דב ילין, יאיר לפידות / צילום: קובי למנוביץ
ילין לפידות מנצל את הלחץ של חברת הנדל"ן גינדי השקעות למזומנים, ומעניק לה הלוואה בריבית גבוהה, שתסייע לה להתמודד עם תשלומי האג"ח שלה. בסוף השבוע נודע כי בית ההשקעות מעניק לגינדי הלוואה בהיקף של כ-75 מיליון שקל, שבחלקה העיקרי (45 מיליון שקל) תשמש לפירעון חלקי מוקדם של סדרת האג"ח של גינדי (ד').
מועד הפירעון הסופי של הסדרה הוא בעוד חמישה חודשים, בסוף יוני 2018, והיקפה הכולל הוא כ-105 מיליון שקל. סדרת האג"ח, שאינה מדורגת ושכנגדה משועבד חלקה של גינדי בקניון האופנה TLV בתל אביב, נסחרת כיום בתשואה של כ-5.5%. ההלוואה, צמודת מדד, שמועד פירעונה נקבע לסוף יולי 2020, ניתנת לגינדי בריבית שנתית של 4% שתיפרע מדי רבעון, וכן ריבית של 4.85% שתשולם לילין לפידות מראש במועד ההלוואה.
גינדי התחייבה גם לתשלום עמלת הקצאה של 1% מסכום ההלוואה, וכן לעמלת אי-ניצול של 4% בשנה, ולתשלום של 650 אלף שקל, "בגין התארכות המועד שבין חתימת ההסכם לבין התקיימות התנאים המתלים".
גינדי גם נדרשת לשלם 1% מסכום ההלוואה למתווכים ויועצים בעסקה זו, כשעל פי ההערכות בשוק, איפקס הנפקות הייתה הגוף המתווך בין הצדדים, ובהתאם לתנאי ההלוואה צפויה לקבל מהעסקה כ-750 אלף שקל.
ההסכם הושלם בימים האחרונים
בסך הכל, מלבד הסכום המיועד לפירעון מוקדם של האג"ח (45 מיליון שקל), יישאר בידי גינדי השקעות סכום של כ-20 מיליון שקל, שישמש לפעילותה, והיתרה, בהיקף של 10 מיליון שקל, תשמש לתשלום עמלות במסגרת ההלוואה - כך שהריבית המשוקללת הנגזרת מסך התשלומים גבוהה משמעותית מריבית הבסיס של ההלוואה, ומוערכת בקרוב ל-10%. הסכם ההלוואה כולל תוספת ריבית בשיעור של 2.5% בשנה במקרה של הפרת ההסכם.
גינדי, שעבור ההלוואה שיעבדה כמה מנכסיה, המוחזקים באמצעות חברות פרטיות, רשאית לפרוע אותה בפירעון מוקדם בתנאים מסוימים, ולצורך קבלתה התחייבה שלא תחלק דיבידנדים או תעניק תשלומים לבעלי מניות או צדדים קשורים, "למעט תשלום דמי הניהול לבעלת השליטה, בסך שלא יעלה על 4 מיליון שקל בשנה, והשתתפות בתקורות ועובדים בסך שלא יעלה על 1 מיליון שקל בשנה". הסכם ההלוואה בין הצדדים נחתם כבר לפני כמה חודשים, אבל הושלם רק בימים האחרונים.
25% מהזכויות בפרויקט השוק הסיטוני
גינדי השקעות עלתה לכותרות בקיץ האחרון, בעקבות ירידות שערים חדות שנרשמו בסדרת האג"ח שלה, אשר שיקפו עלייה ניכרת בחששות המשקיעים לגבי יכולתה של החברה לשרת את החזר החוב.
המגמה השלילית באג"ח נרשמה על רקע החששות בנוגע לפעילותו של קניון TLV של החברה, שנבנה כחלק מפרויקט השוק הסיטוני, הממוקם במשולש הרחובות קרליבך, החשמונאים ודרך בגין בתל אביב. לצד הקניון כולל הפרויקט גם כ-720 דירות וכ-55 דירות להשכרה ב-11 מגדלים.
הקניון, שנפתח במארס 2017, כולל כ-33 אלף מ"ר ושוויו בדוחות האחרונים של החברה הסתכם בכ-1.8 מיליארד שקל. נכון לסוף הרבעון השלישי של 2017, שיעור התפוסה בקניון עמד על 87%.
גינדי השקעות, שנמצאת בשליטת האחים מנור, סתוית, טל וכפיר גינדי ומשפחותיהם, מחזיקה בכ-25% מהזכויות בפרויקט. שותפיה הם האחים משה גינדי (אביהם) ויגאל גינדי (25%) וחברת רבוע כחול נדל"ן (50%) מקבוצת אלון רבוע כחול, שנמצאת בשליטת מוטי בן משה.
בן משה ניצל את הפאניקה שאחזה במחזיקי האג"ח של גינדי בחודשי הקיץ, ואת העובדה שהתשואות על הסדרה התקרבו לשיעור דו-ספרתי (יותר מ-9%), ורכש באותה תקופה באמצעות רבוע כחול נדל"ן איגרות חוב של גינדי בהיקף של כ-22 מיליון שקל.
על רקע המצב שנוצר, העניקו בעלי השליטה בחברה לגינדי השקעות שתי הלוואות בעלים בהיקף כולל של כ-30 מיליון שקל, בחודשים אוגוסט וספטמבר, שחלקן (כ-5 מיליון שקל) יועדו לרכישת אג"ח ומחיקתן מהמסחר. הלוואות אלה צפויות להיפרע לאחר פירעון האג"ח.
בנובמבר אפשרה רבוע כחול נדל"ן לגינדי הזרמת הון מהפרויקט המשותף שלהן, כאשר גינדי קיבלה 7.5 מיליון שקל עבור החזר הוצאות הקשורות לפרויקט, ובמקביל ירד חלקה המשותף של משפחת גינדי (גינדי השקעות ומשה ויגאל גינדי) בחברת המגורים של הפרויקט ב-0.5% ל-50%, לטובת העלאת חלקה של רבוע כחול נדל"ן לשיעור דומה (50%). נוסף על כך, דחתה רבוע כחול נדל"ן פירעון שתי הלוואות שהעניקה לפרויקט המגורים ולקניון, בסכום מצטבר של 65 מיליון שקל, עד לספטמבר 2019.
בדוחותיה הכספיים האחרונים של גינדי השקעות, לרבעון השלישי של 2017, הציגה החברה גירעון של כ-133 מיליון שקל בהון החוזר שלה. ואולם דירקטוריון החברה קבע כי בעניין זה אין "כדי להצביע על בעיית נזילות בחברה", וציין כי "בידי החברה מקורות כספיים מספקים לפירעון מלוא התחייבויותיה".
רואי החשבון של החברה הפנו את תשומת לבם של המשקיעים לעניין התחייבויותיה של גינדי, וציינו כי החברה מעריכה כי "יש ביכולתה לגייס את הכספים הנדרשים כדי לעמוד בהתחייבויות במועדן בסבירות גבוהה, הן על דרך של גיוס חוב ציבורי או פרטי". עוד העריכו בגינדי כי "יש ביכולתה אף לפעול למימוש חלק מנכסיה".
בקופת החברה (סולו) היו מזומנים ופיקדונות בסך כ-13 מיליון שקל, מול התחייבויות שוטפות של כ-170 מיליון שקל - מתוכם 106 מיליון שקל למחזיקי האג"ח וכ-59 מיליון שקל אשראי בנקאי ונוסף. הונה העצמי של גינדי השקעות הסתכם ב-38 מיליון שקל, נכון לסוף הרבעון השלישי.
בדוח תזרים המזומנים שצורף לדוחות, צפתה גינדי גיוס חוב חדש של 135 מיליון שקל במהלך 2018 ועודפים של כ-37 מיליון שקל מחלק המגורים בפרויקט, ובהתאם צפתה לסיים את השנה הנוכחית עם יתרת מזומנים של כ-11 מיליון שקל אחרי פירעון האג"ח במלואו.
עיקרי ההלוואה של 75 מיליון שקל של ילין לפידות לגינדי השקעות
45 מיליון שקל: החזר אג"ח
20 מיליון שקל: פעילות החברה
10 מיליון שקל: החזר עמלות מההלוואה
ריבית שנתית על ההלוואה: 4%
ריבית שתשולם מראש על ההלוואה: 4.85%
עמלה למתווכים ויועצים: 1%
עמלת אי-ניצול: 4% בשנה
תוספת ריבית שנתית במקרה של הפרת ההסכם: 2.5%
הריבית המשוקללת המוערכת על ההלוואה: כ-10%