מרכז מסחרי ומשרדים בחולון / הדמיה: החברה הכלכלית ירושלים
חברת מידרוג העלתה היום (ה') את דירוג אגרות החוב של חברת הנדל"ן כלכלית ירושלים בדרגה אחת, מ-A3 ל-A2, והותירה את אופק הדירוג יציב. לדברי מידרוג, העלאת הדירוג ואופק הדירוג של כלכלית ירושלים נתמכים, בין היתר, על-ידי שיפור מתמשך ביחסי האיתנות על בסיס המאזן המאוחד, אשר בולטים לטובה לרמת הדירוג ועומדים על חוב ל-CAP (הון עצמי בתוספת חוב פיננסי) של כ-58% נכון לסוף מארס 2018.
במידרוג מדגישים כי יחסים אלה השתפרו במהלך השנה האחרונה, הן לאור מימוש כתבי אופציה אשר תרמו לגידול בבסיס ההון והן לאור אסטרטגיית הקבוצה לעמוד בתוכניות מימושי הנכסים והקטנת רמות המינוף הכלליות. בנוסף, כלכלית ירושלים נהנתה משיפור עסקי ופיננסי בפעילות של החברות הבנות המרכזיות, דרבן ומבני תעשייה, שתורם באופן חיובי לפרופיל העסקי והפיננסי של הקבוצה.
במהלך שנת 2017 ביצעה כלכלית ירושלים הנפקת אג"ח, במסגרתה נפרעה בפירעון מוקדם אג"ח י', וגויסה סדרה ט"ו. לדברי מידרוג, פעולה זו הקטינה את נטל עומס הפירעונות ובכך הקטינה משמעותית את סיכון המיחזור שחל על החברה ביחס לשנים קודמות.
תרחיש הבסיס של מידרוג לוקח בחשבון שמירה על שיעורי התפוסה הממוצעים של החברה, כאשר ייתכנו סטיות לא מהותיות מהממוצע לאור תהליכי החלפת שוכרים שמתבצעים באופן שוטף. שינויים מהותיים ב-NOI (רווח גולמי מהשכרת נכסים) יתקיימו בין היתר, לאור המכירות החזויות של הנכסים בישראל ובחו"ל והנבה מלאה של המרכז המסחרי בחולון.
לדברי מידרוג, מבחינת היקף החוב של הקבוצה כולה, נלקחו בחשבון פירעונות אג"ח לפי לוח הסילוקין, אשר יתרמו לשיפור יחס החוב ל-CAP נטו ברמת הקבוצה שצפוי לעמוד בטווח של 58%-56%. במידרוג מעריכים עוד כי היקף ה-FFO (תזרים תפעולי מנכסי השכרה) המאוחד של הקבוצה יסתכם לטווח של 270-280 מיליון שקל, המייצר יחסי כיסוי חוב ל-FFO הצפויים לנוע בטווח של 24-26 שנים.