אי ודאות בנדל"ן | גמישות הנתונים של נציגי הממשלה

שיבות הנתונים בענף הנדל"ן למגורים היא מכרעת, במיוחד לאור העובדה שמחירי הדירות עולים כבר למעלה מעשר שנים והממשלות השונות מנסות מאז להילחם במה שכבר הוגדר כמשבר הדיור. מקבלי ההחלטות צריכים כמובן לבסס את ההחלטות שלהם על נתוני מאקרו ומיקרו מהימנים, לא רק בשביל לדעת איך לתקוף את המשבר אלא גם לבחון השפעות אפשריות של כך מהלך בהמשך הדרך.
מעבר לכך, כשמדברים על ענף הנדל"ן למגורים הנתונים מקבלים משנה חשיבות גם מצדו של הציבור הרחב. מכיוון שענף הנדל"ן, ואיתו מחירי הדירות, מושפעים בשיעור לא מבוטל גם מציפיות הרוכשים והמוכרים, ברור שהנתונים משפיעים על הצעדים שעושים גם אלו וגם אלו. בעוד חשיבות הנתונים, אמינותם והיקפם היא משמעותית, גם בתחום החשוב הזה קיימת אי ודאות לא קטנה.

 פרויקט מיוחד: אי-ודאות בענף הנדל"ן / איור: ליאב צברי

לא אותה שפה

ראשית, מסתבר שנתונים רשמיים של המדינה אפילו לא מדברים באותה שפה.

הנה דוגמה הקשורה למכירת דירות חדשות: על פי סקירת האוצר, באוגוסט 2017 נמכרו 2,400 דירות חדשות (2,100 דירות חדשות בניכוי מחיר למשתכן), אולם בנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה נכתב כי נמכרו בחודש אוגוסט 1,866 דירות חדשות. בנתוני ספטמבר 2017 נכתב בסקירת האוצר כי נמכרו 2,100 דירות חדשות (1,700 דירות בניכוי מחיר למשתכן) ואילו בלמ"ס נכתב כי באותו חודש זה נמכרו 1,990 דירות חדשות. הסיבה לפערים היא מדידה שונה של שני הגופים, ושיהוי בקבלת הנתונים. אמנם המגמה שעולה מהנתונים דומה בסופו של דבר (לפחות בעת האחרונה), אבל עדיין, בסופו של דבר, כשבאים לנתח את ענף הנדל"ן למגורים קשה לנתח את המצב הקיים בשטח ללא נתונים אחידים מה שמוביל לאי וודאות.

עוד דוגמה לאי ודאות בנתונים אפשר למצוא גם בכל מה שקשור להתחלות הבנייה. מכיוון שבלמ"ס לא מצליחים לקבל את כל הנתונים בזמן אמת והם מגיעים בפועל באיחור ניכר, הנתונים ממשיכים להתעדכן גם אחרי הפרסום הרשמי שלהם. כך למשל, בפרסום האחרון של הלמ"ס שהתייחס לנתוני התחלות הבנייה ניכר הבדל משמעותי בעדכון הנתונים אחורנית. הנתונים שהתפרסמו נגעו לרבעון השלישי של 2017, אך במסגרת אותו הפרסום עודכנו גם התחלות הבנייה של הרבעון השני של אותה השנה.

כאשר פורסמו נתוני הרבעון השני, עמד מספר הדירות החדשות שהחלו להיבנות על 10,029, אולם עם פרסום נתוני הרבעון השלישי, עודכן מספר זה ל-11,203 יחידות דיור שבנייתן החלה. כלומר, במהלך הרבעון נוספו לדיווח עוד 1,174 דירות חדשות שהחלו להיבנות. גם כאן, העדכונים בדיעבד מקשים על קבלת תמונת מצב מהימנה על הענף.

אי הוודאות בנתונים גם מקבלת משנה תוקף כאשר מדברים על תכנון קדימה לשנים הבאות. במינהל התכנון ובמטה הדיור מתגאים באישור תוכניות למגורים בהיקף חסר תקדים. אבל בלי נתונים מדויקים ואמינים, איך יכולים מקבלי ההחלטות לקבוע האם הסכם גג של למעלה מעשרת אלפים דירות בעיר כלשהי אכן יזכה לביקוש, כמה יחידות דיור מוזלות צריך בכל עיר, ומה מצב שוק השכירות בכל עיר ועיר. ואם כבר בשכירות עסקינן, אז בכל הנוגע לאי וודאות ונתונים חסרים, תחום ההשכרה למגורים נמצא בראש הרשימה השחורה כאשר אין אף נתון מקיף ומהימן על ענף זה, שמתנהל כמובן רובו ככולו בין אנשים פרטיים.

ועוד מילה על מלאי הדירות החדשות הלא מכורות שנמצאות בידי הקבלנים. כבר כתבנו כאן על סימן השאלה הגדול המרחף סביב נתונים אלו, שפסקו להתפרסם לפני שנה. בלמ"ס טענו ועדיין טוענים שהנתונים שהעבירו להם ממשרד הבינוי והשיכון היו בעייתיים ולכן הוחלט להשהות את הדיווח. במשרד הבינוי והשיכון מנסים כבר חודשים לטייב את הנתונים הללו, אבל נכון להיום אין צפי לחידוש הפרסום וכבר שנה שאין מידע אודות המלאי שאינו מכור.

וזה כמובן לא הכל. סקירה רבעונית מקיפה שפרסם משרד השיכון הוגדרה במשך שנים על ידי המשרד ועל ידי רבים בענף כ"סקירה המקיפה והעשירה בישראל של מחירי הדירות", והעניקה בין היתר תמונה של רמות מחירים ושל כמות עיסקאות בעשרות רבות של ישובים ברחבי הארץ. אולם בסוף 2015 ספג המשרד ביקורת על הפרסום שסתר פרסומים אחרים, ובעקבות זאת הוחלט להפסיק לפרסם את הסקירה.

"לדבר בקול אחד"

סקירה נוספת שהניבה לא פעם תוצאות שונות מסקירות מקבילות הייתה סקירת מחירי דירות 4 חדרים שפרסם השמאי הממשלתי במשרד המשפטים בכל רבעון. סקירה זו התייחסה רק למחירי דירות 4 חדרים (חדשות ויד שנייה) ב-16 ערים נבחרות בישראל, ופרסומה הופסק בעקבות החלטה של קבינט הדיור בשלהי 2016. ההחלטה קבעה בצורה ברורה, אך שנויה במחלוקת, שהלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (למ"ס) תהיה היחידה שתוכל לפרסם נתונים אודות השינויים במחירי הדירות.

מאז, רק הלמ"ס מפרסמת את מדד מחירי הדירות ואת הטבלאות הרבעוניות המעידות על השונות במחירי הדירות במחוזות השונים, ואגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מפרסם סקירה חודשית ורבעונית על ענף הנדל"ן למגורים, ללא התייחסות ישירה למחירי הדירות.

הרציונל בהחלטה לאפשר רק לגוף רשמי אחד לפרסם מידע אודות מחירי הדירות בישראל היה למנוע בלבול בציבור ו"לדבר בקול אחד" של משרדי הממשלה בתחום, אבל כרגע רמת הפירוט של הנתונים מוגבלת מאוד - מדד מחירי הדירות של הלמ"ס מתייחס רק למחירי הדירות ברמה הארצית. ולדאבונו של שר האוצר, כל הסקירות האחרונות הצביעו על עליות מחירים (גם אלה שלא, התעדכנו בדיעבד לעלייה), עד שכחלון עצמו אמר לאחרונה כי "נראה לי שבמקלדת של הלמ"ס אין מינוס, רק פלוס. בגלל זה תמיד הם מראים עליית מחירים".

אמנם לאחרונה בישרו בלמ"ס כי הם צפויים לפרסם מדד שיפוצל בין המחוזות השונים, אבל היישום מתעכב. בישראל, עם קיטוב משמעותי בין המרכז לפריפריה, מדד מחירים כולל אינו מספק תמונה מספיק טובה של נתונים, מה גם שהמדד הנוכחי נותן משקל יתר לנפות תל אביב (21%) וירושלים (16%), בגלל נוסחה שנועדה לחשב את השינוי הכללי בשווי הנדל"ן למגורים במדינה. כך או כך, כל עוד רוב הנתונים מעידים על עלייה, המחיר הממוצע שואף מעלה. הלמ"ס גם לא מפרסמת מחיר חציוני, והעובדה שהיא המפרסמת הרשמית היחידה מקשה על קבלת תמונה מפורטת ואמיתית.

אי ודאות כבר אמרנו?

כמה דירות חדשות נמכרו?

אוגוסט 2017 - משרד האוצר: 2,400, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה : 1,866

ספטמבר 2017 - משרד האוצר: 2,100, הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה: 1,990