מגדל עלית / צילום: איל יצהר
אחת התופעות הלא רצויות בשוק הנדל"ן היא זו שבמסגרתה חברות מבקשות הקלות ושינויים בהיתרי הבנייה, אחרי שהיתרים קודמים כבר ניתנו והבנייה החלה. השינויים המבוקשים, תוך כדי בנייה, אולי באים להיטיב עם היזם שמבקש ליהנות מתוספת קומות ויחידות דיור, אך גם מציבים אותו בפני סכנה של עיכובים בסיום הפרויקט כתוצאה מהתנגדויות, עררים ועתירות, איחור במסירת הדירות, וגם אי ודאות לגבי אופי הדירות המשווקות.
אחת הדוגמאות הבולטות למגדל שמגיש שוב ושוב בקשות להיתרים חדשים, לאורך שנים, הוא מגדל המגורים שמקימה חברת מצלאוי סמוך לצומת עלית ברמת-גן. המגדל כבר עומד על תלו, והסאגה עדיין לא נגמרה. בוועדה המקומית הסבירו ל"גלובס" כי הבעיה הייתה שיזמים קיבלו בעבר היתרים להקמת מרתפים, מבלי שהיה ברור מה הם עומדים להקים על הקרקע. "היום החטא הקדמון הזה כבר לא קיים, ויזם שמבקש היתר למרתפים מתבקש להציג בדיוק מה הוא עומד להקים מעליהם, וכך נמנעת שיטת הסלמי".
שני מרתפים לשני מגדלים
התב"ע (תוכנית בניין עיר) המקורית על השטח הייתה להקמת שני בניינים בני 17 ו-20 קומות. חברת מצלאוי בנתה את המרתפים לשני המגדלים, ואז ביקשה היתר לבניית מגדל אחד בן 18 קומות.
לאחר מכן ביקשה החברה היתר לתוספת 11 קומות למגדל האחד, קיבלה את ההיתר ובנתה מגדל בן 29 קומות ו-146 דירות, שניצב היום בז'בוטינסקי 16 ברמת-גן.
מצלאוי אף ביקשה וקיבלה היתר לבניית חללים סגורים, שאין אליהם גישה מהדירות. כמו בלא מעט פרויקטים, נציגי המכירות של החברה שיווקו את השטחים ככאלה שניתן לפתוח לאחר קבלת טופס 4 לדירה, וליהנות משטח גדול יותר. בהמשך הגישה מצלאוי בקשה להיתר לחמש קומות נוספות שבהן 23 דירות נוספות, כך שהמגדל יכלול 34 קומות.
מכאן מתחיל הסיפור להסתבך. בפברואר 2015 החליטה הוועדה המקומית (בינתיים השלטון בעיר התחלף), לאשר את הבקשה, בכפוף לכך שאותם חללים סגורים, תופעה בעייתית כשלעצמה בשוק הנדל"ן אף שנבנו בהיתר, ייפתחו ויהוו חלק מהדירות או משטחי השירות, וייספרו במניין השטחים בבניין.
כנגד ההחלטה לאשר תוספת של חמש קומות הוגש ערר על ידי שני חברי הוועדה המקומית, עו"ד רועי ברזילי ואדם קניגסברגר, שטענו כי החללים שנאטמו בקומות הבנויות נאטמו על מנת לבטל כביכול שטחים עיקריים בקומות אלה, ו"לשחרר" אותם לשם תוספת הדירות המבוקשות בהקלה. הם טענו כי איטום החללים נעשה מפני שלא קיימות די זכויות לתוספת הקומות שאושרה על ידי הוועדה המקומית. לטענתם, ביטול שטחים עיקריים באופן זה, יאפשר העתקת הזכויות לקומות הנוספות בניגוד לדין.
לטענתם, יש להחשיב את החללים האטומים כשטח עיקרי ולכן לא נותרו עוד שטחים עיקריים לצורך אישור הבקשה.
הוועדה מקומית השיבה לערר כי הורתה למצלאוי לפתוח את החללים האטומים, וכי הם יחושבו כשטחים עיקריים. מעניין כי לשאלת ועדת הערר את נציגת הוועדה המקומית לעניין חישוב השטחים הבהירה נציגת הוועדה המקומית כי "הוועדה לא מנתה כלום, היא לא נכנסת לחישובים".
חברת מצלאוי הבהירה בעמדתה כי בקומות חדשות שייווצרו לא יתוכננו כל חללים, וכי על מנת שלא לחרוג מהזכויות היא תפתח את החללים ותיצוק לתוכם בטון על מנת שלא ניתן יהיה לעשות בהם שימוש, והם לא יחושבו כשטח עיקרי.
ועדת הערר קבעה כי על מצלאוי להגיש בקשה מתוקנת להיתר במסגרתה ייפתחו החללים האטומים ויהוו חלק מהדירות או מהשטחים המשותפים, ויחושבו במסגרת השטחים. "אמנם הקומות הקיימות נבנו בהתאם להיתר שאושר על ידי הוועדה המקומית, אך מאחר שמצלאוי בחרה לנצל את זכויות הבנייה במגרש באופן הדרגתי, הרי שכאשר מבוקש כיום היתר בהסתמך על יתרת השטחים המותרים בתוכנית יש לבחון האמנם נותרו שטחים כאלה, בבחינה כוללת ומצטברת של שטחי הבנייה הקיימים והמבוקשים, בהתחשב בבנייה קיימת", צוין בהחלטת ועדת הערר מספטמבר 2016.
"מאחר שעמדת הוועדה המקומית היא כי יש להחשיב את החללים האטומים כשטח עיקרי לא ניתן להתעלם מהעובדה שבבניין קיימים שטחים כאלה שככל הנראה לא הובאו במסגרת חישוב השטחים כשטח עיקרי. בנסיבות העניין הדרך המשפטית שבה ניתן לא להחשיב את החללים האטומים הקיימים במניין השטחים העיקריים היא פיזית לבטלם".
ועדת הערר הורתה לוועדה המקומית לערוך בדיקה, שייתכן שתמצא כי "לא רק שלא קיימות די זכויות בנייה על מנת למלא בהן את הקומות הנוספות המבוקשות, אלא שקיים כבר עתה מחסור בזכויות בנייה ובנסיבות אלה יתכן כי יידרש תיקון תב"ע".
אוטמים חניות ומרתפים
לטענת הוועדה המקומית, היא ביצעה בחודשים האחרונים בדיקה של השטחים, ומצאה כי החברה פתחה את החללים האטומים. חלקם צורפו לדירות וחושבו כשטחים עיקריים, חלקם צורפו למבואות וחושבו כשטח שירות, וחלקם מולאו בבטון על מנת שלא ניתן יהיה לעשות בהם שימוש ולא להחשיב את שטחם. הוועדה המקומית סבורה כי בחישוב הכולל של סך השטחים, העיקריים, שטחי השירות והחניונים, היו מספיק זכויות בנייה לאישור של תוספת קומה אחת בלבד (ולא חמש) ושבע דירות (ולא 23). כך שבסך הכול, יכלול הפרויקט 30 קומות ו-153 דירות.
בדיון שהתקיים לאחרונה בעניין בוועדה המקומית לתכנון בנייה רמת-גן, הוחלט לאשר את הבקשה בכפוף לכמה תנאים, ביניהם אטימת 188 חניות תת קרקעיות, ועוד 127 מחסנים תת קרקעיים בשטח כולל של 8,000 מ"ר.
הוועדה מקומית קבעה כי ניתן יהיה לפתוח את החניות שנאטמו בעתיד רק במקרה שתאושר תוכנית חדשה לחניון ציבורי. מצידה של חברת מצלאוי, המרתפים נבנו לפי היתר שניתן בזמנו, ועל כן אין תוקף חוקי להוראת הוועדה המקומית לאטום חלק מהחניון. החברה בוחנת להגיש ערר על ההחלטה.
תגובת חברת מצלאוי ושותפיה, בעלי הזכויות במגדל עלית בכניסה לרמת-גן: "מגדל עלית כולו נבנה על פי היתרים תקפים שאושרו וניתנו על ידי הוועדה המקומית. כך גם הבקשה להיתר שאושרה כעת בוועדה המקומית, התואמת במדויק את התוכניות החלות ומיישמת את החלטת ועדת הערר בעניין זה ממש, שניתנה לפני כשנה. גם מרתפי החניה נבנו בהתאם להיתר בנייה חוקי שניתן עוד ב-2013 ועומד בתוקפו גם היום. לאור זאת אנחנו מצפים שנקבל היתר סופי להשלמת הפרויקט ולאכלוסו בקרוב".