר יבוא לידי ביטוי בצוות כוח האדם בפרויקט הן מבחינת מספר העובדים והן מבחינת כישורים, ותק והשכלה של אותם עובדים, סוג השירותים הניתנים, זמן הטיפול בתקלות ועוד.
"יש הבדל בין בניינים שבהם יש ריבוי בעלים לבין בניינים בבעלות יחידה אשר קובעים את גובה דמי הניהול וסטנדרט השירותים הניתנים ומנהלים לעצמם את הנכס". נכסים אלו, מסבירים בנת"מ, אינם נכנסים לתחרות של השוק הרחב שבו מתחרות חברות הניהול: "לגבי ההבדל בין חברת ניהול פנימיות לחברה חיצונית, חשוב להבין שחברות 'אין-האוס' כמו בבניינים של עזריאלי למשל, אינן מתחרות בשוק. אי לכך הן יכולות להחליט בכל רגע נתון על עליית דמי הניהול שמלכתחילה גבוהים יותר מדמי ניהול שנותנות חברות חיצוניות.
"בנוסף, חברות חיצוניות הן כל העת בתחרות, ולכן יעשו מאמצים גדולים יותר להשתפר, להשתדרג ולהתייעל".
"שכר הטירחה ירד ל-10%"
ובזמן שמחירי השכירות מדשדשים, ונדמה שבעלי הבניינים עושים הכל לשדר עסקים כרגיל מול ההיצע הגדול המוקם כעת ומאיים להוריד את המחירים ואת התפוסות, מתברר שבדמי הניהול כבר ניכרת שחיקה מסוימת. גורמים בשוק מסבירים שלבעלי המשרדים חשוב לשמור כעת על המחירים ברמה גבוהה, ולא לאותת על ירידה. לכן, בעוד המחיר נותר זהה, לעתים ניתנות הטבות לשוכר או לרוכש בדמות הנחה בדמי הניהול או הנחה במחיר חניות וכד'.
לדברי סטנלי מבזוס, מנכ"ל נת"מ ניהול נכסים, "דמי הניהול בשוק לא עלו זה חמש שנים. במקביל, שכר הטרחה של חברות הניהול ירד לטווח שבין 10% ל-12% מגובה דמי הניהול, במקום כ-15% בעבר הלא רחוק. הסיבה המרכזית שבגללה דמי הניהול לא עלו היא התחרותיות בשוק. הבנייה המאסיבית של מגדלי משרדים חדשים גורמת לכך שחברות ניהול רבות באות לקראת בעלי הכנסים ומעניקות דחייה (גרייס) לתשלום בשכר הטירחה בגין השירות, לתקופות שונות, בתהליך אכלוסו של מגדל המשרדים".
רונן איילון, מנכ"ל רד בינת נכסים המחזיקה וגם מנהלת בנייני משרדים ברחבי הארץ, מדגיש כי "בדמי הניהול אנחנו לא מורידים מחירים". עם זאת, הוא מודה, "זה קורה במחירי חניות או בגרייס שנותנים על שכר הדירה, ופחות על דמי הניהול. בעל הנכס רוצה לדעת שההכנסות יהיו נטו, ואת הניהול מממנים הדיירים".
על כך אומר מבזוס מנת"מ כי "ככלל, אנחנו לא מכירים בשוק עניין של צ'ופרים לשוכרים כדי להתמודד עם התחרות בשוק. מה שכן, אנחנו בנת"מ נכנסים לשותפות עם בעל הנכס עד שלב האיכלוס, כלומר אנחנו מותרים על חלק שכר הטירחה שלנו עד לאכלוס".
איילון מאיר עוד נקודה מעניינת, הקשורה לגביית דמי הניהול. לדבריו, בעבר היה נהוג לקבוע בחוזה שדמי הניהול הם הערכה, כך שבסוף השנה ניתן היה לגבות תוספת בהתאם להוצאות שהיו בפועל. "בעבר זה היה סעיף סטנדרטי בחוזה, ולדעתי זה כך גם בלא מעט חוזים הנמצאים עדיין בתוקף גם היום. אבל בחוזים חדשים שנחתמים כיום זה כבר לא קורה בפועל. היום לא באים לדיירים ודורשים את התוספת, והשוק די השתנה למחירי פיקס".
כולל מיזוג או לא
איילון מתייחס גם לנקודה נוספת המאירה באור שונה את ההבדלים בדמי הניהול בין בניין לבניין - עלות החשמל של מיזוג האוויר. "כשמסתכלים על דמי ניהול ומשווים בין בניינים ורואים הבדלים משמעותיים, יש לכך סיבה אחת עיקרית - האם עלות החשמל עבור המיזוג כלולה במחיר או לא. מדובר בהבדל לא מבוטל של 7 עד 9 שקלים למ"ר. מחירים שהם ברמה של 20 שקל למ"ר ומעלה כוללים ככל הנראה חשמל מיזוג אוויר, אחרת זה מאוד גבוה".
לא פעם מדובר במהלך שיווקי של בעלי בניין או של חברת ניהול שרוצה להציג מחיר נמוך ללא מיזוג אוויר, כדי להיראות אטרקטיבית בשלב הראשון. לכן, לכל מי שחושב לרכוש משרד או לשכור אחד זו צריכה להיות אחת השאלות הראשונות שיש לשאול את חברת הניהול או את המשווק. "זה עניין של הצגת הנתונים", אומר מקור בענף, "תמיד אפשר להציג גבוה או נמוך כדי למשוך לקוחות".
איילון גם מסביר שלמרות מה שנראה כתוספת שולית לשכר הדירה, מדובר במשהו שכדאי להתייחס אליו ברצינות: "כל דייר שקצת מבין מתייחס לדמי הניהול ברצינות. זה סכום מהותי. זה יכול להגיע ל-25 שקל למ"ר, ודמי השכירות יכולים להיות 100 שקל למ"ר, אז זה שליש או רבע משכר הדירה" (כשגם הארנונה כמובן תורמת לעלות החודשית עוד כמה עשרות שקלים לכל מ"ר).
ועד כמה באמת דמי ניהול בבנייני משרדים הם נקודה שהשוכר או הרוכש מביאים בחשבון בבואם לבצע עסקה? חיה נחום, בעלת המטבחון פרסום העוסקת במיתוג פרויקטי נדל"ן, מדגישה כי "השיקול של הרוכש או של מעסיק בבחירת המשרד מתחיל במיקום, בקרבה של המשרד לרכבת ובשירותים שמספקים השטחים הציבוריים, זאת הרבה לפני שהוא בכלל בודק את גובה דמי הניהול. המעסיקים נותנים משקל למיקום של המשרד, לנראות שלו, ללובי ולשטחים הציבוריים בבניין, המרכיבים חלק מהמיתוג של החברה, וכמובן לניהול ולתחזוקת הבניין יש משמעות לכל אותם פרמטרים".
הבניינים עם דמי הניהול הנמוכים ביותר
לצד רשימת עשרת המגדלים שבהם דמי הניהול הם הגבוהים ביותר, בנת"מ גם אספו את חמשת המגדלים שבהם דמי הניהול נמוכים ביותר. גם הם מסוג קלאס A, וניתן לראות עד כמה ההבדל משמעותי.
בצמרת נמצאים מגדלים חדשים, שאולי השתמשו בדמי הניהול למשוך לקוחות (ובדמי השכירות הגבוהים כדי להוכיח שהם לא זולים מהשאר): דמי הניהול הנמוכים ביותר, 13 שקל למ"ר, נמצאו במגדל אמות אטריום ברמת-גן ובמגדל בסר 3 בבני-ברק. אלא שבשניהם התעריף אינו כולל את מחיר מיזוג האוויר.
במקום השלישי נמצא במגדל השחר על גבול גבעתיים, שבו נגבים דמי ניהול בגובה 15 שקל למ"ר (ללא מיזוג), במקום הרביעי בית רובינשטיין במנחם בגין בתל-אביב עם דמי ניהול בגובה 18 שקל למ"ר (כולל מיזוג האוויר), ובמקום החמישי בית BMC ברחוב הברזל ברמת-החייל שבו דמי הניהול עומדים על 19 שקל למ"ר (כולל מיזוג אוויר).
נזכיר כי ברשימת עשרת הבניינים שבהם דמי הניהול הגבוהים ביותר מגיעים המחירים עד ל-28 שקל למ"ר.
אמות אטריום ברמת-גן הוא מגדל חדיש וירוק, ולכאורה מוזר שדמי הניהול בו יהיו כה נמוכים. בנת"מ מסבירים כי הדבר נובע כנראה גם מהעובדה שחלק מהמערכות עדיין נמצאות בתחום האחריות וכן מהעובדה שהוא כולל מערכות בנייה ירוקה, שמובילות לחיסכון תפעולי.
מה קורה מחוץ לתל-אביב-רמת-גן? ועל כמה עומדים דמי הניהול מחוץ למטרופולין תל-אביב, לב הביקוש לתעסוקה? לפי נתוני קבוצת נת"מ, המתייחסים לבניינים ברמה הגבוהה ביותר (קלאס A), גם בדמי הניהול אפשר לראות הבדלים בין מרכז ופריפריה, אבל הם כצפוי הרבה פחות מהותיים ממחירי השכירות והרכישה המושפעים מעלויות הקרקע.
בפתח-תקווה מדובר על 19 שקל למ"ר, ברעננה 18 שקל למ"ר, בכפר-סבא והוד-השרון 16 שקל למ"ר, בראש העין וסובב נתב"ג 15 שקל למ"ר, בנתניה 14 שקל למ"ר וברחובות נס-ציונה 12 שקל למ"ר בממוצע. בהרצליה פיתוח, גם היא מוקד ביקושים להשכרת משרדים אולי לא פחות מתל-אביב הגדולה, דמי הניהול הממוצעים עומדים על 20 שקל למ"ר.
בפארק מת"מ בחיפה מדובר על כ-17.8 שקל למ"ר בממוצע, בחיפה עצמה על 16 שקל למ"ר וביקנעם 13 שקל למ"ר. בירושלים המחיר הממוצע בכל העיר עומד על 16.9 שקל למ"ר, כאשר הממוצע בקרית שאול עומד על 16.2 שקל למ"ר, בהר חוצבים על 16.8 שקל למ"ר, במלחה על 18 שקל למ"ר ובתוך העיר על 16.5 שקל למ"ר בממוצע.
לבסוף, באזור הדרום, הממוצע הכללי עומד על 15 שקל למ"ר דמי ניהול ממוצעים. בתוך העיר באר-שבע מדובר בממוצע של 15 שקל למ"ר דמי ניהול, בקריית עתידים על 20 שקל בממוצע למ"ר ובפארק ההיי-טק בעומר המחירים הנמוכים ביותר על פי נתוני נת"מ ועומדים על 10 שקל למ"ר בממוצע.
