סבב המתיחות האחרון בצפון ובדרום שוב הזכיר לנו את חבית חומר הנפץ שאנחנו יושבים עליה. שלושה מחקרים עוקבים מוכיחים שיש קשר ברור בין החשיפה לשיגורים של רקטות בצפון או בדרום ביישובים מסוימים, לבין מחירי הדירות ביישובים הללו - ואת תרומתה של מערכת כיפת ברזל לייצוב המחירים. את שלושת המחקרים ערכה הדוקטורנטית יעל אלסטר, יחד עם המנחה שלה פרופ' אסף זוסמן ועם החוקר נועם זוסמן מבנק ישראל (יש קשר משפחתי: הזוסמנים הם אחים).
אלסטר: "רציתי לבדוק מה ההשפעה של נפילות הטילים על שוק הדיור. ההנחה בכלכלה אומרת שמחירי הדירות אמורים לשקף את כל החוויה לגור בעיר מסוימת, כי אי אפשר לנייד דירות למקום אחר. אז המחיר מגלם בתוכו גם את הערך של החינוך ועוד וכל מיני דברים שקשה לאמוד אותם.
"אנחנו ניסינו לראות איך איום הטילים משתקף במחירי הדירות. לצורך כך קיבלנו מבנק ישראל נתונים על כל עסקאות רכישת דירות בישראל, על פי נתוני רשות המסים. המחקר הראשון שעשינו הוא על השנים 2000-2012, ושם בדקנו את ההשפעה של מלחמת לבנון השנייה. בין 2000 ל-2006 נפלו כמעט 4,000 טילים בתוך חודש - ואז שוב לא נפלו טילים".
איך בדקתם את זה?
"עבדנו בשיטה שנקראת 'הפרש ההפרשים'. בדקנו את מחירי הדירות לפני ואחרי המלחמה, בין היישובים שחטפו את הכי הרבה טילים לאלה שלא. יש חמישה יישובים שסבלו ממספר קיצוני של נפילות: חיפה, קרית שמונה, צפת, מעלות, ונהריה. מדובר על נתונים רבים שכן בחיפה לבדה יש עשרות אלפי עסקאות, ומדובר על הרבה שנים".
ומה מצאתם?
"לפני המלחמה, בכל יישובי הצפון היה אותו טרנד של מחירים, ואחרי המלחמה נפתח פער של 6%-7% לרעת היישובים שנפגעו מהכי הרבה טילים. הפער לא רק נפתח, אלא גם נשאר ככה עד אחרי 2012. זה אומר שאנשים המשיכו להרגיש מאוימים ושהם ייפגעו.
"ואז רצינו לבדוק גם מה קורה בדרום הארץ. הדרום הוא מקרה הרבה יותר מורכב, כי אין מתקפה אחת, אלא יש מתקפות חוזרות לאורך זמן רב. היו שלושה מבצעים גדולים בעזה, אבל גם בין לבין יש נפילות של רקטות וזה קורה במקומות שונים".
על בסיס אילו נתונים עבדתם?
"היינו צריכים לאתר נתונים לגבי הנפילות, אולם לא השגנו נתונים לא מהמשטרה ולא ממשרד הביטחון. יש דיווח על מספר השיגורים ברמה חודשית ושנתית, אבל אנחנו רצינו מיקום של הנפילות. בסופו של דבר הצלחנו להשיג נתונים דרך רשות המסים לפי התביעות שהוגשו על נזק שנגרם לבתים. ואז היה לנו נתונים על בתים שנפגעו בפועל ואיפה הם ממוקמים".
התברר לנו שנקודת המפנה במחירי הבתים לא הייתה מבצע צבאי כלשהו - אלא פיתוח מערכת כיפת ברזל והצבת הסוללות. "הסתכלנו לפני ואחרי כיפת ברזל, שהוצבה בשנת 2011. תקופת המחקר היא מ-2005 בהתנתקות ועד 2015 - סוף הנתונים שהשגנו".
ומה מצאתם?
"בתקופה הראשונה, לפני הצבת הסוללות, כל 1,000 תביעות נוספות (למס רכוש) ביישוב הביאו לירידה של כ-10% במחירי הדירות. לעומת זאת, אחרי הצבת סוללת כיפת ברזל ירידת המחירים מצומצמת בכ-6%. כלומר אחרי כיפת ברזל יש פחות פגיעה במחירי הדירות. האפקט השלילי של להיות תחת איום הטילים הצטמצם בכ-50%.
"בצפון פער המחירים נסגר אחרי הצבת כיפת ברזל. מה שמעניין הוא שלא נפלו רקטות נוספות וכיפת ברזל לא הופעלה שם, אבל היה להא פקט פסיכולוגי - ראו שזה עובד בדרום".
הערך של ממ"ד
בשבוע שעבר הכריז שר הביטחון אביגדור ליברמן כי יביא בשבועות הקרובים לאישור הקבינט המדיני-ביטחוני תוכנית רב-שנתית, בהיקף כולל של 5 מיליארד שקל, למיגון יישובים בצפון הארץ. על פי המתווה, התוכנית כוללת שיפור רכיבי מיגון בכ-300 יישובים שמרוחקים עד 45 קילומטר מגבול הצפון.
אלסטר ושותפיה למחקר בדקו גם את השפעת כיפת ברזל על השווי של דירה או בית עם ממ"ד או בלעדיו.
אלסטר: "בדרום הארץ בדקנו גם את הערך של הממ"ד, ומצאנו שעד 2009-2010 קיומו של ממ"ד הוסיף כמעט 20% לערך הדירה, ואחרי שהציבו את כיפת הברזל השווי שהוא מוסיף יורד ל-11%-12%".
בעצם עברנו מהגנה אישית להגנה אזורית.
"זאת אומרת שאנשים מבינים שממ"ד וכיפת ברזל הם מוצרים תחליפיים".
אלסטר, זוכת מלגת פולברייט היוקרתית, צפויה להתחיל בשנה הבאה לימודי פוסט דוקטורט באוניברסיטת הרווארד, שם תחקור את הכניסה של החרדים בשכונות שאינן חרדיות, ואת השפעתה על שוק הדיור.