גבי אדרי / צילום: תמר מצפי
לקראת הנפקת האג"ח המתקרבת של חברת הנדל"ן אדרי-אל, מטיוטת התשקיף עולה כי החברה מתכננת לחזק משמעותית את הביטחונות עבור מחזיקי האג"ח, ובסך הכול היא צפויה לשעבד נכסים בשווי של קרוב ל-150 מיליון שקל - שהבולט בהם הוא העיקרי שבנכסיה - קניון "שמונה סנטר" שבקרית שמונה.
אל שלושת הנכסים המשועבדים כיום לטובת המחזיקים תוסיף אדרי-אל קרקע ברחוב קלר שבחיפה (אורנים), שעליה פועל סניף של רשת שופרסל, ששוויה מוערך בכ-10 מיליון שקל, וקרקע בצומת בית ליד, הסמוכה לנתניה, כך שיחס החוב לנכסים (LTV) עומד על כ-65% - שיעור הנחשב נמוך יחסית.
הנכסים המשועבדים ישמשו עבור סדרת אג"ח שהיקפה צפוי להתקרב ל-100 מיליון שקל - אשר תשמש לתשלום סדרת האג"ח הקיימת של החברה, האמורה להיפרע בעוד כחודש, בהיקף דומה. בשנה האחרונה עלתה האג"ח הנוכחית של אדרי-אל ביותר מ-7%, והיא נסחרת במחיר של 104 אגורות (לעומת ערך מתואם של כ-106 אגורות).
נוסף על כך, אדרי-אל תעניק למשקיעים במסגרת ההנפקה אופציות ללא תמורה ("אקוויטי קיקר"), שלפי ההערכות יינתנו בפרמיה לא גבוהה על מחיר השוק הנוכחי, ואשר במימושן המלא יהוו כ-20%-30% מהון החברה. התנאים המשופרים שמציעה החברה בהנפקה מעוררים עניין בקרב כמה גורמים בולטים בשוק, הצפויים לסייע לה בהשלמת המהלך. כוונת החברה היא שהריבית על האג"ח החדשה תעמוד על 5%-6%.
עם המחזיקים הבולטים באג"ח הנוכחיות של אדרי-אל נמנים מגדל, מיטב דש, ילין לפידות, הראל ואלטשולר שחם, ולא מן הנמנע כי חלק מאותם גופים בולטים ייקחו חלק גם בהנפקה הקרובה. את ההנפקה מובילה לאומי פרטנרס.
מימשה נכסים ב-650 מיליון שקל
בעל השליטה באדרי-אל, המנכ"ל גבי אדרי, הוא יזם נדל"ן ותיק, שהתחיל את פעילות היזמות של אדרי-אל ב-1989, והנפיק את החברה בבורסה במאי 2007 - אז גייס כ-25 מיליון שקל לפי שווי חברה של כ-135 מיליון שקל, נוסף על אג"ח שגייס בהיקף של כ-100 מיליון שקל.
ב-2010 גייסה אדרי-אל כ-270 מיליון שקל נוספים באג"ח, וכדי לעמוד בהחזרי החוב מימשה חלק משמעותי מנכסי החברה, ובהם חלקים מקניון דיזנגוף סנטר שבמרכז תל-אביב. בסך הכול מימשה אדרי-אל נכסים בשווי של כ-650 מיליון שקל, כדי להתמודד עם החזר חובותיה, בעוד שבעל השליטה אדרי תמך במהלך השנים והזרים לה הון עצמי כשנדרש לכך.
לפני כשנה הייתה אדרי-אל בדרך לסגור את חובה הציבורי האחרון במלואו ובזמן, ולצורך כך ניהלה משא ומתן מתקדם מול חברת הכשרה ביטוח למכירת הקניון בקרית שמונה תמורת יותר מ-100 מיליון שקל, אבל העסקה למכירתו התעכבה, ככל הידוע בשל חוסר הוודאות סביב הסכם השכירות של סניף מגה בקניון.
למרות חוסר הוודאות שהייתה אז סביב החוזה, מימשה מאז מגה את האופציה להארכת החוזה, עד חודש אוגוסט שנת 2021, וכהמשך לעסקת נחום ביתן מול מגה בעיר, עבר הסניף לגוף שלישי, בעוד שמגה נשארה ערבה לקיום החוזה. לאחר שהעסקה למכירת הקניון ירדה מהפרק, ובתום משא ומתן מול מחזיקי האג"ח, הוחלט על פיצוי של ריבית שנתית בשיעור של 8% על תשלום החוב, תמורת עיכוב של כשנה בתשלום.
אדרי-אל, שפעילותה מתרכזת בצפון הארץ, פועלת בתחומי הייזום, הפיתוח, ההקמה, ההשכרה, הניהול וההחזקה של נדל"ן, ומחזיקה כיום בשבעה נכסים בישראל, הכוללים כ-10,000 מ"ר שטחי מסחר ומשרדים להשכרה, וכ-24 אלף מ"ר של שטחים המיועדים לתעשייה במתחם גיבור ספורט שבקריית שמונה, ואשר החברה פועלת להסבתם לשטחי מסחר או לשימושים אחרים.
כאמור, הנכס העיקרי של החברה הוא קניון "שמונה סנטר" הממוקם ברחוב טשרניחובסקי בקרית שמונה, הכולל שלוש קומות מסחר, ואשר הוערך בדוחותיה של אדרי-אל לשנת 2017 בשווי של 108 מיליון שקל. נכס זה קיים כבר 20 שנה, עם כ-15 אלף מ"ר, עם שוכרים בולטים רבים, דוגמת מקדונלדס, רנואר, פוקס, תמנון, בנק דיסקונט, קופת חולים לאומית ועוד.