גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

מבני תעשייה מציגה: מימוש נכסים ושיפור במצב הפיננסי

בעקבות הנפקת זכויות בחברה - גידול בהון העצמי ■ מימוש נכסים בהיקף של 428 מיליון שקל ■ שיפור ברמת המינוף של החברה

דוד זבידה / צילום: תמר מצפי
דוד זבידה / צילום: תמר מצפי

חברת מבני תעשייה  עוסקת בתחום הנדל"ן המניב והנדל"ן היזמי בישראל ובחו"ל. החברה הציבורית נסחרת בבורסת תל-אביב בשווי שוק של כ-2.3 מיליארד שקל, סביב ההון העצמי החשבונאי.

לחברה פרויקטים מניבים, המשתרעים על שטח של כ-1.4 מיליון מ"ר ורשומים בספרים בשווי של כ-5.8 מיליארד שקל - כ-90% מהם בישראל, והשאר פזורים בקנדה, בגרמניה, בארה"ב, בצרפת, בשווייץ ובהולנד. נכסים אלה מניבים לחברה NOI (הכנסה תפעולית נטו) שנתית של כ-430 מיליון שקל, ומשקפים תשואה של כ-7.5% על הנכסים.

נכסי החברה מושכרים בשיעורי תפוסה בינוניים של 86%, כאשר לחברה פיזור שוכרים רחב ואין תלות בשוכר ספציפי. נוסף על כך, לחברה קרקעות בשווי של יותר מ-290 מיליון שקל ונדל"ן להשקעה בהקמה בהיקף של 59 מיליון שקל. כמו כן, למבני תעשייה זכויות בנייה נוספות בלתי מנוצלות בהיקף משמעותי, של כ-0.5 מיליון מ"ר.

בתחום הנדל"ן היזמי, לחברה פרויקט אחד בפיתוח ביישוב הקהילתי צור יצחק, "מרום השרון", הכולל 690 יחידות דיור ונבנה בשלבים.

למבני תעשייה יש החזקה של כ-32% בחברת סוויטלנד והחזקה של כ-3% במניות החברה האם כלכלית ירושלים. נוסף על כך, לחברה החזקה של כ-6.2% בחברת מירלנד, שאותה היא רושמת כנכס פיננסי במאזן.

דירוג חוב A עם תחזית יציבה

מבני תעשייה נשלטת על ידי חברת כלכלית ירושלים  (68.3%). בעקבות הנפקת הזכויות שביצעה החברה האם בפברואר 2016, בהיקף של 753 מיליון שקל, החברה עברה משליטתו של אליעזר פישמן לחברה ללא גרעין שליטה, כשבעלי המניות הגדולים בה הם דוד פורר (24%) וחברת סאמיט שבשליטת זוהר לוי (7%).

לחברה הנהלה איכותית ובעלת ניסיון רב בתחום הפעילות. מנכ"ל החברה, דוד זבידה, ביצע מהלכים משמעותיים בשנים האחרונות לחיזוק הנזילות, לשיפור מבנה החוב, לטיוב תיק הנכסים ולהתייעלות תפעולית, הכוללת איחוד מטות החברות בקבוצה.

החברה פועלת בשנים האחרונות בהתאם לאסטרטגיה ברורה למקד את פעילות הנדל"ן המניב בישראל, באזור שבו יש לחברה יתרון יחסי, ובמקביל לממש נכסים בעיקר באזורי הפעילות מחוץ לישראל.

מתחילת 2017 מימשה החברה נכסים בהיקף של 428 מיליון שקל, מתוכם 348 מיליון שקל בחו"ל. מאז 2015 מימשה החברה נכסים בהיקף של כמיליארד שקל, ומתוכם כ-780 מיליון שקל נכסים בחו"ל. יתרת הנכסים המוחזקים למכירה במאזן מסתכמת ב-246 מיליון שקל.

נוסף על כך, מבני תעשייה פועלת בשנים האחרונות לשיפור משמעותי של הסיכון הפיננסי שלה. צעדיה בתחום זה כוללים הארכת מח"מ התחייבויות, השטחת לוח סילוקין, החלפת חוב יקר בחוב זול וצמצום עלויות מימון. בעקבות זאת, קיים שיפור מתמשך בפרופיל הפיננסי בחברה, הכולל חיזוק בסיס ההון, ירידה בהיקף החוב הפיננסי ושיפור משמעותי ברמת המינוף.

לאחר הנפקת הזכויות בחברה, שבעקבותיה עברה להיות ללא גרעין שליטה, חל גידול מתמשך בהון העצמי, שמסתכם לכמעט 2 מיליארד שקל. נוסף על כך, בעקבות הנפקת הון שביצעה החברה ביולי השנה (כ-280 מיליון שקל), ההון העצמי צפוי לעלות לכיוון של 2.2 מיליארד שקל.

החוב הפיננסי של מבני תעשייה הצטמצם לכ-4.65 מיליארד שקל, לעומת רמות של 5.7-7.8 מיליארד שקל בשנים 2012-2015. הרוב המוחלט של החוב הוא למחזיקי איגרות החוב.

בעקבות זאת, רמת המינוף של החברה השתפרה משמעותית בשנים האחרונות, כשיחס החוב ל-CAP נטו הצטמצם לכ-68%, לעומת כ-71% בשנת 2016 ו-75%-78% בשנים 2012-2015. יחס זה יצטמצם לכ-63% בדוחות הרבעון השלישי בעקבות הנפקת ההון שביצעה החברה ביולי.

נוסף על כך, רמת הגמישות הפיננסית של החברה טובה, עם נגישות גבוהה לשוק ההון והיקף נכסים משמעותי בסך כ-1.5 מיליארד שקל, שאינו משועבד.

צפויה לחלק דיבידנד בשנים הבאות

בעקבות מימוש נכסים וטיוב התיק, חלה בשנים האחרונות ירידה ב-NOI של מבני תעשייה. במחצית הראשונה של 2017 היקף ה-NOI הצטמצם בכ-2% בעקבות מימוש נכסים בגרמניה ובצרפת, והסתכם ב-217 מיליון שקל - מתוכם כ-85% בישראל והשאר בחו"ל.

בשורה התחתונה, רשמה החברה גידול ברווח הנקי, שהסתכם במחצית הראשונה של השנה בכ-178 מיליון שקל, לעומת כ-153 מיליון שקל בתקופה המקבילה אשתקד. הגידול נבע מהכנסות מס בגין הכרה בהפסדים צבורים בהיקף של כ-114 מיליון שקל, שקוזז מהפסד בגין פדיון מוקדם של אג"ח בסך 34 מיליון שקל.

למרות הירידה בהכנסות התפעוליות, ה-FFO (רווח מפעולות, המדד המקובל למדידת תוצאות של חברת נדל"ן מניב) של החברה הסתכם במחצית הראשונה בכ-95 מיליון שקל, לעומת כ-81 מיליון שקל בתקופה המקבילה.

כמו כן, החברה העלתה את תחזית ה-FFO לשנת 2017 לכ-190 מיליון שקל, לעומת כ-180 מיליון שקל בתחזית המקורית. השינוי נבע ממימוש נכסים, מיחזור חוב ושיפור ברמה התפעולית.

בעקבות חיזוק בסיס ההון עם השלמת הנפקת ההון ביולי בהיקף של כ-279 מיליון שקל, העלתה חברת הדירוג מעלות את דירוג החוב של החברה ל-A עם תחזית יציבה. חברת הדירוג ציינה לחיוב את חיזוק רמת הנזילות, שיפור המינוף הפיננסי, ירידה בעומס הפירעונות בעקבות מיחזורי חוב ומיקוד הפעילות בישראל במקביל למימוש נכסים בחו"ל.

למבני תעשייה אין מדיניות דיבידנד, והיא לא חילקה דיבידנד בשנים 2015-2017. עם זאת, בשנים קודמות נהגה החברה לחלק דיבידנד בהיקף ממוצע של כ-115 מיליון שקל בשנה (ממוצע על פני חמש שנים). לחברת יתרת עודפים של כ-682 מיליון שקל, ואנו מעריכים כי היא תשוב לחלק דיבידנדים בשנים הבאות.

לסיכום, תוצאותיה הכספיות של מבני תעשייה משקפות את צעדי החברה בשלוש השנים האחרונות לצמצום המינוף וחיזוק הפרופיל הפיננסי. בעקבות המהלכים שנקטה החברה, הכוללים המשך מימוש נכסים, הנפקת הון והנפקת אג"ח, קיים שיפור משמעותי בפרופיל הפיננסי שלה.

■ הכותבים הם מנהל מחלקת מחקר ואסטרטגיה בקבוצת אקסלנס ואנליסטית בכירה במחלקת המחקר בקבוצת אקסלנס. הנתונים מבוססים על דיווחים פומביים של החברה. הכתבה אינה מהווה תחליף לייעוץ המתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל אדם. חברות מקבוצת אקסלנס מחזיקות ו/או עשויות להחזיק ני"ע ונכסים פיננסיים המוזכרים בכתבה ו/או להעניק שירותים פיננסיים לחברות הנזכרות בכתבה. 

עוד כתבות

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

מערכת ReDrone של אלביט / צילום: אלביט מערכות

הנקמה של פוטין בהודו, ומערכת יירוט הרחפנים החדשה של אלביט

אלביט הציגה ללקוחות אירופאיים את מערכת היירוט המתקדמת שלה, אלג'יריה מצאה מענה בסין מול עוצמת המל"טים מתוצרת ישראל, ארה"ב שמה את מבטחה בלייזר, והנקמה של פוטין בראש ממשלת הודו • השבוע בתעשיות הביטחוניות

דם אברמוב בקמפיין בנק הפועלים / צילום: צילום מסך

בלי אסקפיזם ועם לוחם בשיקום, הפרסומת של בנק הפועלים היא הזכורה ביותר

פרסומת הבנק, שבה מככב הלוחם הפצוע אדם אברמוב, היא גם המושקעת ביותר עם כ–1.6 מיליון שקל ● מדירוג הזכורות והאהובות של גלובס וגיאוקרטוגרפיה עולה כי השבוע התברגו שתי פרסומות חדשות: מנורה מבטחים וטאצ' ● הפרסומת של ביטוח 9 היא האהודה ביותר גם השבוע

קבינט המלחמה. ללא נשים במוקד קבלת ההחלטות / צילום: קובי גדעון-לע''מ

המלחמה חושפת את אוכלוסיית הנשים לסיכונים חריגים. איך אפשר להתמודד איתם?

מדור "המוניטור" של גלובס והמרכז להעצמת האזרח עוקב אחר ביצוע החלטות ממשלה משמעותיות ● הפעם, בשיתוף שדולת הנשים, על האתגרים שמציבה המלחמה בפני נשים ● נשים סובלות יותר מהיעדר ביטחון אישי וכלכלי - ובכל זאת הן לא נמצאות במוקד קבלת ההחלטות

משה ארבל, שר הפנים / צילום: מארק ישראל סלם - הג'רוזלם פוסט

בעקבות חשיפת גלובס: השר ארבל קורא לנתניהו לאפשר כניסת פועלי בניין פלסטינים לישראל

שר הפנים מציין במכתבו: "גוברות ההערכות כי אלפי פועלים פלסטיניים מיהודה ושומרון מועסקים שלא כדין בענף" ● הוא קורא לראש הממשלה לבחון הסדרה של הכנסת הפועלים לישראל, בין היתר על ידי בחינה פרטנית של כל פועל והגבלת גיל

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

עינת גנון / צילום: בר שניר

פרויקט הענק מתעכב: עוד פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו

עינת גנון, סמנכ"לית הרשות להתחדשות עירונית, הודיעה על פרישה מהמרוץ לניהול רשות המטרו, לאחר שלאחרונה גם צחי דוד, סגן הממונה על התקציבים באוצר לשעבר, הסיר את מועמדותו לתפקיד ● כעת נותר מועמד אחד לבחירה, והמכרז עומד בפני ביטול

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

אייל בן סימון, מנכ''ל הפניקס / צילום: יחצ ענבל מרמרי

ביום האחרון לפני הפקיעה: מנכ"ל הפניקס אייל בן סימון מכר מניות

מנכ"ל הפניקס וסמנכ"ל הכספים שלו מימשו יחד 170 אלף אופציות במחיר של 37.48 שקל למניה ● המימוש בוצע יום לאחר שהחברה דיווחה על תוצאותיה הכספיות לשנת 2023, רווח של 1.1 מיליארד שקל המשקף תשואה להון של 10.5%

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

שי אהרונוביץ׳, מנהל רשות המסים / צילום: ניב קנטור

מס דירה שלישית חוזר לשולחן: "המערכות כבר מוכנות"

לדברי מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ', המדינה צריכה ליצור אחידות ולהפסיק לשנות את שיעורי מיסוי הנדל"ן בתדירות גבוהה ● עוד הוא הוסיף כי צריך לחשוב על מס דירה שלישית: "מבחינתנו זה צעד נכון שיעלה בתקציב 2025"

ביתן של קבוצת צ'אנגן בתערוכת מכוניות בסין / צילום: ap, Ng Han Guan

קבוצת הרכב השלישית בגודלה בסין בדרך לישראל

משלחת בכירה של צ'אנגן (Changan) סינית נערכת לייצא לישראל, הכניסה של החברה לישראל היא חלק ממהלך ההתרחבות הגלובלית שעליו הכריזה השנה ● מרצדס E קלאס והקרוסאובר של פורד: הדגמים החשמליים שבדרך ● השבוע בענף הרכב

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

ייצור השבבים / צילום: Shutterstock, Golubovy

חברות השבבים הישראליות שמשלמות על הקשחת הכללים

ביטול רכישת חברת שבבים ישראלים על ידי הענקית האמריקאית קוואלקום מתווספת לנסיגת אינטל מרכישת טאואר אשתקד ● לפי מומחים, מדובר במגמה מתעצמת של הקשחת העמדות מצד רגולטורים בעולם ● "חברות צריכות להתחיל לחשוב מראש על אלטרנטיבות", הם אומרים

בורסת תל אביב / צילום: שלומי יוסף

בורסת ת"א ננעלה ביציבות; אלקטריאון זינקה ב-18%, ישראכרט ב-8%

אל על השלימה גיוס של 100 מיליון דולר, המנייה עולה ב-4% ● הבורסה בת"א מסכמת רבעון ראשון בעליות נאות במדדים המובילים ● לאומי על הדולר המתחזק: "מציע למשקיעים הצעה שאי אפשר לסרב לה" ● באופנהיימר צופים "רוח גבית לשוק המניות האמריקאי לפחות עד שנת 2025"

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

חנן מור, מנכ''ל קבוצת חנן מור / צילום: איל יצהר

הנושים זעמו, וחנן מור ידולל ל-1% ממניות קבוצת הנדל"ן שהקים

לפי הסדר החוב המתגבש, חנן מור יחזיק כ-1% ממניות החברה ● במקביל, יוקצה לנושי החברה, בעיקר בנקים וגופים מוסדיים, מניות שיהוו כ-96% מהון החברה

איציק וייץ, מנכ''ל קבוצת קרסו מוטורס / צילום: אלעד גוטמן

המספרים חושפים: כך הפך מותג בנזין סיני אלמוני למכרה הזהב של קבוצת קרסו

הכתבה הזו היתה הנצפית ביותר השבוע בגלובס ועל כן אנחנו מפרסמים אותה מחדש כשירות לקוראינו ● מהדוח השנתי של יבואנית הרכב עולה כי המותג צ'רי, שמכירותיו זינקו ב-2023, הקפיץ את נתח השוק שלה וסייע לה להציג רווח מכובד בתקופה קשה ● אבל ל"אסטרטגיה הסינית" הזו, שמשנה בצורה משמעותית את הפוקוס העסקי של הקבוצה, יש מחיר - ובראשו דריסת מותגים ותיקים