הכי טוב בבית: התיקון החדש להסדר המס החל על חברת בית

תיקון מספר 245 לפקודת מס הכנסה שפורסם ברשומות בימים אלה, עוסק בהסדר המס הייחודי החל על חברת בית. בדומה לחברה משפחתית, הסדר מס זה מאפשר השקפה של הכנסות חברת הבית, כך שהכנסותיה החייבות לא יחויבו במס בחברה, אלא ייוחסו לבעלי המניות באופן שבו כל אחד מהם ישלם מס על ההכנסות החייבות המיוחסות לו בהתאם לשיעור המס החל עליו.

מטבע הדברים, בהתאם להסדר זה, משיכת הרווחים שהתחייבו במס על פי הוראות ההסדר אינה מתחייבת במס נוסף בידי בעלי המניות עם חלוקת הדיבידנד. זכאותם של בעלי המניות בחברה לבחור בהשקפת הכנסתה החייבת של חברת הבית, מותנית בקיומם של מספר תנאים. להבדיל מהסדר החברה המשפחתית, בהסדר "חברת בית" לא נדרש כל קשר משפחתי בין בעלי המניות. לענייננו, התיקון מתנה את הזכות ליהנות מהסדר חברת הבית בין היתר בכך שנכסי החברה הם בניינים, קרקע המיועדת לבנייה בתוך חמש שנים, מניות בחברה שהיא עצמה עונה להגדרת חברת בית, מניות באיגוד מקרקעין וכן מזומנים - והכול בהתאם לתנאים המפורטים הקבועים בתיקון.

תכליתו העיקרית של תיקון זה, בדומה לתיקון שעבר לגבי חברה משפחתית, היא לשלול מהחברה את האפשרות לשנות במהלך חייה את סיווגה לצורכי מס, כך שלא תוכל לסירוגין להתחייב במס כחברה רגילה ולסירוגין כחברה שקופה.

אחד מתכנוני המס המרכזיים בחברת הבית, אותו ביקש מחוקק המס לשלול, היה חיובה של החברה במס חברות בשיעור מוגבל (כיום 23%) במהלך שנות הפעילות השוטפת, תוך הפיכתה של החברה לחברת בית בשנת המכירה של המקרקעין. זאת, באופן שבו שבח המקרקעין שנוצר מהמכירה יתחייב בידי בעלי המניות בשיעור מס סופי של כ-25% (בתוספת מס יסף ככל שחל), ללא כל חבות מס נוספת בעת חלוקת הדיבידנד.

על פי הוראות התיקון, חברה העונה לתנאים הקבועים בו תוכל לבחור להיחשב לחברת בית, רק אם ביקשה להיחשב ככזאת בהודעה ששלחה תוך שלושה חודשים ממועד התאגדותה. עם זאת, בהוראת המעבר נקבע לגבי חברה שהתאגדה לפני ה-1.1.18, ובעבר לא החילה על עצמה את הוראות חברת הבית, כי תוכל להחיל על עצמה הוראות אלה (על אף שחלפו למעלה משלושה חודשים ממועד התאגדותה) אם תשלח הודעה לפקיד השומה תוך 60 יום מיום פרסומו של החוק (17.1.18), וזאת בתנאי שנתקיימו לגביה מלוא התנאים הקבועים כיום בתיקון.

עוד יצוין כי בהתאם להוראות התיקון, כל חברת בית תוכל באופן חד פעמי להודיע כי היא בוחרת לצאת (לצמיתות) ממנגנון מיסוי זה, בהודעה שתימסר על ידה לא יאוחר מחודש לפני תחילתה של שנת המס לגביה היא בוחרת לצאת מהסדר המס.

לא ניתן לקזז רווחים מהפסדי בעלי המניות

יש להניח כי בימים אלה עוסקים בעלי מניות רבים, המחזיקים בחברות שהן חברות בית בפוטנציה, בשאלה האם ברצונם לנצל את הוראת המעבר ולהיכנס לתחולת מנגנון המיסוי של חברת הבית. מטבע הדברים, שיקולי המס בעניין זה הם רבים ומורכבים. עם זאת, לעניין שיקול המס הנוגע למיסוי רווח ההון בעת מכירת המקרקעין, נציין כי על בעלי מניות אלה לשקול היטב האם מכירת המקרקעין תחת הסדר המס של חברת בית אכן תביא לתוצאת המס המיוחלת, של מס הוני מוגבל בשיעור של 25% עד לכיסם של בעלי המניות (ללא חבות מס על הדיבידנד).

החשש בעניין זה הוא שפקיד השומה יסווג את מכר המקרקעין כפעולה עסקית-פירותית, דבר שיביא לחיוב הרווח מהמכירה במס שולי מלא, לפי השיעור החל על כל אחד מבעלי המניות.

לעניין זה נציין כי גם אם לאורך השנים סווגו הכנסות השכירות שהפיקה החברה כהכנסות עסקיות, הרי שאין הכרח כי גם הרווח ממימוש המקרקעין ייחשב להכנסה עסקית, ומובן כי הדבר טעון בחינה בהתאם לנסיבות הרלוונטיות. זאת ועוד, במסגרת התיקון נסתמה פרצת המס שאפשרה כניסה לתחולת הסדר חברת הבית לשם קיזוז הרווח ממכר המקרקעין, כנגד הפסדי עבר שנצברו בידי בעלי המניות קודם לשנת כניסתם לתחולת הוראות חברת הבית. הוראות התיקון קובעות כיום מפורשות כי לא ניתן לקזז את רווחי חברת הבית מהפסדים שהיו בידי בעלי המניות קודם לשנת כניסת החברה להסדר זה.

לסיום, נזכיר כי בהתאם לפסק הדין בעניין מומב השקעות, חברת בית לא תוכל ליהנות מהוראות הפטור ממס שבח הניתנות ליחיד המוכר דירת מגורים מזכה. במקרים מסוימים ייתכן כי פתרון בעיה זו כאמור, במיוחד כאשר מדובר בדירות שנרכשו קודם לשנת 1983, יוכל להיעשות באמצעות פירוק החברה בפטור ממס על פי הוראות סעיף 71 לחוק מיסוי מקרקעין.

■ הכותבים הם שותפים באשכול המסים של פירמת ראיית החשבון והייעוץ העסקי BDO.