קבוצת רכישה/ קרדיט: שאטרסטוק
בשבוע שעבר פורסם תזכיר החוק העוסק בקבוצות הרכישה. תזכיר החוק שפורסם על ידי משרד המשפטים פתוח כעת להערות הציבור עד ה-11 ליולי. במקביל להערות הציבור, גם גורמים מקצועיים בוחנים את תזכיר החוק והיום (ד') הוגשה התייחסות על ידי לשכת עורכי הדין לנוסח המוצע.
את ההתייחסות העבירו עוה"ד אברהם ללום ויצחק נטוביץ יושבי ראש משותפים בפורום קניין ומקרקעין ועו"ד זיו כספי יו"ר משותף בוועדת ההתחדשות העירונית.
בלשכת עורכי הדין מברכים על עצם גיבוש תזכיר החוק, אבל במקביל מציינים גם מספר נקודות בעייתיות ומעלים הצעות לתיקון. "אנו סבורים כי הנוסח המוצע דרוש מספר תיקונים על מנת שייתן מענה אפקטיבי נוכח המורכבות הטבועה של תחום זה". במקביל, מציעים בלשכה כי את החוק ילווה תקן שמאי מיוחד שיגובש בנפרד, בדומה למהלך שנעשה בכל הקשור לשיווק קרקעות חקלאיות ואישורו של תקן שמאי מספר 22. "מוצע ליזום תקינה שמאית לקרקע המשווקת (בדומה לתקן 22 המיועד לקבוע רמת פירוט וגילוי הנדרשת בשומת מקרקעין לקרקע חקלאית) אשר תתרום לגילוי, לשקיפות וליצירת קווים מנחים בהכנת דו"ח השמאי", כך מציעים בלשכת עורכי הדין. נזכיר במקביל כי תקן 22 לווה גם באפשרות של הרשות להגנת הצרכן לטפל בנושא ולהטיל קנסות, ולא מן הנמנע שאין זה נכון לפעול בדרך דומה גם בכל הקשור לקבוצות הרכישה.
כאמור, בלשכת עו"ד מציינים עוד שורה של שינויים שלהערכת תזכיר החוק צריך לכלול לפני קידומו בחקיקה.
בין היתר מציינים בלשכת עורכי הדין את היעדר קביעת תנאים לעיסוק פלוני כגורם מארגן בקבוצות רכישה. "חסר בחוק פרק שעוסק באחת השאלות המהותיות ביותר והוא מי יכול להיות גורם מארגן", כך בנייר העמדה "כיום אין כל תנאי סף לארגון, שהרי ידוע כי ליבת העניין והצלחתו של הפרויקט תלויה בזהותו, מסוגלותו וניסיונו של המארגן. כך גם ישנו קושי בהגדרת מארגן לפי הנוסח המוצע, אשר לפיו מארגן הוא "מי שפועל, על דרך של עיסוק..." המונח "על דרך של עיסוק" עשוי להחריג את כל המארגנים שעשו זאת בפעם הראשונה, או אשר לדידם עושים זאת באופן חד פעמי, וזאת שאין קושי משפטי לפתוח חברה חדשה לכל פרויקט. אלו הם ככל הנראה סוג המקרים אשר להם נתגבשה הדעה כי יש צורך ברגולציה, והם אלו בדיוק אשר הרגולציה לכאורה לא תחול לגביהם. לפיכך, מוצע לחזור לנוסח שהוצע על ידי הפורום: "גורם מארגן, הינו מי שפועל בעצמו או באמצעות אחר פועל לארגון קבוצת הרוכשים לצורך הרכישה והבנייה, לרבות הכנת המסגרת החוזית, והכל בתמורה בעבור פעולות הארגון כאמור כהגדרתו בחוק מיסוי מקרקעין".
עוד נושא שעולה מתייחס לנקודה שהועלתה גם בכתבה ב"גלובס" השבוע, השאלה מדוע מדובר בקבוצות רכישה למגורים בלבד: "לא ברור מדוע החוק מחריג מתוכו קבוצות שאינן ביעוד של מגורים. אין כל רציונל לעניין כאשר גם קבוצות ביעודים שאינם למגורים נתקלים בקשיים בהתנהלות המארגן וחוסר התקדמות ראוי בפרויקט".
נושא נוסף שעולה בעמדת לשכת עורכי הדין קשור לסוגיית הנאמן של קבוצת הרכישה. "הפורום מציע לקבוע הגדרה ברורה יותר למינוי נאמן כדלקמן:
"הנאמן יהיה מי שזכאי לשמש כנאמן בהתאם לחוק לשכת עורכי הדין ואשר נתמנה על ידי המשתתפים לייצגם ולטפל בעניינים המשפטיים עבורם, בהתאם לתנאי ההתקשרות עמו. לנאמן אסור להיות חבר בקבוצת הרכישה או שותף של הגורם המארגן, ולא יהיה לו רווח עסקי מקבוצת הרכישה, מלבד שכר טרחתו בהתאם להסכם שכר הטרחה מפורט הכולל את מהות הטיפול והשירותים הניתנים לקבוצה בנוסף לתשלום המיוחד עבור ניהול חשבון הנאמנות. מוצע לציין כי מינוי הנאמן על ידי המארגן, עובר למועד הקמת הקבוצה, כשלעצמו לא יהווה משום ניגוד עניינים".
עוד נקודה בה נוגעים בלשכת עו"ד ואינה זוכה להתייחסות בתזכיר החוק קשורה ליחידות דיור שמארגן אינו מצליח לשווק במהלך גיבוש הקבוצה: "מוצע לאסור ו/או למנוע מצב בו באמצעות הון עצמי שמשלמים השותפים, נרכשות יחידות קרקע שהמארגן לא הצליח לשווקן. יש לחייב שיווק מלא של כל הדירות המתוכננות ולמנוע מצב בו המארגן משמש כחתם על חלקים מהותיים של הפרוייקט".