הגשר סמוך לבניינים ברח' הרצל בירושלים / צילום: ליאור מזרחי
למעלה מ-60 בעלי דירות בשדרות הרצל בירושלים יקבלו פיצוי בסך כולל של 3.5 מיליון שקל, בגין ירידה בערך דירותיהם, שנפגעו מהקמת גשר המיתרים וממעבר הרכבת הקלה על הגשר - כך קבע השמאי המכריע אריה קמיל, שמינתה ועדת הערר מחוז ירושלים.
את התביעה לפיצויים הגיש עוה"ד אופיר כהן ואלי וילצ'יק ממשרד כהן וילצ'יק המתמחה בדיני תכנון ובנייה .
בשנת 2006 אושרה תוכנית להקמת הרכבת הקלה בירושלים, במסגרתה אושרה גם הקמת גשר המיתרים בכניסה לעיר, שמסלול הרכבת הקלה עובר בין היתר על הגשר. בשנת 2009 הגישו 67 בעלי הדירות בשדרות הרצל 10, 12 ו-14 בירושלים, הסמוכים לכניסה לעיר, תביעה לפיצויים בסך 19 מיליון שקל, נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים. בתביעה טענו בעלי הדירות כי התוכנית להקמת הרכבת הקלה, שעוברת על גשר המיתרים, הייתה תוכנית פוגעת שהביאה לירידה בערך דירותיהם.
הוועדה המקומית לתכנון ובנייה דחתה את התביעה באפריל 2008, ובעלי הדירות הגישו ערר לוועדת הערר המחוזית בדרישה לבטל את החלטת הוועדה המקומית. בערר, לו צירפו חוות דעת של שמאי המקרקעין שאול רוזנברג, טענו בעלי הדירות כי בשל התוכנית נרשמה ירידת ערך דירותיהם בשיעור של 24%-30%, תלוי במיקום הדירה, בשל שורה של טיעונים: קרבת הבניינים לתוואי הרכבת, קרבתם לגשר המיתרים, חשיפה לרעשים ולחריקות, חשש מהפרעות למערכת החשמל, חשיפה לתאורת הגשר, חשש מרעש הנובע ממפגש בין רוחות למיתרי הגשר, חשש מקרינה אלקטרו מגנטית, ושינוי בחזות הנצפית מהדירות.
"האוויר ישתפר"
עמדת הוועדה המקומית שהוצגה על ידי שמאי הוועדה יעקב בירנבאום היא כי גם לפני התוכנית, שדרות הרצל היו עורק תחבורה ראשי, שכלל מעבר של כלי רכב לרבות תחבורה ציבורית כבדה בכל שעות היממה, כאשר חלק גדול מכלי הרכב הנכנסים לירושלים עברו בסמוך לבניינים בשדרות הרצל.
עוד טענה הוועדה המקומית כי בתסקיר השפעה על הסביבה שנערך לתוכנית עלה כי לרכבת הקלה השפעה חיובית מבחינה סביבתית על רעש וזיהום אוויר. וכי באופן ספציפי לצומת הכניסה לעיר קובע התסקיר כי צפוי שיפור באיכות האוויר וכי לא תהייה לרכבת השפעה על הרעש. בנוסף ציין התסקיר כי לא צפויה חריגה בנושא הרעידות, וכי לדיירים לא נשקפת סכנה מחשיפה לקרינה אלקטרו מגנטית.
כמו כן טענה הוועדה כי התאורה על הגשר גבוהה מדירות התושבים ולכן אינה משפיעה עליהן. באשר לטענה על פגיעה חזותית טוענת הוועדה כי לפני הקמת הגשר, התושבים פנו לצומת עירוני סואן ואילו היום הם צופים לעבר "מונומנט אדריכלי ברמה עולמית". באשר לטענה לרעש הנגרם כתוצאה מהמגע בין מסילת הרכבת עליה נוסעת הרכבת לבין הגשר, טענה הוועדה המקומית כי הרעש נגרם כתוצאה מביצוע לקוי של עקומי מסילה צרים ולא כתוצאה מהתוכנית.
ועדת הערר בראשות עו"ד גלעד הס קבעה במאי 2008 כי יש להפריד בין פגיעה שהתרחשה בפועל, לבין חשש לפגיעה, שכן גורמים פסיכולוגיים שנובעים מחשש לפגיעה לא מהווים עילה לפיצויים, מאחר שהחוק מתנה פיצויים רק במקרים שניתן להוכיח פגיעה מהתוכנית. הוועדה העבירה את ההכרעה בעניין לשמאי המכריע אריה קמיל, שבשנת 2010 ביצע מספר ביקורים בדירות, הן בשעות היום והן בשעות החשיכה.
בשל קשיים למנות מומחים, שנבעו מהיכרות עסקית בין המומחים לעיריית ירושלים או לחברת הרכבת הקלה, רק בשנת 2016 הוגשה חוות דעת אקוסטית לבחינת הרעש הנגרם לדירות התושבים, שנערכה על ידי ד"ר יובל מנטל ופרופ' גיורא רוזנהויז מחברת "סוונטק אנליזה וטכנולוגיות של גלי קול", שבחירתה הוסכמה על ידי שני הצדדים.
בחוות הדעת נמצא כי הרעש שנגרם מצירי התחבורה הסואנים, תנועת הרכבת הקלה, ומחריקות חזקות כתוצאה ממגע מסילת הרכבת בעיקול העלייה לגשר המיתרים ורעשי תנודות המיתרים, חורג מהמותר לפי הנחיות המשרד להגנת הסביבה.
פגיעה משתנה
קמיל הסתמך על חוות הדעת וקבע כי מעבר הרכבת הקלה על גשר המיתרים הביא לרעש שלא היה קיים קודם לכן, כתוצאה מעיקולי המסילה על הגשר ומקרבתו לבניינים בשדרות הרצל. הפגיעה העיקרית ממעבר הרכבת על הגשר נובעת מהחריקות שנגרמות בנסיעה על התעקלות המסילה במורד הגשר ובסמיכות לדירות התובעים. לדבריו, נכון שהדירות ממוקמות סמוך לצירים סואנים, שהרעש מהם היה ניכר עוד לפני הקמת הרכבת, אך נסיעת הרכבת על הגשר עם עיקול נגדי חד בסופו יוצרת רעש חריג לסביבה. קמיל דחה את טענת הוועדה המקומית כי הרעש נגרם כתוצאה מביצוע לקוי של המסילה, מאחר שהתוואי המעוקל במיקום זה הוא תוצאה ישירה של תכנון הגשר בצורתו הנוכחית במקום, ועל כן קיימת פגיעה, שהיקפיה משתנים בין דירה לדירה.
בנוגע לפגיעה בשינוי החזות עקב הקמת הגשר בסמיכות לדירות, למרות טענת הוועדה המקומית כי התושבים צופים לעבר "מונומנט אדריכלי ברמה עולמית" שלא היה קיים קודם לכן, הרי שלדברי קמיל, "לא ניתן להתעלם כי הדירות שצופות בחזית לעבר הגשר, צופות כיום לעבר פסי מיתרי הגשר, אשר בעיני המתבונן הרגיל, המהווה רוכש פוטנציאלי, יכולים להיתפס מחד כמראה סורגים או מנגד כמונומנט אדריכלי". על כן קבע קמיל כי קיימת פגיעה, המשתנה מדירות לדירות תלוי במיקומן.
לגבי החשיפה לתאורה כתוצאה מהגשר, ציין קמיל כי כפועל יוצא מבניית גשר בין המיתרים ותאורתו, נוסף נפח אור נכבד לאזור. "תאורת המיתרים נשקפת לתוך דירות התובעים" ציין קמיל. "לטעמי, שיקול דעתו והחלטותיו של רוכש פוטנציאל אשר מודע לרמת האור הסביבתי יושפעו במידה רבה כתוצאה מכך". על כן קבע כי ישנה פגיעה המשתנה בין הדירות בהתאם למיקומן ולשיעור החשיפה הקיימת מכל דירה לעבר גשר המיתרים.
קמיל סיכם כי הפיצויים יתייחסו לשלושה מרכיבים: חשיפה לרעשים וחריקות של הרכבת, שינוי חזות, חשיפה לתאורת הגשר בשעות הלילה, כאשר סך שיעור הפגיעה בהתאם למיקום כל דירה עומד על עד 9% בסכומים המגיעים עד ל-115 אלף שקל לכל דירה, ובסך הכל ל-3.5 מיליון שקל לפני תשלומי ריבית והצמדה. מרבית סכום התביעה, שהתבסס על טענה לירידת ערך כתוצאה מחשש פסיכולוגי כאמור, לא התקבל בהוראת ועדת הערר. 61 מהתובעים יפוצו בסכום שבין 20 אלף שקל ל-115 אלף. שישה תובעים לא יפוצו כלל.
מעיריית ירושלים נמסר: "סכום התביעה עמד על כ-19 מיליון שקל, והשמאי המכריע פסק לתובעים כשישית מערך התביעה, כ-3.5 מיליון שקל. העירייה תלמד את ההחלטה לעומק ולאחר מכן תחליט האם בכוונתה להגיש ערעור".