שלמה זהר / צילום: יונתן בלום
בשנים האחרונות, קשה היה שלא להיתקל בעיתונים בשמה של ADO, חברת הנדל"ן למגורים בגרמניה, ולרוב סביב הצלחות עסקיות מרשימות. אבל בחודשים האחרונים הכותרות השתנו, ועוסקות פחות בהצלחות והרבה יותר במאבקי השליטה שהחלו באוגוסט שעבר עם רכישה משמעותית של נתח מהחברה, שנשלטה בידי שיכון ובינוי, על-ידי משפחת דיין (שהתמודדה באחרונה על רכישת אפריקה ישראל), שלה עצמה יש פעילות נדל"ן ענפה בגרמניה. מאותה נקודה ואילך המאבק החריף עם הצעת רכש פתוחה של שיכון ובינוי, חבירה של משפחת דיין לקרן אפולו האמריקאית והגדלת האחזקה המשותפת שלהם ל-34% מ-ADO.
מאבק השליטה קצת התקרר מאז, אך השלווה לא הגיעה לאחר שיעקב לוקסנבורג (לוקסי), בעל השליטה בחברת לפידות, רכש כמות מצומצמת של מניות ומוביל מהלכים בשם בעלי מניות המיעוט. כך למשל הוא עצר את חידוש כהונתן של שתי דירקטוריות, לימור בלדב ומיכל מרום, ומנע את כניסתו לתוקף של הסכם השליטה המשותף שגיבשה שיכון ובינוי בלית ברירה עם שותפותיה משפחת דיין וקרן אפולו.
עד כמה משפיעים הזעזועים? תשובה נחרצת יכולה לתת העובדה ששיכון ובינוי, שעסקה באינטנסיביות במשך חודשים בהגדלת אחזקותיה בחברה, מכרה בדצמבר מניות בהיקף של 45 מיליון שקל. ואם לא די בכך, שלמה זהר מנכ"ל החברה פרש. זהר, נחדד, נכנס לחברה לפני כשמונה שנים כשבבעלות ADO היו 2,000 דירות והפסד שנתי של 50 מיליון שקל, ועוזב חברה עם פורטפוליו של כ-22 אלף דירות ושווי שמוערך בכ-1.8 מיליארד שקל. בגרמניה נחשבת החברה לאחת מחמש חברות הנדל"ן למגורים המצליחות במדינה (אגב, לצד חברה שבשליטת יקיר גבאי).
"החברה מובילה כמעט בכל פרמטר", אומר זהר. "אין הרבה חברות שרואים בהן ביצועים כאלה עם רווחים של מעל מיליארד שקל, וכל זה בחברה סולידית עם משמעת עצמית. החברה כל הזמן הציפה ערך, והיא לדעתי אחת החברות הישראליות הכי מצליחות בחו"ל".
אז למה באמת לעזוב?
"החברה נמצאת במקום מצוין ולי מסתיים הסכם ההעסקה בתום שמונה שנים, אז אמרתי לעצמי שאעשה קצת שינוי, אחפש קצת כיוונים חדשים, אולי פעילות ציבורית. השבוע נבחרתי ליו"ר הוועד המנהל של אוניברסיטת בר אילן, שם לימדתי חשבונאות, כך שזו סגירת מעגל. חוץ מזה, האווירה יכולה להשתנות".
למה אתה מתכוון ב"האווירה יכולה להשתנות"?
"היה בעל בית תומך עם קו מסוים, ראינו עין בעין את הדברים והיה לנו שיתוף פעולה לכל אורך הדרך. ההשקעה טובה, הפוזיציה טובה ואפשר להמשיך לפתח, ללכת לעוד כיוונים. מכאן והלאה זה כבר הכול גישה של בעלי המניות".
מה הרגשת בחודשים האחרונים סביב מאבקי השליטה?
"לא היה מבחינתי כלום כי הסכם השליטה המשותף לא השתכלל (הכוונה לפעולותיו של לוקסנבורג שמנעו את כניסתו לתוקף, ה' מ'). המשכתי לעבוד מול שיכון ובינוי ומול היו"ר, משה לחמני".
קצת קשה להאמין שהכול עבר על ידך. אתה לא רק המנכ"ל אלא גם בעל מניות - לפחות עד לאחרונה - אז מימשת מניות בהיקף של 13 מיליון שקל.
"כמנכ"ל, אין לי מול בעלי המניות ממשקי עבודה, ולכן זה לא משהו שניתן להתייחס אליו. היחידי שאני מתנהל איתו זה היו"ר, משה לחמני. בחודשים האלה לא נעשה שינוי שחשתי בו. השאלה במקום, אבל אין לי תשובה".
למה החלטת לממש באחרונה?
"ברגע שהתחיל מאבק השליטה, התעורר חשש שמי שמחזיק אחוזים קטנים, עשוי להיות לשון המאזניים בהחלטות מסוימות, וזה לא נוח לי".
ואיך אתה מסביר את מכירת המניות בידי שיכון ובינוי?
"אי מניח שרצו לשפר את סחירות המניה. שיהיו יותר מחזיקים מהציבור. זה משפר את מצב המניה".
יש טענה רווחת בשוק ההון, ששיכון ובינוי נרדמה בשמירה ואפשרה את כניסת המשקיעים האחרים. מה אתה אומר על זה?
"תמיד בשוק ההון יש מהלכים שאת לא בדיוק צופה. כשנעשה הליך אגרסיבי וביום בודד, קשה לצפות אותו. משה (לחמני) ניהל את האירוע בצורה טובה, בלי התלהמות ובצורה מסודרת, ואני מזכיר שזה לא היה מקרה קלאסי של השתלטות. מתי יש השתלטות? כשמנצלים איזו הזדמנות בחברה. במקרה הזה, החברה נסחרה במחיר שהוא מחיר סביר ביחס לנכסים שלה, ההתנהלות הייתה טובה והביצועים ללא דופי. כנראה שמישהו חשב שההשקעה הייתה טובה. עדיין יש פה בעל מניות מהותי ועדיין הדברים מתנהלים כסדרם".
זה הקפיץ את המניה.
"זה השפיע בארץ, אבל לא בחו"ל, כי בסבב הקודם שלה המניה נסחרה בדיסקאונט מסוים לעומת חו"ל (החברה הבת ADO פרופרטיז, נסחרת בבורסת פרנקפורט, ה' מ'). אבל זה לא נובע מהמהלכים של דיין ואפולו, אלא מהמהלכים של לוקסי. הוא לכאורה יוצר מאבק על היכולת לממש את ההסכם, למנות דירקטורים, זה ההבדל".
ומה אתה באמת חושב על ההתנהלות שלו?
"הוא שחקן של ניהול קוניונקטורות ומזהה פה תהליך. הוא מזהה שכדי לממש את ההסכם בין שני הצדדים צריכים לעשות פעולות מסוימות, ועל-ידי תפיסת פוזיציה הוא מנסה לנטרל אותן. להגיד לך שהחוקים משחקים לטובת החברות? אנו מבינים שיש תהליך, ושהוא (לוקסי) לא בא כדי להשביח את החברה אלא כדי ליצור רווח מיתרון רגולטורי. לפעמים לבעל מניות קטן יחסית יש כוח גדול בהרבה באופן יחסי לאחזקות שלו.
"כל מי שהגיע לחברה, עשה זאת בגלל שהוא חושב שהיא טובה. אני מניח שימצאו דרך למצוא שיתוף פעולה. בשלב מסוים בחברת אחזקות, אף אחד לא צריך להיתפס בקרנות המזבח, ולפעמים גם מגיע זמן לממש ואין בושה למכור".
מהבנק לברלין
זהר, 67, התחיל את דרכו בעולם העסקים כרואה חשבון. יחד עם אחיו, אהרן, הקים משרד רו"ח שעם לקוחותיו נמנו בין היתר לב לבייב וקבוצת אפריקה ישראל ושלום פישר, שותפו של מתיו ברונפמן. זהר ליווה את קבוצת ברונפמן כשהתמודדה על רכישת השליטה בבנק דיסקונט, וכשזכתה באמצע שנות האלפיים, מונה ליו"ר הבנק. כארבע שנים לאחר מכן, החליטו בעלי השליטה להדיח אותו לכאורה על רקע חוסר שביעות רצון. האירוע היכה את שוק ההון בתדהמה, שכן לא היו רמזים מוקדמים ותוצאות הבנק היו טובות. זהר הבהיר כי לא יעזוב לפני תום החוזה, המפקח על הבנקים נכנס לתמונה, ואף מבקר המדינה הודיע כי יבדוק מה הביא את הברונפמנים לדרוש מזהר לעזוב. בסופו של עניין, בנובמבר 2009 עזב זהר את תפקידו, בהסכם פשרה שהעניק לו פיצוי נוסף של 7 מיליון שקל.
נפגעת?
"בעיקרון, עבדתי עם מתיו ברונפמן הרבה שנים. כאדם עם רגש ציוני חזק, הוא בא לעשות עסקים בישראל חדור מוטיבציה והיו לנו שנים מדהימות עם בנק דיסקונט, עם איקאה, ועם רבוע כחול. בבנק עשינו חמש שנים טובות מאוד.
"אם מסתכלים אחורה, בנק דיסקונט שרד את המשבר ב-2008 בצורה הכי טובה, אולי חוץ מרבעון אחד שאותו סיים בהפסד. את השאר סיים ברווח, גם בשנות המשבר.
"אני אדם שלא חי סביב פוליטיקה ארגונית והיה שם אירוע פוליטי פנימי (הכוונה בבנק, ה' מ') שלא קשור למערכת היחסים שלי עם מתיו. כך שבסך הכול, היו שש שנים שהיו יפות מאוד והודיתי להם על זה.
"מבחינת העניין עצמו: ההחלטה התגבשה וסיכמנו שגומרים את השנה עם הדוחות הכספיים. זה נעשה מול מתיו באווירה טובה. מה בדיוק הייתה הפוליטיקה הפנימית, לא נכנסתי לזה, אבל זה לא היה על רקע מקצועי ולא על רקע אישי. תסתכלי על התקופה שלו בארץ, הוא עשה עסקים מדהימים".
אבל נפגעת?
"תמיד השינוי משפיע ואתה שואל את עצמך אם עשית תקופה סבירה. הייתי מעורב עם הבנק מ-2005 ואת עניין הבנקאות לקחתי בצורה רצינית; ישבתי שנה בבנק צמוד לאריה מינטקביץ (קודמו בתפקיד היו"ר) כדי שכשאכנס לתפקיד אכיר את התחום, וכך אני עושה בכל ארגון.
"בכל ארגון בנקאי יש מאות רכיבים וחלקים, ואבן הבוחן לתפקיד היא השאלה אם מפרקים לך את הארגון ליחידות שונות, האם אתה יודע לסדר אותו מחדש. אם לא, אל תיקח את התפקיד. לקח לי שנה של הכנה כדי ללמוד ואחרי שסיימתי את תפקידי נשארנו ידידים (עם ברונפמן, ה' מ') הרבה שנים. גם זה מראה שזה (היחסים עם הבנק) נגמר בטוב. מטיבם של ארגונים, שמנהלים מתחלפים".
לאחר שסיים את כהונתו בבנק, עבר זהר לכהן כיו"ר עסקיה של משפחת ספיר, בעלת השליטה בחברת נדל"ן מניב הפועלת בניו-יורק ונסחרת בישראל. קצת רקע: בשנת 2007 יזמה משפחת ספיר, יחד עם דונלד טראמפ, אז טייקון נדל"ן בלבד, הקמת מלון דירות יוקרה, טראמפ סוהו שמו, שכלל למעלה מ-250 דירות בהשקעה של 350 מיליון דולר. בעיצומו של המשבר, הקבוצה נתקעה עם המלון, ובסופו של דבר, מכרה אותו לקבוצה שכללה את אקרו נדלן, קנדה ישראל וזיל פלדמן, ב-125 מיליון דולר. זהר סייע לחברה במכירת הנכס ובהסדרת המבנה הארגוני של הקבוצה.
כעבור כשנה, חיפש את דרכו, והחליט שהוא ממשיך עם נדל"ן. "עוד לפני שהגעתי לבנק", הוא אומר, "עסקתי הרבה בליווי נדל"ן, עם אפריקה ישראל וגם כמשקיע בשוק האנגלי ובשוק המזרח אירופי. כשעזבתי את קבוצת ספיר, אמרתי לעצמי שאם חוזרים לנדל"ן, השוק שנראה הכי מפתיע והכי מעניין הוא גרמניה".
וזאת למה?
"המחירים לא התרסקו שם, בעקבות המשבר, ונוצרה הזדמנות. יותר מזה, מה שבלט בגרמניה זו ברלין. הסתכלתי על התחום שנחשב לסולידי ביותר, מגורים להשכרה. התשואה היא בסביבות 8%, בשעה שהתשואה על מגורים בכל העולם היא 3%-2%. באותה תקופה, היה אפשר 'להרים כסף מהרצפה' כי הבנקים ממש חילקו אותו. אז מצד אחד תשואה פוזיטיבית, מצד שני בנקים מרכזיים שמפזרים כסף בלי סוף וריבית מאוד נמוכה. כך שמצאת את עצמך עם הנכס הכי סולידי שיש, טריפל איי, נכס שנחשב הכי טוב אחרי אג"ח מדינה של גרמניה, בכלכלה הכי חזקה באירופה. וכל זה בריבית אפסית. אין ספק שהכתובת הייתה על הקיר".
"מעבר לזה, הסתכלתי לאן העיר הולכת. היא הפכה לבירת גרמניה, הממשלה הגרמנית השקיעה ומשקיעה מיליארדי יורו כל שנה בתשתיות. ושכר הדירה שם היה במקום 130 או 140 בגרמניה, שלא לדבר על העולם, ולכן חשבתי שזו הזדמנות מדהימה".
ישראלים בברלין
במסגרת המחשבות על השוק הגרמני, זהר נפגש עם עדי קייזמן, שהחזיק אז חברה ציבורית קטנה, ADO שמה, שנסחרה בבורסה של פרנקפורט, בשווי של כ-80-70 מיליון שקל. בבעלות החברה היה אז פורטפוליו של כ-2,000 דירות, שנרכשו בשיתוף שיכון ובינוי. "השותפות ביניהם יצרה חיכוך מתמיד", מספר זהר, "והפעילות הייתה הפסדית, כי גודל התיק לא תמך בתקורות. החלטתי שאני מצטרף לחברה, צירפתי משקיעים נוספים, את דוד פורר ויגאל בריטמן ז"ל, ושכנעתי את שיכון ובינוי להתמזג. הם הגיעו לאחזקה של 30%. יחד הזרמנו לחברה כ-60 מיליון שקל וזה נתן לה את הפוש שהייתה צריכה. עדי נשאר עם האחזקה שלו, אך לאורך השנים מימש אותה ויצא".
לא קל היה לשכנע את השוק הישראלי להזרים כסף לחברה העוסקת בנדל"ן מניב בגרמניה. "השוק לא הכיר את שוק המגורים שם, אבל הכיר היטב את התשואה הנמוכה של ההשכרות בארץ ואת הבעיות עם השוכרים. לקח הרבה זמן עד שהצלחנו לשכנע את השוק המוסדי הישראלי להיכנס. הראשונים שזיהו את הפוטנציאל ונכנסו, היו הראל", אומר זהר.
ב-2015 הוחלט להנפיק את החברה הבת, ADO פרופרטיז, המרכזת את נכסי הקבוצה, בבורסה של פרנקפורט. "לקחנו את הנכסים, איגדנו אותם והנפקנו. גייסנו 415 מיליון יורו, שמחציתם נכנסו לתוך החברה לפיתוח עתידי, ומחציתם עלו לבעלי המניות וחולקו בתור דיבידנד. שיווקנו את עצמנו כחברה שהיא 'ברלין אינסיידר'. מאחר שכולם אוהבים את השוק של ברלין, המסר עבד, והשגנו פיזור גדול של משקיעים - מהולנד, מגרמניה, מצרפת ומארה"ב. בסך הכול, הם עשו איתנו תשואה יפה מאוד: אלה שנכנסו ביולי 2015, נכנסו לפי שווי מניה של 20 יורו, והיום אנחנו עומדים על 43-42 יורו".
עד כמה יקיר גבאי, מהדמויות המרכזיות בנדל"ן מניב בברלין, היווה תחרות מבחינתכם?
"יקיר גבאי לא היה תחרות ישירה. יקיר הלך לנכסים בדיסטרס, נכסים פחות חזקים, ואז השביח אותם עם ההגירה החיובית לגרמניה. אין ספק שיקיר תמיד ראה קדימה, והוא עשה עבודה מדהימה בשוק ההון. הוא פתח את שוק החוב לחברות נדל"ן בגרמניה ועשה את זה בשיטתיות; התחיל במגורים, עבר למסחרי, משרדים, מלונאות, וכיום החברה שלו, נותנת למשקיע שבא מבחוץ פתרון לשוק הגרמני על כל הסקאלות שלו.
"אני הלכתי לנכסים שממוקמים טוב יותר. העדפתי לשלם יותר על נכסים שאני יודע שהם יציבים לאורך זמן. ברלין לא הייתה אף פעם בדיסטרס. לא היה מצב שלבנקים היו לווים שלא עמדו בתשלומים. אירונית, שתי החברות הישראליות עשו עבודה מובילת שוק בפיתוח נדל"ן למגורים בגרמניה. המסר שלנו למשקיעים היה 'פיור ברלין' והכי טוב מגורים. וברלין אפשרה את זה כי זה שוק גדול שהיקף העסקאות בו הוא בין 3 ל-5 מיליארד יורו בשנה, בעוד אנחנו רק כ-50 מיליון.
"היום השוק הגרמני נמצא בצמיחה מדהימה בגלל הברקזיט. החברות הגדולות לא לוקחות סיכונים, יודעות שמעבר לוקח לפעמים שנתיים, וכבר החלו להעביר פעילויות מאנגליה ליבשת. כבר היום, אם למשל תנסי לרשום את הילד שלך לבית ספר בפרנקפורט, לא תצליחי, וזו רק ההתחלה; יש עשרות אלפי עובדים אירופים בבאק אופיס של חברות אנגליות שנותנות שירותים לחברות אירופיות ומחר הם יצטרכו לעבור חזרה לאירופה. הערים שהכי נהנות מהתהליך הן אמסטרדם ופרנקפורט, אבל גם מחירי השכירות של משרדים בברלין עולים.
"מעבר לתהליך הזה, ברלין היא גם עיר שמגיעות אליה 50 אלף משפחות כל שנה; היא אחת מארבע הערים הכי חזקות בהייטק באירופה; פועלות בה 5 אוניברסיטאות שמכשירות עובדים להייטק; התחבורה לעיר קלה; היא מספר 1 בהיקף פתיחת עסקים חדשים בגרמניה, ומקום שלישי בתיירות; ואחרי כל זה, היא עדיין זולה. מה שאנחנו רואים, משפיע גם על הריטייל, על המשרדים, ועל ההכנסה לנפש. ה-GDP (תוצר לנפש) היה מאוד נמוך שם והיום הוא בקצב הצמיחה הכי מהיר".
אז הכיוון הוא עדיין כלפי מעלה.
"צריך לזכור, שברלין היא העיר הכי צעירה בגרמניה, 50% מהתושבים הם סינגלס. ובהקשר הזה, הסטייט אוף מיינד של הגרמני שונה: אצל הגרמנים אין חיסכון לדיור, הם צורכים מה שהם מרוויחים, ו-87% מתושבי ברלין מתגוררים בשכירות, אם כי זה מתחיל לאט-לאט להשתנות. אנו רואים שבערים אחרות בגרמניה, יש כבר 50% בעלות על דירות.
"מהשלבים הראשונים ראינו את העיוות במחירי השכירות שם. ברלין הייתה במקום מאוד נמוך בעולם מבחינת מחירי השכירות, כך שיש אפשרות גדולה לאפסייד. מה שכן, צריך לקחת בחשבון ש-20% מהכנסות שכר הדירה הולכות לתפעול, לתחזוקה. באנגליה, בעל בית הוא 'לנד לורד', ובגרמניה הלורד הוא הדייר".
נציין בהקשר הזה כי זהר בעצמו ראה אפסייד יפה מהתקופה ב-ADO: לאורך השנים הוא הרוויח בחברה כ-30 מיליון שקל, כ-17 מיליון שקל משכר, וכ-13 מיליון שקל נוספים, מהמניות שמימש באחרונה.
גם בסונול
באוגוסט האחרון, במקביל לניהול ADO, נכנס זהר להשקעה בסונול, במסגרת מאמציו של בעל השליטה, דודי ויסמן, לצרף אליו שותפים. זהר וגיסו, ג'ואי שוובל, יו"ר זארה, וכן אלי עזור, רכשו 25% מסונול, לפי שווי של 300 מיליון שקל. זהר מתפקד כסגן יו"ר סונול, והוא מרוצה מההשקעה. "אנחנו חושבים שהתחום הזה של קמעונות - דלק ומזון, יכול לצמוח בעשרים השנים הבאות. לסונול יש מיקומים טובים, דודי בא מהתחום, ואני חושב שבסך הכול זו חברה טובה, וההשקעה טובה".
נעשו כבר מהלכים להשבחה?
"יש פיתוח נדל"ן, יש השבחה של תחנות קיימות, ויש שדרוג של חנויות הנוחות. צריך להפוך את כל התחום הזה ליותר ידידותי, ליצור הרבה מאוד פעילויות סביב התחנה, כמו טעינת חשמל, דלק מימני ועוד. דודי מכיר היטב את התחום, אבל כמו כל הענפים מהסוג הזה, גם זה סובל מרגולציה עודפת: כל מיני ניסיונות שאני לא חושב שהם מהותיים בשביל האזרח, אבל מהווים פגיעה בלתי מידתית בעסקים".
הפרסומים שבישרו על פרידתו מ-ADO, הכריזו גם על תפקידו האפשרי הבא: מנכ"ל בראק אן.וי הציבורית, שאף היא פועלת בנדל"ן בגרמניה. החברה החליפה ידיים בימים האחרונים - טדי שגיא, שרכש אותה רק לפני כשנה, משמעון וינטרוב, בעקבות מאבק שליטה שהתפתח בחברה, יצא ממנה ברווח של 300 מיליון שקל. "בראק היא חברה שמאופיינת בשלושה רבדים", אומר זהר. "מגורים, ריטייל ומשרדים, מה שאין בחברות האחרות. יש לה פעילות של פיתוח, שבהחלט תופסת תאוצה. היא חברה יציבה עם מאפייני פעילות דומים לאלו של ADO".
ואתה באמת הולך לשם?
"אני מודע לכך שיש דיבורים על כך שאצטרף לחברה, אבל לא אמרתי דבר. זו חברה מאוד תפעולית. אני אישית קצת בהתלבטות, האם להתחיל שוב מאפס ולהיות על הקו לגרמניה. להתחיל שוב לקום בשלוש בלילה, כדי לחזור בשלוש לפנות בוקר ולהיות שוב במשרד בתשע בבוקר? כשאתה בברלין בחופשה, זה נחמד, אבל לעשות את זה בתדירות שבועית, זה לא כזה כיף".