שכונת כרמליה בחיפה / צילום: ענת לברון
לאחר מעל ל-40 שנה שבהן השתמשה עיריית חיפה בקרקע בשכונת כרמליה בעיר, השייכת לקהילת ציון אמריקאית (קצ"א), מבלי לשלם עבור השימוש, הורה בית המשפט העליון לעירייה לשלם דמי שימוש לתקופה של 7 שנים.
השופטת ענת ברון (אליה הצטרפו בהסכמה נשיאת העליון אסתר חיות וכן המשנה לנשיאה השופט חנן מלצר) העמידה את דמי השימוש הראויים שעל העירייה לשלם לקצ"א על סך כולל של כ-1.7 מיליון שקל. זאת, תוך שהיא דוחה הודעת צד ג' שהפנתה העירייה כלפי חברת הכשרת היישוב בישראל בע"מ (הכשרת היישוב).
קצ"א, שמצויה בהליכי פירוק משנות ה-80, נוסדה על-ידי ההסתדרות הציונית, טרם קום המדינה, במטרה לקדם את הרעיון הציוני של יישוב יהודים בארץ ישראל על-ידי רכישת קרקעות בארץ ופיתוחן.
התביעה הראשונה בעניין הוגשה כבר ב-1970
במסגרת פעילותה לגאולת קרקעות בארץ ישראל, רכשה קצ"א קרקעות רבות, ובהן המקרקעין בחיפה המורכבים ממספר חלקות בשטח כולל של 4.5 דונם. כפרקטיקה שהייתה נהוגה אז, נרשמו במרשם המקרקעין קרקעות קצ"א על שמה של הכשרת היישוב, שמחזיקה בהם מאז (ועד היום) בנאמנות עבור קצ"א, ובהן גם המקרקעין בכרמליה.
סיפורו של פסק הדין, מתחיל עוד בשנת 1970, אז תפסה העירייה חזקה בקרקע של קצ"א והקימה עליה מבנים שונים לצרכי ציבור ובהם, גן ילדים, בית כנסת וגן ציבורי. זאת, מבלי שהעירייה שילמה לאורך השנים לקצ"א או לחברת הכשרת היישוב כספים עבור שימושים אלה.
בית המשפט המחוזי בחיפה (השופט ד"ר מנחם רניאל) קיבל תביעה שהגישה קצ"א נגד העירייה, שעניינה קבלת דמי שימוש ראויים עבור השימוש שעושה העירייה בקרקע. במסגרת פסק הדין הורה המחוזי לעירייה לשלם לקצ"א סך של כ-2 מיליון שקל המהווים דמי שימוש ראויים בשתי חלקות מקרקעין ב-7 השנים שקדמו להגשת התביעה.
בערעור לעליון טענה העירייה כי בינה ובין הכשרת היישוב נכרת בשנת 1973 חוזה מחייב, במסגרתו הועברו המקרקעין לעירייה בתמורה לוויתור שהעניקה העירייה להכשרת היישוב בנוגע לפיתוח וסלילת רחוב קרן היסוד בעיר.
בטענתה הסתמכה העירייה על חלופת מכתבים שהתקיימה לאורך השנים בינה ובין הכשרת היישוב, ככזו המוכיחה את שקלול המכר, וזאת, לטענתה, גם לא נרשמה בפועל כבעלים במרשם המקרקעין.
עוד טענה העירייה כי גם אם ייקבע שלא נחתם הסכם מחייב בין הצדדים, "זעקת ההגינות" ועיקרון תום-הלב מחייבים הכרה בזכויותיה של העירייה. הטעם לכך, היות העירייה מחזיקה בקרקע ומקיימת בה פעילות ציבורית במשך עשרות שנים וכן מהטעם שהעירייה ביצעה בעצמה את עבודות הפיתוח ברחוב קרן היסוד שהוטלו על הכשרת היישוב.
מנגד טענו קצ"א והכשרת היישוב כי הן סומכות ידיהן על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, הן לעניין יחסי הנאמנות שנקבע כי התקיימו בין השתיים, הן לגבי זהותו של הבעלים בקרקע (קצ"א) והן לגבי דמי השימוש הראויים שנפסקו.
העליון: ניתן להסיק על קיומה של נאמנות מבלי שהוצג הסכם בכתב
בית המשפט העליון דחה את טענות העירייה אחת אחת, תוך שהוא קובע כי הבעלים האמיתי של הקרקע, כפי שהעירייה הודתה בכך בעצמה במכתבים שונים ששלחה במהלך השנים, היא חברת קצ"א.
עוד נקבע כי הכשרת היישוב נרשמה כבעלים של הקרקע בנאמנות עבור קצ"א, וגם בכך העירייה הודתה.
בית המשפט קבע כי ניתן ללמוד על קיומה של נאמנות במקרקעין גם מבלי שהוצג הסכם נאמנות בכתב. זאת, באמצעות ראיות חיצוניות ובכלל אלה, מכתבים ששלחה הכשרת היישוב לעירייה, במסגרתם הביאה בפני העירייה, ובלשון שאינה משתמעת לשני פנים, כי קיימות לקצ"א זכויות במקרקעין, וכי הכשרת היישוב רשומה כבעלים בנאמנות עבור קצ"א כנהנית.
על בסיס חלופת מכתבים העניפה שהתקיימה בין העירייה להכשרת היישוב, קבע בית המשפט כי לא נכרת בין הצדדים הסכם מחייב להעברת הבעלות בקרקע.
בית המשפט דחה את טענת העירייה להתקיומתה של "זעקת ההגינות", תוך שהוא קובע כי תנאי למתן תוקף מחייב לעסקה במקרקעין הנעדרת מסמך בכתב, בשל קיומה של "זעקת ההגינות" הוא הצורך בהצגת הוכחה כי הצדדים הגיעו לידי הסכם וראיה שכזו לא הוצגה.
בית המשפט הוסיף כי בהתחשב בעובדה שהעירייה היא מי שמחזיקה בפועל במקרקעין ומשתמשת בהם בלא תשלום דמי שימוש, תוך שנשמעות כלפיה טענות חוזרות חוסר הסכמה לבעלותה הנטענת בלא ששולמה על-ידה כל תמורה לקצ"א - אין לייחס חוסר תום-לב לקצ"א.
העליון: דמי השימוש הראויים הם 5% משווי הקרקע
בית המשפט העליון ראה לנכון להתערב בגובה דמי השימוש שפסק המחוזי, תוך שהוא קובע כי ככלל יש להעמיד את שיעור התשואה שממנה נגזר גובה דמי השימוש הראויים על 5% משווי הקרקע.
הטעם לכך, לפי העליון, כי שיעור זה מהווה את שיעור התשואה המקובל שנגבה על-ידי המחכירה הגדול במדינה רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), בקשר עם קרקעות המוחכרות על-ידה. בית המשפט קבע בנוסף כי בכדי לסטות משיעור התשואה שקבעה רשות מקרקעי ישראל נדרשת "סיבה טובה".
נוכח קביעה זו, ומש"סיבה טובה" לא הוצגה על-ידי קצ"א, הפחית בית המשפט העליון את שיעור התשואה שקבע המחוזי ביחס לאחת החלקות שבבעלות קצ"א מ-6% ל-5%.
כפועל יוצא, הועמדו דמי השימוש אותם חויבה העירייה לשלם לקצ"א על סך של 1,664,395 שקל בתוספת הפרשי ריבית והצמדה - כ-300 אלף שקל פחות מהסכום שפסק המחוזי.
העליון קבע כי אין להתערב בקביעת המחוזי הדוחה את הודעת צד ג' שהגישה העירייה, בין השאר מכיוון שהעירייה תפסה החזקה במקרקעין מבלי שהיה בידה מקור חוקי לעשות כן וללא קשר אם הכשרת היישוב הודיעה לעירייה על זכויותיה של קצ"א במקרקעין בזמן אמת.
בית המשפט ציין, ספק בנזיפה בעירייה, ספק במטרה להבהיר לעירייה את "מזלה", כי העירייה השתמשה בקרקע על פני עשרות שנים, כאשר התביעה לדמי שימוש היא בגין 7 שנים בלבד מפאת דיני ההתיישנות.
אם לא די בכך, בתי המשפט (המחוזי והעליון), מתחו ביקורת מפורשת על חוות-הדעת השמאית עליה הסתמכה העירייה, שנכתבה על-ידי השמאית פנינה פז, שמשמשת כמנהלת הנכסים בעירייה. בית המשפט העליון סבר כי על פניו "כפל התפקידים" של השמאית פז משמיע חשש לניגוד עניינים.
הצדדים יוצגו בהליך באמצעות עורכי הדין הבאים: קצ"א על-ידי עו"ד ארז דר-לולו ממשרד ליפא מאיר ושות', הכשרת היישוב על-ידי עו"ד חיים פיצ'ון, ועיריית חיפה על-ידי עו"ד שרונה גינור.
