המגרש בירושלים/ צילום: רפי קוץ
האם הרשויות המקומית גילו מקור הכנסה חדש? ערר שהגישה לאחרונה חברת אלייד נדל"ן, חושף כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים החלה לדרוש היטלי השבחה מיזמים שמגרשיהם גובלים בתוואי עתידי של הרכבת הקלה. הערר הוגש באמצעות עוה"ד תומר גור ותומר רייניך, ממשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות'.
זוהי רעידת אדמה של ממש בשוק הנדל"ן, שכן עד כה רשויות מקומיות ובהן ירושלים, לא דרשו היטלי השבחה בגין אישור תוכניות של רכבת קלה. ההחלטה בערר צפויה להשפיע על עשרות מגרשים גובלים בתוואי רכבת קלה במרכז או בירושלים, שהעיריות יוכלו לדרוש בגינם היטלי השבחה בגובה עשרות מיליוני שקלים.
במאי 2018 שלחה הוועדה המקומית לתכנון בנייה ירושלים שומת היטל השבחה לחברת אלייד, לאחר שזו מכרה בשנת 2017 מגרש בבעלותה ברחוב פייר קניג 39-41 פינת רחוב התנופה באזור התעשייה תלפיות בירושלים לקבוצת רכישה שארגנה חברת סופרין תמורת 90 מיליון שקל.
המגרש, בן 10 דונם, ממוקם בציר מרכזי באזור התעשייה תלפיות, ועליו מתכננת קבוצת הרכישה להקים פרויקט מסחר ומשרדים, ואף הגישה בקשה להיתר בנייה לביצוע העבודות.
בשומת ההשבחה ציינה הוועדה המקומית כי הקו הירוק של הרכבת הקלה, שהתוכנית לו אושרה בסמוך למכירת הקרקע, יכלול תוואי חדש באורך 18 ק"מ משכונת גילה בדרום ועד הר הצופים בצפון. עבודות הבנייה צפויות להתחיל בשנת 2020 ולהסתיים בשנת 2027.
מאחר שהמגרש שבבעלות אלייד גובל בתוכנית הרכבת הקלה, טוענת הוועדה המקומית כי המגרש הושבח בשל שיפור נגישות הציבור למקום.
"הנגשת החלקה לרכבת הקלה מגדילה באופן משמעותי את החשיפה לציבור הרחב ובכך יוצרת למקרקעין הנידונים ערך מוסף המעלה את שווים", צוין בשומת הוועדה. בשורה התחתונה קבעה הוועדה המקומית כי אישור תוכנית הרכבת הקלה, העלה את ערך המגרש ב-15% נכון למועד הפעלתה בשנת 2027.
עסקת מכירת הקרקע לקבוצת הרכישה, מומשה בשתי פעימות, הראשונה בינואר 2017 והשנייה במרץ 2017. בין שני המימושים בסוף ינואר 2017, פורסמה למתן תוקף תוכנית הקו הירוק של הרכבת הקלה, ועל כן החיוב בהיטל השבחה נשלח רק לגבי העסקה השנייה. הוועדה קבעה כי סך ההשבחה במגרש עומדת על 6.3 מיליון שקל, והיטל ההשבחה הנדרש לתשלום עומד על 3.1 מיליון שקל.
אלייד נדל"ן שילמה את ההיטל תחת מחאה, והגישה לאחרונה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, כנגד שומת הוועדה המקומית, במסגרתו מבקשת אלייד לבטל את שומת הוועדה המקומית, ולהשיב את הכסף ששילמה. לערר צירפה אלייד שומה נגדית שנערכה באמצעות השמאי רפאל קונפורטי. בערר העלתה החברה שורה של טענות נגד היטל ההשבחה:
לא הייתה ציפייה לשלם
"מעולם לא נגבה היטל השבחה כלשהו על תוכנית לרכבת קלה במדינת ישראל לא מבעלים בתחום התוכנית ולא מבעלים של קרקע גובלת", צוין בערר. "בנסיבות אלה, התפתחה בשוק הנדל"ן והתכנון והבניה בארץ ציפייה תכנונית לכך שאכן לא ישולם היטל השבחה בגין תוכניות מסוג זה. בהתאם לציפייה זו מתומחרים נכסי הנדל"ן בישראל.
"ציפייה זו נסמכת על התנהלותן העקבית של כלל הוועדות המקומיות בארץ והן על תכליתן של התוכניות - שיפור מערך התחבורה העירוני ולעתים הארצי לטובת כלל אזרחי ישראל. בנסיבות אלה קשה להלום סיטואציה בה מתי מעט הגובלים במקרה בתחום התוכנית יישאו על גבם באופן בלעדי את תשלום היטל ההשבחה עבור שיפור מערך התחבורה העירוני כולו".
לטענת אלייד, אף שבישראל קיימות אלפי תוכניות מתאר, חיוב בהיטל השבחה בגין מגרש גובל נעשה לעתים נדירות מאוד. למעשה, נטען בערר, למרות שבישראל קיימות כמה תוכניות מפורטות לסלילת תוואי רכבת קלה, שחלקן אף מומשו בירושלים במסגרת הקו הפעיל, מעולם לא הוטל בגין תוכניות אלה היטל השבחה כלשהו על בעלי מגרשים גובלים. הסיבה לכך, נעוצה בכך שעל פי חוק התכנון והבנייה חייבת להתקיים זיקה תכנונית בין התוכנית הגובלת לבין התוכנית במגרש שחויב בהיטל. לטענת החברה, זיקה שכזאת לא מתקיימת בין תוכנית הקו הירוק לבין המגרש בבעלותה, והגדירה את פרשנות הוועדה המקומית "אבסורדית".
לא נעשה שינוי במגרש
לטענת אלייד, המגרש המדובר בייעוד תעשייה, ותוכנית הקו הירוק לא ביצעה בו כל שינוי (למעט הפקעת 321 מ"ר) כך שהחברה יכולה להוציא כיום בדיוק את אותו היתר הבנייה שיכלה היתה להוציא לפני אישור תוכנית הקו הירוק. מאחר ולא קיימת זיקה תכנונית בין התוכניות השונות, אין בסיס לחיוב בהיטל ההשבחה, טוענת אלייד.
לא הוכחה עליית שווי
טענה נוספת שהעלתה אלייד היא כי ההיטל השבחה ניתן לגבות רק כאשר הוכחה עליית שווי המגרש בגין תוכנית משביחה, וזאת באמצעות שיטות שונות כמו השוואת עסקאות. אלא שבמקרה זה בחרה הוועדה המקומית להעריך את שווי המגרש במצב החדש שלא על פי אחת השיטות המוכרות בדין, אלא על פי "שיטה חדשה" שאותה מכנה אלייד "הסתמכות על מחקרים מחו"ל שנערכו בתחילת שנות ה-90 של המאה הקודמת".
לטענתה, על בסיס אותם מחקרים זרים וישנים, טוענת הוועדה המקומית כי ההשבחה צפויה להתממש רק בעוד 10 שנים, ורק אז היא תעלה 15% משווי המגרש.
עוד נטען בערר כי "הניסיון להשתמש באותן עבודות אקדמיות שמאיות שנעשו בחו"ל על מנת לקבוע את ההשבחה בענייננו במקום להתבסס על נתונים מוכחים משוק הנדל"ן הישראלי כנדרש בדין, עובר כחוט השני לכל אורך השומה, ובכך שומט את הבסיס לחיוב בהיטל".
שומת הוועדה המקומית הסתמכה על מחקרים שבוצעו בארה"ב, אנגליה, פינלנד וטורקיה, ובחנו את השפעתן של רכבות קלות וכבדות על נכסי מגורים. "למותר לציין כי אין כל ערך לנתונים האלה שנאספו לכאורה בחו"ל ולפני עשרות שנים לעניין היטל ההשבחה בענייננו הנדרש להוכיח עליית שווי במדינת ישראל עקב אישור תוכנית ובמועד אישורה.
לטענת אלייד המחקרים עליהם הסתמכה הוועדה המקומית אינם רלוונטים שכן בפורטלנד למשל נבדקה השפעת הרכבת הקלה שנתיים לאחר הפעלתה. מחקרים נוספים בוצעו בשנות ה-90 בפנסלבניה וניו גרזי, ב-1992 נבדק מטרו בהלסינקי, ב-2003 נבדקה רכבת תחתית בלונדון, וב-2004 נבדק מטרו באיזמיר שבטורקיה.
מחקרים לא רלוונטיים
הוועדה הביאה אמנם גם מחקרים מישראל, אך לטענת אלייד גם הם אינם רלוונטיים. כך למשל, מחקר משנת 2008 שהתייחס לתוכנית הרכבת הקלה שאושרה ברמת גן, מצא כי לפני אישור התוכנית הקירבה לציר ז'בוטינסקי תשפיע בכיוון השלילי על מחירי הדירות, ולאחר אישור התוכנית צוין כי ככל שמתקרבים לאזור התחנה המתוכנן, מחירי הדירות יעלו אך נתוני המרחק לא היו מובהקים. מחקר נוסף נעשה בחיפה לרכבת העירונית ונמצא כי מחירי הדירות עלו במרחק 150 מטרים מתוואי הרכבת ולא בנכסים הגובלים בתוואי.
בנוסף טוענת אלייד בערר כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה התעלמה במכוון מהעובדה כי בירושלים קיים כבר קו פעיל של הרכבת הקלה, וכי מכוח התוכניות שאישרו את הקמת הקו הפעיל, לא גבתה הוועדה המקומית היטלי השבחה כלשהם. "הירושלמים הוותיקים עדיין זוכרים את זעקות השבר של הסוחרים שנכסיהם גבלו בתוואי הרכבת הקלה הפעילה ואשר קרסו משך 12 שנות בנייתה של הרכבת. לא בכדי הוועידה המקומית לא שקלה להטיל בעבר היטלי השבחה בגין תוכנות הרכבת הקלה וזאת הן בשל המניעות החוקית להטלתו והן בשל היעדר כל השבחה הניתנת לייחוס לתוכניות עצמן במועד הקובע".
לטענת אלייד, עסקאות ההשוואה אותן פירטה הוועדה המקומית בניסיון להוכיח את שווי המצב הקודם נמוך ככל האפשר, נערכו ברובן בשנת 2011 כלומר 6 שנים לפני המועד הקובע ובאזור אחר לחלוטין בירושלים - שכונת גבעת שאול, ולא באזור התעשייה תלפיות.
לעומת זאת, טוענת אלייד, שווי המצב החדש נקבע על ידי שמאי המשיבה על סמך הנחות תיאורטיות המבוססות על מחקרים זרים כדי להשיג את התוצאה הגבוהה ביותר. על בסיס הנחות אלה קבע שמאי המשיבה את שווי המצב החדש כפונקציה של עליית שווי בסך 15% שתתרחש עוד 10 שנים. "מדובר לא פחות מפלא" צוין בערר, "התחשיב התאורטי שעל בסיסו נקבע המצב החדש תואם בדיוק את המחיר ששולם בהסכם המכר של הקבוצה השנייה ממרץ 2017. אותו תחשיב המבוסס על מחקרים זרים משנות ה-90 הוביל בדיוק למחיר ששולם בהסכם המכר כעת. צירוף המקרים המופלא הזה אינו אלא תוצאה מגמתית של הנחת המבקש כך ששני הנתונים כביכול התלכדו לכדי תוצאה אחידה".
בערר מציינת אלייד כי היטל השבחה ניתן לגבות אם הוכחה עליית שווי בגין תוכנית משביחה. "את שווי המצב הקודם קבע שמאי הוועדה על בסיס עסקאות השוואה שנערכו 3-6 שנים לפני המועד הקובע, ואילו את שווי המצב החדש קבע השמאי על בסיס מחקרים זרים משנות ה-90" , צויין בערר "בנסיבות אלה אין ולו ראשית ראיה לקיומה של עליית שווי הנזקפת דווקא לאישור תוכנית הקו הירוק בשנת 2017 ועל כן לא הוכחחה השבחת תכנון כלשהי. השמאי לא הביא בחשבון קיומה של עליית מחירים משמעותית שחלה בשק הנדל"ן בשנים האחרונות שיכולה בקלות להסביר את ההשבחה עליה התיימר השמאי להצביע.
עוד טוענת אלייד כי הוועדה התעלמה מהפקעת 321 מ"ר ביעוד תעשייה מהמגרש, דבר שגרם לה לפגיעה בסל 2.5 מיליון שקל. (לפי שווי של 800 שקל למ"ר תעשייה לפי שומת הוועדה מקומית). בנוסף, השומה מתעלמת מהזמן העבודות שצפוי להתפרס על פני 10 שנים, בעוד הקמת הפרויקט על המגרש תסתיים בתוך שלוש שנים.
"ניסיון זה אינו אלא דמגוגיה והתפתלות שנועדה לחלץ את הקורא מתחושת האבסורד הנוצרת בענייננו - חיובו של בעל קרקע בתשלום היטל השבחה רק בשל העובדה שאיתרע מזלו ונכסו גובל בתוכנית לתשתית ציבורית ואשר מקרקעיו הופקעו לטובת אותה הרשות בעוד שיתר בעלי הנכסים בעיר המרוחקים מטרים ספורים מקו הרק"ל ייפטרו מכל חיוב", צוין בערר.
תגובות: מומלץ להתנגד
עוה"ד תומר גור ותומר רייניך, ממשרד שביט בר-און גלאון צין ויתקון ושות', המייצגים את אלייד בהליך, מסרו: "תוכנית מתאר לתשתית תחבורתית עירונית מהסוג הנדון, המשרתת את כלל תושבי העיר ואין לה נהנה ספציפי, אינה יכולה להוות בסיס לגביית היטל השבחה. לכן, מומלץ לכל נישום המקבל חיוב בגין תוכנית כזו, להתנגד לכך באמצעים הקבועים בחוק".
עו"ד גור הוסיף: "עיריית ירושלים ביצעה כאן ניסיון חדשני בקנה מידה ארצי, לגבות היטל השבחה בגין תוכנית מתאר לרכבת קלה. אף רשות מקומית לא עשתה זאת בעבר, וגם עיריית ירושלים עצמה לא עשתה זאת ביחס לקו האדום של תוכנית הרכבת הקלה, הפעיל זה כשמונה שנים.
"הקושי העיקרי נעוץ בגורם ההפתעה ובתחושת ההפליה לעומת נישומים אחרים בערים אחרות, ובפרט בירושלים עצמה. שוק הנדל"ן מתנהל סביב הערכות מצב וסיכונים. הערכות אלו נובעות במידה רבה מהתנהלות הרשויות בעבר במקרים דומים, ונובעות במידה רבה מהתנהלות הרשויות בעבר במקרים דומים. על סמך הערכות אלו נשקלים שיקולים מסחריים ונקבעים מחירי המקרקעין. במשך שנים איש לא ״תימחר״ כל תוספת בגין היטל השבחה עקב תוכנית לרכבת קלה, שכן הדבר לא נעשה. מכאן שיש פה פגיעה קשה, בדיעבד, בציפיות הנישומים.
"בכל מקרה, יהיה מעניין לראות אם רשויות נוספות תלכנה בעקבות ניסיון זה, ולא פחות מכך, כיצד יגיבו הנישומים והערכאות השיפוטיות".
מעיריית ירושלים נמסר: "הוועדה המקומית בחנה קיומה של השבחה עקב עסקת המכר שבוצעה במקרקעין; היות ונמצא כי קיימת השבחה בגין תכנית בנין עיר - 'הקו הירוק', הופקה דרישת תשלום. כנגד הדרישה הוגש ערר לוועדת הערר להיטל השבחה ופיצויים והיא תידון על ידי הועדה שלה הסמכות להכריע בעניין".