פועלים באתר בניה / צילום: שאטרסטוק, א.ס.א.פ קריאייטיב
ועדת הרפורמות בכנסת אישרה היום פה אחד לקריאות שנייה ושלישית תיקון לחוק פינוי בינוי. תיקון החוק עוסק בשלושה נושאים מרכזיים: אפשרות ליזם ולבעלי הדירות במתחם לפעול נגד דייר סרבן בכלים נוקשים יותר משהיה ניתן בעבר; קביעת כללים כמו חובת כינוס אסיפה לדיירים ושקיפות מצד היזם מהרגע הראשון; וגם פתרונות משלימים לבעלי דירות קשישים המתגוררים במתחם. כעת צפוי התיקון לעבור למליאת הכנסת לאישור סופי.
מדובר בתיקון חוק הנידון כבר חודשים ארוכים בוועדה. התיקון גובש על ידי משרד המשפטים, הרשות להתחדשות עירונית וגורמים נוספים. תיקון החוק המקורי ביקש רק להקשיח את עמדת המדינה מול דיירים סרבנים - דיירים שסירובם לפרויקט הוגדר הלא-סביר - בפרויקטים של פינוי בינוי, אולם במהלך הדיונים התווספו לתיקון החוק עוד מספר לא מבוטל של כללים וגם פתרונות לאוכלוסיית הקשישים שמחזיקים בדירות במתחמים האמורים.
בעוד תיקון החוק כולל מספר סעיפים חשובים, רק לאחר שיאושר התיקון סופית יהיה אפשר לבחון אותו ברמת השטח ולראות האם הסעיפים השונים יוכלו אכן לקדם את התחום או שיהיו פתוחים לפרשנות שרק תגרום לעיכובים נוספים. יחד עם זאת, אין להמעיט מהכללים החדשים של הצעת החוק שמעניקים בפעם הראשונה פתרונות לאוכלוסיית הקשישים וגם מחייבים בפעם הראשונה את היזם לפעולות נקודתיות שיתרמו לשקיפות מול בעלי הדירות.
בדיונים על תיקון החוק לקחו חלק פעיל גם אנשי מרכז הגר מאוניברסיטת תל אביב וגורמים נוספים. השינוי בנוסח החוק גם הוביל לשינוי שמו מ"פיצויים ופינוי בשל סירוב בלתי-סביר" ל"עידוד מיזמי פינוי ובינוי".
מינוי כונס לדירה של סרבן
החלק הראשון בחוק מאפשר לפעול בצעדים משמעותיים יותר נגד דייר סרבן בפרויקט פינוי בינוי. אם היום החוק מאפשר לשאר בעלי הדירות לתבוע את הדייר בתביעת נזיקין, החוק החדש יאפשר מהלך דרמטי יותר שהוא אפשרות מינוי כונס לדירה ואף מכירתה, הכל תחת אישור בית המשפט ולאחר שהוכח שמדובר בסירוב שאינו סביר.
החלק השני של החוק מתייחס למתן פתרונות לאוכלוסיית הקשישים. בין היתר מדובר בפטור ממס שבח ומס רכישה לקשישים מעל גיל 70 שימכרו את דירתם ליזם או לצד ג', על מנת לאפשר את התקדמות פרויקטים של פינוי בינוי.
יזם שירכוש את הדירה מהקשיש, יוכל למכור את הדירה בפטור ממע"מ, למעט מע"מ על הרווח שהיזם יפיק מהעסקה. הפטור יינתן גם לחלופות אחרות מותאמות לקשישים שאושרו במסגרת הצעת החוק: קבלת דירה קטנה בתוספת מזומן במקום הדירה המקורית, קבלת שתי דירות קטנות או מעבר לבית אבות.
נציין כי הצעת החוק קובעת כי היזם יחויב להציע לקשיש מעל גיל 80 חלופות לעסקה הרגילה כך שבמקום לקבל דירה בבניין החדש, הקשיש יוכל לבחור בין מעבר לדיור מוגן, לדיור חלופי שהיזם ירכוש עבורו בתמורה למכירת ביתו של הקשיש ליזם או קבלת תמורה כספית בגין הנכס.
בנוסף, ומדובר בעוד קביעה משמעותית, גם בפרויקט תמ"א 38 במסלול חיזוק מבנים, היזם יחויב להציע לקשיש או לאדם שמרותק לביתו דיור חלופי לתקופת העבודות בבניין. היום אין כל חובה להציע דיור חלופי במסלול חיזוק מבנים ותוספת קומות והדיירים מתגוררים בבניין במהלך הבנייה.
החלק השלישי של הצעת החוק מתייחס לכללים חדשים שיוטלו על יזם שמקדם פרויקט וליחסים בין היזם לבעלי הדירות. כך, היזם יחויב לכנס את דיירי הבניין ולהציג את פרטי העסקה בפומבי. בנוסף, לפחות שבועיים ממועד החתימה על ההסכם, היזם ימסור לבעלי הדירות מסמך אשר בו יפורטו עיקרי הצעה, ואת הבטוחות שהוא מציע לתת לבעלי הדירות, וכן פרטים אודות ניסיונו המקצועי. המסמך ייכתב בשפה המובנת לכל דייר ובמידת הצורך יתורגם המסמך לשפתו של הדייר.
תיקון החוק קובע בפירוש כי אם היזם לא כינס אסיפה או מסר את פרטי ההצעה, יוכלו הדיירים לבטל את העסקה, כל עוד לא חתמו 40% מבעלי הדירות. סנקציה נוספת, היא אפשרות הממונה על הדיירים ברשות להתחדשות עירונית, לבטל עסקאות שנחתמו בשפה שלא מובנת על ידי הדיירים.
"מקלים על הדיירים לשתף פעולה"
ח"כ רחל עזריה, יו"ר הועדה אמרה היום כי "אנחנו משנים את כל תפיסת הפינוי בינוי בהתחדשות עירונית. הצעת החוק הגיעה לוועדה בשיטה אחרת לגמרי, שאומרת יש לנו דייר סרבן בוא נראה איך נלחמים בו. שינינו את כל השיטה, כדי לא להילחם בדיירים, אלא לקדם פרויקטים ולדאוג להקל על הדיירים לשתף פעולה. יש לנו פרויקט לאומי של פינוי בינוי והתחדשות עירונית. אנחנו חייבים לצופף את הערים אבל בדרך טובה. מנהטן יותר צפופה מירושלים וגם פריז, אבל זה נעשה נכון".