נסים אחיעזרא / צילום:תמר מצפי
אחים דוניץ היא חברה ציבורית הנסחרת בבורסה לניירות ערך בתל אביב בשווי שוק של כ-380 מיליון שקל. החברה התאגדה ב-1968, ופועלת בענף הנדל"ן היזמי בישראל, הכולל ייזום, תכנון, פיתוח, בנייה, שיווק ומכירה של פרויקטים למגורים.
הפרויקטים מבוצעים על ידי החברה, וכך היא מגדילה את הרווחיות היזמית בפרויקטים ומרחיבה את שליטתה בביצוע ובעמידה בלוחות זמנים. בעלי השליטה בחברה הם יעקב דוניץ, המחזיק בכ-18.8% מהון מניות החברה ומכהן כיו"ר הדירקטוריון, ונסים אחיעזרא, המחזיק בכ-11.51% ומכהן כמנכ"ל החברה. לבעלי השליטה ניסיון רב של עשרות שנים בתחום הפעילות.
שווי השוק יותר מכפול מההון
פורטפוליו החברה נכון לסוף יוני כלל חמישה פרויקטים בהקמה, עם כ-525 יחידות דיור, פרויקטים בתכנון ועתודות קרקע עם כ-1,081 יחידות דיור, וכן פרויקטים מותלים, התחדשות עירונית ואחרים בשינוי תב"ע עם כ-1,527 יחידות דיור. פעילות החברה מתרכזת באזורי ביקוש, כמו תל אביב, פתח תקוה, חולון, ראשון לציון, רחובות ואשדוד.
ככל יזמית נדל"ן למגורים, ההון העצמי החשבונאי רחוק מלשקף את השווי הכלכלי שלו לאור העובדה שהרווח הצפוי מפרויקטים בביצוע, ואף יותר מכך מאלה שבתכנון, אינו מקבל ביטוי בהון החשבונאי, ואף שחברות הנדל"ן, לפחות חלקן, אימצו את התקן החשבונאי החדש, שמקל בעניין זה, הרי שקיימים פערים, בדרך כלל גבוהים מאוד.
בחינה כלכלית מחייבת תקנון הערך הגלום מהפרויקטים שבבעלות החברה לצורך נטרול או לפחות צמצום הפער הזה. במקרה של דוניץ, בולטת העובדה כי לחברה רווח שאינו ניתן להכרה בהיקפים של מאות מיליוני שקלים - ולכן מכפיל ההון, כפי שמשתקף בשווי השוק, עומד על כ-2.5 (שווי השוק יותר מכפול ההון החשבונאי).
מועדי המסירות הצפויים בפרויקטים בהקמה של דוניץ הם בשנים 2017-2020, והיקף הרווח הגולמי הצפוי, שטרם דווח בגינם, מסתכם בכ-226 מיליון שקל. נכון לאוגוסט 2017, נמכרו יותר מ-40% מיחידות הדיור שבנייתן תושלם ב-2018 וכ-27% מיחידות הדיור שיושלמו ב-2019. כמו כן, מרבית הקרקעות שברשות החברה בעלות אישורי תב"ע, וחלקן קרקעות היסטוריות ללא שערוכים, שנרכשו לפני יותר מעשור - מה שלהערכתנו, יציף ערך בהסתכלות עתידית, בין אם בדרך של מכירת הקרקעות ובין אם בבנייה עליהן על ציר הזמן ומכירת יחידות דיור.
נציין כי החברה אינה מדווחת נתונים לגבי הרווח הגולמי הצפוי מפרויקטים בתכנון בהיקף של כ-840 יחידות דיור, אבל מציינת כי מעת לעת עשויה לבחון מימוש קרקעות בתנאים נכונים.
שיעור רווחיות גבוה מפרויקטים בביצוע
דוניץ היא חברת בעלת ותק וניסיון בתחומי הייזום, הביצוע והשיווק של יחידות דיור למגורים, ובעלת שיעור רווחיות גולמית גבוה מפרויקטים בביצוע, העומד בממוצע על כ-25.5%. עתודות הקרקע שברשות החברה הן בהיקף שעשוי להבטיח את פעילותה לכמה שנים קדימה. החברה פועלת לרוב, וזה תקופה ארוכה, בייזום ומכירה של פרויקטים למגורים במסגרת של עסקאות קומבינציה או פינוי-בינוי.
החל ב-2018 תכיר אחים דוניץ בתקן IFRS 15, המיטיב עם חברות הייזום, ולפיו ההכנסות בגין הפרויקטים יוכרו בהתאם לשיעור המכירות ושיעור ההשלמה, ולא בהתאם למועד סיום הפרויקט ומסירת הדירות, כפי שהיה עד כה. כמו כן, בדוניץ קיימות מניות רדומות בחברה הבת בהיקף של כ-77 מיליון שקל.
לסיכום, בהסתכלות ארוכת טווח, התזרים הצפוי להגיע מפרויקטים הנמצאים בשלבי ביצוע, יחד עם אלה הנמצאים בשלבי תכנון, עשויים להציף ערך ולהביא לגידול משמעותי בהון העצמי של החברה. כמו כן, הקרקעות ההיסטוריות שבהן מחזיקה החברה, מקנות לה אופק עסקי חיובי בשנים הבאות.
אחים דוניץ
יתרונות
d ניסיון מוכח
d מוניטין בשוק הישראלי
d פעילות באזורי ביקוש
חסרונות
d היקף פעילות נמוך
d פיזור גיאוגרפי נמוך
d חשיפה לענף ספציפי
*** הכותבים הם מנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בקבוצת אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקת המחקר בקבוצת אקסלנס. הנתונים מבוססים על דיווחים פומביים של החברה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. לכותבים אין עניין אישי בנושא הכתבה. קרנות נאמנות בניהול אקסלנס ו/או חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה