מתווכי נדל"ן מנוסים יכולים להציג תמונה מלאה לדיירים /צילום:Shutterstock/ א.ס.א.פ קרייטיב
*** הכתבה בשיתוף רי/מקס פרימיום גבעתיים
שוק הנדל"ן הוא אחד הדינמיים והמגוונים ביותר שקיימים היום בכל העולם. בכל שנה אנחנו עדים לחידושים כאלו ואחרים שמוסיפים עוד נדבך לתחום זה. נדמה כי בשנים האחרונות ה'תוספת' המעניינת ביותר היא הפרויקטים להתחדשות עירונית במסגרת תמ"א 38 ופינוי ובינוי, שמביאים בסופו של תהליך להתחדשות הסביבה, לשיפור בתשתיות ולהגדלת היצע הדירות באותו אזור.
המגמה הזו הולכת ומתחזקת עם השנים, והפכה לתחום בפני עצמו במגזר הנדל"ן המקומי, בעיקר באזורי הביקוש - בדגש על אזור המרכז, ועל גוש דן באופן ספציפי. לכן לא מפתיע לראות יותר ויותר סוכני נדל"ן ומתווכים שמתרכזים בתחום הזה, בידיעה שכיום הוא אחד המשגשגים והפעילים ביותר בשוק.
למעשה, כיום ישנם מתווכי נדל"ן שזוהי מומחיותם: ללוות את הדיירים בתהליך ההתחדשות העירונית, כאנשי מקצוע מנוסים אשר מכירים היטב את הענף ויודעים לבחון כל פרויקט בעין מקצועית אובייקטיבית. סוכן המעורה בתחום זה יוכל לספק לדיירים תמונה כוללת על הפרויקט עוד בתחילתו, לעדכן אותם בכללים חדשים שקבעה הרשות ושאולי אינם מעודכנים בהם עד תום, ולערוך בדיקת עומק לפרויקט מכל צדדיו בשלב ראשוני מאוד, עוד לפני שכירת שירותיהם של מומחים אחרים.
"בפרויקטים להתחדשות עירונית הסוכן צריך להיות המייצג המקצועי של הדיירים מול היזם, ולעבוד כתף אל כתף עם עורך הדין שנבחר על ידם", אומר איציק מלכה, מנהל סוכנות רי/מקס פרימיום בגבעתיים. "סוכני הנדל"ן בפרויקטים כאלו מנהלים את ישיבות הדיירים, לומדים את כל הנושאים החשובים שצריך לדון בהם בישיבות ועוזרים גם בבחירת הוועד המייצג של הדיירים ובבחירת עורך הדין המתאים ביותר עבור הפרויקט, זאת על סמך הידע הרב בענף הנדל"ן שצברו וספציפית בתחום בהתחדשות עירונית. בנוסף, הסוכן יכול לסייע גם בבחינת התמורות מהפרויקט, בבחירת היזם המתאים ובניהול משא ומתן מולו במידת הצורך".
מלכה מציין כי כדי להיות מסוגל ללוות את הדיירים, מתווך נדל"ן העוסק בפרויקטים כאלו צריך להתמקצע בתחום, לדעת איך לבדוק סוגיות כמו היתכנות כלכלית, תב"ע ומדיניות הרשות המוניציפלית, בחירת עורך הדין המתאים ולהיות מוכן לתהליך ארוך - ורגיש לעיתים - מול הדיירים.
בזה, כמובן, לא מסתיימת מעורבותו של הסוכן. חשוב לזכור שפרויקט התחדשות עירונית נחשב למורכב למדי מכל בחינה שהיא, ולכן עבודתו תהיה גם היא מורכבת. כך, לצד כל אותן פעולות שציינו קודם לכן, חשוב שהסוכן/מתווך יהיה מודע גם למידת הכדאיות של הפרויקט - אחרת הוא עלול להיכנס ל'הרפתקה' לא כדאית כלל.
"המתווך צריך לברר מראש פרטים רבים על הפרויקט", מציין מלכה. "גודל המגרש, כמות הדיירים, שנת ההקמה של הבניין, זכויות בנייה ועוד. זה שונה בין עיר לעיר ואפילו בין שכונה לשכונה, ולכן סוכן שלנו יבצע בדיקת עומק של כל הפרמטרים כבר בתחילת הדרך, כדי שיוכל להציג בפני הדיירים תמונה ראשונית מציאותית, שתהיה מדויקת ככל הניתן".
התחדשות עירונית ברמת גן-גבעתיים: שלבים ראשונים בדרך לשינוי
כידוע, פרויקטים להתחדשות עירונית נחשבים מוצלחים ומבוקשים מאוד בעיקר באזורים שבהם הביקוש לנדל"ן הוא הגבוה ביותר בארץ (וזו גם אחת הבעיות המרכזיות שאיתן מתמודדת ההתחדשות העירונית), מה שאומר דבר אחד ברור: בגוש דן, ובדגש על תל אביב רבתי, הדרישה לביצוע תמ"א 38 וגם פרויקטים לפינוי-בינוי היא כנראה הגבוהה ביותר בארץ. לא במקרה נחשבות כיום רמת גן וגבעתיים לשתיים מהערים שבהן הפוטנציאל לביצוע פרויקטים להתחדשות עירונית הוא גבוה.
למעשה, הפוטנציאל הזה כבר נמצא בתחילת הדרך למימוש, אך ישנו מרחק רב עד השלמת התהליך. "הערים רמת גן וגבעתיים נמצאות כיום ברה-ארגון", מסביר מלכה על מצב העניינים הנוכחי בשתי הערים בכל הקשור להתחדשות עירונית. "הדברים אינם ברורים עדיין: ישנן בקשות וישנם אישורים שמתעכבים, מכיוון שבשתי הערים מחילים ממש בימים אלו תוכנית מתאר חדשה (2040 - י.נ.) שהמערכות המקצועיות עדיין לא הטמיעו לתוך שגרת העבודה. אבל כמו שאני רואה את את הדברים, מדובר בכיוון טוב: לא ייקח זמן רב עד שנראה עשייה".
הדברים שאומר מלכה מתייחסים בעיקר להחלטה של הרשויות לחלק את שתי הערים למתחמי נדל"ן גדולים, מה שיאפשר לבצע פרויקטים נרחבים להתחדשות עירונית, במקום יוזמות נקודתיות בבניינים בודדים. התוכנית הזו כבר יצאה לדרך בגבעתיים, ובקרוב, על פי כל הסימנים, תעבור לשלב היישום גם ברמת גן השכנה - הכול במטרה לנצל את הביקוש הגדול לפרויקטים אלו כדי ליצור התחדשות מאורגנת, מסודרת ומחושבת היטב בכל שכונות הערים הללו.
אבל האם פרויקטים להתחדשות עירונית בשתי ערי הלוויין לשעבר - שנהנות מהתעוררות גוברת בשנים האחרונות - באמת משתלמים? האם למתווכי הנדל"ן, ובעיקר לדיירים עצמם, כדאי 'להכניס את הראש' ליוזמות כאלו? "גבעתיים ורמת גן הן ערים שמחיר הדירה הממוצעת בהן גבוה, מה שלרוב מצביע על כדאיות כלכלית", קובע מלכה, אך מסייג: "ועדיין, כל פרויקט של התחדשות עירונית דורש בדיקה רצינית, כדי לא לייצר אשליות אצל הדיירים. כל אחד רוצה דירה גדולה יותר וחדשה יותר ללא עלות - בתנאי שלא מדובר באשליה שבסופה אכזבה".
לפני סיום, מעניק מלכה טיפ חשוב לדיירים אשר מעוניינים ליזום פרויקט התחדשות עירונית בבניין שלהם: "חשוב להיזהר מליפול לידיהם של 'קבלני החתמות' (גורמים אשר מחתימים את הדיירים על הסכמה לפרויקט התחדשות עירונית בבניין שלהם, ו'מוכרים' את החתימות ליזמים שונים בתמורה לעמלה - י.נ.). כיום אין מקום לקבלני ההחתמות הללו - זהו אחד הגורמים המעכבים פרויקטים בתחום, המביאים לאכזבות גדולות של דיירים. יש מספיק דוגמאות של בניינים ש'תקועים' עם חתימה לתקופות לא הגיוניות, וזה המקום להגיד: ראש שקט קונים רק בליווי של צוות מקצועי".
איציק מלכה, מנהל סוכנות רי/מקס פרימיום בגבעתיים.
לכניסה לאתר הקליקו כאן