אדם נוימן - מייסד WeWork / צילום: באדיבות WeWork
רשת ההלבשה והכלבו היוקרתית לורד אנד טיילור מוכרת את חנות הדגל שלה במנהטן ב-850 מיליון דולר, ורוב הבניין ההיסטורי יוסב לשטח משרדים ולמטה העסקים של חברת הסטארט-אפ בתחום הנדל"ן, WeWork.
העסקה, במסגרת מאמצי החברה האם של לורד אנד טיילור, הדסון ביי, לצמצם את חובותיה, היא האיתות הדרמטי ביותר לכך שאפילו חנויות יוקרה ותיקות מתקפלות לטובת שימושים רווחיים יותר. כאשר יותר קניות עברו להתבצע באינטרנט ופחות אנשים מבקרים פיזית בחנויות, רשתות בתי כלבו ממייסי'ס עד סירס הולדינגס מנסות למכור או לפתח מחדש מאות אתרים פיזיים. בעלי קניונים הופכים יותר ויותר שטחי חנויות עוגן לחנויות מזון או מועדוני כושר גופני.
Lord & Taylor מפעילה את החנות שלה על השדרה החמישית במנהטן משנת 1914. היא תמשיך להפעיל חנות קטנה יותר באותו מיקום, אבל רובו של הבניין בן 12 הקומות יהפוך למטה העסקים של WeWork ולשטח משרדים אחר. הבניין שוערך ב-655 מיליון דולר ב-2016 כאשר הדסון ביי החליפה את המשכנתא עליו.
תנופה ל-WeWork
מבחינת WeWork (שהוקמה ע"י הישראלי אדם נוימן), שמקדמת את עצמה כחברת נדל"ן לדור המילניום, העסקה מעניקה נראות ובולטות על רקע הרוחות החדשות המנשבות בעולם הנדל"ן. החברה הזו בת שבע השנים היא אחת מחברות הסטארט-אפ העשירות בעולם, עם שווי של יותר מ-20 מיליארד דולר. היא חוכרת בדרך כלל לטווח ארוך שטחי משרד ומשפצת אותם בעיצובים חדשים ושטחים גמישים, שהיא משכירה מחדש (לדיירי משנה) לתקופות שיכולות להיות קצרות עד כדי חודש אחד.
חנויות הכלבו נאבקות בירידה במכירות כאשר הקונים והקונות עוברים לאינטרנט, מעדיפים בוטיקים ייחודיים קטנים ומוציאים יותר על נסיעות ובידור. הדסון ביי, שהיא גם הבעלים של רשת חנויות קנדית באותו שם ושל חנויות כלבו בגרמניה, אינה חסינה מפני המגמות הללו. הפסדיה כמעט הוכפלו ל-333 מיליון דולר ארה"ב (422 מיליון דולר קנדי) בששת החודשים הראשונים של שנת העסקים שלה. המכירות ירדו ב-0.9% ל-6.49 מיליארד דולרים קנדיים.
מוקדם יותר השנה, הדסון ביי בחנה שילובים אפשריים של חנויותיה עם רשתות בתי הכלבו מייסי'ס וניימן מרקוס, מסרו מקורות יודעי דבר, אך עסקה לא הבשילה. ביוני, משקיעה פעילה, חברת לנד אנד בילדינג אינבסטמנט, קנתה החזקה בהדסון ביי ולחצה עליה לשקול לפתח מחדש את החזקות הנדל"ן המסועפות שלה, בין יתר החלופות האסטרטגיות.
העסקה היא הדוגמה האחרונה והדרמטית ביותר למגמה של חנויות הכלבו להיפטר משטחים מיותרים. סירס מחכירה שטחי מסחר בחנויותיה לחנויות ציוד ספורט, רשתות מזון ומועדוני כושר. מייסי'ס מכרה חלק מהחנות שלה בברוקלין לחברת נדל"ן שתפתח אותו לשטח משרדי. הדסון ביי מחכירה שטחים בחנויותיה בקנדה לרשת הבוטיקים הבריטית טופשופ.
WeWork, שהשאיפות שלה קיבלו חיזוק בהשקעה של 4 מיליארד דולר שביצעה בה סופטבנק היפנית לאחרונה, מעוניינת להמשיך בצמיחתה המהירה, כשהיא מכפילה את הכנסותיה כל שנה. אבל איתור שטחי משרד גדולים חדשים הוא משימה מאתגרת, בייחוד בשווקים הדוקים כמו סן פרנסיסקו וניו-יורק.
מאז הקמתה במנהטן ב-2010, WeWork התרחבה לכ-10 מיליון רגל רבועה של שטחי משרדים ברחבי העולם (כ-100,000 מ"ר). השווי הפרטי שלה - שהוא גבוה מזה של חברת המשרדים הבורסאית הגדולה ביותר, בוסטון פרופרטיז, שמנהלת פי חמישה שטחים - סופג ביקורת במגזר הנדל"ן. WeWork טוענת שהתמחור שלה הגיוני בהתבסס על תוכניות ההתרחבות שלה.
WeWork נמנעת מהשקעה של מזומנים רבים שלה בעסקה. היא השיקה לאחרונה קרן נדל"ן, WeWork Property Advisors, יחד עם Rhone Group, וזו הישות שתקנה את בניין לורד אנד טיילור. פירוש הדבר הוא שרוב הסיכון הוא שמשקיעי הקרן החיצוניים יישאו ברוב הסיכון.
מינימום השלכה על הרווחים
הדסון ביי מצפה שהעסקה תצמצם את החוב שלה ב-1.6 מיליארד דולר קנדי. היא מעריכה "השלכה מינימלית" על הרווחים שלה ממכירת הבניין של לורד אנד טיילור במנהטן, "שבהשוואה הוא פי כמה פחות פרודוקטיבי מבניין הדגל של סאקס פיפת אבניו על השדרה החמישית".
לורד אנד טיילור נחשבת לרשת בתי הכלבו הוותיקה ביותר בארה"ב, עם ותק של יותר מ-200 שנה. היא הייתה חלוצה במובנים רבים, כמו התקנת המעלית הראשונה בחנות שלה, הראשונה שפתחה חנות משנה והראשונה שהעסיקה מנכ"לית, דורותי שייבר, שמילאה תפקיד מרכזי בהפיכת הרשת למוקד עלייה לרגל של מעצבים אמריקאיים בשנות ה-40 וה-50. הרשת נרכשה על ידי הדסון ביי ב-2012 והיא מפעילה כ-50 חנויות.