קניון של פלאזה סנטר בטורון, פולין. רשום לפי שווי של 98 מיליון אירו / צילום: מצגת החברה
סוף השבוע האחרון נפתח עם בשורות שליליות מכיוונה של חברת הנדל"ן פלאזה סנטרס - בדמות הורדת דירוג עליה עדכנה חברת S&P מעלות, מ-CCC ל-CC עם תחזית שלילית, כשבחברת הדירוג מסבירים כי "להערכתנו, קיימת ודאות כמעט מלאה שהחברה לא תעמוד בלוח הסילוקין עד תומו לפי התנאים הנוכחיים".
הערכת מעלות מתבססת בין היתר על החלטתה של פלאזה סנטרס מהימים האחרונים לפנות לביהמ"ש כדי להסדיר את המחלוקת שהתעוררה באחרונה בין מחזיקי שתי סדרות האג"ח הישראליות שלה ונוגעת לחלוקת החזרי החוב עבורם ממכירת נכסי החברה, שלפי מעלות "עלולה להוביל לעצירת תשלומים או לשינוי בתנאי החוב הנוכחיים". בנוסף מציינים במעלות כי נמשכת העלייה ברמת מינוף החברה, המגיעה כבר לכ-90% וכן קיימת "אי ודאות לגבי יכולת החברה לממש נכסים בהיקף מספיק לצורך כיסוי התשלומים העתידיים למחזיקי איגרות החוב".
במעלות מדגישים בעניין האחרון כי "נמשכת אי הוודאות לגבי מצבו של הנכס העיקרי של החברה, Casa Radio, אשר נמצא במוקד של בדיקת השלטונות ברומניה לגבי אי-סדרים, דבר שמגביל מאוד להערכתנו את אפשרות החברה לממש את הנכס או לקבל אשראי כנגדו".
מדובר בפרויקט דגל של החברה הממוקם בבוקרשט המתוכנן לכלול מגדלי משרדים, קניון ומלון דירות - כל זאת במסגרת מבנה מרשים במרכז העיר שאותו החל לבנות בסוף שנות ה-80 של המאה ה-20 שליט רומניה דאז, ניקולא צ'אושסקו, ואשר כונה בעבר "היהלום (הגולמי) שבכתר הקרקעות של פלאזה".
רמת מינוף של כ-90%
את גמישותה הפיננסית של פלאזה סנטרס, בעלת חוב אג"ח של יותר מחצי מיליארד שקל, מעריכים במעלות כ"נמוכה מאוד, לנוכח רמת מינוף של כ-90%, אשר עלתה בעקבות שערוכים שליליים שרשמה החברה והתזרים השלילי מפעילות שוטפת", ואת רמת הנזילות שלה מעריכים כ"חלשה" - וזאת בין היתר "מכיוון שקיים פער בין המקורות הוודאיים לשימושים בשנה הקרובה ובשל הערכתנו כי לחברה אין נגישות לשוק ההון לצורך מיחזור חוב".
לפי מעלות, עד אמצע שנת 2018 מקורותיה של פלאזה סנטרס יעמדו על כ-31 מיליון אירו - בעיקר ממימוש נכסים, לצד מזומן ונכסים פיננסיים סחירים, מול שימושים של כ-35 מיליון אירו - עיקר הסכום פירעונות אג"ח והיתר תזרים מזומנים מפעילות שוטפת (FFO) שלילי.
עוד בסוף השבוע פלאזה סנטרס גם פרסמה את דוחותיה הכספיים, בהם המשיכה להציג הערת "עסק חי", כשאת המחצית הראשונה של השנה סיכמה בהפסד של קרוב ל-7 מיליון אירו, אחרי הפסד של כ-6 מיליון אירו במחצית המקבילה, והונה העצמי ירד ב-21% ל-29 מיליון אירו.
סך היקף נכסי החברה ירד מ-322 ל-222 מיליון אירו, וזאת בעיקר בשל מימושי הנכסים שביצעה. עוד עדכנה בסוף השבוע פלאזה סנטרס על קבלת תשלום סופי של 1 מיליון אירו תמורת מכירת הנכס MUP PLOT בבלגרד שבסרביה, אותו מימשה בשנה שעברה תמורת כ-16 מיליון אירו.
כאמור, פלאזה סנטרס עלתה באחרונה לכותרות לאחר שהתעורר מאבק בין מחזיקי שתי סדרות האג"ח הישראליות שלה, כשמחזיקי אג"ח א' מבקשים להתאים את חלוקת החוב למצבה הנוכחי של פלאזה סנטרס ולחוסר הוודאות לגבי יכולתה לפרוע את יתרת חובותיה במלואם, ומחזיקי אג"ח ב' מסרבים לבקשה זו ומבקשים לקבל את כל הסכום המגיע להם בהתאם לעקרונות הסדר החוב שהושלם בסוף 2014.
מאז השלמתו מימשה פלאזה סנטרס, הנמצאת בשליטת אלביט הדמיה, חלק ניכר מנכסיה וביצעה פדיונות קרן בהיקף כולל של קרוב ל-400 מיליון שקל, ובשבוע שעבר עדכנה על תשלום בהיקף של כ-19 מיליון אירו נוספים. יתרת החוב של החברה לנושיה היא כ-560 מיליון שקל.