פינוי בינוי. תקן 21 מאפשר להביט דרך עיני היזם / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף קרדן נדל"ן
כבר חמש שנים (וקצת יותר) שתקן 21 אשר נכתב על ידי מועצת שמאי המקרקעין בישראל משמש בפרויקטים לפינוי-בינוי כמעין דוח לבדיקת כדאיות הפרויקט. בתחילת הדרך ראו בו רבים כלי מקצועי בעל משמעות רבה, שימצא את האיזון החשוב כל כך בין כל בעלי האינטרסים בפרויקטים מסוג זה, ואילו אחרים הצהירו כי הוא יביא לעצירת הפרויקטים להתחדשות עירונית וכי מטרתו היא צמצום הרווח של היזמים והקבלנים - ותו לא.
כיום, כמה שנים לאחר שנכתב והחל להיות מיושם בשטח, אפשר לבחון אותו בעיניים חכמות יותר ולבדוק כיצד הוא נתפס, באמת, מעיניו של היזם? "תקן 21 מניח תמונת מצב כלכלית בפני קובעי המדיניות, ומייצר עבורם את 'גבולות הגזרה' של הפרויקט - הדיירים יקבלו כמות מסוימת של מ"ר נוספים לדירתם, הצפיפות תהיה ברמה מסוימת, והיזם יוכל להתחיל את הפרויקט וגם לסיים אותו ברווחיות", מסביר דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן. "בעזרת תקן 21, אדריכלי העיר יודעים להביט דרך 'העיניים של היזם' ולראות את מה שהוא רואה".
לדבריו, התקן מיועד גם לבדוק הערכות מקדימות ולהפריך הצהרות חסרות בסיס שמגיעות מצד כזה או אחר. "אם, למשל, היזם מצהיר כי בעיר מסוימת מחוץ לאזור הביקוש הוא חייב מכפיל של שש דירות לפחות כדי שהפרויקט יהיה רווחי, באה הוועדה, בודקת ואומרת - 'תסתפק במכפיל של חמש וצא לדרך'. מצד שני, אם רואים שמכפיל של חמש אינו כלכלי, אבל מכפיל של שש כן חוצה את רף הרווחיות - זה מה שאכן יקרה. כך מונחת בפני הוועדה תמונת מצב כלכלית נאמנה למציאות בשטח".
המציאות משתנה
אבל לא הכול ורוד בנוגע לתקן 21, רחוק מכך. מתברר, שעם השנים התגלו בו גם הרבה מאוד חסרונות ופערים, שזקוקים להתייחסות ואולי אף לבחינה מחדש: "היום, אחרי חמש שנים של פעילות, תקן 21 נמצא כתקן חסר לעומת המציאות המשתנה", מציין מור, שמאי מקרקעין במקצועו בעל ותק של 20 שנה. "הוא לא מבטא את כל המרכיבים שצריכים להיכלל בו, ואפשר לומר שהוא מעין תבנית גנרית. לא כל מה שבסיכומו של דבר הועמס על הפרויקט נכלל בתקן, וכך על היזם מועמסות מטלות שהתרגום הכלכלי שלהן גבוה יותר ממה שמובא בפני הוועדות. גם אם אנחנו יוצאים לדרך עם 18%-20 רווחיות בשלב אישור התוכנית, בסופו של דבר יכול להיות שנישאר רק 15 או 14 אחוז - ואף נמוך מכך".
בדבריו מתכוון מור בעיקר לשלוש סוגיות: כתבי השיפוי שעל היזם להגיש לוועדה כצעד מונע בפני חשיפה לתביעות, המטלות הציבוריות שמתבקש היזם לבצע לא פעם במסגרת הפרויקט, והיטלי ההשבחה שעשויות ועדות התכנון להטיל על היזם במסגרת הפרויקט (התקן כיום משקף את אי-הוודאות בדבר קיומו של חיוב בהיטל השבחה או פטור ממנו).
בהסתכלות לאחור על חמש השנים שעברו מאז נכתב התקן, נדמה כי הסוגיה שנותרת מעורפלת מכולן היא סוגיית המטלות הציבוריות - עבודות למען הקהילה, שהיזם מתבקש לבצע במסגרת הפרויקט - החל, למשל, בדרכי מעבר לציבור, דרך הקמת חניונים ציבוריים ועד להקמת גני ילדים בצמוד למבנה החדש. "כל נושא המטלות הציבוריות לא זוכה לביטוי בתקן, משום שמדובר בסוגיה שהתפתחה לאחר כתיבתו", מסביר מור. "יש לסוגיה הזו השפעה קריטית על השורה התחתונה שאיתה יוצא היזם מהפרויקט. יש לכך משמעויות רבות וצריך לתת להן ביטוי אמיתי בעלויות הישירות ובעלויות הנלוות".
"לדעתי, הפתרון הראוי הוא הפרדת משתנים, דהיינו הפרדה מוחלטת בין העלויות הישירות של הפרויקט לבין עלויות חיצוניות לפרויקט", מציע מור דרך שתסייע להתגבר על הפער הזה. "הוועדה רוצה להעמיס מטלות ציבוריות חיצוניות על הפרויקט? בבקשה, אבל בואו נבדוק אותן בפני עצמן, ונדע גם להשוות אותן ביחס לפרויקטים אחרים. כך נייצר פרויקט שנחלק לשניים עם סעיף עלויות חיצוניות נפרד, וניצור את המודל של הפרויקט כשלצידו פירוט בדבר העלות הנוספת שצפויה להיגרם בעקבות ביצוע המטלות הציבוריות. היום זה אינו קיים בתקן, אין לכך אפילו אזכור. אני יודע שיש כוונה לבצע שינויים בתקן, ונכון שהם יעשו כמה שיותר מוקדם".
למען השקט הנפשי של הדיירים
כאן המקום לעבור ולהתמקד בעניין נוסף: התועלת שהדיירים מפיקים מקיומו של תקן 21. כאמור, התקן נכתב במטרה ליצור איזון בין שלושה גורמים עיקריים - גופי התכנון, היזמים והדיירים בפרויקט. אם כך, האם התקן מיטיב עם הדיירים? לדברי מור, "בעלי הדירות היו רוצים לדעת שהפרויקט עצמו נבחן על ידי אנשי מקצוע ושהוא עובר את רף הרווחיות הכלכלית. הם לא היו מעוניינים בפרויקט שנעצר בשלבי ההתחלה רק כי מישהו 'פספס', לא הכניס פרמטרים נוספים לחישוב או לא חשב בצורה מעמיקה. הבדיקה במסגרת תקן 21 נעשית גם על ידי השמאי של היזם וגם על ידי השמאי של הוועדה, וכששני אנשי מקצוע יושבים על תוכנית כזו ונותנים לה ביטוי כמותי וכלכלי, גם הדיירים, לדעתי, מרגישים הרבה יותר בטוחים".
בסופו של דבר, גם היום תקן 21 הוא הכלי המקצועי היחידי כמעט שנחשב אפקטיבי ומדיד בכל הנוגע לבחינת הכדאיות של פרויקטים בתחום הפינוי-בינוי. "כשאתה מעמיד את נתוני הפרויקט במסגרת תוכנית כלכלית, אתה מקבל ביטוי אמיתי למה שעומד בפני היזם, ועד כמה התמריץ שניתן לו אפקטיבי אל מול התמורות שמובטחות לדיירים", מסכם מור. "הפערים שנוצרו הם חלק מעקומת הלמידה של התקן החדש. בסופו של דבר, כולם רוצים שהפרויקט יתנהל תחת תוכנית כלכלית שתקבל את הליווי הבנקאי היציב ושכמובן יסתיים בהצלחה. הטווח שאנחנו נעים בתוכו מייצר דיון מקצועי אמיתי, אבל עדיין לא מקבל ביטוי מספק - אני מקווה שבקרוב זה יקרה".
דני מור, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת קרדן נדל"ן.
לכניסה לאתר הקליקו כאן