גלובס - עיתון העסקים של ישראלאתר נגיש

כיצד ישפיע היטל ההשבחה על שוק התמ"א 38?

עם אישור תוכנית הרבעים ברובע 3 בת"א, תוכל העיריה לגבות היטלי השבחה בגין זכויות הבנייה המוקנות בו ■ גם בערים נוספות ההיטל המדובר עשוי לשנות את כללי המשחק בשוק התמ"א 38 בשל חיוב דיירים בתשלום גבוה והעמסתו על היזמים

היטל ההשבחה עשוי להעלות את מחירי דירות יד שנייה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
היטל ההשבחה עשוי להעלות את מחירי דירות יד שנייה / צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב

*** הכתבה בשיתוף קבוצת רייק

ככל שחולף לו הזמן, הרגולציה בתחום ההתחדשות העירונית הולכת ונעשית ברורה יותר. יחד עם זאת, סוגיית היטלי ההשבחה, עדין מהווה עננה אפורה על התחום. מאחר ולכל רשות יש את הסמכות להשפיע על ההיטל בשטחה, קשה להניח כי וודאות לגביו תיתכן בקרוב. זאת מאחר ומדובר בכלי מוניציפלי בעזרתו כל רשות יכולה להשפיע, אמנם בעקיפין, על היצע פרויקטי תמ"א 38 בהתאם למדיניותה. בעזרת יוסי רייק, בעליה של קבוצת רייק, המתמחה בייזום פרויקטים של התחדשות עירונית באזורי ביקוש, נביא מספר דוגמאות לעניין זה:

אישורה של תוכנית הרבעים של ת"א ברובע 3 והאישור הקרב ברובע 4, צפויים להשפיע באופן חריג על שוק הנדל"ן למגורים בעיר ולא רק בכל הקשור להתחדשות עירונית. אמנם סביר כי האישור הפורמלי יגביר את היצע הדירות החדשות באמצעות מלאי חדש. אולם תופעות הלוואי של אישור התוכנית עלולות להשפיע באופן חמור על שוק מכירת הדירות מיד השנייה, עד כדי עצירה מוחלטת של עסקאות אלו.

לדברי רייק, "אישור תוכנית הרבעים מאפשר למעשה לעיריית תל אביב לגבות היטלי השבחה ממוכר של כל דירה ברובע 3, שלא ניתן לבניין אליו היא שייכת היתר בנייה בגין תוספת זכויות/פרויקט תמ"א 38. לאור המחירים בשוק, סביר כי היקף ההיטל יעמוד על מאות אלפי שקלים לדירה ממוצעת. נשאלת השאלה האם בכלל תהיינה בשוק דירות יד שניה זמינות למכירה, ואם כן באיזה מחיר. ניקח לדוגמה בעל דירה ברובע 3 אשר טרום אישור תוכנית הרבעים יכול היה למכור אותה ב-3.5 מיליון שקל, על מנת לקבל את אותו הסכום לאחר אישור התוכנית, יהיה עליו לדרוש בעבור אותה דירה 4 מיליון שקל. זאת מאחר והעיריה, לצורך הדוגמה, עשויה לדרוש ממנו כחצי מיליון שקל היטל השבחה.

לדעתו של רייק, גם במידה ולא ניתן יהיה להשית את מלוא גובה ההיטל על הרוכש, עדיין יהיה לחץ לעליית מחירים של נכסי יד שניה, שיתודלק מעצם העובדה שרוב בעלי הנכסים לא ירצו למכור את הדירות נוכח הטלת ההיטל. כך שמלכתחילה המצאי יהיה נמוך מאוד. מצד שני, עצם הדרישה העתידית באשר להיטלי השבחה בגין מכירת דירות, עלולה לדרבן בעלי דירות שבעבר התנגדו לביצוע פרויקטים של תמ"א 38, לשנות דעתם. זאת מכיוון שעל ידי קידום פרויקט, יוכלו ליהנות פעמיים בעת מכירה - גם מדירה בעלת שווי גבוה מנכס המקור וגם מכך שלא יחוייבו לשלם היטל השבחה, מאחר והיה קיים בבניין הסכם תמ"א 38 מחייב לפני המכירה.

ישנם מקרים קיצוניים יותר, בהם עיתוי דרישת התשלום של היטלי ההשבחה עלול להכשיל את הפעילות התמ"א 38 בעיר. רייק מסביר: "השאלה הגדולה היא באיזה שלב רואה הרשות המוניציפלית את הסכם התמ"א 38 כהסכם מכירה מחייב? עיריית גבעתיים, למשל, שלחה לדיירים בבניין מסוים שוברי תשלום בגין היטלי השבחה, שכן על פי הפרשנות שלה מועד החתימה על ההסכם אל מול היזם, הוא המועד המכריע למכירה (כאילו נמכרה הדירה בפועל - א.ש.). מכיוון שבמועד זה טרם ניתן היתר בנייה לבניין - המקנה פטור מהיטל השבחה - הרי שהדיירים מחויבים בהיטל".

למרות שמדובר על פניו במעין פרדוקס של ביצה ותרנגולת, החשש הוא כי במידה ותתקבל עמדתה של עיריית גבעתיים, הרי שהדבר יגרום לחיסול תמ"א 38 בעיר. רייק: "לדיירים ברור כי מדובר בעסקת נטו (עסקה ללא היטלים ומיסים עליהם) ולכן ידרשו מהיזם לשלם את כל ההיטלים בשלב ראשוני כשאין לו אין עוד וודאות לפרויקט. תשלום זה אינו הגיוני ומעמיס על היזם וכך הפרויקט ייקבר".

זאת ועוד, תיקון 3א' לתמ"א 38, שלפיו ככל שהבניין גבוה יותר כך יזכה לזכויות בנייה תמ"איות גדולות יותר הפתורות מהיטל השבחה, עורר התנגדות אקטיבית בקרב מספר רשויות מקומיות בארץ. הללו הלינו על כך שלא יוכלו לגבות היטלי השבחה גבוהים מספיק בגין פרויקטים של תמ"א 38 הריסה ובנייה. רייק מספר כי בעיריית רמת גן לקחו את ההתנגדות האקטיבית צעד אחד קדימה ולמעשה ביטלו את תיקון 3א'. זאת, על ידי קידום תוכנית מקומית שמאפשרת מקסימום בנייה של 2.5 קומות מעבר למקור. המשמעות של תוכנית זו הפוכה לתכלית תיקון 3א', המקנה זכויות בנייה תמ"איות לפי גובה , בעוד שעל פי התוכנית של רמת גן ההיתכנות למימוש פרויקטים קיימת דווקא בבניינים הנמוכים. מאחר ואם ניתן להוסיף 2.5 קומות, אז ככל שיש פחות דיירים, נדרש היזם לבנות פחות והרווח שלו גדול יותר.

רייק מסכם ואומר כי "אי הוודאות בנוגע להיטלי ההשבחה בתמ"א 38 עלולה לעכב את התחום מלממש את הפוטנציאל הטמון בו. וחבל שכך, מאחר ומדובר בתחום שהלך כברת דרך משמעותית בכל הקשור לוודאות התכנונית שבו והסיר מעליו חסמים רבים. יש ליצור מציאות ברורה שתאפשר לרשויות לגבות היטלים במצבים מסוימים, אך מאידך למנוע מצב שהללו יהפכו כלי בידיהן לצמצום פרויקטים של התחדשות עירונית".

קבוצת רייק מתמחה בבניית פרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית.

לכניסה לאתר הקליקו כאן

עוד כתבות

המדינה החדשה שמצטרפת להליך נגד ישראל בהאג

גלובס מגיש מדי יום סקירה קצרה של ידיעות מעניינות מהתקשורת העולמית על ישראל במלחמה • והפעם: רוב האמריקאים מתנגדים להמשך המלחמה, הממשלה הצרפתית מצהירה שלא סיפקה נשק לישראל מאז ה-7 באוקטובר, ואירלנד מצטרפת לתביעה נגד ישראל בהאג ● כותרות העיתונים בעולם 

פליטים עזתים ברפיח / צילום: Reuters, IBRAHEEM ABU MUSTAFA

המומחה שמסביר: למה החליטו בעולם שרפיח היא הקו האדום

פלישת צה"ל לרפיח, בין המעוזים האחרונים של חמאס בעזה, עומדת בלב הדיון על עתיד המלחמה ● "העיר הפכה לסמל של המצוקה הפלסטינית והפליטות בעיני העולם", אומר ד"ר הראל חורב, מומחה לחברה הפלסטינית ● בראיון לגלובס הוא מסביר מדוע ישראל טועה בהתנהלותה ברפיח, מתייחס לפלונטר מול ארה"ב ומסביר מדוע חמאס ממשיך לסרב לעסקת חטופים

בנק ההשקעות ג'יי. פי מורגן / צילום: Reuters, Mike Segar

האסטרטג של הבנק הגדול בעולם: "אתם לא תדעו כשהירידות יגיעו"

בבנק ג'יי פי מורגן שוב מזהירים מפני ירידות בשווקים, למרות שהתחזיות שלהם לא פוגעות כבר שנתיים וחצי ● האם הפעם התחזיות שלהם יתממשו? ומה הם ממליצים למשקיעים?

אסדת קידוח ''לוויתן'' / צילום: אלבטרוס

במשרד האנרגיה בוחנים: הקמת מתקן להנזלת גז בהשקעה של 7 מיליארד דולר

חלק משמעותי מיצוא הגז של ישראל תלוי היום במצרים, ומתקן הנזלה יאפשר יצוא לרחבי העולם כדי לבזר את הסיכונים ● מי יממן את עלויות ההקמה האדירות?

יו''ר הפדרל ריזרב, ג'רום פאוול / צילום: Associated Press, Nathan Howard

ארה"ב: מדד הליבה של ההוצאה לצריכה פרטית ירד ל-2.8%, כצפוי

מדד ה-PCE החודשי ירד ל-0.3% לעומת 0.5% בחודש שעבר ● מזרחי טפחות: "אי ההפתעה תומכת להערכתנו בתוואי הפד הנוכחי" ● היום חוגגים את יום שישי הטוב, ולכן לא יתקיים מסחר בבורסות אירופה ובוול סטריט ● מחיר הזהב זינק במרץ ב-9.8% ● אמש ננעלה וול סטריט בירוק, מדד ה-S&P 500 שבר שיא בפעם ה-23 מתחילת השנה

קרן כהן חזון, מנכ''לית ובעלת השליטה בתורפז / צילום: ששון משה

תורפז רוכשת יצרני חומרי טעם בלגית-גרמנית תמורת 48 מיליון דולר

תורפז צפויה לרכוש את קבוצת קלאריס & ווילך באמצעות חברת הבת שלה - פיט ● החברה מייצרת חומרי הגלם היחודיים לתחום הבשר והאפייה ומחזור המכירות שלה הסתכם ב-35.1 מיליון דולר ב-2023

ראסל אלוונגר, מנכ''ל טאואר סמיקונדקטור / צילום: ענבל מרמרי

ראסל אלוואנגר: "אני חייב הרבה לישראל. היא אפשרה לטאואר להפוך למה שהיא"

טאואר הייתה האקזיט המדובר של 2022, אולם הצעת הרכישה החלומית של אינטל נפלה ● המנכ"ל ראסל אלוואנגר ניצל אותה כדי להכניס רגל בדלת למפעל של אינטל בניו מקסיקו: "זו לא הייתה סטירת לחי גדולה. יש לנו עכשיו קיבולת ייצור" ● את דעותיו על המצב בישראל הוא שומר לעצמו: "להעיר על הנושא זה כמו להתארח אצל מישהו לארוחת ערב ולהגיד לו שהבית מבולגן"

חיילים צרפתים מפטרלים בפריז / צילום: Reuters, Benoit Tessier

באירופה מתכוננים לאירוויזיון ואולימפיאדה תחת חשש כבד מחטיפות ופיגועים

אירוויזיון במאלמו, אליפות היורו בגרמניה ואולימפיאדה בפריז: שורת האירועים ההמוניים באירופה הקיץ, במקביל למלחמה בעזה והסיכון הגבוה לטרור איסלמי, מעלים את הכוננות בה לשיאים חדשים ● האמצעים שעל הפרק: שימוש ברחפנים והחזרת הנוכחות המשטרתית בגבולות

''התייצבות ושיפור, גם אם צנוע, ברוב הפרמטרים הפיננסיים של ההייטק הישראלי'' / אילוסטרציה: Shutterstock

אחרי שנה קשה, הרבעון הראשון של 2024 מראה מגמה חיובית בתעשיית הטק הישראלית

על פי נתונים חדשים מדוח ההייטק "Tech Review", ברבעון הראשון של 2024 חברות הסטארט-אפ הישראליות גייסו כ-1.6 מיליארד דולר ● מדובר בעלייה של כ-10% ביחס לרבעון הקודם וירידה של 10% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד ● 38% מסך הסכום הכולל גוייס בחברות הסייבר

מנכ''ל האוצר שלומי הייזלר בוועידת מרכז הנדל''ן באילת / צילום: נאו מדיה

מנכ"ל האוצר נגד מנהל רשות המסים: "מס דירה שלישית ירחיק משקיעים משוק הנדל"ן"

לפי מנכ"ל האוצר, שלומי הייזלר, החזרת "מס דירה שלישית" כבר בתקציב הקרוב לא נמצאת על הפרק ● על הביקורת שהעביר ינקי קוינט בכנס התשתיות של גלובס בשבוע שעבר, הוא עונה: "אמירות חמורות ואין בהן דבר וחצי דבר. באוצר יש אנשים מופלאים" ● וזו התוכנית שלו למלא את קופת המדינה, נוכח הגירעון המחמיר

הסכם אינו נדרש כתנאי עבור זוגות במערכות יחסים כאלה ואחרות / צילום: Shutterstock, Viacheslav Lopatin

זוג הקפיא עוברים ואז נפרד. האם האישה תוכל להשתמש בהם?

כשלושה עשורים לאחר פרשת נחמני, בתי המשפט עדיין נאלצים לדון בתביעות בלתי אפשריות לגבי גורלם של עוברים מוקפאים ● מן הראוי היה לחייב כל זוג שפונה לבצע הפריה חוץ-גופית, לחתום על הסכם שמתייחס לאפשרות הריאלית של פרידה במהלך הזמן שחולף בין יצירת העוברים המוקפאים לבין השימוש בהם

חברת הסייבר הישראלית Coro (קורו) / צילום: CORO

המשבר בהייטק נגמר? סטארט-אפ ישראלי שני מודיע בתוך שבוע על גיוס של 100 מיליון דולר

חברת קורו (Coro) הישראלית, העוסקת במכירת מערכות סייבר לעסקים קטנים ובינוניים, הודיעה על גיוס של 100 מיליון דולר ● ככל שנודע, כספי הגיוס כולם הושקעו בחברה ולא בקניית מניות מיזמים או משקיעים קודמים ● כל הגיוס התבצע מקרנות הון סיכון זרות

מנכ''ל NICE, ברק עילם / צילום: CRC Media

מלך השכר של ת"א: המנכ"ל שהרוויח כ-90 מיליון שקל ב-2023

עיקר התגמול של מנכ"ל נייס ברק עילם – הוני ● במשך שנותיו כמנכ"ל נייס צבר תגמולים בהיקף של כ-460 מיליון שקל לפי שער החליפין הנוכחי ● שכר של כ-17 מיליון שקל למנכ"ל אלביט אשתקד

דובר צה''ל, תא''ל דניאל הגרי / צילום: דובר צה''ל

דובר צה"ל: בכיר בחמאס חוסל בביה"ח שיפא

נזק נגרם לחצר בית בשלומי אחרי רצף אזעקות בגליל המערבי • דיווח: ישראל תקפה אזור פעילות של חיזבאללה בדמשק, 2 נפצעו • בית הדין בהאג הורה לישראל להכניס סיוע לעזה ללא הגבלה • מוקדם יותר: פצוע בינוני בפיגוע ירי בכביש 90 מצפון ליריחו • עדכונים שוטפים

צילומים: נועם מושקוביץ-דוברות הכנסת, אייל רדושיצקי, עיבוד: טלי בוגדנובסקי

כועסים על היציאה לפגרה, אבל הבעיה עמוקה מזה

הבנקים כביכול תחת אש, אבל לא צפויים לספוג ריקושטים כבדים ● פגרת הכנסת מעוררת ביקורת, אבל לא היא הבעיה ● והטעם לפגם בפרס על צילום העיתונות ● זרקור על כמה עניינים שעל הפרק

הפגנת חרדים נגד גיוס בני ישיבות,ירושלים / צילום: Reuters, Ammar Awad

מהתקציבים שייעצרו ועד לדיוני החירום באוצר: כל מה שכדאי לדעת על הצו הדרמטי בנוגע לחוק הגיוס

בהתאם לצו הביניים שהוציא בג"ץ, תקצוב הישיבות שתלמידיהן לא מתגייסים ייעצר כבר בשבוע הבא ● בשלב זה, התמיכה בכ-44 אלף תלמידי ישיבות צפויה להיעצר ● באגף החשב הכללי במשרד האוצר, שאמונים על ביצוע התשלומים מתקציב המדינה, מתכוונים ליישם את הצו במועד ● איך זה יעבוד? גלובס עושה סדר

מרכז תל אביב / צילום: טלי בוגדנובסקי

בעל דירה סירב לחתום על פרויקט תמ"א וזכה ב־320 אלף שקל נוספים

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 בת"א, שהוא גם בעלים של חלק מהחצר, ביקש פיצוי של 1.2 מיליון שקל ● המפקחת על המקרקעין קבעה בהסכמת הצדדים כי אכן מגיע לו פיצוי תמורת חתימתו

פרויקט תמ''א 38 בחיפה / צילום: פאול אורלייב

משרד המשפטים יוזם: יזמי התחדשות עירונית יתחייבו מראש על מועד מסירת הדירות

שורת תקנות שיזם משרד המשפטים, שיידונו בקרוב בוועדת הפנים של הכנסת, יחייבו יזמי התחדשות עירונית במתן מועדי מקסימום לאישור תוכנית הפרויקטים שלהם ואכלוס הדירות שהם מקימים ● תקנות בולטות נוספות הן חשיפת ערבויות מחייבות, גילוי ניגוד אינטרסים של היזמים, וידוא שהדיירים מבינים את ההסכם ועוד

הפגנה הקוראת לשוויון בנטל. בלי נתונים מסולפים / צילום: שב״פ sha_b_p@

אותה אוזלת היד מאפשרת למגזר גדול לא לשאת בנטל וחונקת אותנו בפקקים

משבר הגיוס הוא משבר המטרו: שניהם יחד הוא אותו כישלון תשתיות ענק, של התחבורה המקרטעת פה ושל יסודות המדינה המתפוררים אחרי 76 שנותיה ● הסטטוס קוו מת. הגיע הזמן להיפרד מפתרונות הישראבלוף

חצי שעה של השראה. ערן גפן בשיחה עם ינון קוסטיקה / צילום: עומר הכהן, מנחם רייס

המייסד של החברה בעלת הצמיחה המהירה בעולם מגלה את הסוד

הסטארט-אפ הראשון שהקימו נמכר למיקרוסופט, חברת אבטחת הענן שלהם מכניסה 350 מיליון דולר בשנה, ורק החודש הם עשו עסקת ענק נוספת ● ינון קוסטיקה, שותף-מייסד ב-Wiz, בשיחה עם ערן גפן על הדרך שלו ושל שותפיו, שהתחילה על האוטובוס בדרך לבקו"ם, הרגע שבו הבינו איך הם הופכים את השוק והטריק שמאפשר להם לעבוד בצוות ● חצי שעה שלה השראה