פועלים באתר בניה / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
תחום ההתחדשות העירונית אינו קשור רק ליזמים או לקבלנים אלא גם לרשויות המקומיות וגם לבעלי הדירות עצמם, ולגורמי הרגולציה. לכן אפילו הכוונה לקדם החלטה זו או אחרת גורמת לאי ודאות שהובילה לא פעם לקיפאון בקידום פרויקטים.
כך היה למשל בתחום הפינוי-בינוי, כאשר עיריית תל-אביב רצתה לקדם החלטה שתגביל את התמורה לבעלי הדירות הישנות ל-12 מ"ר בלבד. כך היה עם חוות-הדעת של המשנה ליועץ המשפטי לממשלה בנוגע לחישוב זכויות בתמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה, חוות-דעת שהובילה לתיקון חדש לתוכנית המתאר הארצית (תיקון 3א') וגם לקיפאון מתמשך באישור בקשות להיתר.
"בכל הענף יש הרבה אי ודאות כי התפעול של הענף והתפתחות שלו תלויה בהרבה מאוד מרכיבים", מציין עמוס דבוש, סמנכל השיווק של חברת י. ח דמרי. "אם זכיתי בקרקע לא בטוח שאוכל לבנות מחר בבוקר, כי לא ברור אם היא מפותחת ומתי תפותח ואם כן, לא בטוח שיהיה חשמל, ואם כן לא בטוח שאפשר לקבל טופס 4.
"אבל בהתחדשות עירונית אי הוודאות גדלה שבעתיים. אתה מקדם תוכנית ברשות מקומית, ובמהלך קידום התוכנית או אחרי הבחירות מתחלף ראש עיר ואתה מוצא עצמך עם אג'נדה אחרת לגמרי, אנשי מקצוע מתחלפים. לא פעם השינוי בגישה מוביל למצב שבו עומדים מול שוקת שבורה. השקענו הרבה כסף וזמן, מול דיירים ומול גורמים אחרים, ופתאום הכול נעלם. פתאום תוספת זכויות שהייתה הבנה לגביה, או תוספת זכויות בהקלה, כאילו לא היו. אם היה מדובר בקרקע שבבעלותך, אתה משנה את התוכניות לעצמך, אבל בהתחדשות עירונית אתה חייב לעדכן גם את בעלי הדירות שלא תמיד מבינים את המשמעות ושואלים בצדק למה זה מתעכב כל כך הרבה זמן. במצבי קיצון, השינויים התכופים גם עלולים לטרפד פרויקט לגמרי".
שי הניג, מנכ"ל אפגד: "אי הוודאות של יזמים הרבה יותר גדולה בהתחדשות עירונית. בתמ"א 38 על תיקוניה, בכל תקופה משנים את התקנות ואת חישוב השטחים. פרויקטים שכבר השקענו בהם זמן מול דיירים ועו"ד ותכנון וכבר הגשנו לוועדה - פתאום מוציאים נוסחה חדשה וכל הפרויקט משתנה. ברמת-גן למשל אישרו לנו פרויקט של 54 דירות בתמ"א 38. כבר סיימנו הכול ובאנו לשלם אגרות, והיו אפילו קבלני משנה מוכנים לעלות על השטח, ואז אמרו לנו שמבטלים את החלטת הוועדה שקיבלנו ושולחים אותנו שוב לוועדה. בדיון המחודש, אחרי שינוי המדיניות, קיבלו החלטה חדשה ל-28 דירות בלבד. וזו רק דוגמא אחת. יש לא מעט פרויקטים שכבר נפלו בגלל דברים כאלו".